Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: AWB 08/1224 WET-T1
Uitspraak in het geding tussen
[naam], gevestigd te [plaats], eiseres,
vertegenwoordigd door G. de Vries,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bernisse, verweerder.
Aan het geding heeft mede als partij deelgenomen [naam], derdebelanghebbende.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Bij besluit van 6 februari 2008, verzonden 8 februari 2008, (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het besluit inzake planschadevergoeding van 3 juli 2007, (hierna: het primaire besluit) ongegrond verklaard.
Tegen het bestreden besluit heeft eiseres beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2008. Eiseres was daarbij vertegenwoordigd door G. de Vries, bijgestaan door A.E. Hoogeveen-Terlouw, deskundige op het gebied van planschade, werkzaam bij Oranjewoud. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door H. Rensen, bijgestaan door A.A.H. Bruggeman, werkzaam bij Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken. Derdebelanghebbende is niet verschenen.
2 Overwegingen
2.1 Verweerder heeft bij besluit van 11 juli 2006 aan eiseres vrijstelling op grond van art 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (zoals deze wet tot 1 juli 2008 luidde; hierna: WRO) en bouwvergunning verleend voor de bouw van 19 woningen aan het [straatnaam] te Zuidland. Eiseres en verweerder hebben in verband hiermee een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin zij met toepassing van artikel 49a, eerste lid, van de WRO zijn overeengekomen dat eventuele planschadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO voor rekening van eiseres komt.
2.2 Derdebelanghebbende, eigenaar van het perceel [adres], heeft verweerder verzocht om vergoeding van planschade. Vervolgens heeft verweerder advies ingewonnen bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). De SAOZ heeft, na de drie partijen te hebben gehoord en hen in de gelegenheid te hebben gesteld om te reageren op het conceptadvies, op 19 juni 2007 advies uitgebracht. De SAOZ heeft het planologische nadeel als betrekkelijk licht gekwalificeerd. Op basis van dit advies heeft verweerder bij het primaire besluit aan derdebelanghebbende een schadevergoeding toegekend van € 6000,00, vermeerderd met de wettelijke rente van € 220,93. Verweerder heeft eiseres verzocht om dit bedrag aan de gemeente over te maken, zoals overeengekomen in de exploitatie¬overeenkomst. Op 22 oktober 2007 heeft de SAOZ op de bezwaren van eiseres gereageerd en geconcludeerd dat het advies in stand kan blijven.
2.3 Eiseres heeft in beroep, evenals in bezwaar, aangevoerd dat de SAOZ een onjuiste planologische vergelijking heeft gemaakt, dat de SAOZ niet inhoudelijk is ingegaan op de door eiseres naar voren gebrachte argumenten en dat van het bestreden besluit een voor eiseres ongewenste precedentwerking uitgaat.
2.4 De rechtbank overweegt dat bij de beoordeling van een verzoek om planschade¬vergoeding op grond van artikel 49 van de WRO moet worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een geobjectiveerde vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroor¬zakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Een belanghebbende komt in een planologisch nadeliger situatie te verkeren, wanneer de bouw- en gebruiksmogelijkheden die op basis van het nieuwe planologische regime kunnen worden gerealiseerd, nadeliger gevolgen hebben dan de mogelijkheden die op basis van het voorheen geldende regime maximaal werden toegestaan. Bij de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeliger situatie ten gevolge van een planologische wijziging, zijn slechts ruimtelijke gevolgen relevant.
2.5 Niet in geschil is dat op grond van het bestemmingsplan “Dorpsgebied Zuidland” de gronden die direct grenzen ten noordoosten aan het perceel van derdebelanghebbende bebouwd kunnen worden met aaneengebouwde woningen met een diepte van 14,3 meter of met vrijstaande of twee aaneengebouwde woningen met een diepte van 16,5 meter, die met de zijgevel naar het perceel van derdebelanghebbende zijn gekeerd. De bij de woningen behorende percelen kunnen als bijbehorend erf worden gebruikt en bebouwd worden met bijgebouwen. De gronden waarop vanaf (de eerste verdieping van) de woning van derdebelanghebbende in noordelijke richting zicht bestaat, zijn in het bestemmingsplan “Dorpsgebied Zuidland” bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen tuinhuisjes en dergelijke, bijgebouwen en aan- en uitbouwen worden gebouwd.
2.6 De SAOZ acht het bestemmingsplan maximaal ingevuld als wordt uitgegaan van de situatie van aaneengebouwde woningen van 14,3 meter diep. De SAOZ heeft in haar reactie van 22 oktober 2007 toegelicht dat zij de realisering van aaneengebouwde woningen zwaarwegender acht dan realisering van vrijstaande of twee aaneengeschakelde woningen. De SAOZ heeft gesteld dat derdebelanghebbende door wat op grond van het bestemmingsplan mogelijk is op een (kortste) afstand van ongeveer drie meter vanaf de aanbouw van zijn woning geconfronteerd kan worden met de zijgevel van een blok aaneengebouwde woningen. In de nieuwe situatie is op een kortste afstand van ongeveer negen meter van de achterperceelgrens en vanaf de aanbouw van de woning van derdebelanghebbende aaneengesloten woonbebouwing opgericht, die met de achtergevel is gericht naar de woning en het perceel van derdebelanghebbende. Gelet daarop kan naar de mening van de SAOZ niet worden gesteld dat het zicht in directe noordoostelijke en oostelijke richting in relevante mate is verminderd. In noordelijke richting is volgens de SAOZ wel sprake van enige vermindering van zicht en daardoor van enige planologische verslechtering, omdat als gevolg van de situering van de aaneengesloten woningen, mede op gronden waarop op grond van het bestemmingsplan geen bebouwing kan worden opgericht, thans sprake is van een meer gesloten bebouwingsfront.
2.7 De SAOZ stelt ten aanzien van de aard van het gebruik dat daarin op een groot deel van de gronden geen relevante wijziging heeft plaatsgevonden, omdat deze gronden op grond van het bestemmingsplan en ook thans nog gebruikt worden voor woondoeleinden met bijbehorende voorzieningen. Alleen op de gronden die op grond van het bestemmingsplan voor tuinen gebruikt kunnen worden heeft volgens de SAOZ een wijziging in de aard van het gebruik plaatsgevonden. Deze gronden zijn onder meer gelegen ten noorden van, schuin achter, de woning en het perceel van derdebelanghebbende. De SAOZ neemt, gelet op de situering van de nieuwe bebouwing in een aaneengesloten O-vorm en met de achtergevel en achtertuin gericht naar de woning van derdebelanghebbende, aan dat er sprake is van enige toegenomen gebruiksintensiteit en hinder. In haar reactie van 22 oktober 2007 heeft de SAOZ toegelicht dat er in de nieuwe situatie sprake is van een andere situering, omdat op grond van het bestemmingsplan alleen sprake kan zijn van een zijgevelsituering van één woning op de gronden ten noordoosten van het perceel van derdebelanghebbende en in de nieuwe situatie zich een achtergevelsituering voordoet waarbij de bebouwing op de noordelijke en noordoostelijk gelegen gronden aaneengesloten is. Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden acht de SAOZ sprake van een beperkte planologische verslechtering, waarbij de SAOZ het huidige gesloten bebouwingsfront en de achtergevelsituatie in vergelijking tot de oude situatie doorslaggevend acht.
2.8 Eiseres stelt dat de SAOZ niet is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden en ten onrechte groter belang heeft gehecht aan aaneengesloten bebouwing met een diepte van 14,3 meter dan aan vrijstaande woningen met een diepte van 16,5 meter. Omdat in de oude situatie alleen zicht kan ontstaan op de zijgevel van de bebouwing, maakt het niet uit of de woningen aaneen dan wel vrijstaand gebouwd worden, maar maakt de diepte daarvan wel uit. Eiseres stelt dat bij een bebouwingsdiepte van 16,5 meter evenals in de nieuwe situatie sprake is van een gesloten bebouwingsfront, waardoor het uitzicht reeds volledig belemmerd kon worden. Ter plaatse van [adres] wijzigt de situering van de bebouwing niet. Het perceel [adres] grenst op grond van het bestemmingsplan al aan een bouwblok. De SAOZ heeft ten onrechte geconcludeerd dat er in de nieuwe situatie tegen een meer gesloten bebouwingsfront aangekeken wordt. Bovendien, zo stelt eiseres, gaat de SAOZ voorbij aan de impact van de maximale bouwmogelijkheden op een afstand van 2 meter van de perceelgrens in de oude situatie in vergelijking tot de nieuwbouw op een afstand van ongeveer 9 meter. De grotere afstand tot de hinderbron zal de mate van hinder verkleinen volgens eiseres.
2.9 Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden stelt eiseres dat er evenmin een planologisch nadeel is. Vanaf het perceel van derdebelanghebbende bestond en bestaat zicht op één woning met bijbehorende vormen van hinder. Nu dit in essentie niet is gewijzigd, terwijl de bebouwing op grotere afstand is komen te liggen, kan niet worden aangenomen dat de gebruiksintensiteit is toegenomen. Verder stelt eiseres dat de aard van het gebied niet wijzigt en dat de SAOZ ten onrechte stelt dat de gesloten O-vorm van de nieuwbouw tot enige toegenomen gebruiksintensiteit leidt. Eiseres stelt dat er geen sprake is van een gesloten O-vorm, maar van vier bouwblokken en dat dit niet af doet aan de hinder die in de oude en de nieuwe planologische situatie wordt veroorzaakt door de ligging in de woonomgeving.
2.10 De rechtbank overweegt dat uit het rapport van de SAOZ niet blijkt dat vanaf het perceel van derdebelanghebbende slechts vanaf de eerste verdieping zicht in noordelijke richting bestaat op het nieuwbouwplan. Eerst ter zitting is dit naar voren gekomen. Evenmin blijkt uit het rapport dat de SAOZ enig planologisch voordeel vanwege de grotere afstand van de bebouwing tot het perceel van derdebelanghebbende heeft meegenomen bij de waardering. Ter zitting is namens de SAOZ gesteld dat dit voordeel impliciet is meegenomen. Hoewel er, gelet hierop, op de onderbouwing van het advies van de SAOZ wel wat valt af te dingen verbindt de rechtbank hieraan geen consequenties. De gebreken aan de motivering van het advies zijn niet zodanig dat reeds op grond daarvan getwijfeld moet worden aan de inschatting die de SAOZ van het planologisch nadeel heeft gemaakt. Tegen de waardering van de als deskundige aan te merken SAOZ dat er sprake is van een gering planologisch nadeel wegens zichtvermindering en toegenomen hinder heeft eiseres slechts haar eigen visie geplaatst en deze visie niet onderbouwd met een rapport van een deskundige. Dat eiseres tot haar visie is gekomen na overleg met een medewerker van Oranjewoud, maakt dit niet anders. De door eiseres ingebrachte risicoanalyse planschade van Oranjewoud van 29 maart 2005, die ten behoeve van het project is opgesteld vóór het indienen van de bouwaanvraag, kan voorts niet worden aangemerkt als een tegenadvies omdat deze analyse een ander doel dient, zoals daarin ook is vermeld. Nu eiseres niet door overlegging van een deskundig tegenadvies aannemelijk heeft gemaakt dat het advies van de SAOZ naar inhoud of wijze van totstandkoming onvolledig is of zodanige gebreken vertoont dat verweerder zich daarop niet – of niet zonder meer – heeft mogen baseren, heeft verweerder in dit geval het advies van de SAOZ aan zijn besluit tot toekenning van planschadevergoeding ten grondslag mogen leggen.
2.11 Het standpunt van eiseres dat de SAOZ niet inhoudelijk heeft gereageerd op haar argumenten deelt de rechtbank niet. De SAOZ heeft immers in haar rapport van 19 juni 2007 en in haar nadere advies van 22 oktober 2007 uiteengezet dat zij de door eiseres ingebrachte risicoanalyse van Oranjewoud van 29 maart 2005 niet op voorhand heeft betrokken bij de vaststelling van het planologische nadeel, om de schijn van partijdigheid of beïnvloeding te vermijden, en omdat bij de daadwerkelijke beoordeling van een planschadeverzoek de zaak opnieuw en nauwkeuriger onderzocht wordt dan bij de globale inschatting die de basis vormt voor de risicoanalyse. Op basis van haar onderzoek is de SAOZ in haar advies tot een andere conclusie gekomen dan Oranjewoud in haar risicoanalyse. Andere argumenten dan de risicoanalyse heeft eiseres niet ingebracht na door de SAOZ in de gelegenheid te zijn gesteld te reageren op het conceptadvies.
2.12 Naar het oordeel van de rechtbank gaat van het besluit om in dit geval planschadevergoeding toe te kennen, anders dan eiseres heeft gesteld, geen precedentwerking uit, omdat elke planschadesituatie op zijn eigen merites beoordeeld dient te worden, ook als het om hetzelfde planologische wijzigingsbesluit gaat. In vrees voor precedentwerking kan dan ook geen reden zijn gelegen voor vernietiging van het bestreden besluit.
2.13 Uit het voorgaande volgt dat het beroep ongegrond is. Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
3 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. P. Vrolijk, voorzitter, en mr. A.I. van Strien en mr. R.H.L. Dallinga, leden, in tegenwoordigheid van M.B. van Zantvoort, griffier.
De griffier: De voorzitter:
Uitgesproken in het openbaar op: 9 april 2009.
Een belanghebbende - onder wie in elk geval eiseres wordt begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.
Afschrift verzonden op: