Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
woonplaats: [woonplaats] en
2. [eiser sub 2],
woonplaats: [woonplaats] en
3. [eiser sub 3],
woonplaats: [woonplaats] en
4. [eiser sub 4],
woonplaats: [woonplaats] en
5. [eiser sub 5],
woonplaats: [woonplaats] en
6. [eiser sub 6],
woonplaats: [woonplaats] en
7. [eiser sub 7],
woonplaats: [woonplaats] en
8. [eiser sub 8],
woonplaats: [woonplaats] en
9. [eiser sub 9],
woonplaats: [woonplaats] en
10. [eiser sub 10],
woonplaats: [woonplaats] en
11. [eiser sub 11],
woonplaats: [woonplaats] en
12. [eiser sub 12],
woonplaats: [woonplaats] en
13. [eiser sub 13],
woonplaats: [woonplaats] en
14. [eiser sub 14],
woonplaats: [woonplaats] en
15. [eiser sub 15],
woonplaats: [woonplaats] en
16. [eiser sub 16],
woonplaats: [woonplaats] en
17. [eiser sub 17],
woonplaats: [woonplaats] en
18. [eiser sub 18],
woonplaats: [woonplaats],
eisers bij exploot van dagvaarding van 30 mei 2008,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
tegen
de stichting
Stichting Com.Wonen,
gevestigd te: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg
Het verloop van het procedure.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding;
- de akte houdende producties d.d. 17 juni 2008 van eisers;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis d.d. 16 september 2008;
- de brief van eisers d.d. 21 november 2008, met productie;
- het faxbericht van gedaagde d.d. 24 november 2008, met productie;
- de akte overlegging producties d.d. 25 november 2008 van eisers;
Op 25 november 2008 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Verschenen zijn de eisers [eiser sub 1], [eiser sub 14], [eiser sub 18] en [eiser sub 17] en gedaagde vertegenwoordigd door M. Drijver, vergezeld van hun gemachtigden.
Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
De uitspaak van het vonnis is bepaald op heden.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en mede op basis van de onbestreden producties, staat tussen partijen in ieder geval het volgende vast:
a) Gedaagde is een toegelaten instelling in de zin van artikel 11 Besluit Pro Beheer Sociale Huursector (BBSH).
b) Gedaagde is verhuurder van ongeveer 5.460 woningen van de ruim 7000 woningen gelegen in het Tuindorp Vreewijk te [woonplaats].
c) Tuindorp Vreewijk is een van de veertig aandachtswijken op de lijst van Minister Vogelaar. De plannen van het kabinet met de veertig aandachtswijken zijn gericht op de verbetering van de woningen en de voorzieningen van de bewoners.
d) Gedaagde heeft in 2006 aangekondigd over te willen gaan tot herstructurering van het Tuindorp Vreewijk. De redenen voor de aanpassing van Tuindorp Vreewijk zijn onder meer uiteengezet in de “wijkvisie Vreewijk d.d. 31 augustus 2008”.
e) Eind 2007 heeft TNO een onderzoek uitgevoerd naar de bouwkundige en bouwfysische staat van ca 1400 woningen in de wijk Vreewijk. Het onderzoek van TNO is vastgelegd in het rapport van 11 juni 2008.
f) Gedaagde heeft besloten over te zullen gaan tot vervangende nieuwbouw. Het eerste sloop-en nieuwbouwproject door gedaagde is gepland aan de Bree en het Maarland, waartoe de woningen van eisers behoren en waarvan de woningen waaromtrent dit geschil gaat eveneens deel uitmaken.
g) In september 2006 is een sociaal plan opgesteld voor 85 woningen aan de Bree/Maarland/Klaphek/Langegeer/Vreewijk, waarin in hoofdstuk 6 (leefbaarheid) is bepaald dat uitgangspunt is het zo lang mogelijk handhaven van bewoond uiterlijk van leeggekomen woningen en dat leeggekomen woningen die onbewoonbaar zijn ontoegankelijk worden gemaakt door het verwijderen van gas- elektricteit- en drinkwaterleiding, alsmede dat in incidentele gevallen de woningen worden dichtgeplankt of dichtgemetseld.
Tevens is daarin opgenomen dat voor tijdelijk beheer gedaagde Interveste inschakelt.
h) Gedaagde stelt leeggekomen woningen tijdelijk ter beschikking via Interveste.
i) De woning aan Bree 206 is aanvankelijk door gedaagde dichtgemetseld, doch na interventie van de gemeente [woonplaats], mede op grond van de monumentenwet, heeft gedaagde het metselwerk van deze woning verwijderd en van buiten af gezien een bewoond uiterlijk gegeven.
j) De woning Maarland 9 is of zal weer bewoonbaar worden gemaakt door gedaagde en middels Interveste in gebruik worden gegeven zonder dat daar van reguliere verhuur sprake zal zijn.
De vordering en de grondslag daarvan.
Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen tot:
Primair:
Het op reguliere wijze verhuren van de woningen Maarland 9 en Bree 206 te [woonplaats], binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat gedaagde in gebreke blijft aan enig onderdeel van het te wijzen vonnis te voldoen;
Subsidiair:
Het tijdelijk verhuren c.q. in gebruik geven van de woningen Maarland 9 en Bree 206 te [woonplaats], binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat gedaagde in gebreke blijft aan enig onderdeel van het te zijn vonnis te voldoen;
Zowel primair als subsidiair:
veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
Eisers hebben - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende aan hun vordering ten grondslag gelegd. Eisers stellen dat de woningen aan het Maarland 9 en de Bree 206 woningen van goede dan wel behoorlijke kwaliteit zijn en voor onbepaalde tijd verhuurd dan wel tijdelijk verhuurd of ter beschikking kunnen worden gesteld waarbij slechts minimale kosten behoeven te worden gemaakt.
Eisers stellen zich primair op het standpunt dat gedaagde, door de woningen aan het Maarland 9 en de Bree 206 aan de verhuur te ontrekken, tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen jegens eisers. Gedaagde is als toegelaten instelling gehouden haar bezit op reguliere wijze te verhuren dan wel haar bezit tijdelijk in gebruik te geven of te verhuren. Nu eisers de volledige huurprijs betalen maken zij aanspraak op het volledige woongenot inclusief een leefbare straat. Voorts is gedaagde als toegelaten instelling gehouden de leefbaarheid in de buurt te bevorderen. Via de directe werking van artikel 12a van het BBSH maken eiseres aanspraak op een leefbare buurt waartoe de verhuur van eerdergenoemde twee woningen aan bijdraagt.
Gedaagde handelt, door de twee woningen aan de verhuur te ontrekken, bovendien in strijd met de beleidsregels tijdelijke verhuur bij sloop of nieuwbouw op grond van de leegstandswet. Eisers kunnen gedaagde hierop vanuit hun positie van belanghebbende aanspreken.
Subsidiair stellen eisers zich op het standpunt dat gedaagde, door de twee woningen aan de verhuur te ontrekken, jegens hen onrechtmatig handelt.
Het verweer van gedaagde.
Gedaagde heeft tegen de vordering verweer gevoerd dat zich als volgt laat samenvatten
Gedaagde is van mening dat de onderhavige procedure niet de juiste is om het herstructureringsproject aan de orde te stellen en beperkt haar verweer tot de discussie rond de twee woningen.
De woning aan Maarland 9 maakt volgens gedaagde geen deel (meer) uit van het geschil nu deze woning op kosten van gedaagde is hersteld en inmiddels via Interveste in gebruik is gegeven.
Herstelkosten
Gedaagde betwist dat de woning aan de Bree 206 van goede dan wel behoorlijke kwaliteit is en voor onbepaalde tijd verhuurd dan wel ter beschikking kan worden gesteld. Gedaagde verwijst naar het rapport van TNO d.d. 11 juni 2008. Uit dit rapport blijkt volgens gedaagde dat veel van de onderzochte woningen serieuze tekortkomingen vertonen die naar hedendaagse bouwkundige en technische maatstaven onoplosbaar zijn.
Gedaagde betwist dat zij de woning aan de Bree 206 heeft ontmanteld en beschadigd. Deze woning heeft brandschade opgelopen en is vervolgens gekraakt. Als gevolg van de kraakactie is de woning verder beschadigd. De kosten die gemoeid zullen zijn met het opknappen van de woning opdat deze weer voor bewoning geschikt zal zijn, worden geschat op € 30.000,- incl. BTW. Deze kosten zijn door verhuring niet meer terug te verdienen. In alle redelijkheid kan niet gesteld worden dan deze woning met minimale kosten bewoonbaar kan worden gemaakt.
Aantasting woongenot
Gedaagde stelt dat zij de bepalingen uit het BBSH naleeft. De woning aan de Bree 206 is de enige woning die leeg staat. Juist is dat de woning dichtgemetseld was maar dat is, wegens de voorbescherming op grond van de Monumentenwet, ongedaan gemaakt. Er hangen nu gordijnen voor de ramen waardoor het voor de buitenwereld niet direct kenbaar is dat de woning leegstaat.
De overige woningen aan het Maarland en de Bree worden via Interveste verhuurd. Er is geen sprake van leegstand noch van een aantasting van het huurgenot of de leefbaarheid in de wijk.
Gedaagde betwist dat het BBSH een directe werking naar de individuele huurder toe heeft. Gedaagde stelt zich op het standpunt een procedure over aantasting van het woongenot voortvloeit uit de huurovereenkomst en één op één tussen de huurder en gedaagde gevoerd dient te worden.
Volgens gedaagde bestaat er geen rechtsgrond voor de vordering tot reguliere verhuur. De vorderingen van eiseres dienen dan ook te worden afgewezen. Voor het opleggen van een dwangsom is derhalve evenmin een grondslag.
Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, voor zover althans voor de uitkomst van de procedure van belang, komt de kantonrechter hierna bij de beoordeling terug.
De beoordeling van de vordering
1. Eisers zijn huurder van woningen gelegen aan de Bree en Maarland in de woonwijk Vreewijk te [woonplaats]. De woningen van eisers, alsmede de woningen aan de Bree 206 en Maarland 9 behoren tot een complex van 85 woningen welke, blijkens mededeling van gedaagde, als eerste op de nominatie staan om te worden gesloopt.
2. Het geschil in deze gaat in wezen om de vraag of huurders van gedaagde uit hoofde van de tussen hen bestaande huurovereenkomst met gedaagde, dan wel anderszins, kunnen verlangen van gedaagde en dat gedaagde daartoe wordt verplicht dat deze overgaat tot verhuur van de vrijgekomen woningen dan wel tot ingebruikgeving van deze woningen.
3. Ingevolge de huurovereenkomst tussen eisers en gedaagde is gedaagde gehouden gebreken te verhelpen tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van de verhuurder niet zijn te vergen. Als gebrek is in art 7:204 BW Pro gedefinieerd een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder daarvan mag verwachten.
Nu de vordering van eisers niet betrekking heeft op de eigen, door hen van gedaagde gehuurde, woning heeft dit geschil betrekking op de vraag, of er sprake is van een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor eiseres niet het door hen te verwachten genot hebben van de door hen gehuurde woning.
4. Toegespitst op dit geschil is dan ook de vraag of het huurgenot van eisers wordt aangetast door het leeg laten staan van de woning aan de Bree en/of Maarland.
5. Door het laten leegstaan van andere woningen worden eisers niet gehinderd in het feitelijk gebruik van hun eigen woning. Het enkele feit dat de woonomgeving mogelijkerwijs een andere uitstraling krijgt doordat panden niet langer bewoond worden heeft geen directe invloed op het woongenot dat eisers hebben voor zover dat betrekking heeft op het feitelijk gebruik van de door hen gehuurde woning.
6. Bovendien heeft het bepaalde in artikel 7:204 BW Pro niet de strekking om eisers te beschermen in de leefbaarheid van de woonomgeving, waaronder begrepen het daadwerkelijk verhuren van andere woningen, dan wel het daadwerkelijk ter beschikking stellen daarvan aan derden.
7. Een dergelijke bescherming kunnen eisers ook niet ontlenen aan het BBSH. Het BBSH is een uitvoeringsbesluit uit hoofde van art. 70 van Pro de Woningwet, waarmede de overheid de mogelijkheid heeft gecreëerd om controle uit te oefenen op toegelaten instellingen. Deze controlemogelijkheid is niet aan de individuele burger, zoals eisers, gegeven en eisers kunnen zich dan ook op het bepaalde in artikel 12a BBSH, waarin is bepaald dat de toegelaten instelling bijdraagt aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn, niet rechtstreeks beroepen.
8. De controle op de naleving van door de toegelaten instelling, zoals gedaagde is, is door de wetgever in handen gelegd van de lokale overheid, c.q. de minister, hetgeen ondermeer voortvloeit uit het bepaalde in art. 41 BBSH Pro, waarin staat opgenomen dat de minster de toegelaten instelling een aanwijzing kan geven.
9. Blijkens de nota van toelichting bij de invoering van art 12a BBSH heeft deze bepaling de doelstelling om de leefbaarheid van wijken te bevorderen en rust de controle op de naleving daarvan op de overheid zelve.
In de betreffende nota staat immers geschreven:
Omdat niet op voorhand vast te leggen valt welke activiteiten de leefbaarheid in een bepaalde buurt of wijk bevorderen en welke niet, zullen de inspecteurs van de volkshuisvesting, net als over de regels over verbindingen van toegelaten instellingen met andere rechtspersonen en vennootschappen, te maken kunnen krijgen met praktijkvragen over concrete gevallen. Ook waar het gaat om leefbaarheid kunnen deze vragen, naast adviezen in die gevallen, leiden tot richtlijnen van de minister voor de toepassingspraktijk. Ook deze richtlijnen zullen het door het Besluit beheer sociale-huursector gegeven wettelijke kader niet te buiten gaan en zijn bedoeld om de toegelaten instelling waar nodig meer houvast te bieden en duidelijkheid te geven over het rijkstoezicht en over gevallen waarbij uit de pas wordt gelopen en dus mogelijkerwijs sancties te verwachten zijn.
10. Het is de overheid die kan toezien op de naleving van alle verplichtingen die een toegelaten instelling heeft, waaronder begrepen de leefbaarheid van de buurt maar ook de vernieuwing daarvan middels sloop en nieuwbouw en/of renovatie. In het onderhavige geval is de lokale overheid ten nauwste betrokken bij de totstandkoming van en de uitvoering van de sloop en/of renovatie van de betreffende woningen en de leegstand die daar het gevolg van zal kunnen zijn. Voor een oordeel van de burgerlijke rechter is in dat geval geen ruimte.
11. Het handelen van gedaagde kan evenmin worden getoetst aan de beleidsregels tijdelijke verhuur bij sloop of nieuwbouw op grond van de leegstandswet. Dienaangaande is de AWB van toepassing en is de bestuursrechter bevoegd om van geschillen dienaangaande kennis te nemen. Gesteld noch gebleken is dat eisers niet als belanghebbende in dat traject zouden kunnen worden aangemerkt.
12. Ten overvloede wordt opgemerkt dat indien daarvoor wel ruimte zou zijn de vordering van eisers voor zover betrekking hebbende op Bree 206 zou afstuiten op het bepaalde in art. 7:206 lid 1 dat Pro verhelping van het gebrek, gegeven de uitgaven die daarmede gemoeid zouden zijn ten bedrage van ca. € 30.000,--, redelijkerwijs van de verhuurder niet kan worden gevergd.
13. Eisers hebben hun vordering verder nog gegrond op het door gedaagden plegen van een onrechtmatige daad jegens hen, doch nagelaten om feiten en omstandigheden te stellen die het handelen van gedaagde jegens hen onrechtmatig zou doen zijn. Het zou in deze moeten betreffen een nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
Van een nalaten in strijd met een wettelijke plicht is zoals hiervoor aangegeven geen sprake. Van een nalaten in strijd met maatschappelijke betamelijkheid is evenmin sprake.
14. De vorderingen van eisers zullen derhalve worden afgewezen en eisers zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 373,44 aan verschotten en € 600,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis, ten aanzien van de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.