Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 268554 / HA ZA 06-2517
Uitspraak: 25 februari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiseres sub 1]
2. [eiser sub 2]
beiden wonende te [woonplaats],
alsmede, inmiddels, mr. J.E.A. Michel in zijn hoedanigheid van bewindvoerder in de schuldsanering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2],
kantoor houdende te ‘s Gravenhage,
eisers in de hoofdzaak,
verweerders in het incident,
advocaat mr. R.H. de Vries,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FOKKER BUSINESS BUILDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RAADHUIS BEDRIJVEN VERZAMELGEBOUW B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. STONE INTERNATIONAL B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden in de hoofdzaak,
eisers in het incident,
advocaat mr. R.P.L.H.Burger.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eisers]" (eisers gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud, waarbij de bewindvoerder in voorkomend geval separaat als zodanig zal worden aangeduid, eiseres sub 1 als [eiseres sub 1] en eiser sub 2 als [eiser sub 2]) respectievelijk “[gedaagden]” (als gedaagden gezamenlijk worden bedoeld) dan wel “[gedaagde sub 1]”, “[gedaagde sub 2]”, “FBB”, “RBV” en “Stone” .
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 14 juli 2006 en de door [eisers] overgelegde producties;
- akte tot wijziging van eis d.d. 13 september 2006;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 31 januari 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 29 juni 2007;
- de met het oog op de comparitie van partijen door [eisers] toegezonden brief d.d. 15 juni 2007, met producties;
- conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- oproeping van de bewindvoerder tot overneming van het geding d.d. 12 februari 2008;
- conclusie van dupliek, met producties, tevens verzoek tot het stellen van zekerheid
als bedoeld in art. 233 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv);
- conclusie in het incident inzake zekerheidstelling zijdens [eisers].
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1
[eisers] heeft in 2003 en 2004 de volgende appartementsrechten gekocht:
a. Erasmusstraat 128 te Rotterdam op 9 juli 2003 voor €. 180.000,= van Turé BV (de oude naam van Stone);
b. Friesestraat 35 B te Rotterdam op 18 juli 2003 voor €. 100.000,= van Turé BV;
c. Friesestraat 35A te Rotterdam op 4 augustus 2003 voor €. 80.000,= van Turé BV;
d. Erasmusstraat 132 te Rotterdam op 22 augustus 2003 voor €. 180.000,= van Turé BV;
e. Adamshofstraat 85 A te Rotterdam, op 30 oktober 2003 voor € 150.000,= van Schiedam Estate BV (de oude naam van FBB);
f. Aelbrechtskade 129 AI te Rotterdam, op 30 januari 2004 voor € 130.000,= van Clockhouse BV (de oude naam van RBV);
g. Aelbrechtskade 129 AII te Rotterdam, op 1 maart 2004 voor € 130.000,= van Clockhouse BV.
Het appartement aan de Adamshofstraat 85A is verhuurd geleverd, de overige panden zijn leeg geleverd.
2.2
De verkopende vennootschappen hadden deze appartementen steeds kort tevoren verworven; in het algemeen lag de leveringsdatum aan de verkopende vennootschap na de verkoopdatum aan [eisers].
2.3
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zijn (middellijk) bestuurders en (indirect) aandeelhouders van de verkopende vennootschappen bij de onder 2.1 bedoelde transacties.
2.4
Bij de onder 2.1 bedoelde transacties is de vof Summakers opgetreden als makelaar namens de verkopers. Bij Summakers waren destijds als directeuren werkzaam [X] (een broer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]) en [I].
[eiseres sub 1] heeft contact gekregen met Summakers via de echtgenote van [I], die [eiseres sub 1] via haar werk had ontmoet.
2.5
[eisers] had ten tijde van het sluiten van meerbedoelde transacties schulden ter grootte van ca. € 59.000,=. In het kader van de onder 2.1 bedoelde transacties hebben de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2], althans één of meer door hen gecontroleerde vennootschappen, de schulden van [eisers] overgenomen. Deze zijn in rekening-courant geadministreerd door een Stichting Derdengelden ten name van een andere vennootschap die door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] wordt gecontroleerd.
2.6
Tussen Summakers en [eisers] is besproken, dat de onder 2.1 bedoelde appartementen na de aankoop door [eisers] zouden worden verhuurd, zodat aldus inkomsten gegenereerd zouden worden.
2.7
Aan [eisers] zijn, met het oog op de onder 2.1 bedoelde transacties, door verschillende banken geldleningen onder hypothecair verband verstrekt van respectievelijk :
-Erasmusstraat 128 en 132 elk voor een bedrag van voor een bedrag van
€ 200.000,=;
-Friesestraat 35a voor een bedrag van € 91.000,=;
-Friesestraat 35b voor een bedrag van € 111.975,=;
-Adamshofstraat 85 a voor een bedrag van € 166.000,=;
-Aelbrechtskade 129 A I voor een bedrag van € 141.700,=;
-Aelbrechtskade 129 A II voor een bedrag van € 141.181,=.
2.8
Teneinde de onder 2.7 bedoelde financieringen te verkrijgen zijn de onder 2.1 bedoelde panden getaxeerd. De taxatierapporten bevatten geen aanduiding van het van het appartement te maken gebruik.
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 17 februari 2003 van JMS Beaufort met betrekking tot Erasmusstraat 54a, 54b, 126, 128, 132, bedraagt voor verbouwing
€ 100.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk
€ 88.000,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik) en na verbouwing € 182.000,= respectievelijk € 160.160,=. Als opdrachtgever is vermeld [eiseres sub 1].
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 11 februari 2003 van JMS Beaufort BV, NVM makelaar met betrekking tot Friesestraat 35a bedraagt € 82.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk € 72.200,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik). Als opdrachtgever is vermeld [B].
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 12 februari 2003 van JMS Beaufort BV, NVM makelaar met betrekking tot Friesestraat 35b bedraagt € 105.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk € 92.500,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik). Als opdrachtgever is vermeld [eiser sub 2].
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport d.d. 23 augustus 2003 van ’t GoeieHuys Vatgoed BV met betrekking tot Adamshofstraat 85a bedraagt € 152.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) respectievelijk € 133.000,= (executiewaarde, vrij van huur en gebruik). Als opdrachtgever is vermeld [eisers].
2.9
a. Een stuk, getiteld “Schadekwitantie” en gedateerd 17 november 2003, ondertekend door Stone (onder haar eerdere naam Turé) en [eiseres sub 1], luidt voor zover thans relevant als volgt:
“ Mevrouw [eiseres sub 1] (...) verklaart terzake van de onroerende zaak, gelegen aan de Friesestraat 35 35 te Rotterdam, m.b.t. de late oplevering en de niet volledige of niet verrichte werkzaamheden van bovengenoemde o.z.,
tegen ontvangst van de somma van Euro 20.000,- (zegge...) volledige kwijting te geven voor alle aanspraken,
- van nu of in de toekomst op grond van de koopovereenkomst m.b.t. bovengenoemde o.z. (...)”
b. Een vrijwel gelijkluidend stuk van dezelfde datum, getekend door [eiseres sub 1] en Schiedam Estate BV BV met betrekking tot de appartementen aan de Adamshofstraat 85A vermeldt een bedrag van € 12.500,=.
c. Een vrijwel gelijkluidend stuk van dezelfde datum, getekend door [eiser sub 2] en Turé met betrekking tot de appartementen aan de “Erasmusstraat 126-132” vermeldt een bedrag van € 30.000,=.
d. Een eveneens vrijwel gelijkluidend stuk gedateerd 11 maart 2004 en getekend door Clockhouse BV en [eiser sub 2] met betrekking tot de appartementen aan de “Aelbrechtskade 129 A” vermeldt een bedrag van € 12.500,=.
Deze bedragen zijn in de onder 2.5 bedoelde rekening-courant afgeboekt op de schuld van [eisers].
2.1
De gemeente Rotterdam had op basis van art. 28 van Pro de Woningwet ter zake van de appartementen aan de Aelbrechtskade 129 en de Erasmusstraat 128 aanschrijvingen doen uitgaan.
Inmiddels zijn de betreffende werkzaamheden uitgevoerd.
2.11
[eiseres sub 1] heeft voor alle appartementen behoudens dat aan de Adamshofstraat 85A zelf huurders gezocht en gevonden.
2.12
In opdracht van de gemeente Rotterdam zijn de appartementen in 2006 opnieuw getaxeerd, steeds door de NVM-makelaar Boer Makelaardij BV; de hierna weergegeven waarden betreffen steeds eerst de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik en vervolgens de executiewaarde, vrij van huur en gebruik.
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Erasmusstraat 128 (het onder 2.1 sub a bedoelde appartement) bedraagt € 110.000,= respectievelijk € 97.000,=;
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Friesestraat 35b (het onder 2.1 sub b bedoelde appartement) bedraagt € 76.000,= respectievelijk € 67.000,=;
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Friesestraat 35 a (het onder 2.1 sub c bedoelde appartement), bedraagt € 53.000,= respectievelijk € 46.000,=;
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Erasmusstraat 132 (het onder 2.1 sub d bedoelde appartement) bedraagt € 120.000,= respectievelijk € 105.000,=;
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Adamshofstraat 85A (het onder 2.1 sub e bedoelde appartement) bedraagt € 102.000,= respectievelijk € 90.000,=;
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Aelbrechtskade 129 aI (het onder 2.1 sub f bedoelde appartement) bedraagt € 86.000,= respectievelijk € 76.000,=;
-De taxatiewaarde vermeld in het taxatierapport met betrekking tot Aelbrechtskade 129 aII (het onder 2.1 sub g bedoelde appartement) bedraagt respectievelijk € 86.000,= respectievelijk € 76.000,=.
2.12
Inmiddels zijn (in elk geval) de appartementen aan de Friesestraat 35a (voor € 48.500,=) en Friesestraat 35b (voor € 65.000,=), Erasmusstraat 132 (voor € 115.000,) en Adamshofstraat 85a (voor € 70.000,=) verkocht.
2.13
Ter verzekering van de vorderingen als thans in deze procedure ge(her)formuleerd hebben [eisers] in 2006 beslagen ten laste van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gelegd op onroerende zaken en (certificaten van) aandelen. Deze beslagen zijn ingevolge een beslissing in kort geding d.d. 21 september 2006 opgeheven.
3 Het geschil
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
1. te verklaren voor recht dat [gedaagden] gezamenlijk althans afzonderlijk jegens [eisers] onrechtmatig hebben/heeft gehandeld en daarmee aansprakelijk zijn/is voor de schade ad tenminste € 508.356,=,
2. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 508.356,= met rente aan [eisers];
3. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van alle kosten die [eisers] mocht maken in het kader van de executie, waaronder kosten van rechtsbijstand en verhaal;
met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van (een deel van) de vaststaande feiten heeft [eisers] aan de vordering, kort en zakelijk weergegeven, uiteindelijk ten grondslag gelegd dat [gedaagden] bij de onder 2.1 bedoelde transacties onrechtmatig hebben gehandeld en/of hen hebben bedrogen en/of misbruik van omstandigheden hebben gemaakt; de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] zijn daarvoor ook persoonlijk aansprakelijk.
[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd; het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eisers] in de kosten van het geding. Op de stellingen in dat kader zal hierna, voor zoveel nodig, worden teruggekomen.
4 De beoordeling
4.1
[gedaagden] hebben betoogd dat de vordering zo onduidelijk en de onderbouwing zo vaag is dat behoorlijke verdediging onmogelijk is, zodat de vordering onmiddellijk dient te worden afgewezen. Dat betoog snijdt geen hout. Met name ter comparitie en in de conclusie van repliek is voldoende duidelijk wat [eisers] [gedaagden] verwijt. Voor zover de onderbouwing op bepaalde punten onvoldoende is zal de rechtbank daaraan gevolgen verbinden.
De rechtbank begrijpt de wijziging van eis overigens, net als [gedaagden] , zo dat de vordering inmiddels niet meer gestoeld wordt op dwaling, maar uitsluitend op bedrog, misbruik van omstandigheden en/of een onrechtmatige daad. Daarnaast begrijpt de rechtbank de gewijzigde eis zo dat de voorwaardelijke vordering als geformuleerd bij de akte tot wijziging van eis d.d. 13 september 2006, (die er kort gezegd toe strekte dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gehouden zouden zijn de bedragen te betalen waartoe Stone zou worden veroordeeld bij betalingsonmacht van deze vennootschap), niet gehandhaafd is.
4.2.1
Blijkens de conclusie van repliek verwijt [eisers] aan [gedaagden] uiteindelijk dat zij bij de onder 2.1 bedoelde transacties onrechtmatig hebben gehandeld en/of hem hebben bedrogen en/of misbruik van omstandigheden hebben gemaakt; de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] zijn daarvoor ook persoonlijk aansprakelijk omdat aanleiding is om door de rechtspersoon heen te kijken; in elk geval valt hen een ernstig persoonlijk verwijt te maken.
Volgens [eisers] hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de onderhandelingen [eisers] voorgespiegeld, dat de appartementen bij verhuur een positief rendement zouden opleveren en na enige jaren met winst verkocht zouden kunnen worden. Met het oog op het verkrijgen van de hypotheek namen [X] en [gedaagde sub 1] de schulden van [eisers] over. [eisers] werd daardoor min of meer gedwongen om de appartementen tegen de vraagprijs te kopen.
De taxatie is geheel door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verzorgd, evenals de hypotheekaanvragen. [eisers] is geheel op de taxatierapporten, die hem pas zeer kort voor de overdracht ter hand gesteld zijn, afgegaan. De taxatierapporten geven echter een, mede gelet op de slechte staat van onderhoud en de lagere WOZ-waarde, veel te rooskleurig beeld van de waarde van de panden. De taxateur heeft in overleg met dan wel in opdracht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de appartementen te hoog getaxeerd; in elk geval moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geweten hebben dat die taxatiewaarden te hoog waren, nu zij ervaren vastgoedhandelaren zijn en de appartementen kort tevoren voor een veel lager bedrag gekocht hadden.
Daarnaast is een rendement voorgespiegeld dat in de praktijk niet haalbaar bleek, onder meer omdat de wettelijke huurprijsregels toepasselijk waren en tot een lagere huur hebben geleid dan verwacht.
[eisers] hebben schade geleden doordat zij de hypotheeklasten niet meer konden voldoen omdat de exploitatie-opbrengsten te gering waren.
4.2.2
[gedaagden] betwisten in elk geval de persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]; zij stellen dat zij [eisers] voor het tot stand komen van de transacties nooit hadden gesproken, maar dat alle onderhandelingen door [X] en [I] zijn gevoerd. Voor het door de rechtspersoon heen kijken is geen enkele grond, terwijl van ernstige verwijten aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] persoonlijk ook geen sprake kan zijn, nu zij geheel geen bemoeienis met de onderhandelingen en de transactie hebben gehad.
Ook Stone, FBB en RBV treft geen verwijt. Betwist wordt dat al voor de koop rendementprognoses zijn opgesteld door [gedaagden] en/of Summakers. Als door Summakers al verwachtingen zijn gewekt omtrent huurrendementen of verkoopopbrengsten betreft dat toekomstige omstandigheden. Van enige noodzaak of dwang om de appartementen tegen de vraagprijs te kopen is geen sprake geweest, [eisers] kon gewoon van de koop afzien.
De taxatierapporten zijn niet in opdracht van Stone, maar van [eisers] opgemaakt. Betwist wordt dat deze onjuist zijn, zij geven een reëel beeld van de marktwaarde op dat moment.
4.3.1
De rechtbank is van oordeel dat alleen het verwijt ten aanzien van de onjuiste taxatiewaarden voldoende concreet is.
De andere verwijten zijn te weinig concreet en onvoldoende onderbouwd om de vorderingen te kunnen dragen. Daaromtrent wordt als volgt nader overwogen.
4.3.2
Op zichzelf is denkbaar dat het presenteren van onjuiste rendementsprognoses voor het aangaan van deze transacties door [gedaagden] of door de, voor hen optredende, makelaar Summakers, onder omstandigheden bedrog of onrechtmatig handelen zou kunnen opleveren. De stellingen van [eisers] op dat punt zijn echter vaag en hetgeen zij in dit verband overleggen spreekt bepaald niet voor zichzelf; zo valt uit de op dat punt overgelegde overzichtjes niet op te maken door wie en op welk moment ze zijn opgemaakt. [eisers] nemen ter zake ook geen duidelijke stellingen in, ook niet nadat daarop door [gedaagden] gedetailleerd verweer is gevoerd, waarbij bijvoorbeeld aan de orde is gesteld dat alle appartementen op één na leeg zijn verkocht, waarna [eiseres sub 1] zelf huurders heeft gezocht, en waarbij is gewezen op ongerijmdheden in die overzichten.
Daarnaast is nog van belang dat het belang van mogelijke onjuistheden in de prognoses met name gelegen zou zijn in de omstandigheid dat [eisers] bij de transacties van de juistheid is uitgegaan en daarna in de praktijk heeft bemerkt dat de prognoses door niet aan [eisers] toe te rekenen omstandigheden niet te realiseren waren. Nu stelt [eisers] wel dat de voorziene huuropbrengsten niet te realiseren waren omdat de huurprijscommissie de prijzen anders heeft vast gesteld, maar hij legt daarvan geen bewijsstukken over en licht voorts niet toe welke appartementen en welke discrepanties het betrof en evenmin welke prijs hij dan wel heeft gerealiseerd. Voor wat betreft de stelling dat de huurder in de Adamshofstraat daar niet wilde vertrekken heeft [eisers] niet gereageerd op het verweer van [gedaagden], inhoudende dat aan [eisers] geld beschikbaar is gesteld om deze huurder uit te kopen.
Dat betekent dat hun stellingen op dit punt als onvoldoende onderbouwd hebben te gelden en buiten beschouwing moeten worden gelaten.
4.3.3
Voor zover gesteld is dat sprake was van achterstallig onderhoud had van [eisers] verwacht mogen worden dat hij zijn stellingen nader zouden concretiseren naar aanleiding van het verweer. Immers, op basis van de onder 2.9 geciteerde schadekwitanties, het door hem niet betwiste element dat de gemeente ten aanzien van de panden waarop aanschrijvingen rustten genoegen heeft genomen met de werkzaamheden en de overgelegde brief van de taxateur (inhoudende dat de verbouwing gerealiseerd is) enerzijds en het ontbreken van klachten zijdens [eisers] over het onderhoud anderzijds had het op zijn weg gelegen om nader aan te geven welke gebreken er op welke momenten (nog) aanwezig waren.
Ook deze stellingen zijn dus te vaag.
4.3.4
Het verwijt dat [eisers] gedwongen zou zijn om de appartementen af te nemen omdat [gedaagden] zich bereid hadden verklaard zijn schulden over te nemen mist elke behoorlijke onderbouwing. Kennelijk was sprake van eerder bestaande schulden aan derden, waar [gedaagden] geheel buiten stonden. De enkele omstandigheid dat [gedaagden] had aangeboden om die schulden over te nemen en dat [eisers] meende, dat het aantrekkelijk was om niet aan deze derden af te betalen maar aan [gedaagden] dan wel, als hij de hypotheekgelden gebruikte om [gedaagden] af te betalen, aan de bank (wat de precieze constructie was is onduidelijk), en daarom met deze constructie heeft ingestemd kan niet als dwang, misbruik van omstandigheden of onrechtmatig worden aangemerkt. Evenmin valt, bij gebreke van concrete stellingen op dat punt, in te zien waarom deze constructie [eisers] de mogelijkheid zou hebben ontnomen om over de koopprijs te onderhandelen.
Daarbij komt nog, dat de transacties niet allemaal tegelijk, maar met een tussenruimte van vele maanden hebben plaatsgevonden en dat er aanwijzingen zijn dat met name [eiseres sub 1] wel enige ervaring met dan wel inzicht in de vastgoedmarkt had. Zo heeft zij voor vrijwel alle appartementen zelf huurders gezocht en gevonden en ter comparitie verklaard dat zij voor het aanbrengen van haar zoon als klant commissie van Summakers heeft ontvangen.
Deze stellingen worden dus eveneens gepasseerd.
4.4.1
Zoals uit het voorgaande blijkt is het verwijt van [eisers] aangaande de onjuiste taxatiewaarden wel voldoende concreet en onderbouwd.
[eisers] zal dus, tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] , toegelaten worden tot bewijs van zijn stelling dat de taxatiewaarden (in relevante mate) afweken van de werkelijke waarde van de appartementen. Gelet op de aard van de bewijsopdracht zal de rechtbank daartoe een deskundigenbericht gelasten. Partijen zullen zich, bij akte, dienen uit te laten over het aantal en de perso(o)n(en) van de deskundigen en de te stellen vragen. Het verdient daarbij de voorkeur als zij daaromtrent in onderling overleg tot overeenstemming proberen te komen, zodat een eenparig voorstel gedaan kan worden.
Overigens dienen nog wel de taxatierapporten ten aanzien van de Aelbrechtskade 129 a I en II opgemaakt voor de onder 2.1 f en 9 vermelde transacties door [eisers] overgelegd te worden.
4.4.2
Als [eisers] niet slaagt in dat bewijs, doordat op basis van het deskundigenbericht moet worden vastgesteld dat de taxatiewaarden overeenkwamen met de marktwaarde op dat moment, althans daarvan weinig verschilden, zal de vordering jegens alle gedaagden worden afgewezen; de grondslag is daaraan dan immers ontvallen.
4.4.3
Als uit dat deskundigenbericht echter blijkt dat de taxatiewaarden in relevante mate afweken van de marktwaarde staat daarmee op zichzelf de toewijsbaarheid van de vordering nog niet vast. In dat geval wordt relevant de stelling van [gedaagden] die erop neer komt dat dat in de eigen risicosfeer van [eisers] ligt, nu [eisers] opdracht had gegeven tot de taxaties.
Die stelling gaat echter niet zonder meer op.
Voor wat betreft de vraag wie in administratieve zin opdracht heeft gegeven tot het opstellen van de rapporten staat, gelet op de tenaamstelling, voorshands vast dat dat [eisers] is geweest (ondanks de in de rapporten vermelde verschillende voorletters). Dat de kosten daarvan via verrekening in rekening-courant ook aan hem in rekening zijn gebracht moet, bij gebreke van betwisting door [eisers] van de stelling van [gedaagden], eveneens als vast staand worden aangenomen.
Volgens [eisers] hebben de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] echter zelf contact opgenomen met de makelaar en hem ertoe hebben gebracht een onjuiste -want te hoge- waarde te taxeren. Als dat juist is, wisten de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] dus ook dat de taxaties onjuist waren. Vast staat dat zij [eisers] daarvan niet op de hoogte hebben gesteld en dat ook Stone, FBB, RBV en/of Summakers dat niet hebben gedaan. Dat [eisers] is afgegaan en mocht afgaan op de taxatierapporten van een VBO-makelaar is niet in geschil. Bovendien was voor een ieder duidelijk was dat de waarde van de panden een wezenlijk element van de transactie uitmaakte.
Dat betekent, dat als blijkt dat niet alleen de taxatiewaarden onjuist waren maar ook komt vast te staan dat de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] zelf contact hebben opgenomen met de makelaar en hem ertoe hebben gebracht een onjuiste waarde te taxeren, de vordering in beginsel toewijsbaar kan zijn. Nu [gedaagden] deze stelling gemotiveerd hebben betwist zal [eisers] deze dan ook te zijner tijd hebben te bewijzen.
4.5
Als [eisers] in het onder 4.4.3 bedoelde bewijs niet slaagt zal de vordering in beginsel worden afgewezen. In dat geval valt, ook al waren de getaxeerde waarden niet juist, niet in te zien waarin het bedrog of misbruik van omstandigheden dan gelegen zou zijn. Dat de verkopende vennootschappen betrekkelijk kort daarvoor de appartementen voor een lager bedrag had gekocht is niet voldoende om aan te nemen dat [gedaagden] moesten weten dat de getaxeerde waarden niet juist waren of konden zijn. [gedaagden] hebben immers, met bescheiden gestaafd, betoogd dat aan de betreffende appartementen werkzaamheden van aanzienlijke omvang waren verricht, hetgeen de waarde uiteraard verhoogd heeft; voorts hebben [gedaagden], onweersproken, gesteld dat de aankoop van deze appartementen deel uitmaakte van een aankoop van meerdere onroerende zaken, hetgeen de vennootschappen in staat had gesteld een gunstige prijs te bedingen. Evenmin is, tegen die achtergrond, het enkele gegeven dat de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] ervaren vastgoedhandelaren zijn voldoende. Bedrog en misbruik van omstandigheden veronderstellen immers kwade trouw; in de situatie zoals die dan voorligt, waar [eisers] de opdracht tot taxatie gegeven had en de gestelde contacten tussen de taxateur en de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] niet gebleken zijn, gaat het te ver om die kwade trouw bij [gedaagden] af te leiden uit de enkele omstandigheid dat het in opdracht van de koper opgemaakte rapport een (te) hoge taxatiewaarde bevat.
Nu de onderbouwing van de onrechtmatige daad grotendeels gelijk is aan die van het bedrog kan dan ook die grondslag de vordering niet dragen. De stelling van [eisers] dat, ook als de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] de rapporten niet hebben geregisseerd hun onrechtmatige daad gelegen is in het gebruik maken van de taxatierapporten die dan wanprestatie van de taxateur opleveren strandt op mutatis mutandis dezelfde gronden als hiervoor werd betoogd.
Voor zover [eisers] zich nog op ongerechtvaardigde verrijking beroept heeft hij die grondslag, gelet op de geldige koopovereenkomsten, onvoldoende gemotiveerd.
De beschouwingen over het Alijda-project, de rol van de gemeente en de berichten in de pers dienen, als zonder belang voor de te nemen beslissingen, buiten beschouwing te blijven.
4.6
Als [eisers] slaagt in het onder 4.4.1 en in het onder 4.4.3 bedoelde bewijs moet worden aangenomen dat FBB, SVB en/of Stone (elk voor zover het betreft de transacties waarbij genoemde vennootschap als verkoper optrad), misbruik van omstandigheden hebben gemaakt of bedrog hebben gepleegd door de transacties doorgang te laten vinden zonder [eisers] te waarschuwen dat de taxatierapporten een te hoge waarde weergaven.
Van persoonlijke aansprakelijkheid van de gebroeders [gedaagde sub 1 en 2] uit onrechtmatige daad kan daarbij sprake zijn als zij ernstig verwijtbaar hebben gehandeld. Of dat het geval is zal afhangen van hetgeen blijkt over de contacten die onderwerp zijn van de onder 4.4.3 bedoelde bewijslevering; aan dat aspect zal dus bij de getuigenverhoren ook aandacht besteed moeten worden.
4.7
Reeds thans wordt opgemerkt, dat de onderbouwing van de schade zowel voor wat betreft de cijfermatige kant daarvan als voor wat betreft de toegepaste methodiek op dit moment onvoldoende is. Als dat zo blijft zal slechts ruimte zijn voor toewijzing van de verklaring voor recht; partijen kunnen vervolgens in onderling overleg tot vast stelling van het juiste bedrag komen dan wel, zo nodig, daaromtrent een schadestaatprocedure voeren.
4.8
De onder 3 van de gewijzigde eis geformuleerde vordering zal, bij gebreke van enerzijds voldoende bepaaldheid en anderzijds gebrek aan onderbouwing, in elk geval niet toewijsbaar zijn.
Elke verdere beslissing wordt thans aangehouden.
In het incident
4.9
[gedaagden] heeft verzocht aan de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van een eventueel veroordelend vonnis de voorwaarde te verbinden dat de bewindvoerder een bankgarantie zal stellen in de vorm van een bankgarantie ter hoogte van 110% van het toegewezen bedrag. Het betreft hier, strikt genomen, niet een incidentele vordering als bedoeld in art. 235 Rv Pro, maar een verzoek aan de rechtbank om het derde lid van art. 233 Rv Pro toe te passen. Nu beoogd wordt daaromtrent reeds in dit stadium duidelijkheid te verkrijgen zal de rechtbank dit verzoek echter behandelen als ware het een incident.
4.1
De bewindvoerder heeft zich gerefereerd en zich bereid verklaard om in voorkomend geval het toe te wijzen bedrag te parkeren op een derdenrekening, niet zijnde de boedelrekening van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] en daarover niet te beschikken dan totdat in hoogste instantie is beslist (bedoeld zal zijn: totdat sprake is van een in kracht van gewijsde gegane uitspraak).
Hoewel uit het vorenstaande blijkt, dat deze discussie op dit moment prematuur is, zodat daarop nu nog niet wordt beslist, wordt reeds thans overwogen dat de rechtbank in voorkomend geval aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde van storting op een derdenrekening als door de bewindvoerder aangeboden zal verbinden. Dit moet geacht worden voldoende zekerheid te bieden.
5 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
in de hoofdzaak
verwijst de zaak naar de rol van 25 maart 2009 voor uitlatingen van [eisers] als bedoeld in r.o. 4.4.3, waarop [gedaagden] 4 weken bij akte later kunnen reageren;
in het incident
houdt elke beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. Hofmeijer-Rutten.
Uitgesproken in het openbaar.
106