Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 311028 / HA ZA 08-1742
Uitspraak: 25 maart 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiseres],
wonende te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.E. Pennings,
- tegen -
1. [gedaagde 1],
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
2. de besloten vennootschap ROLIEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. G.J. Houweling.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "[gedaagde 1]" en "Rolien".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaardingen d.d. 7 juli 2008 en de door [eiseres] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek, met een productie;
- conclusie van dupliek, met producties.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [gedaagde 1] houdt zich volgens haar inschrijving in het handelsregister bezig met de handel in, het beheren en exploiteren van onroerende zaken en het beleggen in, en het bemiddelen bij, de aan- en verkoop van onroerende zaken. Rolien houdt zich volgens haar website onder andere bezig met het begeleiden van klanten bij het zoeken van een huur- of koopwoning.
2.2 Op 8 mei 2001 hebben [gedaagde 1] en Rolien als beleggingsobject een appartementsrecht gekocht aan de [adres] (hierna: "de bovenwoning") en 20B (hierna: "de benedenwoning") te Rotterdam. De koopsom voor de bovenwoning bedroeg € 27.227,00 (ƒ 60.000,00).
2.3 Op 23 december 2002 is met betrekking tot de bovenwoning tussen [gedaagde 1] en Rolien als verhuursters en [eiseres] als huurster een huurovereenkomst met koopoptie gesloten (hierna: "de huurovereenkomst"). Ingangsdatum van de huurovereenkomst was 1 januari 2003.
2.4 De artikelen 3, 15 en 16 van de huurovereenkomst bepalen het volgende:
"3)
Huurder verbindt zich in handen van verhuurder te storten een bedrag van € 20.000,00 (Twintig Duizend Euro). Verhuurder verbindt zich, mede in verband hiermede, een nader in deze overeenkomst omschreven optie tot koop aan huurder te verlenen. Huurder zal niet gerechtigd zijn dit bedrag van € 20.000,00 in mindering te brengen op enige door hem aan verhuurder verschuldigde betaling anders dan de in deze overeenkomst omschreven optie tot koop.
(…)
15)
Huurder verwerft bij deze het recht, het gehuurde tussen 1 maart 2003 en 31 december 2003 aan te kopen, met dien verstande dat alsdan de notariële eigendomsoverdracht zal dienen plaats te vinden. De koopsom van het gehuurde zal bij genoemde eigendomsoverdracht gelijkstaan aan een bedrag van € 135.000,00 (éénhonderd en vijf en dertig duizend euro), opgeleverd vrij van huur en gebruik. Partijen komen overéén dat op het moment van notariële overdracht van het gehuurde van verhuurder (verkoper) aan huurder (koper) de bij deze overééngekomen waarborgsom ad € 20.000,00 alsmede alle betaalde huurpenningen vanaf 1 januari 2003 volledig in mindering zullen worden gebracht op de bij deze vastgestelde koopsom van € 135.000,00.
16)
Partijen komen overeen dat indien huurder geen gebruik maakt van haar optierecht tot koop van het gehuurde, deze overeenkomst per 31 december 2003 ontbonden zal worden en het gehuurde alsdan leeg ter beschikking zal worden gesteld aan verhuurder. De betaalde waarborgsom zal aan huurder worden gerestitueerd, het één en ander met inachtneming van de gebruikelijke eventuele kosten van reparatie mocht er schade zijn aangebracht aan het gehuurde. Alle huurpenningen die gedurende de periode 1 januari 2003 tot en met 31 december 2003 betaald zijn, zullen verhuurder dan toekomen."
2.5 De in voornoemde artikelen genoemde waarborgsom van € 20.000,00 is niet betaald.
2.6 Omstreeks 20 februari 2003 heeft [eiseres] de bovenwoning van [gedaagde 1] en Rolien gekocht. De door partijen ondertekende koopovereenkomst (hierna: "de koopovereen¬komst") vermeldt onder meer:
"De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: € 135.000,- k.k.
(…)
waarvan reeds ontvangen (zie huurovereenkomst met optie tot koop) € 20.000,-"
2.7 Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst bepaalt onder meer:
"Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1. De feitelijke (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor de verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijk levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 11.
2. Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik als appartementsrecht nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico."
2.8 [eiseres] heeft zich in verband met de koop van de bovenwoning laten bijstaan door financieel adviseur A. [financieel adviseur].
2.9 [eiseres] heeft de bovenwoning laten taxeren door ing. [persoon 1] (hierna: "[persoon 1]"). Het taxatierapport van 19 maart 2003 van [persoon 1] vermeldt een onderhandse verkoopwaarde van de bovenwoning, vrij van huur en gebruik, van € 125.000,00. Het taxatierapport vermeldt voorts dat de bouwkundige constructie van de bovenwoning goed is.
2.10 Op 22 april 2003 hebben [gedaagde 1] en Rolien de bovenwoning aan [eiseres] geleverd. De notariële akte vermeldt dat de koopprijs € 125.000,00 bedraagt, "welk bedrag door koper is voldaan door storting op een rekening van de notaris". De akte vermeldt voorts: "Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van de koopprijs en vooromschreven lasten."
2.11 [eiseres] heeft de bovenwoning bewoond tot oktober 2006.
2.12 In oktober 2006 heeft [eiseres] de bovenwoning te koop gezet. Op 11 april 2007 heeft [eiseres] de bovenwoning verkocht voor een koopsom van € 130.000,00 k.k. De koopster heeft de koop echter, binnen de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), ontbonden. De koopster was ervan op de hoogte geraakt dat uit rapportages van de gemeente Rotterdam blijkt dat de fundering van meerdere woningen in de [adres] niet in orde is en dat er onder die woningen een nieuwe fundering geplaatst zou moeten worden.
2.13 [eiseres] heeft van de koopster een kopie ontvangen van twee rapporten met betrekking tot de funderingsproblematiek. Beide rapporten zijn opgesteld door Gemeentewerken Rotterdam, Ingenieursbureau Geotechniek en Milieu. Het rapport "2e fase funderingsonderzoek Kleiwegkwartier" is opgesteld in 1988. Het rapport "Aanvullend Funderingsonderzoek Kleiwegkwartier" is opgesteld op 9 oktober 1990. Laatstgenoemd rapport vermeldt onder meer het volgende:
"Inleiding
Op verzoek van de Projectorganisatie Stadsvernieuwing Bureau 3e Ring is voor de panden [adres] in het Kleiwegkwartier een aanvullend onderzoek aangevraagd.
Aanleiding tot dit aanvullende onderzoek zijn de door bewoners c.q. eigenaren geplaatste vraagtekens bij de geschatte handhavingstermijn van het bouwblok en het door het Bureau 3e Ring gedane voorstel voor sloop/nieuwbouw.
De geschatte handhavingstermijn van het bouwblok is aangegeven in rapport nr. 87-021/G.
(…)
Huidige handhavingstermijn
In rapport nr. 87-021/G is een funderingstechnische handhavingstermijn van 10 jaar ingeschat voor de panden [adres]. Dit als gevolg van de aanwezige scheefstand/deformatie van de met name hoger genummerde panden en het niet als geschikte sloopgrens kunnen fungeren van de lager genummerde panden.
Het Ingenieursbureau Geotechniek en Milieu werkt met 3 handhavingstermijnen, 10, 25 en 40 jaar. Deze handhavingstermijnen zijn gebaseerd op een financiële afschrijvingstermijn voor zogenaamde sloop-instandhouding, woningverbetering op kleine beurt plus niveau en renovatie op hoog niveau.
Gezien de te verwachten toename van zettingsverschillen en de scheefstanden en de te verwachten toename van scheurvorming in met name de hoger genummerde panden wordt een handhavingstermijn van 25 jaar uiterst discutabel geacht.
Uiteraard blijven de panden deze periode wel staan maar dit zal naar onze inschatting voor met name de hoger genummerde panden een weinig rendabele investering aan herstelkosten vragen, alsmede een te grote aantasting van woongenot welke alleen acceptabel zijn voor een eigenaar-gebruiker of een huurder met een laag acceptatieniveau.
Maatregelen en kosten om deze panden voor 40 jaar te behouden
Als de oorzaak van de zettingen bekend is, wat kan er aan gedaan worden? Welke ingrepen zijn nodig en wat zijn de kosten om de panden [adres] voor 40 jaar te behouden?
Gezien het totale zettingsbeeld en de aantasting van houten paalkoppen in de minst gezakte gedeeltes wordt voorgesteld voor het gehele bouwblok 10-28 een vervangende fundering aan te brengen en de bestaande houten paalfundering uit te schakelen. Het is een absolute voorwaarde dat deze ingreep voor het gehele bouwblok geldt. Deze vervangende fundering bestaat uit panddragende betonnen vloervelden en om deze te kunnen aanbrengen zal het noodzakelijk zijn de benedenwoningen tijdelijk te ontruimen.
De kosten van deze vervangende fundering worden geschat op circa f 40.000,-- per pand exclusief B.T.W., directiekosten, bouwkundige voorzieningen zoals het rechtleggen van de vloeren, stagnaties gedurende de bouw en/of andere uitvoeringskosten.
Indien men voornemens is deze funderingswerkzaamheden te laten uitvoeren wordt geadviseerd dit binnen afzienbare tijd (bijv. 5 jaar) te doen. Naarmate deze werkzaamheden langer worden uitgesteld, zal door toename van zetting (dat gaat gewoon door) de constructieve conditiewaarde van het bouwblok verder afnemen zodat het treffen van de overige voorzieningen steeds omvangrijker en dus duurder wordt."
2.14 De in de rapportage van Gemeentewerken Rotterdam genoemde funderings¬werkzaamheden zijn niet uitgevoerd.
2.15 Bij brief van 6 juni 2007 van haar rechtsbijstandverzekeraar DAS rechtsbijstand heeft [eiseres] Rolien en [gedaagde 1] onder meer als volgt bericht:
"In 2003 hebt u samen met (…) Vastgoed BV de woning aan de [adres] verkocht aan cliënte.
Recentelijk is cliënte uit een rapport van de gemeente uit 1990 gebleken dat de fundering van de woning zo slecht is dat herstel noodzakelijk is. De woning is als gevolg daarvan enorm in waarde gedaald. Cliënte stelt u voor de schade die zij als gevolg daarvan ondervindt hoofdelijk aansprakelijk."
2.16 [gedaagde 1] heeft bij brief van 13 juni 2007 aan DAS rechtsbijstand medegedeeld geen enkele aansprakelijkheid te aanvaarden met betrekking tot de fundering en/of waardedaling van de bovenwoning. Rolien heeft niet gereageerd.
2.17 Bij faxbericht/brief van 9 januari 2008 van haar advocaat heeft [eiseres] [gedaagde 1] en Rolien gesommeerd over te gaan tot herstel van de fundering van de bovenwoning.
2.18 Bij brief van 9 januari 2008 heeft [gedaagde 1] mede namens Rolien aan de advocaat van [eiseres] medegedeeld dat zij elke aansprakelijkheid afwijzen en niet zullen overgaan tot herstel van de fundering.
2.19 Bij brief van 23 januari 2008 van haar advocaat heeft [eiseres] [gedaagde 1] en Rolien onder meer als volgt bericht:
"Uit uw brief van 9 januari 2008 en uit de brief van uw advocaat van 16 januari 2008 blijkt dat u niet bereid bent over te gaan tot herstel voor zover herstel mogelijk is - van de gebrekkige fundering. Conform artikel 6:83 sub c Burgerlijk Pro Wetboek (BW) verkeert u in ieder geval vanaf 17 januari 2008 in verzuim.
Namens cliënte ontbind ik hierbij buitengerechtelijk de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht staande en gelegen aan de [adres], die u en [gedaagde 1] Vastgoed B.V. met cliënte hebben gesloten in 2003. Ontbinding heeft tot gevolg dat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties ontstaat. Dit houdt kort gezegd in dat u de koopsom ad € 135.000,-- aan cliënte dient terug te betalen en dat cliënte de woning aan u dient te retourneren.
Deze mededeling, gericht op een rechtsgevolg, zend ik u rechtstreeks per telefax en per brief. Een kopie van de brief heb ik heden aan uw advocaat verzonden.
(…)
Graag verneem ik uiterlijk op 1 februari 2008 van u of u overgaat tot de uit de ontbinding voortvloeiende ongedaanmakingsverplichtingen, bij gebreke waarvan ik cliënte zal adviseren u in rechte te betrekken."
3 De vordering
De vordering luidt dat het de rechtbank "moge behagen om, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [adres], op 23 januari 2008 rechtsgeldig is ontbonden;
b. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de koopsom, zijnde een bedrag ad € 135.000,--, althans een bedrag ad € 125.000,--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003 (de dag der koopovereenkomst), althans vanaf de dag van het intreden van het verzuim, te weten 10 januari 2008, tot aan de dag der algehele voldoening;
c. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 20.682.14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003, althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
Subsidiair
a. de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als gemeente [adres 2], te ontbinden;
b. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de koopsom, zijnde een bedrag ad € 135.000,--, althans een bedrag ad € 125.000.--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003 (de dag der koopovereenkomst), althans vanaf de dag van het intreden van het verzuim, te weten 10 januari 2008, tot aan de dag der algehele voldoening;
c. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 20.682,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003, althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
Meer subsidiair
a. de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [adres] te vernietigen op grond van wederzijdse dwaling;
b. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de koopsom, zijnde een bedrag ad € 135.000.--, althans een bedrag ad € 125.000,--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003 (de dag der koopovereenkomst), althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
c. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 20.682,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003, althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
Nog meer subsidiair
a. de koopovereenkomst met betrekking lot het appartementsrecht gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [adres], gedeeltelijk te ontbinden met dien verstande dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans met een bedrag ter grootte van € 18.750.--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
b. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het gedeelte van de koopsom, zoals hierboven onder a. bedoeld, zijnde een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans een bedrag ad € 18.750,--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003 (de dag der koopovereenkomst), althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
c. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 413,53, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003, althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
Uiterst subsidiair
a. de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als gemeente Hillegersberg, 11 1538 A 2 te wijzigen op grond van artikel 6:230 lid 2 jo Pro artikel 6:228 BW Pro met dien verstande dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans een bedrag ad € 18.750,--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
b. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het gedeelte van de koopsom, zoals hierboven onder a. bedoeld, zijnde een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans een bedrag ad € 18.750.--, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003 (de dag der koopovereenkomst), althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
c. gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 413.53, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2003, althans vanaf 10 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
II Gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres te betalen ter zake van de buitengerechtelijke kosten, zijnde een bedrag ter grootte van € 2.842,--.
III Gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen in de kosten van het geding, met bepaling, dat gedaagden de proceskosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn."
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering - voor zover gebaseerd op de primaire grondslag - onder meer de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Er is sprake van non-conformiteit. De afgeleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (artikel 7:17 BW Pro). De bovenwoning bevat als gevolg van de gebrekkige staat van de fundering niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan als appartementsrecht nodig zijn en die [eiseres] mocht verwachten (artikel 5 lid 2 koopovereenkomst Pro). De funderingsproblematiek was voor [eiseres] niet kenbaar.
3.2 De buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst bij brief van 23 januari 2008 heeft rechtsgevolg gehad. [gedaagde 1] en Rolien dienen de koopsom aan [eiseres] terug te betalen.
3.3 Op 10 januari 2008 is het verzuim ingetreden. Vanaf die dag zijn [gedaagde 1] en Rolien de wettelijke rente verschuldigd over de koopsom.
3.4 De non-conformiteit levert een tekortkoming op die aan [gedaagde 1] en Rolien toerekenbaar is.
3.5 [gedaagde 1] en Rolien dienen de schade te vergoeden die [eiseres] als gevolg van het handelen van [gedaagde 1] en Rolien heeft geleden. Die schade bedraagt € 20.682,14.
3.6 [gedaagde 1] en Rolien zijn hoofdelijk verbonden.
3.7 [eiseres] heeft zich genoodzaakt gezien haar vordering uit handen te geven. De buitengerechtelijke kosten worden begroot op € 2.842,00 (twee punten van het toepasselijke liquidatietarief).
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiseres] in de kosten van het geding.
[gedaagde 1] en Rolien hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [eiseres] kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt. Zij heeft niet binnen "bekwame tijd" als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro na de ontdekking van de gestelde non-conformiteit daarvan melding gedaan aan [gedaagde 1] en Rolien.
4.2 Er is geen sprake van non-conformiteit. De bovenwoning kan normaal en veilig worden bewoond. Door [eiseres] is niet aangetoond dat de fundering in zo slechte staat verkeert dat herstel niet meer mogelijk is. Tevens is onduidelijk of de scheefstand op de lange termijn gevolgen heeft voor de bovenwoning.
4.3 Ingevolge artikel 5 van Pro de koopovereenkomst/leveringsakte komen voor [eiseres] kenbare gebreken die aan normaal gebruik van het appartementsrecht in de weg staan, voor haar risico. De scheefstand van de woning was voor [eiseres] kenbaar. Een eventueel gebrek dat de scheefstand heeft veroorzaakt, komt derhalve voor risico van [eiseres].
4.4 [gedaagde 1] en Rolien hadden geen mededelingsplicht ten aanzien van de gebrekkige fundering. [gedaagde 1] en Rolien waren niet bekend met de rapportages van de gemeente met betrekking tot de fundering van de bovenwoning. Zij waren er niet van op de hoogte dat de fundering in een matige staat verkeerde. Zij hoefden daar ook niet van op de hoogte te zijn.
4.5 De prijs die [gedaagde 1] en Rolien aan hun rechtsvoorganger voor de bovenwoning hebben betaald, heeft niets van doen met de beweerdelijke slechte staat van de bovenwoning. [gedaagde 1] en Rolien hebben de bovenwoning gekocht met huurders erin. De prijs was marktconform. [gedaagde 1] en Rolien hebben vervolgens het geluk gehad dat de oorspronkelijke huurders vroeg (na ongeveer anderhalf jaar) uit de bovenwoning zijn vertrokken, zodat zij de bovenwoning vervolgens als leeg pand tegen een marktconforme prijs konden verkopen.
4.6 [eiseres] heeft niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. Voordat [eiseres] besloot om de optie tot koop te lichten, had zij al enkele maanden in de woning gewoond.
4.7 [eiseres] werd door zowel een taxateur als een financieel adviseur bijgestaan en geadviseerd. Niet juist is de stelling van [eiseres] dat de door haar ingeschakelde taxateur haar is geadviseerd door [gedaagde 1] en Rolien. [gedaagde 1] en Rolien hebben [eiseres] ter zake van de te verrichten taxatie meerdere namen en adressen van taxateurs genoemd. [eiseres] heeft uit dat lijstje zelf een taxateur gekozen.
4.8 De beweerdelijk door [eiseres] geleden schade kan niet aan [gedaagde 1] en Rolien worden toegerekend. [gedaagde 1] en Rolien hebben voldaan aan het bepaalde in artikel 5.2 van de koopovereenkomst.
4.9 Op 19 maart 2003 zijn partijen overeengekomen dat de koopprijs van € 135.000,00 met € 10.000,00 zou worden verminderd. Deze korting werd door [gedaagde 1] en Rolien verleend omdat [eiseres] nog kunststof kozijnen in de woning wilde plaatsen. Uiteindelijk is als gevolg van een misverstand door [eiseres] echter geen € 125.000,00 betaald, maar slechts € 115.000,00.
4.10 Volgens het door [eiseres] overgelegde, niet deugdelijk onderbouwde, rapport van makelaarskantoor Langejan dient de waarde van de bovenwoning door de scheefstand met € 18.750 te worden verminderd. Aan [eiseres] is een korting verleend op de koopprijs die nog groter is.
4.11 De taxateur, de financieel adviseur en makelaarskantoor Langejan zijn alle door [eiseres] zelf ingeschakeld. De daaraan verbonden kosten kunnen niet als schade worden aangemerkt.
4.12 [eiseres] heeft geen (buitengerechtelijke) kosten gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de artikelen 56 en 57 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een vergoeding plegen in te sluiten. De vordering van [eiseres] is bovendien niet gespecificeerd en kan de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan.
5 De beoordeling
klachtplicht koper
5.1 Ingevolge artikel 7:23 BW Pro kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
5.2 [gedaagde 1] en Rolien voeren aan dat [eiseres] niet binnen bekwame tijd na de ontdekking van het gebrek daarvan mededeling aan hen heeft gedaan. Zij stellen daartoe dat reeds bij aankoop duidelijk was dat de bovenwoning scheef stond. Voorts wijzen zij erop dat [eiseres] ruim 4 jaar in de bovenwoning heeft gewoond voordat zij [gedaagde 1] en Rolien op de hoogte heeft gesteld van de in haar visie gebrekkige fundering. Nu meerdere woningen in de [adres] scheef staan, is het in de visie van [gedaagde 1] en Rolien zeer aannemelijk dat [eiseres] in die periode hierover heeft gesproken met andere bewoners in de [adres] en zo op de hoogte is geraakt van de funderingsproblematiek.
5.3 [eiseres] stelt dat zij pas van de funderingsproblematiek op de hoogte is geraakt toen zij daar in april 2007 op werd gewezen door de koopster van haar woning, die haar vervolgens de rapportages van Gemeentewerken Rotterdam, Ingenieursbureau Geotechniek en Milieu ter beschikking stelde (zie onder 2.12 en 2.13 hiervoor).
5.4 De rechtbank is van oordeel dat de stellingen die [gedaagde 1] en Rolien ten grondslag hebben gelegd aan het verweer dat [eiseres] niet tijdig na de ontdekking van de funderingsproblematiek heeft geklaagd, dat verweer niet kunnen dragen. De klacht van [eiseres] betreft niet de scheefstand van de woning, maar de gebrekkige fundering. Dat [eiseres] op bouwkundig gebied deskundig was, is gesteld noch gebleken. Dat zij in de loop van de tijd meerdere woningen heeft gekocht, is onvoldoende om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat zij ten tijde van de koop van de bovenwoning over deskundigheid op bouwkundig gebied beschikte. [eiseres] heeft de woning voor de eigendomsoverdracht door een deskundige laten taxeren. Ook die deskundige - wiens naam en adres [eiseres] van [gedaagde 1] en Rolien had gekregen - heeft in zijn taxatierapport niets vermeld dat voor [eiseres] aanleiding had moeten zijn om bedacht te zijn op een mogelijk gebrekkige toestand van de fundering. Derhalve valt niet in te zien dat [eiseres] na constatering van enige scheefstand van de woning bedacht had moeten zijn op het bestaan van (ernstige) funderingsproblematiek.
5.5 De door [gedaagde 1] en Rolien geuite veronderstelling dat [eiseres] over de funderingsproblematiek heeft gesproken met andere bewoners in de [adres], is door [eiseres] gemotiveerd weersproken. Voor zover die veronderstelling als een stelling moet worden aangemerkt, is deze, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiseres], onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.
5.6 De rechtbank neemt op grond van hetgeen hiervoor is overwogen als vaststaand aan de stelling van [eiseres] dat zij eerst in april 2007 van de problematiek met de fundering op de hoogte is geraakt. Immers, door [gedaagde 1] en Rolien is die stelling niet voldoende gemotiveerd weersproken. Nu [eiseres] de problematiek begin juni 2007 bij [gedaagde 1] en Rolien aan de orde heeft gesteld, heeft zij tijdig aan haar "klachtplicht" voldaan, dat wil zeggen binnen de in artikel 7:23 lid 1 BW Pro genoemde "bekwame tijd".
non-conformiteit
5.7 Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW Pro moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Ingevolge lid 2 beantwoordt de zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
5.8 Artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat het verkochte bij de feitelijke levering de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik als appartementsrecht nodig zijn. Voorts bepaalt het artikel dat voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, voor diens risico komen.
5.9 Onder "normaal gebruik als appartementsrecht" valt in de visie van de rechtbank niet alleen te begrijpen dat in de bovenwoning gewoond kan worden, maar ook dat sprake is van een normaal woongenot dat een duurzaam karakter heeft. Uit de overgelegde rapporten van Gemeentewerken Rotterdam, Ingenieursbureau Geotechniek en Milieu, leidt de rechtbank af dat sprake is van een verzakkingproces dat binnen afzienbare termijn zal leiden tot een niet meer normaal bewoonbare woning. De rechtbank verwijst naar de volgende passage uit het onder 2.13 hiervoor geciteerde rapport van 9 oktober 1990:
"Gezien de te verwachten toename van zettingsverschillen en de scheefstanden en de te verwachten toename van scheurvorming in met name de hoger genummerde panden wordt een handhavingstermijn van 25 jaar uiterst discutabel geacht.
Uiteraard blijven de panden deze periode wel staan maar dit zal naar onze inschatting voor met name de hoger genummerde panden een weinig rendabele investering aan herstelkosten vragen, alsmede een te grote aantasting van woongenot welke alleen acceptabel zijn voor een eigenaar-gebruiker of een huurder met een laag acceptatieniveau."
5.10 Het in de rapportage van Gemeentewerken Rotterdam, Ingenieursbureau Geotechniek en Milieu omschreven toekomstperspectief is naar het oordeel van de rechtbank niet verenigbaar met "normaal gebruik als appartementsrecht".
5.11 Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat [eiseres] er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst mee bekend was, of redelijkerwijs mee bekend kon zijn, dat de fundering van de bovenwoning dermate gebrekkig was. De door [gedaagde 1] en Rolien aan [eiseres] in rekening gebrachte koopsom voor de bovenwoning (€ 125.000,00 k.k.) vormde daarvoor geen indicatie. De koopsom die [gedaagde 1] en Rolien zelf hadden betaald aan hun rechtsvoorganger (€ 27.227,00 k.k.) vormde daarvoor wel een indicatie, maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] en Rolien [eiseres] hebben geïnformeerd over de geringe omvang van de koopsom die zij aan hun rechtsvoorganger hadden betaald.
5.12 [gedaagde 1] en Rolien hebben weliswaar betwist dat de funderingsproblematiek zo ernstig is als kan worden opgemaakt uit voornoemde rapporten, maar die betwisting is in het geheel niet onderbouwd. De rechtbank gaat daar derhalve aan voorbij. De rechtbank heeft op dat punt, gezien de heldere rapportage van Gemeentewerken Rotterdam, geen behoefte aan (nadere) voorlichting door een deskundige.
5.13 De conclusie is derhalve dat de bovenwoning bij de feitelijke levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als appartementsrecht nodig zijn.
ontbinding
5.14 Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.
5.15 [eiseres] vordert te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden op 23 januari 2008.
5.16 De tekortkoming is gelegen in de non-conformiteit. Dat deze tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen, is gesteld noch gebleken. Verzuim van [gedaagde 1] en Rolien is - voor zover al niet moet worden aangenomen dat nakoming onmogelijk was - in ieder geval ingetreden doordat bij brief van 9 januari 2008 [gedaagde 1] mede namens Rolien aan de advocaat van [eiseres] heeft medegedeeld dat zij niet zouden overgaan tot herstel van de fundering van de bovenwoning.
5.17 De conclusie is dat [eiseres] de koopovereenkomst bij brief van 23 januari 2008 rechtsgeldig heeft ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Verbintenis tot ongedaanmaking
5.18 Ingevolge artikel 6:271 BW Pro is door de ontbinding van de koopovereenkomst voor partijen een verbintenis ontstaan tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Dit brengt mee dat [eiseres] de bovenwoning zal dienen (terug) te leveren aan [gedaagde 1] en Rolien. Dienaangaande is in deze procedure echter geen vordering ingesteld. [gedaagde 1] en Rolien zullen de koopsom aan [eiseres] dienen terug te betalen.
5.19 [eiseres] vordert [gedaagde 1] en Rolien (hoofdelijk) te veroordelen om aan haar (terug) te betalen de koopsom, te vermeerderen met de wettelijke rente. Deze vordering is toewijsbaar.
5.20 Ter bepaling van het bedrag dat [gedaagde 1] en Rolien aan [eiseres] dienen te betalen, dient echter te worden vastgesteld welke koopsom door [eiseres] is voldaan. Hieromtrent bestaat tussen partijen verschil van mening. [eiseres] stelt dat door haar een koopsom van € 135.000,00, althans van € 125.000,00 is betaald. [gedaagde 1] en Rolien stellen dat dit € 115.000,00, althans niet meer dan € 125.000,00 is geweest.
5.21 De transportakte van 22 april 2003 vermeldt dat de koopprijs € 125.000,00 heeft bedragen, "welk bedrag door koper is voldaan door storting op een rekening van de notaris". De akte vermeldt voorts: "Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van de koopprijs en vooromschreven lasten."
5.22 Gegeven de heldere tekst van de transportakte en het feit dat [gedaagde 1] en Rolien [eiseres] daarin kwijting hebben verleend voor de betaling van de koopprijs, acht de rechtbank de stellingen van partijen dat een andere koopsom - € 10.000,00 meer respectievelijk minder - is betaald, onvoldoende onderbouwd. Het ligt op de weg van een partij die stelt dat een koopsom niet overeenstemt met de in de transportakte genoemde koopsom waarvoor kwijting is verleend om een dergelijke stelling op inzichtelijke wijze toe te lichten en alle beschikbare bewijsstukken in dat verband over te leggen.
5.23 Onvoldoende acht de rechtbank de door [gedaagde 1] en Rolien ter onderbouwing van hun stelling overgelegde, volgens hen door [eiseres] ondertekende, ongedateerde verklaring die vermeldt (productie 2 bij conclusie van antwoord):
"In tegenstelling tot hetgeen vermeld in de koopovereenkomst, heeft [eiseres] [eiseres] geen borgsom van € 20.000,00 betaald.
De koopsom van het appartement bedraagt derhalve € 115.000,00."
5.24 Uit louter deze ongedateerde verklaring kan niet worden opgemaakt dat de uiteindelijk in de transportakte vermelde koopsom van € 125.000,00 niet juist is, noch dat de daarvoor verleende kwijting ten onrechte is verleend.
5.25 [eiseres] heeft haar stelling dat zij een koopsom van € 135.000,00 heeft betaald in het geheel niet toegelicht. Omdat er in de visie van [eiseres] nog onduidelijkheid bestaat over de koopprijs verzoekt [eiseres] de rechtbank om krachtens artikel 162 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) openlegging te bevelen van de boekhouding, bescheiden en geschriften, die [gedaagde 1] en Rolien krachtens de wet moeten houden, maken of bewaren.
5.26 De rechtbank acht geen grond aanwezig voor een bevel tot openlegging ex artikel 162 Rv Pro.
5.27 [gedaagde 1] en Rolien zullen worden veroordeeld de koopsom ten bedrage van € 125.000,00 aan [eiseres] terug te betalen.
wettelijke rente over de koopsom
5.28 Ingevolge artikel 6:119 lid 1 BW Pro bestaat de schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Verzuim treedt ingevolge artikel 6:82 lid 1 BW Pro in, wanneer de schuldenaar in gebreke is gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming is gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Indien uit de houding van de schuldenaar blijkt dat aanmaning nutteloos zou zijn, kan de ingebrekestelling plaatsvinden door een schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat hij voor het uitblijven van de nakoming aansprakelijk wordt gesteld (artikel 6:82 lid 2 BW Pro).
5.29 Bij brief van 23 januari 2008 van haar advocaat heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] en Rolien een termijn tot 1 februari 2008 gesteld om haar te bevestigen dat zij aan hun ongedaanmakingsverplichtingen zouden voldoen. [gedaagde 1] en Rolien hebben van aanvang af gepersisteerd bij hun afwijzing van iedere verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid. De rechtbank zal de wettelijke rente ingevolge artikel 6:119 BW Pro (artikel 6:120 lid 1 BW Pro) over het door [gedaagde 1] en Rolien aan [eiseres] (terug) te betalen bedrag toewijzen vanaf 1 februari 2008. Immers, niet is in te zien waarom [eiseres] in de omstandigheden van dit geval voor het doen intreden van verzuim nog een nadere formele handeling zou hebben moeten verrichten.
toerekenbaarheid
5.30 De tekortkoming is aan [gedaagde 1] en Rolien toerekenbaar. Door middel van artikel 5.2 van de koopovereenkomst hebben [gedaagde 1] en Rolien aan [eiseres] gegarandeerd dat de bovenwoning bij levering de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik als appartementsrecht nodig zijn. In deze procedure is echter komen vast te staan dat de bovenwoning die eigenschappen niet bezat.
5.31 De rechtbank is bovendien van oordeel dat [gedaagde 1] en Rolien niet voldoende gemotiveerd hebben betwist dat zij van de funderingsproblematiek op de hoogte waren. [gedaagde 1] en Rolien zijn lokaal gevestigde professionals op de onroerend goedmarkt. In de procedure hebben zij gesteld dat de bovenwoning scheef stond en dat scheefstand veelal met de fundering te maken heeft. Derhalve mag worden aangenomen dat zij - voor zover zij daarvan nog niet op de hoogte waren - hebben onderzocht of sprake was van funderings¬problematiek, voordat zij in 2001 tot koop van de bovenwoning zijn overgegaan.
5.32 [eiseres] heeft bovendien terecht aangevoerd dat (ook) uit de destijds door [gedaagde 1] en Rolien betaalde koopsom van € 27.227,00 k.k. kan worden opgemaakt dat zij van het bestaan van de funderingsproblematiek op de hoogte waren. In dit verband is van belang dat [gedaagde 1] en Rolien geen steekhoudende verklaring hebben verstrekt voor de geringe omvang van de koopsom. Zij hebben er weliswaar op gewezen dat zij het pand in verhuurde staat kochten, maar louter de verhuurde staat van het pand kan, in relatie tot de door [persoon 1] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van maart 2003 (€ 125.000,00), de uitzonderlijk lage koopsom (€ 27.227,00) slechts twee jaar eerder niet verklaren. Een dergelijk lage koopsom zou mogelijk door bijzondere omstandigheden kunnen worden verklaard, maar wat dat betreft is niets gesteld of gebleken.
5.33 Het spreekt naar het oordeel van de rechtbank voor zich dat [gedaagde 1] en Rolien [eiseres] voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte hadden moeten stellen van de bestaande funderingsproblematiek. Het spreekt evenzeer voor zich dat [eiseres] in dat geval de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten, althans niet voor een koopsom van € 125.000,00 k.k.
schade
5.34 Nu de tekortkoming aan [gedaagde 1] en Rolien kan worden toegerekend, zijn zij ingevolge artikel 6:277 BW Pro verplicht aan [eiseres] de schade te vergoeden doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Artikel 6:74 lid 1 BW Pro bepaalt in dit verband dat iedere toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden.
5.35 [eiseres] stelt dat de (aanvullende) schade € 20.682,14 bedraagt en bestaat uit:
a. € 10.900,00 aan kosten van financieel adviseur [financieel adviseur];
b. € 371,88 aan kosten van het taxatierapport van [persoon 1];
c. € 1.046,88 aan notariskosten;
d. € 413,53 aan kosten van een rapport van makelaarskantoor Langejan, dat [eiseres] heeft laten opstellen ter begroting van de waardevermindering van het appartement door de slechte fundering;
e. € 7.949,85 aan kosten die [eiseres] in 2003 heeft gemaakt teneinde alle kozijnen en ramen van de bovenwoning te laten vervangen door kunststof kozijnen.
5.36 [gedaagde 1] en Rolien hebben hiertegen geen steekhoudende verweren gevoerd. Hun stelling dat [eiseres] de betreffende deskundigen heeft ingeschakeld, is weliswaar juist, maar deze rechtvaardigt niet de daaruit door hen getrokken gevolgtrekking dat de daaraan verbonden kosten voor rekening van [eiseres] dienen te blijven. Alle gestelde schadeposten betreffen kosten die [eiseres] ter zake van de woning heeft gemaakt, welke kosten zij niet zou hebben gemaakt indien [gedaagde 1] en Rolien jegens haar niet toerekenbaar tekort zouden zijn geschoten. Deze schade staat in zodanig verband met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] en Rolien berust, dat zij hen, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. De vordering ertoe strekkende [gedaagde 1] en Rolien te veroordelen deze schade aan [eiseres] te vergoeden, zal derhalve worden toegewezen.
wettelijke rente over de schade
5.37 Zoals onder 5.28 hiervoor reeds overwogen, bestaat ingevolge artikel 6:119 lid 1 BW Pro de schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Indien een verbintenis strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW Pro en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen, treedt het verzuim ingevolge artikel 6:83 aanhef Pro en onder b BW zonder ingebrekestelling in.
5.38 [eiseres] vordert wettelijke rente over de schade vanaf 20 februari 2003, subsidiair vanaf 10 januari 2008.
5.39 Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] de onder 5.35 hiervoor gespecificeerde schade reeds vóór 20 februari 2003 heeft geleden. Door [gedaagde 1] en Rolien is echter niet betwist dat [eiseres] die schade vóór 10 januari 2008 heeft geleden. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro (artikel 6:120 lid 1 BW Pro) over deze schade zal derhalve worden toegewezen vanaf 10 januari 2008.
buitengerechtelijke kosten
5.40 Ingevolge artikel 6:96 lid 2 BW Pro komen als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, behoudens voor zover krachtens artikel 241 Rv Pro de regels betreffende proceskosten van toepassing zijn.
5.41 [eiseres] vordert aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 2.842,00. Zij stelt daartoe - bij dagvaarding - dat zij haar vordering uit handen heeft gegeven aan eerst haar gemachtigde (DAS rechtsbijstand) en later haar raadsvrouwe. Beiden hebben, zo stelt zij, over de periode van eind juni 2007 tot en met januari 2008 gecorrespondeerd, telefoongesprekken gevoerd, besprekingen gehad en stukken bestudeerd.
5.42 [gedaagde 1] en Rolien verweren zich bij conclusie van antwoord met de stellingen dat [eiseres] geen (buitengerechtelijke) kosten heeft gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikelen 56 en 57 Rv een vergoeding plegen in te sluiten, dat haar vordering niet is gespecificeerd en dat deze de dubbele redelijkheidstoets niet kan doorstaan.
5.43 Bij conclusie van repliek deelt [eiseres] mede dat zij voor een "specificatie" kortheidshalve verwijst naar rapport Voorwerk en het liquidatietarief V. Zij wijst erop dat het bedrag forfaitair is vastgesteld.
5.44 De rechtbank is van oordeel dat [eiseres], in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] en Rolien, onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld, althans onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd, dat zij als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komende kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en/of ter verkrijging van voldoening buiten rechte, heeft gemaakt. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om de beweerdelijk gemaakte kosten te specificeren. Weliswaar dient schade waarvan de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld te worden geschat (artikel 6:97 BW Pro), maar ook in een dergelijk geval is het eerst aan de partij die aanspraak maakt op vergoeding van schade om aannemelijk te maken dat zij schade heeft geleden en wat - bij benadering - de omvang van die schade is. Vervolgens is denkbaar dat bij begroting van de schade een forfaitair systeem kan worden toegepast.
5.45 De vordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten zal, bij gebreke van voldoende onderbouwing, worden afgewezen.
kosten
5.46 [gedaagde 1] en Rolien zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
hoofdelijkheid
5.47 De stelling van [eiseres] dat de verbondenheid van [gedaagde 1] en Rolien jegens haar ingevolge artikel 6:6 BW Pro een hoofdelijke verbondenheid betreft, is door [gedaagde 1] en Rolien niet weersproken. [gedaagde 1] en Rolien zullen hoofdelijk worden veroordeeld.
6 De beslissing
De rechtbank,
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [adres], op 23 januari 2008 rechtsgeldig is ontbonden;
veroordeelt [gedaagde 1] en Rolien hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 125.000,00 (zegge: honderd vijf en twintig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 1 februari 2008 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en Rolien hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 20.682,14 (zegge: twintig duizend zes honderd twee en tachtig euro en veertien eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 10 januari 2008 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en Rolien hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] bepaald op € 3.490,00 aan vast recht, op € 170,88 aan overige verschotten en op € 2.842,00 aan salaris voor de advocaat;
bepaalt dat [gedaagde 1] en Rolien de proceskosten binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis dienen te voldoen, bij gebreke waarvan zij de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over de proceskosten verschuldigd zijn;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729/1582