Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 186394 / HA ZA 02-2455
Uitspraak: 1 april 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiseres],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. R.W.F. Heijmeriks,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BBW MAKELAARS & TAXATEURS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Hengeveld.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "BBW".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding in vrijwaring d.d. 6 november 2002, met productie;
- akte houdende overlegging producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek, met productie;
- conclusie van dupliek, met producties;
- de bij gelegenheid van de schriftelijke pleidooien overgelegde pleitnotities.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 In april 1999 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen strekkende tot bemiddeling door BBW bij de verkoop door [eiseres] van (onder meer) een bedrijfspand aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het pand).
2.2 Het pand was op dat moment in gebruik bij [bedrijf 1], waarvan in deze periode [persoon 1] de algemeen directeur was.
2.3 [persoon 1] was ten tijde van de totstandkoming en uitvoering van de in 2.1 bedoelde overeenkomst ook algemeen directeur van [eiseres]. Hij onderhield het contact met BBW. Daarbij maakte hij gebruik van briefpapier van [bedrijf 1]. Zijn brieven aan BBW ondertekende hij in de hoedanigheid van algemeen directeur.
2.4 Tegenover verschillende gegadigden voor het pand – onder wie [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) – heeft BBW verklaard dat de vloerbelasting van het pand 2.500 kg per vierkante meter bedroeg.
2.5 Op 3 mei 2001 heeft [eiseres] het pand verkocht aan [bedrijf 2] voor een koopprijs van fl. 575.000,=.
2.6 Na totstandkoming van de koopovereenkomst heeft BBW op verzoek van [bedrijf 2] de bouwtekeningen van het pand opgevraagd. Uit die bouwtekeningen bleek dat de maximale vloerbelasting 1.500 kg per vierkante meter bedroeg.
2.7 Op 11 juli 2002 heeft [bedrijf 2] [eiseres] voor deze rechtbank gedagvaard en schadevergoeding gevorderd (hierna: de hoofdzaak). [bedrijf 2] heeft daartoe gesteld dat het pand niet beantwoordt aan de overeenkomst, nu zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat de vloerbelasting van het pand 2.500 kg per vierkante meter bedroeg. In dat verband heeft zij gesteld dat zij voor haar onderneming een vloerbelasting van 2.500 kg per vierkante meter nodig had, dat zij BBW voorafgaande aan de koopovereenkomst naar de maximale vloerbelasting heeft gevraagd en dat BBW heeft gemeld dat de vloerbelasting metterdaad 2.500 kg per vierkante meter bedroeg.
2.8 Voorafgaande aan het uitbrengen van de in 2.7 bedoelde dagvaarding heeft op verzoek van [bedrijf 2] een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Bij deze getuigenverhoren is [eiseres] aanwezig geweest. BBW was niet betrokken. In het kader van dit voorlopig getuigenverhoor zijn onder meer gehoord [persoon 2] (destijds in dienst van BBW en betrokken bij de bemiddeling ten aanzien van het pand) en [persoon 3] (werknemer van [bedrijf 1]).
2.9 Bij arrest van 8 mei 2008 heeft het Gerechtshof te Den Haag in de hoofdzaak – verkort weergegeven – [eiseres] veroordeeld aan [bedrijf 2] te betalen
- een bedrag van € 60.756,92 te vermeerderen met de wettelijke rente;
- een bedrag van € 4.143,01 te vermeerderen met de wettelijke rente;
- een bedrag van € 13.878,83 ter zake proceskosten.
[eiseres] heeft deze bedragen aan [bedrijf 2] betaald.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad BBW te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van al datgene waartoe [eiseres] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, met kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 BBW is tekort geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Zij heeft niet gehandeld als goed opdrachtnemer door aan haar mededeling aan [bedrijf 2] omtrent de maximale vloerbelasting geen deugdelijk onderzoek te doen voorafgaan. BBW heeft zich met haar vraag over de vloerbelasting ten onrechte tot [persoon 3] gewend. Zij heeft bovendien ten onrechte nagelaten voorafgaande aan haar mededeling aan [bedrijf 2] de bouwtekeningen in te zien. [persoon 3] heeft niet tegen BBW gezegd dat de vloerbelasting 2.500 kg per vierkante meter bedroeg.
3.2 BBW is gehouden de door deze tekortkoming geleden schade te vergoeden. De schade bestaat uit die bedragen die [eiseres] ingevolge het arrest van het Hof Den Haag aan [bedrijf 2] heeft moeten voldoen.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiseres] in de kosten van het geding.
BBW heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 BBW heeft als goed opdrachtnemer gehandeld. [persoon 3] heeft uitdrukkelijk verklaard dat de maximale vloerbelasting 2.500 kg per vierkante meter bedroeg. BBW mocht op die verklaring afgaan, nu [persoon 3] door [persoon 1] was aangewezen als aanspreekpunt voor alle vragen omtrent de verkoop van het pand. Dat lag ook voor de hand, omdat de heer [persoon 3] in dienst is bij [bedrijf 1] en de opdracht tot bemiddeling feitelijk door [bedrijf 1] was gegeven. Ook mocht BBW van de juistheid van de mededeling van [persoon 3] uitgaan, nu ook in het bedrijf van [bedrijf 1] zware materialen op de vloer van het pand aanwezig waren en een vloerbelasting van 2.500 kg per vierkante meter niet ongebruikelijk is.
4.2 Subsidiair geldt dat [eiseres] door een tekortkoming van BBW geen schade heeft geleden. In de hogere koopprijs die [eiseres] voor het pand heeft gekregen is immers een compensatie gelegen voor de schade die zij heeft geleden.
5 De beoordeling
5.1 Bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst diende BBW te handelen zoals een redelijk vakbekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Van een redelijk vakbekwaam en redelijk handelend makelaar mag naar het oordeel van de rechtbank worden verwacht dat deze zich voldoende inspant van de juiste stand van zaken op de hoogte te geraken voordat hij antwoord geeft op vragen van aspirant-kopers, zoals in dit geval de vraag naar de maximale vloerbelasting. Welk onderzoek precies van de makelaar mag worden verwacht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
5.2 Vast staat dat BBW aan [bedrijf 2] heeft gemeld dat de vloerbelasting van het pand 2.500 kg per vierkante meter bedroeg. Voorts staat niet ter discussie dat [eiseres] BBW had verwezen naar [persoon 3] voor vragen over het pand. Ook staat vast dat BBW [persoon 3] heeft benaderd met de vraag over de vloerbelasting. Partijen verschillen wel van mening over de aard van de vragen waarmee BBW zich tot [persoon 3] kon wenden en over hetgeen [persoon 3] precies heeft geantwoord. Wat van dit alles ook zij, bepalend is dat het hier gaat om een vraag met een uitgesproken technisch karakter, te weten de maximale vloerbelasting van het pand. Juiste beantwoording van een dergelijke vraag vergt specialistische kennis van constructies of bijzondere kennis opgedaan uit geraadpleegde stukken. Ook indien op zichzelf zou mogen worden aangenomen dat BBW zich met “technische vragen” tot [persoon 3] kon wenden, dan nog mocht van haar als goed makelaar worden verwacht bij een specialistische vraag als de onderhavige niet klakkeloos op het verkregen antwoord af te gaan. Ten minste mocht van BBW worden verwacht dat zij zich ervan had vergewist dat [persoon 3] op dit terrein over specialistische kennis beschikte of in dit verband stukken had geraadpleegd. Dat is echter niet gebleken. Vast staat dat BBW naast het telefoongesprek met [persoon 3] geen ander onderzoek naar de vloerbelasting heeft gedaan. Dat benodigde onderzoek is niet gelegen in de waarneming van BBW dat in het pand zware machines waren gestald en ook niet in de notie dat een vloerbelasting van 2.500 kg per vierkante meter niet ongebruikelijk is. Beide aspecten zijn te algemeen om als basis te dienen voor het door BBW aan de kandidaat-kopers gegeven antwoord. Uit het voorgaande volgt dat dit andere onderzoek wel van haar had mogen worden verwacht alvorens aan de kandidaat-kopers (stellig) antwoord te geven op de vraag naar de vloerbelasting. Daarbij is ook van belang dat een nader onderzoek niet veel om het lijf behoefde te hebben. Vast staat immers dat de juiste vloerbelasting kenbaar was uit de bouwtekeningen van het pand en dat die tekeningen (bij de gemeente) beschikbaar waren.
5.3 Uit het voorgaande volgt dat BBW aan haar mededeling aan [bedrijf 2] dat de vloerbelasting 2.500 kg per vierkante meter bedraagt onvoldoende onderzoek ten grondslag heeft gelegd. Zij heeft aldus niet als goed makelaar gehandeld. Niet gebleken is van omstandigheden op grond waarvan haar deze tekortkoming niet zou kunnen worden toegerekend.
5.4 BBW moet [eiseres] in de positie brengen waarin zij zou hebben verkeerd als BBW geen wanprestatie zou hebben gepleegd. Zonder de tekortkoming van BBW zou [eiseres] niet zijn veroordeeld tot betaling aan [bedrijf 2] van de in 2.12 genoemde bedragen. Die bedragen moeten daarom in beginsel worden beschouwd als schade die het gevolg is van de tekortkoming van BBW en die (dus) voor vergoeding door BBW in aanmerking komt. Daarbij gelden echter de volgende kanttekeningen.
5.5 [bedrijf 2] heeft het pand gekocht voor fl. 575.000,=. Aangenomen moet worden dat [bedrijf 2] het pand niet of voor een lagere prijs zou hebben gekocht indien zij door BBW juist was geïnformeerd over de vloerbelasting. Ter betwisting van de gestelde schade heeft BBW betoogd dat [eiseres] in de hogere gerealiseerde verkoopprijs compensatie heeft ontvangen voor de geleden schade. Dat betoog miskent echter dat [eiseres] het pand ook had kunnen verkopen aan een ander, voor wie de maximale vloerbelasting niet relevant was of voor wie een maximale vloerbelasting van 1.500 kg per vierkante meter volstond. Het betoog van BBW slaagt daarom slechts indien en voor zover moet worden aangenomen dat het pand naar de stand van de vastgoedmarkt in april/mei 2001 zou zijn verkocht voor een lagere prijs dan de thans gerealiseerde prijs, uitgaande van de staat waarin het pand zich destijds bevond (dus onder meer met een vloerbelasting van 1.500 kg per vierkante meter). Op basis van hetgeen partijen daaromtrent hebben gesteld kan deze (fictieve) verkoopprijs niet op verantwoorde wijze worden vastgesteld. De rechtbank heeft ter zake behoefte aan een deskundigenbericht. [eiseres] krijgt daarom gelegenheid zich – bij voorkeur na overleg en, zo mogelijk, bereikte overeenstemming met BBW – bij akte uit te laten over het aantal en de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) voor te leggen vragen alsook over de hoogte van het te betalen voorschot voor de deskundige(n). In verband met dat laatste merkt de rechtbank op dat dit voorschot zal moeten worden voldaan door [eiseres], nu op haar de bewijslast rust ter zake de hoogte van de schade. Bij antwoordakte kan BBW vervolgens reageren.
5.6 Moet naar aanleiding van dit deskundigenbericht worden geoordeeld dat uitgegaan moet worden van een lagere verkoopprijs dan fl. 575.000,=, dan moet het verschil in mindering gebracht worden op het in 5.4 bedoelde schadebedrag. Ten belope van dat verschil is [eiseres] in dat geval immers gecompenseerd door de hogere gerealiseerde verkoopprijs.
5.7 In afwachting van de aktewisseling zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.
6 De beslissing
De rechtbank,
in vrijwaring
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 29 april 2009 voor het nemen van een akte als bedoeld in 5.5 door [eiseres], waarna BBW bij antwoordakte kan reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/204