Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 300491 / HA ZA 08-321
Uitspraak: 1 april 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser 1],
2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. L. Hennink,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. P.P. Engelman.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als “[eiseres]”. Afzonderlijk worden eisers aangeduid als “[eiser 1]” respectievelijk “[eiseres]”. Gedaagde wordt aangeduid als “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 29 januari 2008, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 1 oktober 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 4 februari 2009.
1.2 Verder heeft de rechtbank kennis genomen van haar vonnis van 18 juni 2008 in het incident tot vrijwaring en van de daaraan ten grondslag liggende stukken.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Op 23 oktober 2007 is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de koop door [gedaagde] van een appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 169.000,= (kosten koper).
2.2 De koopakte luidt voor zover van belang als volgt:
“De ondergetekenden:
A. Verkoper(s) Echtgeno(o)t(e) of partner
Naam: [eiser 1] [eiseres]
[…]
hierna samen te noemen “verkoper” […]
artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 30 november 2007 of zoveel eerder of later als partijen gezamenlijk nader overeenkomen […].
artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 16 november 2007 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen van € 16.900,- […].
4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag […].
artikel 13 Ingebrekestelling, ontbinding
13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
13.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 16.900,- […] verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal. […]
artikel 19 Ontbindende voorwaarden
19.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
[…]
b. op 16 november 2007 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan ….X…. zegge ….X…. of een rentepercentage van niet hoger dan ….X…., bij de volgende hypotheekvorm: tegen een normaal geldende rente en voorwaarden […]
19.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde […] financiering […] te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaars is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht van handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. […]”
2.3 [gedaagde] heeft niet de door artikel 4.1 van de koopakte verplicht gestelde bankgarantie doen stellen noch de waarborgsom gestort. Namens [eiseres] heeft de notaris [gedaagde] ter zake in gebreke gesteld.
2.4 Bij brief van 10 december 2007 hebben [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden.
2.5 Op 13 december 2007 hebben [eiseres] de woning aan een andere koper verkocht voor een koopprijs van € 167.000,=.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 27.089,88 ter zake de hoofdsom en € 4.063,48 ter zake buitengerechtelijke kosten, met rente en (na)kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet tijdig de bankgarantie te doen stellen of de waarborgsom te storten. [eiseres] waren daarom gerechtigd de overeenkomst te ontbinden.
3.2 [gedaagde] is gehouden de als gevolg van die tekortkoming door [eiseres] geleden schade te vergoeden. Voor wat betreft de hoofdsom bestaat die schade uit de lagere opbrengst van de woning (€ 2.000,=), gederfde huurinkomsten (€ 2.815,=), kosten van extra hypotheekbetalingen en dergelijke (€ 2.144,88), de contractuele boete (€ 16.900,=) en een hogere hypotheekrente van [eiseres] (€ 3.230,=).
3.3 Voorts hebben [eiseres] buitengerechtelijke kosten moeten maken. [gedaagde] is daarvoor aansprakelijk tot een bedrag van 15% van de hoofdsom, dat wil zeggen een bedrag van € 4.063,48.
3.4 [gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd vanaf 30 november 2007.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [eiseres] is geen partij bij de in 2.1 bedoelde koopovereenkomst. Zij moet dus niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.2 [gedaagde] heeft zich ingespannen financiering te verkrijgen voor de woning, maar dat is niet gelukt. Hij heeft zich daarom (telefonisch) op de ontbinding van de koopovereenkomst beroepen.
4.3 [eiseres] wisten van meet af aan dat de financiële omstandigheden van [gedaagde] moeilijk waren. Ook waren zij vóór 16 november 2007 al op de hoogte van het afwijzen van een hypotheek door [bedrijf 1]. [gedaagde] werd daarbij immers op initiatief van de makelaar van [eiser 1] c.s bijgestaan door [persoon 1] van het bureau Raad op Maat B.V., die zeer nauw met de makelaar samenwerkt. [eiseres] kunnen zich daarom niet te goeder trouw beroepen op het ontbreken van een tijdige schriftelijke ontbindingsverklaring.
4.4 Artikel 19.3 van de koopakte moet worden beschouwd als algemene voorwaarde. Het artikel is immers afkomstig uit de model-koopakte van de NVM en dus per definitie bestemd om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen. Het beding is onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar.
4.5 Subsidiair geldt dat [eiseres] geen schade hebben geleden. Zij hebben er zelf voor gekozen de woning direct aan een derde te verkopen tegen een lagere koopprijs. Als zij iets langer zouden hebben gewacht, zouden zij de woning opnieuw voor de oorspronkelijke prijs hebben kunnen verkopen. Zij hebben dus niet voldaan aan hun schadebeperkingsplicht. De post ter zake gederfde huurinkomsten en extra hypotheekbetalingen hebben [eiseres] onvoldoende onderbouwd. Ten slotte is er geen causaal verband tussen de wanprestatie van [gedaagde] en de hogere hypotheekrente van [eiseres].
4.6 [eiseres] vorderen ten onrechte schadevergoeding én de contractuele boete. Naast de boete is slechts ruimte voor aanvullende schadevergoeding.
4.7 Nu [gedaagde] zich heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen, kan hem een eventuele tekortkoming niet worden aangerekend. Om die reden kunnen [eiseres] geen nakoming van het boetebeding vorderen.
4.8 Meer subsidiair moet het boetebedrag gematigd worden.
4.9 [eiseres] hebben geen buitengerechtelijke kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
5 De beoordeling
5.1 [gedaagde] heeft betwist dat ook [eiseres] partij is bij de in 2.1 bedoelde koopovereenkomst, op grond waarvan zij niet-ontvankelijk verklaard zou moeten worden. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in dit verweer. [eiseres] hebben gesteld dat zij beiden verkoper zijn van de woning. Ter comparitie hebben zij deze stelling onderbouwd door overlegging van een deel van een (eerdere) akte van levering met betrekking tot de woning, waarin is vermeld dat zowel [eiser 1] als [eiseres] koper zijn van de woning. [gedaagde] heeft de juistheid van deze akte niet betwist. Gelet daarop en overigens ook op de inhoud van de koopakte zoals weergegeven onder 2.2, moet als vaststaand worden aangenomen dat zowel [eiser 1] als [eiseres] als verkoper partij zijn bij de onderhavige overeenkomst. Ook [eiseres] is dus in haar vordering ontvankelijk.
5.2 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] gehouden was uiterlijk 16 november 2007 een bankgarantie te doen stellen dan wel een waarborgsom te storten ten belope van
€ 16.900,=. Vast staat ook dat [gedaagde] deze verplichting niet is nagekomen en dat hij door [eiseres] ter zake in gebreke is gesteld. Op grond van artikel 13.1 en 13.2 van de koopovereenkomst waren [eiseres] dus in beginsel bevoegd de overeenkomst te ontbinden, zoals zij hebben gedaan bij brief van 10 december 2007.
5.3 Deze ontbinding heeft evenwel geen effect gesorteerd als [gedaagde] – zoals hij heeft gesteld – de overeenkomst al op een eerder moment heeft ontbonden. In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.
5.4 Op grond van artikel 19.1 van de koopovereenkomst kon [gedaagde] de overeenkomst ontbinden indien hij uiterlijk 16 november 2007 geen financiering voor de koopsom had kunnen verkrijgen. Op grond van artikel 19.3 van de koopovereenkomst was [gedaagde] gehouden al het redelijk mogelijk te doen teneinde deze financiering te verkrijgen. Een beroep op de ontbindende voorwaarde kon blijkens ditzelfde beding plaatsvinden uiterlijk 17 november 2007, welk beroep “goed gedocumenteerd” en schriftelijk moest geschieden.
5.5 Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] zich vóór 17 november 2007 niet schriftelijk op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. Gelet op de hiervoor weergegeven vormvoorschriften is dus in beginsel geen sprake van een rechtsgeldige ontbinding. [gedaagde] heeft evenwel gesteld dat het beroep van [eiseres] op het vormvoorschrift van artikel 19.3 van de koopovereenkomst in strijd is met de goede trouw, hetgeen de rechtbank begrijpt als: naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat standpunt is juist. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat zowel hijzelf als namens hem [persoon 1] vóór de in de koopovereenkomst vermelde datum van 17 november 2007 mondeling aan (de makelaar van) [eiseres] hebben gemeld dat [bedrijf 1] zijn hypotheekaanvraag had afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank konden [eiseres] deze melding niet anders begrijpen dan als een beroep van [gedaagde] op de in artikel 19.1 bedoelde ontbindende voorwaarde. Nu niet ter discussie staat dat de hier bedoelde melding tijdig is gedaan, is niet van belang op welke wijze die melding heeft plaatsgevonden. Daartoe acht de rechtbank mede van belang dat [gedaagde] – zoals hij onweersproken heeft gesteld – geen eigen makelaar had en dat zijn hypotheekadviseur ([persoon 1]) door de makelaar van [eiseres] naar voren was geschoven en met deze makelaar samenwerkt. In deze omstandigheden is een beroep op het vormvoorschrift van een schriftelijke melding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
5.6 Toch is [gedaagde] hiermee niet gebaat. Daartoe wijst de rechtbank op het volgende.
5.7 In verband met zijn beroep op de ontbindende voorwaarde heeft [gedaagde] gesteld dat hij zich heeft ingespannen om financiering te verkrijgen, maar dat dit niet gelukt is. [bedrijf 1] heeft zijn aanvraag afgewezen, aldus [gedaagde]. Klaarblijkelijk doelt [gedaagde] met deze stellingen op zijn in artikel 19.3 opgenomen verplichting al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen. Deze verplichting behelst een inspanningsverplichting om de nodige activiteiten te ontwikkelen teneinde financiering te verkrijgen. Moet geoordeeld worden dat [gedaagde] zich niet van die inspanningsverplichting heeft gekweten, dan verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 19.1. [eiseres] hebben betwist dat [gedaagde] al het redelijk mogelijke heeft gedaan. Zij hebben daartoe gesteld dat [gedaagde] de afwijzing door [bedrijf 1] niet heeft onderbouwd. Ook hebben zij gesteld dat [gedaagde] naar een andere geldverstrekker had moeten gaan toen het niet lukte de financiering rond te krijgen.
5.8 Vast staat dat [gedaagde] de gestelde afwijzing door [bedrijf 1] niet met stukken heeft onderbouwd, noch op het moment van het inroepen van de ontbindende voorwaarde, noch in de onderhavige procedure. Aldus heeft [gedaagde] zijn stelling onvoldoende concreet onderbouwd om te kunnen beoordelen of hij zich (jegens [bedrijf 1]) daadwerkelijk heeft ingespannen financiering te verkrijgen. Voorts is de rechtbank met [eiseres] van oordeel dat – gelet op de hier bedoelde inspanningsverplichting – in beginsel van [gedaagde] mocht worden verwacht zich na de afwijzing door [bedrijf 1] tot een andere geldverstrekker te wenden. Dat de ene instelling een hypotheek weigert betekent immers niet zonder meer dat andere instellingen tot hetzelfde besluit zullen komen. Niet gebleken is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan niet van [gedaagde] mocht worden verwacht zich tot een andere geldverstrekker te wenden. Aldus heeft [gedaagde] niet al het redelijk mogelijke gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Het beroep op ontbinding van [gedaagde] stuit hierop af.
5.9 Dit zou slechts anders zijn indien [gedaagde] gevolgd moet worden in zijn standpunt dat het beroep van [eiseres] op de in artikel 19.3 van de overeenkomst neergelegde inspanningsverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel dat dit beding – als algemene voorwaarde – onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] dit standpunt echter onvoldoende concreet onderbouwd. Hij heeft geen feiten gesteld die zouden kunnen leiden tot de conclusie dat van hem in redelijkheid niet kon worden verwacht al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen. Dat hij op het terrein van de aankoop van onroerende zaken ondeskundig is of dat zijn financiële situatie niet rooskleurig is zijn geen redengevende feiten. Dat [gedaagde] bij een en ander wellicht niet op juiste wijze door [persoon 1] is geadviseerd gaat [eiseres] niet aan. Dat [eiseres] al vóór 17 november 2007 wisten van de afwijzing door [bedrijf 1], betekent ten slotte niet dat van [gedaagde] niet kon worden gevergd een andere hypotheekverstrekker te benaderen. Nu aldus niet gebleken is dat het onderhavige beding onredelijk bezwarend is, kan in het midden blijven of het onderhavige beding beschouwd moet worden als algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW.
5.10 Uit het voorgaande volgt dat aan de ontbinding van de koopovereenkomst door [eiseres] op 10 december 2007 geen eerdere ontbinding door [gedaagde] in de weg staat.
5.11 Ingevolge artikel 13.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] na ontbinding een boete verschuldigd van € 16.900,= onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, een en ander mits de ontbinding plaatsvond wegens een toerekenbare tekortkoming. Ten aanzien van dit laatste heeft [gedaagde] zich verweerd met de stelling dat de tekortkoming hem niet kan worden aangerekend, nu hij heeft gedaan wat hij kon om financiering te verkrijgen. Dit verweer moet worden gepasseerd. Uit het overwogene in 5.9 volgt reeds dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] al het redelijk mogelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen. Wat daar overigens van zij, financieel onvermogen en onervarenheid zijn omstandigheden die in het algemeen naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de schuldenaar komen. Niet gebleken is van omstandigheden die dat in het onderhavige geval anders maken. De aan de ontbinding door [eiseres] ten grondslag liggende tekortkoming moet dus aan [gedaagde] worden toegerekend.
5.12 Gelet op het voorgaande is de gevorderde contractuele boete in beginsel toewijsbaar.
5.13 Naast de boete vorderen [eiseres] ook schadevergoeding. [gedaagde] heeft zich hiertegen verweerd met de stelling dat zulks in strijd is met zowel artikel 6:92 lid 2 BW als met de formulering van het boetebeding in de onderhavige koopovereenkomst. De rechtbank overweegt als volgt.
5.14 De verwijzing van [gedaagde] naar artikel 6:92 lid 3 BW is niet beslissend. Die bepaling is immers van regelend recht. Bepalend is dus op welke wijze de desbetreffende bepaling in de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. Nu het hier gaat om een bepaling uit een modelovereenkomst van de NVM en niet gebleken is dat partijen een andere bedoeling hebben gehad komt het aan op de betekenis die de gebruikte bewoordingen naar gangbaar spraakgebruik hebben. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gebruikte bewoordingen “onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding” – met name door het gebruik van het adjectief “aanvullende” – naar gangbaar spraakgebruik niet anders worden begrepen dan in die zin dat de schuldeiser naast de contractuele boete slechts aanspraak heeft op schadevergoeding voor zover het schadebedrag de boete overtreft.
5.15 Blijkens de schadeopstelling in de dagvaarding is het bedrag van de volgens [eiseres] geleden schade lager dan het bedrag van de boete. Deze schade komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
5.16 Een uitzondering geldt voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Blijkens de tekst van de overeenkomst is immers de boete verschuldigd “onverminderd […] vergoeding van kosten en verhaal”. Deze kosten komen echter evenmin voor vergoeding in aanmerking, nu [eiseres] onvoldoende hebben onderbouwd dat het hier gaat om werkzaamheden waarvoor niet reeds de proceskostenveroordeling een vergoeding inhoudt. De enkele ter comparitie ingenomen stelling dat de notaris ingebrekestellingen heeft moeten versturen biedt die onderbouwing niet.
5.17 [gedaagde] heeft nog een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. Hij beroept zich ter zake op artikel 6:94 BW. De in die bepaling opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt volgens rechtspraak van de Hoge Raad mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Dat toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig resultaat zou leiden is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. De enkele omstandigheid dat de werkelijke schade van [eiseres] lager is dan het bedrag van de boete leidt niet tot de conclusie dat de boete onaanvaardbaar is. [gedaagde] heeft geen feiten gesteld die, indien juist, de hoogte van de boete onaanvaardbaar maken. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de boete te matigen.
5.18 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de onderhavige procedure. De nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen als hierna vermeld.
5.19 Bij vonnis van 18 juni 2008 heeft deze rechtbank [gedaagde] toegestaan Raad op Maat B.V. in vrijwaring op te roepen. De rechtbank heeft daarbij de beslissing over de proceskosten gereserveerd tot de einduitspraak in de hoofdzaak. Om die reden zal de rechtbank thans ook daarover een beslissing nemen. Nu de procedure in het incident is voortgevloeid uit de procedure in de hoofdzaak en [gedaagde] in de hoofdzaak grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal hij ook in de kosten van het incident worden veroordeeld.
6 De beslissing
De rechtbank,
in de hoofdzaak
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 16.900,= (zegge: zestienduizendnegenhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit bedrag vanaf 30 november 2007 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] bepaald op € 685,= aan vast recht, op € 85,44 aan overige verschotten en op € 904,= aan salaris voor de advocaat;
veroordeelt [gedaagde], indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet, tot betaling van € 131,-- aan nakosten, verhoogd met € 68,-- aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in het incident
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] bepaald op € 452,= aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/1581