Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge, advocaat te ’s-Gravenhage,
tegen
1.a. De gezamenlijke erven van wijlen [erflater],
gedagvaard aan het adres, waar [erflater] al jaren niet meer woonachtig was
geweest,
niet verschenen,
1.b. [gedaagde 2],
in diens hoedanigheid van erfgenaam van Adriaan SIJL,
zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland
en
2. [gedaagde 2 pro se] pro se
zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland,
gedaagden,
gemachtigde (voor [gedaagde 2 en gedaagde 2 pro se]): mr. P.H.A. de Boer, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als de Gemeente, [de gezamenlijke erven van erflater] en [gedaagde]; waar nodig zal bij [gedaagde] vermeld worden of het om diens hoedanigheid van erfgenaam gaat, dan wel om [gedaagde] pro se.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- exploot van dagvaarding van 4 september 2008;
- akte van de zijde van de Gemeente, houdende overlegging van producties;
- conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- conclusie van dupliek in reconventie.
2. Geldigheid van de dagvaarding
De betekening van de dagvaarding aan [de gezamenlijke erven van erflater], gedaan aan het adres waar in het verre verleden [erflater] woonachtig was, voldoet niet aan de vereisten van artikel 53 aanhef en sub a Rv. Dit brengt mee dat de dagvaarding in zoverre nietig is.
De Gemeente stelt dat wel is voldaan aan de vereisten van artikel 53 aanhef en sub c Rv, zodat er, aldus de Gemeente, van uitgegaan moet worden dat naast [gedaagde] q.q. en pro se, tevens de andere erfgenamen van [erflater] gedagvaard zijn.
In dit standpunt kan de Gemeente niet gevolgd worden. De betekening van de dagvaarding aan [gedaagde] q.q. is immers niet aan te merken als een betekening ‘ten aanzien van de gezamenlijke erfgenamen’, nu noch uit het exploot van dagvaarding, noch uit de aankondiging in de krant valt af te leiden dat met het dagvaarden van [gedaagde] q.q. (mede) beoogd is om de overige erfgenamen in het geding te betrekken.
Dit brengt mee dat ervan moet worden uitgegaan dat alleen [gedaagde] q.q. en [gedaagde] pro se gedagvaard zijn.
[gedaagde] heeft voor deze situatie nog aangevoerd dat ook van nietigheid van de dagvaarding sprake is, nu er meer erfgenamen zijn dan hij en alle erven in het geding hadden moeten worden betrokken. Dit is echter geen kwestie van al dan niet rechtsgeldigheid van de dagvaarding; terechtbevinding van deze stelling moet immers tot afwijzing van de vordering leiden.
[gedaagde] q.q. en [gedaagde] pro se zijn dan ook rechtsgeldig gedagvaard.
3. De feiten
3.1. De Gemeente heeft aan de vader van [gedaagde] met ingang van 1 januari 1981 ‘het perceel onbebouwde grond aan de [locatie]’ te Rotterdam, ter grootte van circa 300 m², verhuurd, voor de duur van acht maanden. Nadien is deze huurovereenkomst verlengd, waarbij onder meer het volgende werd vastgelegd:
artikel 1
De huur wordt aangegaan voor een periode van één jaar, ingaande 1 september 1981; … Na het verstrijken van de vorenvermelde huurtijd zal de huurovereenkomst worden geacht op dezelfde voorwaarden telkens voor een periode van twaalf maanden te zijn verlengd, tenzij een der partijen minstens drie maand(en) voor het eindigen van de huurtijd (of van een verlengingstermijn) aan de wederpartij heeft te kennen gegeven, dat verlenging harerzijds niet wordt gewenst.
De huur zal in ieder geval eindigen 31 augustus 1986. Bij opzegging zal de gemeente tot geen enkele schadevergoeding gehouden zijn.
artikel 4
De huurder moet en mag het gehuurde terrein uitsluitend gebruiken als parkeerterrein en voor het stichten en exploiteren daarop van een opstal ten behoeve van een autospuiterij, annex isolatiebedrijf en handel in tweedehands auto’s.
De te bouwen opstal zal geheel naar genoegen van burgemeester en wethouders moeten zijn. ….
artikel 13
De huurder is verplicht het gehuurde terrein bij eindiging der huur op de dag van eindiging geheel ontruimd in de oorspronkelijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen.
3.2. De huurovereenkomst tussen de vader van [gedaagde] en de Gemeente is na 31 augustus 1986 (telkens) stilzwijgend verlengd, in elk geval tot 1 januari 1996. Nadien is de huurovereenkomst schriftelijk verlengd. In deze nieuwe schriftelijke huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
artikel 1
1.1.Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor 1 jaar, ingaande op 01-01-1996 en derhalve eindigend op 31-12-1996. Na het verstrijken van deze periode wordt de huurovereenkomst geacht voor onbepaalde tijd van maand tot maand door te lopen, met dien verstande dat deze alsdan door elk der partijen worden opgezegd, met in achtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden.
1.2. De opzegging moet schriftelijk geschieden.
….
artikel 4
4.1. Het gehuurde wordt aanvaard in de staat waarin het zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevindt.
….
artikel 5
5.1. Het is de huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven dan grond ten behoeve van een parkeerterrein en voor het daarop stichten en exploiteren van een opstal ten behoeve van een autospuiterij, annex isolatiebdrijf en handel in tweedehands auto’s.
…
artikel 13
13.1. Bij het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht het gehuurde geheel ontruimd en schoongemaakt ter vrije beschikking van de verhuurder te stellen in geen mindere staat dan waarin hij het heeft aanvaard. Indien de huurder aan deze verplichting niet voldoet, is de verhuurder gerechtigd zich de toegang tot het gehuurde te verschaffen en zich in het genot daarvan te stellen, zonder dat de huurder deswege enig recht op schadevergoeding of anderszins jegens de verhuurder kan doen gelden, terwijl de door de verhuurder gemaakte kosten voor rekening van de huurder komen.
13.2. Hetgeen met toestemming van de verhuurder is veranderd en/of aangebracht zal de huurder bij het einde van de huurovereenkomst intact achter moeten laten, zonder daarvoor van de huurder enige vergoeding te kunnen verlangen. De verhuurder is echter gerechtigd om van de huurder te verlangen dat het gehuurde in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht.
3.3. Op 28 januari 2008 is de vader van [gedaagde] overleden. In elk geval was er toen nog sprake van een huurovereenkomst tussen hem en de Gemeente met betrekking tot het perceel aan de [locatie] te Rotterdam. De verschuldigde huurprijs bedroeg toen € 162,71 per maand.
3.4. Bij brieven van 19 juni 2008 heeft de raadsman van de Gemeente aan:
• de gezamenlijke erfgenamen van
[erflater],
[locatie]
• de gezamenlijke erfgenamen van
[erflater],
[locatie]
• [gedaagde],
[locatie]
en
• [gedaagde][locatie]
de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden.
Als redengeving hiervoor is aangevoerd dat de Gemeente uit strategische grond- en verwervingsoverwegingen de vrije beschikking over het perceel losse grond aan de [locatie] te Rotterdam wenste te verkrijgen.
Aangezegd werd dat de erfgenamen op 1 oktober 2008 het gehuurde vrij van gebruik en eventuele (onder)huurders leeg en ontruimd, bezemschoon en in goede staat van onderhoud dienden op te leveren, alsmede ‘te ontdoen van eventuele door of vanwege huurder aangebrachte opstallen’.
Al deze brieven zijn aangetekend met bericht van ontvangst verzonden. Zij zijn alle aan de raadsman van de Gemeente geretourneerd met vermelding ‘niet afgehaald’.
4. Het geschil
4.1. In conventie
De Gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen haar en gedaagden met ingang van 1 oktober 2008, dan wel met ingang van een door de kantonrechter vast te stellen tijdstip, is geëindigd;
II. gedaagden zal veroordelen om voor of uiterlijk op 30 september 2008, althans binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goed justitie vast te stellen termijn, het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen;
III. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 162,71 per maand vanaf
1 oktober 2008 tot het moment van feitelijke ontruiming van het gehuurde
en
IV. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van de procedure.
[gedaagde] (q.q. en/of pro se?) betwist de vorderingen van de Gemeente gemotiveerd en concludeert tot afwijzing ervan, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure.
5.2. In reconventie
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter de Gemeente zal gelasten om [gedaagde] een redelijk aanbod te doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst op een andere passende locatie tegen een gelijke huurprijs en hem ten laste van de Gemeente een tegemoetkoming toe te kennen in zijn verhuis- en inrichtingskosten van € 25.000,=,
De Gemeente betwist de vordering van [gedaagde] gemotiveerd en concludeert dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [gedaagde] in kosten van de procedure, dit laatste bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad.
6. De beoordeling van het geschil
6.1. In conventie
6.1.1. In conventie liggen diverse vragen ter beantwoording voor:
• hadden ook de mede-erfgenamen van [gedaagde] in de procedure betrokken moeten worden?
• is sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
• is de huurovereenkomst door de Gemeente op rechtsgeldige wijze, en zo ja, op goede gronden, opgezegd?
• staat het belang van [gedaagde] bij voortzetting het bedrijf van zijn vader aan toewijzing van de vordering van de Gemeente in de weg?
6.1.2. Omdat de beantwoording van al deze vragen afhankelijk is van de vraag of het gehuurde kan worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte, zal eerst dit geschilpunt aan de orde moeten komen.
6.1.3. De Gemeente heeft met ingang van 1 januari 1981 aan de vader van [gedaagde] onbebouwde grond verhuurd voor het gebruik als parkeerterrein en het op dat terrein stichten en exploiteren van een autospuiterij, annex isolatiebedrijf en handel in tweedehands auto’s. De kantonrechter gaat ervan uit dat de vader van [gedaagde] korte tijd na het aangaan van de huurovereenkomst het terrein aan de [locatie] van opstallen heeft voorzien ter uitoefening van een autospuiterij, annex isolatiebedrijf en handel in tweedehands auto’s en dat die opstallen nog steeds aanwezig waren toen de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 1996 schriftelijk werd verlengd.
Bij deze verlenging van de huurovereenkomst met betrekking tot ‘een perceel grond (aan de [locatie] te Rotterdam), aan de huurder volkomen bekend’, heeft de vader van [gedaagde] het gehuurde aanvaard ‘in de staat waarin het zich bij aanvang van de huurovereenkomst’ bevond. Bij die verlenging heeft de Gemeente zich het recht voorbehouden om bij het einde van de huurovereenkomst ‘van de huurder te verlangen dat het gehuurde in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht’.
Bij deze verlenging werd een huurprijs overeengekomen van f 3.400,= per jaar, hetzelfde bedrag dat de Gemeente in januari 1981 met de vader van [gedaagde] was overeengekomen voor de huur van het perceel onbebouwde grond aan de [locatie].
6.1.4. [gedaagde] stelt dat uit de huurovereenkomsten duidelijk blijkt dat de verhuurde grond contractueel bestemd was om als bedrijfsruimte te dienen, nu het partijen bij die overeenkomst voor ogen heeft gestaan om op die grond een kleinhandelsbedrijf te vestigen. Hij meent dat hieruit niet anders dan de conclusie kan worden getrokken dat het in casu om 290-bedrijfsruimte gaat.
In deze stelling kan [gedaagde] echter niet gevolgd worden. Wanneer onbebouwde grond wordt verhuurd met de bedoeling dat de huurder op die grond opstallen aanbrengt ter uitoefening van een bedrijf en de huurder deze opstallen ook realiseert, blijft de huurovereenkomst betrekking hebben op onbebouwde grond. Dit is alleen dan anders indien de partijen bij de huurovereenkomst, na realisering van de opstallen, een nieuwe huurovereenkomst aangaan, die (mede) betrekking heeft op die inmiddels gerealiseerde bebouwing.
Dat dit laatste het geval is, is uit de verlengde huurovereenkomst van januari 1996 – anders dan [gedaagde] meent - niet op te maken. Er is bij die verlenging immers sprake van ‘een perceel grond’, van een recht van de Gemeente om bij het einde van de huurovereenkomst te eisen dat de (door de huurder aangebrachte) opstallen worden verwijderd en van een ongewijzigde huurprijs ten opzichte van 1981.
De verwijzing van [gedaagde] naar diverse (redelijk) recente uitspraken van rechterlijke instanties ter staving van de juistheid van zijn stelling in deze, kan hem echter niet baten omdat het in al die gevallen ging om aan de huurder ter beschikking gesteld ‘bebouwd onroerend goed’.
Een en ander leidt tot de conclusie dat van 290-bedrijfsruimte geen sprake is. Dit brengt dan met zich dat de Gemeente de huurovereenkomst kon opzeggen.
6.1.5. Alvorens echter op de overige inhoudelijke aspecten van het geschil in te gaan, zal eerst de stelling van [gedaagde] aan de orde moeten komen dat alle erfgenamen van de vader van [gedaagde] in de procedure betrokken hadden moeten worden. Indien deze stelling juist blijkt, moet immers reeds om deze reden de vordering van de Gemeente worden afgewezen.
Nagegaan zal derhalve moeten worden of het hier om een rechtsverhouding gaat waarin het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing op de vordering van de Gemeente ten aanzien van alle bij de rechtverhouding betrokkenen hetzelfde luidt.
6.1.6. Volgens vaste jurisprudentie hangt het van de feiten en omstandigheden af, of een dergelijke noodzaak kan worden aangenomen.
Naar zeggen van de Gemeente hebben twee van de drie kinderen de erfenis van de vader van [gedaagde] ‘geweigerd’ en heeft [gedaagde] de nalatenschap aanvaard. Bedoelt de Gemeente hiermee dat twee erfgenamen de nalatenschap verworpen hebben en dat [gedaagde] tot zuivere aanvaarding van deze nalatenschap is overgegaan?
Indien komt vast te staan dat [gedaagde] als enige van de erfgenamen de nalatenschap van de vader van [gedaagde] (zuiver) heeft aanvaard, hebben de overige erfgenamen geen belang bij afloop van de voorliggende procedure en kan er niet van gesproken worden dat het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing op de vordering van de Gemeente ten aanzien van alle erfgenamen hetzelfde luidt.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij het bedrijf van zijn vader voortzet ‘met toestemming van de erfgenamen’. Dit lijkt erop te duiden dat niet alle andere erfgenamen tot verwerping van de nalatenschap zijn overgegaan. Dan rijst de vraag of in het kader van de afwikkeling van de nalatenschap de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst aan [gedaagde] zijn toegedeeld, c.q. geacht mogen worden te zijn toegedeeld.
Al met al behoeft de kantonrechter, alvorens over deze kwestie een oordeel te kunnen geven, nadere inlichtingen van partijen.
Volgens de Gemeente is notaris mr. Spil te Rotterdam bij de afwikkeling van de nalatenschap van de vader van [gedaagde] betrokken geweest. Voor het geval de notaris een en ander schriftelijk heeft vastgelegd, komt het geraden voor dat [gedaagde], als meest gerede partij, de desbetreffende stukken, tijdig vóór de te houden comparitie van partijen aan de kantonrechter en aan de Gemeente doet toekomen.
6.1.7. Om de comparitie zo zinvol mogelijk te doen verlopen, komt het geraden voor om nog een enkele overweging aan de overige geschilpunten te wijden.
6.1.8. [gedaagde] stelt dat de brieven, waarbij de raadsman van de Gemeente de huur heeft opgezegd, de gezamenlijke erfgenamen dan wel [gedaagde] niet in persoon hebben bereikt. Onder verwijzing naar artikel 3:37 BW trekt hij hieruit de conclusie dat die opzegging dan ook werking mist. Wanneer echter aangetekende brieven door de geadresseerde niet worden afgehaald, komt het voor risico van de geadresseerde dat een tot hem gerichte verklaring hem niet (tijdig) bereikt heeft, mits de desbetreffende brief naar het juiste adres verzonden is. Wanneer een verhuurder ermee geconfronteerd wordt dat de bedrijfsactiviteiten, die de overleden huurder uitoefende, aan het bedrijfsadres worden voortgezet, mag deze verhuurder ervan uitgaan dat die bedrijfsactiviteiten onder verantwoordelijkheid van de gezamenlijke erfgenamen worden voortgezet, zolang hij niet in kennis is gesteld van de toedeling van het huurobject aan een of meer van de erfgenamen (cfr. artikel 7:229 lid 3). Onder deze omstandigheden kan en mag de verhuurder een tot de gezamenlijke erfgenamen gerichte verklaring aan het adres van het gehuurde verzenden. Hiertoe is niet noodzakelijk dat de oorspronkelijk huurder domicilie heeft gekozen aan het adres van het gehuurde. Er moet dan ook van worden uitgegaan dat de opzegging van de huurovereenkomst aan de gezamenlijke erfgenamen dezen bereikt heeft. Verder geldt dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij ten tijde van de verzending van de aan hem in persoon gerichte brief in de gemeentelijke basisadministratie stond ingeschreven aan het adres [adres], zodat er ook te zijnen aanzien van kan worden uitgegaan dat de aan hem in persoon gerichte brief aan het juiste adres verzonden is.
[gedaagde] stelt voorts dat hij belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst en om deze reden niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Voor zover hij in dit verband verwijst naar artikel 7:295 e.v. kan hem dit niet baten, omdat het niet gaat om 290-bedrijfsruimte.
Waar hij verder stelt dat hij slechts akkoord kan gaan met de opzegging van de huurovereenkomst onder de voorwaarde dat de Gemeente hem een redelijk aanbod doet tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst op een andere passende locatie tegen een gelijke huurprijs, met een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten, kan hij hierin alleen dan gevolgd worden indien en voor zover de Gemeente hem terzake toezeggingen heeft gedaan. De Gemeente betwist dat zulks het geval is, terwijl [gedaagde] gewag maakt van een bijeenkomst bij de gemeente Rotterdam, waarin ene heer Tabak dergelijke toezeggingen zou hebben gedaan. Indien partijen er tegen gelegenheid van de comparitie niet uitkomen, zal het aan [gedaagde] zijn om zijn stelling te bewijzen voor het geval aan een bewijsopdracht kan worden toegekomen.
6.1.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6.2. In reconventie
Het lot van de vordering in reconventie is afhankelijk van de vraag of [gedaagde] tot nadere
– afdwingbare – afspraken met de Gemeente is gekomen.
Verwezen zij naar de laatste alinea van rechtsoverweging 6.1.8. Een beslissing op dit punt zal dan ook worden aangehouden.
7. De beslissing
In conventie en in reconventie
De kantonrechter:
- gelast partijen, de Gemeente deugdelijk vertegenwoordigd en [gedaagde] in persoon, desgewenst vergezegd van hun gemachtigde, te verschijnen in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100-125 te Rotterdam (rode gebouw)
op maandag 20 juli 2009 te 14.30 uur
tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W.M. Dekkers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.