Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 311799 / HA ZA 08-1847
Uitspraak: 17 juni 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de commanditaire vennootschap MAASSTEDE WONING ONTWIKKELING CAPELLE C.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
eiseres,
advocaat mr. H.A. Bravenboer,
- tegen -
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Capelle aan den IJssel,
gedaagden,
advocaat mr. S.O. Voogt.
Partijen worden hierna aangeduid als "Maasstede" respectievelijk "[gedaagden]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 11 juli 2008 en de door Maasstede overgelegde producties;
- incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring aan de zijde van [gedaagden];
- akte tot referte in het incident aan de zijde van Maasstede;
- vonnis van deze rechtbank d.d. 22 oktober 2008, waarbij het [gedaagden] wordt toegestaan om Ooms Makelaars IJssel- & Lekstreek B.V. (hierna: Ooms) in vrijwaring op te roepen;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 10 december 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 23 maart 2009;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door Maasstede overgelegde producties;
- de stukken van het op 2 juli 2008 ten verzoeke van Maasstede en ten laste van [gedaagden] onder [gedaagden] gelegde conservatoire beslag.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [gedaagden] hebben op of omstreeks 23 mei 2007 met Maasstede een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop van een perceel grond (hierna: de grond), gelegen te Capelle aan den IJssel, bestemd voor de bouw van een woning. [gedaagden] hebben gelijktijdig met Bouwbedrijf Roosdom Tijhuis West B.V. (hierna: Bouwbedrijf Roosdom) een met voormelde koopovereenkomst onverbrekelijk geheel vormende aannemingsovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagden] aan Bouwbedrijf Roosdom de opdracht hebben verstrekt tot de bouw van een woning op de door Maasstede aan [gedaagden] verkochte grond. De totale koop- en aanneemsom bedraagt € 282.500,-.
2.2 Artikel 13 van Pro de koopovereenkomst luidt als volgt:
“(…)
1.Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gestelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2.Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
3.Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de koopsom. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.”
2.3 Artikel 15 van Pro de aannemingsovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:
“(…)
Deze aannemingsovereenkomst vormt tezamen met de tussen verkrijger en (…) Maasstede Woning Ontwikkeling Capelle B.V. (…), handelend als (…) Maasstede Woning Ontwikkeling Capelle C.V. (…) gesloten koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel. Bij ontbinding dan wel het niet tot stand komen of anderszins nietig verklaard worden van de ene overeenkomst is de andere overeenkomst eveneens en automatisch ontbonden, niet tot stand gekomen of nietig verklaard. Overigens ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst. (…)”
Artikel 20 van Pro de aannemingsovereenkomst luidt als volgt:
“(…)
Indien deze aannemingsovereenkomst wordt ontbonden op grond van het feit dat de koopovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van het niet meewerken van de verkrijger aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs zoals bedoeld in artikel 13 lid 3 van Pro de koopovereenkomst, verbeurt de verkrijger tevens een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete, welke boete gelijk is aan tien procent (10%) van de aanneemsom.
Deze boete is de verkrijger verschuldigd aan Maasstede Woning Ontwikkeling Capelle C.V..
Voor zover Maasstede Woning Ontwikkeling Capelle C.V. meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.”
2.4 Op verzoek van [gedaagden] is door Maasstede uitstel verleend tot levering van de grond van januari 2008, toen de levering aanvankelijk gepland was, tot 17 april 2008. [gedaagden] hebben niet binnen voornoemde termijn meegewerkt aan levering van de grond, noch hebben zij zorg gedragen voor betaling van de verschuldigde koopprijs van de grond, de grondrente, alsmede de verschenen termijnen van de aanneemsom en de daarover verschenen rente.
2.5 [gedaagden] zijn bij brief d.d. 12 juni 2008 in gebreke gesteld. Daarbij is hen tot uiterlijk 1 juli 2008 12.00 uur gegeven om hun verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst alsnog na te komen, bij gebreke waarvan zij de schade en verbeurde contractuele boete aan Maasstede dienden te vergoeden overeenkomstig de onder 2.2 en 2.3 genoemde artikelen. [gedaagden] hebben geen gehoor geven gegeven aan deze brief.
2.6 Bij brief van 1 juli 2008 heeft de advocaat van Maasstede de koopovereenkomst ontbonden en verklaard dat de aannemingsovereenkomst ten gevolge daarvan eveneens is ontbonden. Daarnaast heeft hij aanspraak gemaakt op de contractuele boete op de voet van de onder 2.2 en 2.3 genoemde artikelen. Aan de sommatie om deze boete binnen vijf dagen te voldoen is door [gedaagden] niet voldaan.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 28.250,- met contractuele, althans wettelijke, rente en (beslag)kosten.
Maasstede legt - kort gezegd - aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] hun verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst niet zijn nagekomen en dat om die reden beide overeenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden. Op grond van de onder 2.2 en 2.3 genoemde artikelen zijn [gedaagden] de contractuele boete van € 28.250,- aan Maasstede verschuldigd.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Maasstede in de kosten van het geding.
[gedaagden] beroepen zich - kort gezegd - op matiging van de boete.
5 De beoordeling
5.1 Vaststaat dat [gedaagden], ondanks daartoe te zijn aangemaand, niet mee hebben gewerkt aan de levering van de grond noch hebben voldaan aan hun financiële verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, zodat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit die overeenkomst. [gedaagden] hebben niet, althans onvoldoende, betwist dat deze tekortkoming toerekenbaar aan hen is, zodat dat is vast komen te staan. Evenmin hebben zij betwist dat de koopovereenkomst op grond daarvan kon worden ontbonden, als gevolg waarvan de aannemingsovereenkomst eveneens is ontbonden. Dit betekent dat de vordering van Maasstede tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koop- en aanneemsom op grond van de hiervoor onder 2.2 en 2.3 weergegeven artikelen in beginsel toewijsbaar is.
5.2 [gedaagden] hebben een beroep gedaan op matiging van de boete. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
Artikel 6:94 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) neemt tot uitgangspunt dat matiging van een boete alléén is toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt, kan tot matiging worden overgegaan. Daarbij moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, NJ 2007,262).
5.3 [gedaagden] hebben hun beroep op matiging van de boete onder meer onderbouwd door te stellen dat zij door Ooms, die als gemachtigde van Maasstede bij de verkoop van de grond en daarop te bouwen woning optrad, op het verkeerde been zijn gezet terzake de financiering van de koop- en aannemingsovereenkomst. Ooms verzorgde ook de financiering van deze overeenkomsten en zij was bekend met de zogenaamde BKR-codering van [gedaagden], aldus [gedaagden] Ooms had voor het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst aangegeven dat het regelen van de financiering geen probleem zou zijn. Op grond van die mededeling hebben [gedaagden] ten kantore van Ooms de overeenkomsten getekend. De BKR codering heeft er evenwel voor gezorgd dat [gedaagden] de financiering van de overeenkomsten niet hebben kunnen regelen waardoor zij niet mee konden werken aan de levering van de grond. Maasstede heeft betwist dat het handelen van Ooms in het kader van de financiering van de overeenkomsten aan Maasstede kan worden toegerekend. Zij heeft enkel met Ooms een bemiddelingsovereenkomst gesloten terzake de verkoop van de grond en daarop te bouwen woningen, waaronder niet de financiering daarvan valt. Bovendien was het de eigen keuze van [gedaagden] om de financiering door Ooms te laten regelen, aldus Maasstede. De rechtbank overweegt als volgt.
5.4 [gedaagden] hebben de stelling van Maasstede niet betwist dat de bemiddelingsopdracht van Maasstede aan Ooms niet inhield het regelen van financiering van de middels bemiddeling van Ooms gesloten koop- en aannemingsovereenkomst. Dit betekent dat uitlatingen die door Ooms in het kader van de financiering zijn gedaan in beginsel niet kunnen worden toegerekend aan Maasstede. Dit kan anders zijn indien bij [gedaagden] de schijn van aanwezigheid van een toereikende volmacht, dan wel bemiddelingsopdracht van Maasstede aan Ooms terzake de financiering is gewekt op grond van een verklaring of gedraging van Maasstede. Gesteld noch gebleken is echter dat dat laatste het geval is geweest. Mitsdien gaat de rechtbank voorbij aan hetgeen [gedaagden] in dit kader hebben aangevoerd. Maasstede kan terzake immers geen verwijt worden gemaakt, zodat de door [gedaagden] aangevoerde feiten en omstandigheden geen reden zijn om de boete te matigen.
5.5 Ter onderbouwing van hun beroep op matiging hebben [gedaagden] voorts aangevoerd dat aangenomen mag worden dat de door Maasstede en Bouwbedrijf Roosdom geleden schade afwezig, althans zeer gering zal zijn. Maasstede heeft hiertegen ter gelegenheid van de comparitie gemotiveerd aangevoerd dat zij ten gevolge van de ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst in ieder geval schade heeft geleden ten bedrage van
€ 12.278,31, als gevolg van gederfde grond- en bouwrente. [gedaagden] hebben niet betwist dat Maasstede voornoemd bedrag aan schade heeft geleden, waardoor dit is vast komen te staan.
Uitgaande van deze omvang van de schade is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van een zekere wanverhouding tussen deze schade en de door [gedaagden] verbeurde boete.
5.6 [gedaagden] hebben voorts gesteld dat toewijzing van de boete hen, gelet op hun beide inkomens en gelet het feit dat zij geen eigen vermogen hebben, voor onoverkomelijke financiële problemen zal stellen. Daaraan voegen zij toe dat hun huidige woning geen overwaarde heeft, zodat zelfs verkoop hiervan geen soelaas zal bieden. Maasstede heeft de hoogte van de inkomsten van [gedaagden] niet betwist evenmin als het feit dat zij geen eigen vermogen hebben. Maasstede heeft wel gemotiveerd betwist dat er geen sprake is van overwaarde. Hiertoe heeft zij aangevoerd dat [gedaagden] voor hun huidige woning een hypotheek hebben afgesloten voor het bedrag van € 183.500,- terwijl de executiewaarde van de woning € 207.000,- is. De woning staat voorts te koop voor het bedrag van € 267.500,-. [gedaagden] hebben de door Maasstede aangevoerde feiten niet betwist. Mitsdien stelt de rechtbank vast dat, gelet op de executiewaarde van de woning, de marktwaarde van de woning hoger is dan het bedrag waartegen [gedaagden] hun hypotheek voor deze woning hebben afgesloten, zodat sprake is van overwaarde. Deze overwaarde is echter lager dan de door [gedaagden] verbeurde boete. Dit betekent dat, ondanks de overwaarde, het niet onaannemelijk is dat toepassing van het boetebeding [gedaagden] voor financiële problemen zal stellen.
5.7 [gedaagden] hebben voorts aangevoerd dat zij zich tot het uiterste hebben ingespannen om de financiering tijdig rond te krijgen, zelfs nog na ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst door Maasstede, hetgeen door Maasstede niet is betwist. [gedaagden] kunnen derhalve niet het (ernstige) verwijt worden gemaakt dat zij zich onvoldoende ingespannen hebben om tijdig financiering te krijgen.
5.8 Naar het oordeel van de rechtbank is, gelet op de verhouding tussen de door Maasstede geleden schade en de hoogte van de boete, alsmede gelet op het feit dat het niet onaannemelijk is dat toepassing van het boetebeding [gedaagden] voor financiële problemen zal stellen en tot slot gelet op hetgeen onder 5.7 is overwogen, sprake van een situatie waarin de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. De rechtbank acht een matiging tot het bedrag van € 20.000,- op zijn plaats. Dit bedrag zal mitsdien worden toegewezen. De gevorderde contractuele rente over voornoemd bedrag zal niet worden toegewezen nu Maasstede niet heeft gesteld op grond waarvan [gedaagden] deze rente over de verschuldigde boete verschuldigd zijn. Bovendien heeft zij de hoogte van de contractuele rente niet nader geconcretiseerd. De wettelijke rente zal wel over het toegewezen bedrag worden toegewezen en wel vanaf 1 juli 2008 nu [gedaagden] niet hebben betwist vanaf die datum wettelijke rente verschuldigd te zijn.
5.9 [gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, de beslagkosten van Maasstede daaronder begrepen, evenals de kosten van henzelf.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagden] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Maasstede te betalen het bedrag van € 20.000,- (zegge: twintigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die van het beslag daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Maasstede bepaald op € 521,- aan vast recht, op € 330,35 aan overige verschotten en op € 1.737,- aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp.
Uitgesproken in het openbaar.
2054/1582