Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 303036 / HA ZA 08-689
Uitspraak: 25 februari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de vennootschap onder firma STAD & LAND MAKELAARS V.O.F.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. D.L.A. van Voskuilen,
- tegen -
[gedaagde],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. J. Kneppelhout.
Partijen worden hierna aangeduid als “Stad&Land” en “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding en de door Stad&Land overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in
reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in reconventie, met producties.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voorzover van belang – het volgende vast:
2.1 Stad&Land en [gedaagde] hebben een overeenkomst gesloten strekkende tot bemiddeling door Stad&Land bij de verhuur van het aan [gedaagde] toebehorende pand aan de [het pand] te [woonplaats] (hierna: het pand). Partijen zijn daarbij een door [gedaagde] te betalen vergoeding – verkort weergegeven – van 8,2% van de jaarhuursom overeengekomen.
2.2 Na verloop van tijd heeft de bemiddeling door Stad&Land zich gericht op de verkoop van dit pand. Partijen zijn in dit verband geen vergoeding voor Stad&Land overeengekomen.
2.3 In het kader van de overeenkomst heeft Stad&Land diverse werkzaamheden verricht. Bij aanvang van de werkzaamheden heeft Stad&Land de waarde van het pand geschat op ongeveer € 700.000,=.
2.4 In februari 2006 heeft Visiplan Vastgoed en Onderhoud (hierna: Visiplan) in opdracht van [gedaagde] een zogenaamde nulmeting aan het pand verricht teneinde de staat van onderhoud te onderzoeken. Het rapport biedt onder meer een opsomming van de gebreken aan het pand. Onder andere vermeldt het rapport:
“Bodemafsluiting kruipruimte inklinken grondslag
breuk beton bodemafsluiting (ongewapend)
Hoofddraagconstructie houtrot in spanten buiten, foutieve uitvoering
[…]
Gevel metselwerk en voegwerk voegwerk verzand
[…]
Uitbouw metselwerk gevel zetscheur in hoek metselwerk achtergevel
[…]
Hemelwaterafvoeren kunststof lekkage door schade aan leiding […]”
2.5 Op 14 maart 2006 heeft [gedaagde] via Stad&Land een bod bereikt van [p[persoon 1] van € 1.150.000,=. [persoon 1] is verbonden aan [bedrijf 1] te Rotterdam.
2.6 Op 16 maart 2006 heeft de zoon van [persoon 2] (de directeur van [gedaagde], hierna aangeduid als: de heer [gedaagde]) aan Stad&Land een email gestuurd waarin hij onder ander het volgende opmerkt:
“De breedte van het huis verloopt van 2,31 meter achterkant huis tot 2,57 aan de voorkant van het huis als ik het goed lees.
Dat moet voor een niet te grote auto voldoende zijn.
Volgens mij staat het hek nu iets te veel aan onze kant.”
2.7 Op 23 maart 2006 heeft [persoon 1] een overeenkomst gesloten met een andere geïnteresseerde in het onderhavige pand, te weten [persoon 3]. Deze overeenkomst luidt voor zover relevant als volgt:
“1. Teneinde prijsopdrijving te voorkomen trekt […] [persoon 1] en/of aan hen gelieerde vennootschappen, personen en cliënten zich terug als kandidaat koper van [het pand]. […]
2. Indien [persoon 3] het pand koopt van […] [gedaagde] is [persoon 3] binnen 3 maanden na juridische levering van het gekochte aan […] [persoon 1] een bedrag van EUR 50.000,- verschuldigd.”
[gedaagde] was van deze overeenkomst niet op de hoogte.
2.8 [persoon 1] heeft zijn bod ingetrokken. Vervolgens heeft [persoon 3] op het onderhavige pand een bod gedaan van € 1.100.000,=. Voor deze koopprijs heeft [gedaagde] het pand op 14 april 2006 aan [persoon 3] verkocht. Voorafgaande aan deze overeenkomst heeft [persoon 3] het pand enkele malen met Stad&Land bezocht. Stad&Land heeft het rapport van Visiplan niet aan [persoon 3] ter beschikking gesteld.
2.9 De koopakte van 14 april 2006 – waaromtrent Stad&Land aan [gedaagde] heeft geadviseerd – bevat onder meer de volgende clausules:
“Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 7
De verkoper staat er voor in dat:
1. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte zal plaatsvinden in de feitelijke staat waarin het verkochte zich thans bevindt, zulks met dien verstande dat ten tijde van de juridische eigendomsoverdracht van het verkochte de feitelijke situatie in overeenstemming dient te zijn met de kadastrale (eigendoms)situatie, partijen genoegzaam bekend. […]
2. Het verkochte zal bij de juridische eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als kantoorpand nodig zijn.
[…]”
2.10 Op 21 april 2006 hebben [gedaagde] en [persoon 3] een zogenaamde sleutelverklaring getekend, op grond waarvan het [persoon 3] was toegestaan voorafgaande aan de levering van het pand daarin reeds verbouwingen te verrichten. Stad&Land heeft [gedaagde] omtrent de sleutelverklaring geadviseerd. [persoon 3] is na het totstandkomen van de sleutelverklaring van 21 april 2006 begonnen met verbouwingen aan onder andere de fundering van het pand.
2.11 In de periode mei tot en met juli 2006 heeft [persoon 3] zich tot [gedaagde] gewend met het standpunt dat aan het door hem gekochte pand een aantal gebreken kleefden die een normaal gebruik in de weg stonden. Voorts heeft [persoon 3] bij [gedaagde] claims ingediend omdat de feitelijke situatie van het pand niet met de kadastrale situatie in overeenstemming bleek te zijn. Naar aanleiding van een en ander zijn [gedaagde] en [persoon 3] in augustus 2006 overeengekomen op de in 2.8 genoemde koopprijs in mindering te brengen een bedrag van
€ 30.000,= in verband met bouwkundige gebreken en een bedrag van € 25.000,= in verband met de kadastrale situatie.
2.12 Bij brief van 15 januari 2007 heeft Stad&Land voor haar werkzaamheden een bedrag van € 11.000,= exclusief BTW bij de heer [gedaagde] in rekening gebracht, gebaseerd op een courtage van 1% van de koopsom.
2.13 De WOZ-beschikking van de gemeente Rotterdam van 31 januari 2007 vermeldt ten aanzien van het pand een waarde per 2007 van € 1.320.000,=.
2.14 De heer [gedaagde] was in de periode waarin Stad&Land haar werkzaamheden verrichtte ernstig ziek. Hij is op 20 november 2007 overleden. Stad&Land was van de gezondheidstoestand van de heer [gedaagde] op de hoogte.
2.15 [persoon 1] ontplooit samen met één van de makelaars en vennoten van Stad&Land, [persoon 4], binnen een samenwerkingsverband zakelijke activiteiten, in het kader waarvan zij onder meer gezamenlijk eigenaar zijn van een of meer beleggingsobjecten. [gedaagde] was hiervan niet op de hoogte. Stad&Land heeft haar niet geïnformeerd.
3 De vordering in conventie
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 14.457,23 met handelsrente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Stad&Land aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Nu partijen geen courtage zijn overeengekomen in het geval van verkoop van het onderhavige pand, moet het loon van Stad&Land worden berekend op de voet van artikel 7:405 BW. Een gebruikelijk courtage is 1,5% van de koopsom. Om haar moverende redenen heeft Stad&Land dit percentage gematigd tot 1. Op die courtage heeft zij aanspraak. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 13.090,= inclusief BTW (hierna ook: de hoofdsom).
3.2 [gedaagde] heeft de aan haar gestuurde factuur onbetaald gelaten. Zij schiet aldus toerekenbaar tekort in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde] is in verzuim.
3.3 Stad&Land heeft buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Zij maakt aanspraak op vergoeding daarvan overeenkomstig de aanbeveling in het rapport-Voorwerk II, dat wil zeggen tot een bedrag van € 904,=.
3.4 De wettelijke handelsrente over de hoofdsom is verschuldigd vanaf 30 november 2007. Tot 4 februari 2008 is daarmee een bedrag gemoeid van € 263,23.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt primair tot afwijzing van de vordering, subsidiair tot toewijzing van een deel van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van Stad&Land in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Stad&Land is op de volgende punten tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst:
- Stad&Land heeft geen kandidaat-huurders aangedragen;
- Stad&Land heeft [gedaagde] ertoe overgehaald een ondeugdelijke koopovereenkomst te tekenen;
- Stad&Land heeft [gedaagde] ertoe overgehaald een ondeugdelijke sleutelverklaring te tekenen;
- Stad&Land heeft zich onvoldoende rekenschap gegeven van de slechte gezondheidssituatie van de heer [gedaagde];
- Stad&Land heeft [persoon 3] onvoldoende gewezen op de bouwkundige gebreken van het pand;
- Stad&Land heeft voorafgaande aan de koopovereenkomst geen kadastrale reconstructie laten uitvoeren;
- Stad&Land heeft [gedaagde] niet tijdig geïnformeerd over de mogelijke belangenverstrengeling tussen [persoon 1] en [persoon 4];
- Stad&Land heeft [gedaagde] niet vooraf geïnformeerd over de slechte reputatie van [persoon 3] in de vastgoedbranche, welke reputatie onder andere voortkomt uit het feit dat hij regelmatig procedeert in verband met non-conformiteit van aan hem verkochte panden.
[gedaagde] ontbindt daarom de overeenkomst voor zover het betreft haar verplichting tot betaling van courtage. Voorts beroept [gedaagde] zich op een opschortingsrecht.
4.2 Subsidiair geldt dat Stad&Land geen aanspraak heeft op courtage omdat op grond van het in 2.15 genoemde feit sprake is van belangenverstrengeling waaromtrent [gedaagde] niet is geïnformeerd, zulks in strijd met de op Stad&Land rustende verplichting als bedoeld in artikel 7:417 en 7:418 jo. 7:427 BW.
4.3 Meer subsidiair moet bij het bepalen van het loon van Stad&Land rekening gehouden worden met haar tekortkomingen. Het door Stad&Land genoemde courtage is bovendien niet gebruikelijk. Aldus moet het loon worden vastgesteld op maximaal € 4.100,= zijnde 8,2% van de vermoedelijke jaarhuuropbrengst.
4.4 Nog meer subsidiair geldt dat het loon van Stad&Land moet worden berekend op basis van de koopsom minus de in 2.11 genoemde bedragen.
4.5 [gedaagde] verrekent een eventuele vordering van Stad&Land met de vordering van [gedaagde] uit hoofde van schadevergoeding.
4.6 Van buitengerechtelijke kosten is geen sprake.
4.7 De gevorderde rente is niet toewijsbaar, omdat [gedaagde] de vordering van Stad&Land met haar eigen vordering heeft verrekend en omdat zij haar betalingsverplichting op goede grond heeft opgeschort. Subsidiair geldt dat de rente pas ingaat vanaf het moment van de dagvaarding.
5 De vordering in reconventie
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Stad&Land te veroordelen tot betaling van € 284.008,24, met handelsrente en kosten.
Aan deze vordering heeft [gedaagde] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 Stad&Land is op verschillende punten tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij is daarom gehouden de daardoor geleden schade te vergoeden.
5.2 De schade bestaat allereerst uit het verschil tussen de koopsom (€ 1.100.000,=) en de WOZ-waarde van het pand (€ 1.320.000,=), subsidiair uit het verschil tussen de koopsom en het in 2.5 genoemde bod [persoon 1] (€ 1.150.000,=). [gedaagde] zou de hogere WOZ-waarde dan wel het hogere bod [persoon 1] als koopprijs hebben kunnen realiseren indien de in 2.7 genoemde overeenkomst niet tot stand zou zijn gekomen. Op dit punt bedraagt de schade dus primair € 220.000,= en subsidiair € 50.000,=.
5.3 Voorts bestaat de schade uit de bedragen die op de koopprijs in mindering zijn gekomen (€ 30.000,= en € 25.000,=). Stad&Land had [persoon 3] op basis van het rapport van Visiplan moeten informeren omtrent de gebreken van het pand, zodat [persoon 3] zich niet op non-conformiteit had kunnen beroepen. Ook had Stad&Land onderzoek moeten doen naar de precieze kadastrale situatie. Zou Stad&Land dit alles hebben gedaan, dan zou [gedaagde] zich niet genoodzaakt hebben gezien met de vermindering van de koopprijs akkoord te gaan.
5.4 Ten slotte bestaat de schade uit kosten die [gedaagde] heeft moeten maken voor rechtsbijstand in het dispuut met [persoon 3] (€ 9.008,24).
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
Naast hetgeen Stad&Land in conventie heeft betoogd, heeft zij het volgende aangevoerd:
6.1 Stad&Land is niet tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij heeft steeds de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen.
6.2 Voorts is Stad&Land nimmer in gebreke gesteld, zodat zij niet in verzuim is.
6.3 Subsidiair geldt dat [gedaagde] geen schade heeft geleden. Het aanhouden van de WOZ-waarde is niet reëel, gelet op de slechte staat van onderhoud van het pand. Bovendien is [gedaagde] zelf akkoord gegaan met de koopprijs van € 1.100.000,=. Niet valt in te zien op welke wijze Stad&Land een hogere koopprijs zou hebben kunnen realiseren.
6.4 Stad&Land kan geen verwijt worden gemaakt van het feit dat [persoon 1] zijn bod weer heeft ingetrokken. Het daarmee gemoeide bedrag kan dus niet als uitgangspunt gelden voor de schadeberekening.
6.5 Stad&Land is niet aansprakelijk voor de vermindering van de koopprijs in verband met bouwkundige gebreken en de kadastrale reconstructie. Stad&Land heeft [persoon 3] mondeling geïnformeerd. Zij heeft op uitdrukkelijke instructie van [gedaagde] het rapport van Visiplan niet aan [persoon 3] ter beschikking gesteld. Bovendien staat niet vast dat de claims van [persoon 3] in rechte zouden zijn gehonoreerd. Aldus ontbreekt hoe dan ook het causaal verband.
6.6 Stad&Land is niet aansprakelijk voor de kosten van rechtsbijstand. [gedaagde] heeft Stad&Land niet gekend in het inschakelen van een advocaat. Zou zij dat wel hebben gedaan, dan zou zij gebruik hebben kunnen maken van de juridische dienst van de NVM-organisatie. De in rekening gebrachte kosten zijn bovendien buitensporig hoog.
7 De beoordeling
in conventie
7.1 De tussen partijen geldende overeenkomst moet worden gekwalificeerd als bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. Stad&Land heeft als opdrachtnemer in beginsel recht op loon (artikel 7:405 BW). Tegen dat recht op loon heeft [gedaagde] zich evenwel op een aantal gronden verweerd. Zij heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat Stad&Land op grond van artikel 7:418 jo. 7:427 BW geen loon toekomt. Dit verweer slaagt.
7.2 Op grond van genoemde wetsartikelen is een tussenpersoon verplicht de opdrachtgever te informeren indien hij direct of indirect belang heeft bij het totstandkomen van de onderhavige overeenkomst, tenzij de inhoud van die overeenkomst zo nauwkeurig vast staat dat strijd tussen beider belangen is uitgesloten. Schendt de tussenpersoon deze mededelingsplicht, dan heeft hij geen recht op loon. De mededelingsplicht van de tussenpersoon moet ruim worden opgevat. Zij geldt onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de tussenpersoon daadwerkelijk in strijd is met het belang van de opdrachtgever. De mededelingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in staat te stellen te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de tussenpersoon zou kunnen afdoen (HR 6 april 2007, NJ 2008, 493).
7.3 In het onderhavige geval staat vast dat [persoon 4] als één van de vennoten van Stad&Land een zakelijk samenwerkingsverband voert met de eerste bieder op het pand, [persoon 1]. Binnen dit samenwerkingsverband hebben zij beleggingsobjecten in gezamenlijke eigendom. Uit de in het geding gebrachte stukken moet verder worden afgeleid dat [persoon 4] zich actief met de bemiddeling door Stad&Land ten aanzien van het pand heeft bemoeid. Gesteld noch gebleken is dat [persoon 1] het pand wilde inbrengen in zijn samenwerkingsverband met [persoon 4]. Een direct belang van Stad&Land bij de (oorspronkelijk beoogde) totstandkoming van een koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [persoon 1] is dus niet aan de orde. Wel moet naar het oordeel van de rechtbank uit de vaststaande feiten worden afgeleid dat sprake is van een indirect belang van Stad&Land. Uit die feiten volgt immers dat de zakelijke relatie tussen [persoon 4] en [persoon 1] beduidend verder gaat dan de gebruikelijke relatie tussen personen werkzaam in dezelfde branche: zij zijn elkaars zakenpartner. Kennelijk is die zakenrelatie niet slechts incidenteel. Dat volgt reeds uit het feit dat [persoon 1] en [persoon 4] beleggingsobjecten in gezamenlijke eigendom hebben en dit wordt ook bevestigd door de stelling van Stad&Land dat de activiteiten van [persoon 4] en [persoon 1] betrekking hebben op “pensioenvoorziening”. In die situatie heeft [persoon 4] – die gelet op zijn positie als vennoot met Stad&Land moet worden vereenzelvigd – er belang bij dat zijn zakenpartner verkeert in goede financiële omstandigheden en dus tegen voor hem gunstige voorwaarden een pand verwerft. Mede gelet op de in 7.2 weergegeven strekking van artikel 7:418 BW, had [gedaagde] in die omstandigheden de gelegenheid moeten hebben zich een standpunt te vormen omtrent de vraag of de behartiging van zijn belangen juist bij deze tussenpersoon nog wel in goede handen was. Stad&Land heeft niet gesteld noch is anderszins gebleken dat de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststond dat strijd tussen de belangen van Stad&Land en [gedaagde] was uitgesloten. Op Stad&Land rustte dus de plicht mededeling te doen van de zakelijke banden tussen [persoon 4] en [persoon 1], en wel zodra [persoon 1] zich als kandidaat-koper bij meldde.
7.4 Vast staat dat Stad&Land die mededeling niet heeft gedaan. Dat betekent dat Stad&Land geen recht heeft op loon. Haar vordering ter zake moet dus worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagde] behoeven derhalve geen bespreking.
7.5 Nu de gevorderde hoofdsom niet voor toewijzing in aanmerking komt, bestaat evenmin een grondslag voor de vorderingen inzake buitengerechtelijke incassokosten en rente. Ook die vorderingen zullen worden afgewezen.
7.6 Als de in het ongelijk gestelde partij zal Stad&Land worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.
in reconventie
7.7 [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Stad&Land toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, hetgeen Stad&Land betwist. In het navolgende gaat de rechtbank in op de verschillende stellingen die [gedaagde] ter zake heeft ingenomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat Stad&Land als opdrachtnemer gehouden was de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat is het geval als zij heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou hebben gedaan.
Aandragen huurkandidaten
7.8 [gedaagde] heeft gesteld dat de wanprestatie van Stad&Land in de eerste plaats blijkt uit het niet aandragen van acceptabele kandidaten voor de huur van het pand. Voorts heeft zij gesteld dat de inspanningen van Stad&Land kennelijk op verkoop van het pand waren gericht.
7.9 De eerste stelling kan niet leiden tot de conclusie dat Stad&Land is tekort geschoten. [gedaagde] heeft immers niet gesteld dat Stad&Land zich op grond van de overeenkomst verbonden had acceptabele huurkandidaten aan te dragen. Gelet op de aard van de overeenkomst ligt een zodanige (resultaats)verbintenis ook niet voor de hand. Waar geen sprake is van een verbintenis, kan Stad&Land ook niet in de nakoming daarvan zijn tekort geschoten.
7.10 Ten verwere heeft Stad&Land bij conclusie van antwoord in reconventie gesteld dat zij wel degelijk activiteiten heeft ontplooid gericht op de verhuur van het pand. Dit heeft zij geconcretiseerd met de stelling dat zij voor het pand een groot “te huur”-bord heeft geplaatst, dat zij het pand heeft aangemeld bij het NVM-uitwisselingssysteem en dat zij het pand via internet heeft aangeboden. Dit alles heeft [gedaagde] niet betwist. Gelet op deze aldus vaststaande feiten kan de enkele stelling van [gedaagde] bij conclusie van repliek in reconventie dat de inspanningen van Stad&Land kennelijk slechts op verkoop waren gericht niet beschouwd worden als een voldoende gemotiveerde handhaving van haar standpunt. Ook op dit punt kan dus geen tekortkoming van Stad&Land worden vastgesteld.
Koopakte; sleutelovereenkomst; gezondheidssituatie de heer [gedaagde]
7.11 [gedaagde] heeft zich voorts – zo begrijpt de rechtbank haar stellingen – op het standpunt gesteld dat Stad&Land onvoldoende zorg heeft betracht bij de totstandkoming van de koopakte en de sleutelovereenkomst, mede gelet op de haar bekende slechte gezondheidssituatie van de heer [gedaagde]. Stad&Land heeft een en ander betwist.
7.12 Niet in geschil is dat Stad&Land [gedaagde] heeft geadviseerd omtrent de koopakte. [gedaagde] heeft gesteld dat die advisering onzorgvuldig is geweest door haar niet te waarschuwen voor de in de koopakte opgenomen garanties ter zake de bouwkundige staat en de kadastrale situatie, zulks terwijl Stad&Land op basis van het in 2.4 genoemde rapport van Visiplan wist of kon weten dat deze garanties voor [gedaagde] in haar relatie met [persoon 3] nadelig zouden kunnen zijn. Stad&Land heeft betwist dat zij op dit punt onzorgvuldig is geweest. Zij heeft daartoe gesteld dat zij de door de notaris van [persoon 3] opgestelde koopakte slechts heeft onderzocht op ongebruikelijke bedingen en dat de in 2.9 geciteerde bepaling niet ongebruikelijk is.
7.13 Behoort ook de advisering over de koopakte tot de opdracht (zoals in dit geval), dan mag van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam makelaar worden verwacht dat deze zijn opdrachtgever waarschuwt voor bepalingen in een concept-koopakte die – gelet op hetgeen hij weet of moet weten omtrent de desbetreffende situatie – een risico voor de opdrachtgever inhouden. Het hangt van de specifieke omstandigheden af of de makelaar kan volstaan met te onderzoeken of de bepalingen in de concept-koopakte al dan niet gebruikelijk zijn. In het onderhavige geval kon Stad&Land niet met een dergelijk onderzoek volstaan. Vast staat dat Stad&Land de beschikking had over het rapport van Visiplan. In dat rapport wordt melding gemaakt van een groot aantal gebreken aan het pand. Voorts bevat het rapport een paragraaf met opmerkingen over “erfgrenzen en belendingen”, met daarin onder meer het advies “de plaats van de huidige hekken en schuttingen ten opzichte van de rooilijnen, zoals vastgelegd door het Kadaster” te controleren. Als onbetwist staat ook vast dat de zoon van de heer [gedaagde] bij het in 2.6 genoemde emailbericht aan Stad&Land vragen heeft opgeroepen omtrent de kadastrale situatie. Bij die stand van zaken mocht van Stad&Land worden verwacht niet te volstaan met een onderzoek naar de gebruikelijkheid van bepalingen, maar tevens te onderzoeken of de in de concept-akte opgenomen garanties van [gedaagde] door laatstgenoemde waargemaakt konden worden en [gedaagde] ter zake te waarschuwen. Dat geldt te meer nu – zoals [gedaagde] onbetwist heeft gesteld – Stad&Land zich bij de advisering omtrent de koopakte als bij uitstek deskundig heeft geprofileerd. Blijkens haar eigen stellingen heeft Stad&Land een dergelijk onderzoek niet verricht en evenmin [gedaagde] gewaarschuwd voor mogelijke risico’s. Aldus is Stad&Land op dit punt tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Gesteld noch gebleken is dat Stad&Land deze tekortkoming niet zou kunnen worden toegerekend.
7.14 Ook ten aanzien van de sleutelovereenkomst is niet in geschil dat [gedaagde] daarbij door Stad&Land is geadviseerd. Of Stad&Land bij die advisering is tekort geschoten kan evenwel in het midden blijven, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] door deze tekortkoming – zo daarvan sprake zou zijn – schade heeft geleden. Daartoe is onvoldoende de enkele stelling van [gedaagde] dat zij niet meer van de koopovereenkomst af kon omdat in de sleutelovereenkomst geen passage was opgenomen met de strekking dat [persoon 3] alleen bouwkundig omkeerbare verbouwingen mocht verrichten. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt immers niet in te zien dat [gedaagde] zich nog wél aan de koopovereenkomst zou kunnen onttrekken indien een dergelijke passage wel in de sleutelovereenkomst zou zijn opgenomen.
7.15 Op zichzelf is denkbaar dat de persoonlijke omstandigheden van de (persoon achter de) opdrachtgever – voor zover bekend bij de opdrachtnemer – mede bepalend zijn voor de invulling van de door de opdrachtnemer te betrachten zorg. In het onderhavige geval echter heeft [gedaagde] haar stelling dat Stad&Land met de ziekte van de heer [gedaagde] onvoldoende rekening heeft gehouden of zelfs daarvan misbruik heeft gemaakt onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dat – zoals [gedaagde] heeft gesteld – de heer [gedaagde] de koopovereenkomst op aandringen van Stad&Land heeft ondertekend, maakt dit niet anders. Aandringen op zichzelf impliceert immers nog niet dat Stad&Land onvoldoende oog heeft gehad voor de gezondheidssituatie van de heer [gedaagde]. In zoverre is dus geen sprake van schending van de zorgplicht door Stad&Land.
Mededelingen jegens [persoon 3]
7.16 [gedaagde] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Stad&Land is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst door [persoon 3] niet of onvoldoende bewijsbaar te informeren omtrent de gebreken aan het pand, als gevolg waarvan [persoon 3] zich jegens [gedaagde] op het standpunt kon stellen dat het pand – in weerwil van de door [gedaagde] gegeven garantie – niet geschikt was voor normaal gebruik. Stad&Land betwist de tekortkoming.
7.17 Gelet op de hem gegeven garantie (zie hierboven in 2.9) mocht [persoon 3] in beginsel verwachten dat het pand geschikt was voor normaal gebruik als kantoorpand. Dit zou echter anders kunnen zijn indien en voor zover hij uit mededelingen van de zijde van [gedaagde] had moeten begrijpen dat bepaalde gebreken aan het pand aan dit normale gebruik in de weg staan. Als goed makelaar mocht daarom van Stad&Land – die de contacten met [persoon 3] onderhield, zoals [gedaagde] onweersproken heeft gesteld – in beginsel verwacht worden dat zij aan [persoon 3] mededeling deed van dergelijke gebreken, een en ander voor zover zij die gebreken kende of had moeten kennen. Daarbij is mede van betekenis dat Stad&Land [gedaagde] bij de totstandkoming van de koopakte heeft begeleid en [gedaagde] daarbij niet heeft gewaarschuwd voor de betekenis van de hier bedoelde garantie. Heeft Stad&Land deze mededelingen niet aan [persoon 3] gedaan, dan is zij in zoverre tekort geschoten. Gelet hierop overweegt de rechtbank als volgt.
7.18 Ten verwere tegen het in 7.16 weergegeven standpunt heeft Stad&Land gesteld dat [gedaagde] zelf op de hoogte was van de gebreken. Dit verweer slaagt niet. Als onbetwist staat immers vast dat Stad&Land het contact met [persoon 3] onderhield en dat de heer [gedaagde] al geruime tijd niet meer in het pand was geweest. Het lag dus geheel op de weg van Stad&Land [persoon 3] ordelijk te informeren.
7.19 Voorts heeft Stad&Land gesteld dat zij het Visiplan-rapport op last van [gedaagde] niet aan potentiële kopers heeft overhandigd maar dat zij potentiële kopers wel mondeling heeft geïnformeerd. Of het eerstgenoemde punt juist is, kan in het midden blijven. Ook als die stelling juist is, laat dat onverlet de verplichting van Stad&Land [persoon 3] adequaat te informeren. Kennelijk is dat ook de visie van Stad&Land zelf. Ten aanzien van de stelling van Stad&Land dat zij mondeling informatie heeft verstrekt geldt het volgende. In het licht van hetgeen [gedaagde] op dit punt heeft aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat Stad&Land haar betwisting aldus onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Aan haar standpunt heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd het vaststaande feit dat zij het Visiplan-rapport – waarin onder meer een opsomming van de aan het pand klevende gebreken – aan Stad&Land ter beschikking heeft gesteld en dat Stad&Land dit rapport niet aan [persoon 3] heeft overhandigd. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [gedaagde] voorts gewezen op een email van een medewerker van Stad&Land aan de zoon van de heer [gedaagde], waarin deze verslag doet van zijn contacten met [persoon 3] en waaruit volgens [gedaagde] niet blijkt dat Stad&Land in die contacten [persoon 3] op de gebreken heeft gewezen. Tegenover deze concrete onderbouwing van haar standpunt – en mede gelet op het feit dat [gedaagde] niet bij de contacten tussen Stad&Land en [persoon 3] aanwezig is geweest – kon Stad&Land niet volstaan met de algemene stelling dat zij “potentiële kopers” mondeling heeft geïnformeerd. Het had immers op haar weg gelegen te stellen op welke gebreken zij [persoon 3] concreet heeft gewezen. Ook dit verweer slaagt dus niet. Aan de door Stad&Land aangeboden bewijsvoering komt de rechtbank niet toe.
7.20 Ten slotte heeft Stad&Land gesteld dat op [persoon 3] als deskundige op het gebied van onroerend goed een verzwaarde onderzoeksplicht rustte, op grond waarvan Stad&Land de op haar rustende mededelingsplicht niet heeft geschonden. Ook dit verweer slaagt niet. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande een mededelingsplicht had doch heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper mocht verwachten (HR 14 november 2008, NJ 2008, 588). Tegen deze achtergrond komt betekenis toe aan de stelling van [gedaagde] bij conclusie van repliek in reconventie dat de klachten van [persoon 3] ter zake non-conformiteit betrekking hadden op gebreken die voor hem verborgen waren (gebleven), maar dat Stad&Land dankzij het Visiplan-rapport van die gebreken wel op de hoogte was. Op dit concrete betoog heeft Stad&Land niet meer gereageerd, zodat in het licht van het voorgaande aangenomen moet worden dat zij het hier bedoelde verweer niet langer handhaaft.
7.21 Uit het hiervoor overwogene volgt dat Stad&Land is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst door [persoon 3] niet of onvoldoende bewijsbaar te informeren omtrent de gebreken aan de woning.
Niet informeren omtrent banden tussen [persoon 4] en [persoon 1]
7.22 [gedaagde] heeft gesteld dat Stad&Land haar verplichting tot mededeling van de banden tussen [persoon 4] en [persoon 1] heeft geschonden en aldus is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Uit het overwogene in conventie blijkt reeds dat op Stad&Land metterdaad de verplichting rustte [gedaagde] hieromtrent te informeren alsook dat Stad&Land deze mededeling niet heeft gedaan. Daarmee staat vast dat op dit punt sprake is van een tekortkoming van Stad&Land. Niet gesteld of gebleken is dat haar deze tekortkoming niet kan worden toegerekend.
Reputatie [persoon 3]
7.23 [gedaagde] heeft ten slotte gesteld dat Stad&Land jegens haar wanprestatie heeft gepleegd door haar niet vooraf te informeren over de haar bekende slechte reputatie van [persoon 3] in de onroerendgoedmarkt, te meer nu deze slechte reputatie bestaat uit het procederen over non-conformiteitsclaims. Stad&Land heeft de tekortkoming betwist. Daartoe heeft zij gesteld dat haar omtrent de gestelde reputatie van [persoon 3] niets bekend is.
7.24 In het midden kan blijven of bekendheid met de reputatie van een potentiële koper van invloed kan zijn op de door de makelaar te betrachten zorg. De rechtbank is immers reeds tot het oordeel gekomen dat Stad&Land in de nakoming van haar zorgplicht is tekort geschoten, zowel ten aanzien van het informeren van [persoon 3] als ten aanzien van de advisering omtrent de koopakte. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] los van deze tekortkomingen schade heeft geleden ten gevolge van het niet geïnformeerd zijn over de reputatie van [gedaagde]. Aldus valt niet in te zien dat [gedaagde] nog belang heeft bij de vaststelling of Stad&Land al dan niet met de reputatie van [persoon 3] bekend was. Dit punt laat de rechtbank dus verder buiten beschouwing.
Schade
7.25 Stad&Land heeft zich op het standpunt gesteld dat de vordering moet worden afgewezen omdat zij niet in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim verkeert. De rechtbank verwerpt dit verweer. Op zichzelf is schadevergoeding wegens wanprestatie pas verschuldigd indien de schuldenaar in verzuim is. Op grond van artikel 6:74 lid 2 BW geldt dat echter niet in het geval nakoming blijvend onmogelijk is. Dat is hier het geval. De tekortkoming van Stad&Land is gelegen in haar handelwijze voorafgaande aan en in verband met de totstandkoming van de overeenkomst tussen [gedaagde] en [persoon 3]. Die overeenkomst is inmiddels definitief. Alsnog correcte nakoming van de overeenkomst tussen [gedaagde] en Stad&Land is dus niet meer mogelijk. Verzuim en ingebrekestelling zijn dus niet nodig voor het intreden van de schadevergoedingsplicht van Stad&Land.
7.26 Uit het voorgaande volgt dat Stad&Land op een aantal punten toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij is gehouden de als gevolg daarvan door [gedaagde] geleden schade te vergoeden. Ten aanzien van de omvang van die schadevergoeding overweegt de rechtbank als volgt.
7.27 [gedaagde] heeft gesteld dat zij zonder de wanprestatie bedoeld in 7.22 – het niet melden van de banden tussen [persoon 4] en [persoon 1] – een hogere koopprijs voor het pand zou hebben kunnen bedingen, in verband waarmee zij heeft gesteld dat de in 2.13 genoemde WOZ-waarde van € 1.320.000,= als reële koopprijs heeft te gelden. Stad&Land heeft dit gemotiveerd betwist met de stelling dat deze prijs vanwege de onderhoudssituatie niet reëel is. Volgens Stad&Land moet de waarde van het pand geschat worden op € 700.000,=. Met Stad&Land is de rechtbank van oordeel dat niet valt in te zien dat [gedaagde] – ook zonder de hier bedoelde wanprestatie – een koopprijs ter hoogte van de WOZ-waarde zou hebben kunnen realiseren. [gedaagde] heeft daartoe geen concrete feiten gesteld. Integendeel: zij heeft zelf gesteld dat zij aanvankelijk akkoord heeft willen gaan met het bod van [persoon 1] van
€ 1.150.000,=. Deze stelling passeert de rechtbank dan ook.
7.28 Subsidiair heeft [gedaagde] gesteld dat zij zonder de hier bedoelde wanprestatie van Stad&Land de aanvankelijk door [persoon 1] geboden koopprijs zou hebben kunnen bedingen, welk bedrag € 50.000,= hoger lag dan de uiteindelijke koopprijs. Stad&Land heeft ook dit gemotiveerd betwist. Zij heeft daartoe gesteld dat [persoon 1] zijn aanbod rechtsgeldig heeft ingetrokken en dat Stad&Land aan die intrekking part noch deel heeft gehad. De rechtbank begrijpt deze betwisting aldus dat Stad&Land evenmin bemoeienis heeft gehad met de in 2.7 genoemde overeenkomst tussen [persoon 1] en [persoon 3]. [gedaagde] heeft dit laatste (slechts) in twijfel getrokken en niet stellig betwist. Bij die stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat Stad&Land niet de hand heeft gehad in de intrekking van het bod door [persoon 1], zodat niet valt in te zien op welke grond het bedrag van € 50.000,= als schade aan Stad&Land toerekenbaar zou zijn. Ook deze stelling moet dus worden gepasseerd.
7.29 Voorts heeft [gedaagde] gesteld dat het bedrag dat op de koopprijs in mindering is gekomen in verband met de “nonconformiteitsclaims” van [persoon 3] (€ 30.000,=) schade is die het gevolg is van de wanprestatie van Stad&Land. Kennelijk heeft [gedaagde] hier het oog op de wanprestatie ter zake de inhoud van de koopovereenkomst (7.13) en die ter zake het niet (adequaat) informeren van [persoon 3] omtrent de gebreken (7.16-7.21). Stad&Land heeft de hoogte van dit bedrag als zodanig niet betwist. Wel heeft zij het causaal verband betwist. Dat standpunt deelt de rechtbank niet. Zou Stad&Land op dit punt niet zijn tekort geschoten, dan mag worden aangenomen dat zij [persoon 3] voldoende zou hebben geïnformeerd en er voor zou hebben zorg gedragen dat in de koopakte niet de zonder voorbehoud gegeven garantie ter zake het normaal gebruik (zie hierboven in 2.9) werd opgenomen. Gelet op enerzijds de aard van deze tekortkomingen en anderzijds de aard van de in het Visiplan-rapport vermelde gebreken (zoals ten dele weergegeven in 2.4), heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid kunnen komen tot het genoemde schikkingsbedrag. Duidelijk is dat [gedaagde] zich zonder de tekortkoming van Stad&Land niet genoodzaakt zou hebben gevoeld deze schikking aan te gaan. Deze schade kan dan ook in redelijkheid aan Stad&Land worden toegerekend. In zoverre komt de vordering voor toewijzing in aanmerking.
7.30 Ook heeft [gedaagde] gesteld dat het op de koopprijs in mindering gebrachte bedrag van
€ 25.000,= in verband met de kadastrale situatie schade is als gevolg van de wanprestatie van Stad&Land. Ook hiervoor geldt dat Stad&Land het causaal verband tussen haar handelen en deze schade heeft betwist. Ook op dit punt verwerp de rechtbank het verweer. Zou Stad&Land op dit punt niet zijn tekort geschoten, dan mag worden aangenomen dat ofwel de precieze kadastrale situatie voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst zou zijn onderzocht ofwel een minder ver strekkende garantie in de koopakte zou zijn opgenomen. Als onbetwist staat vast dat na het tot stand komen van de koopovereenkomst is gebleken dat een schutting 32 centimeter binnen het erf van [gedaagde] stond alsook dat een schuur van een buurman enkele centimeters over de erfgrens was gebouwd, en wel op het smalste stuk grond tussen de beide gebouwen. Gelet op dit alles heeft [gedaagde] in redelijkheid kunnen komen tot het genoemde schikkingsbedrag. Duidelijk is ook hier dat [gedaagde] zich zonder de tekortkoming van Stad&Land niet genoodzaakt zou hebben gevoeld deze schikking aan te gaan. Ook deze schade kan daarom in redelijkheid aan Stad&Land worden toegerekend, zodat dit deel van de vordering voor toewijzing in aanmerking komt.
7.31 Ten slotte heeft [gedaagde] een vergoeding gevorderd van de kosten voor rechtsbijstand in verband met haar conflict met [persoon 3]. Volgens [gedaagde] gaat het hier om een bedrag van
€ 9.008,24. [gedaagde] heeft dit bedrag (summierlijk) onderbouwd door overlegging van een niet gespecificeerde declaratie van haar raadsman. Stad&Land heeft bij conclusie van antwoord in reconventie de verschuldigdheid van dit bedrag betwist. De rechtbank begrijpt haar stellingen aldus dat [gedaagde] deze kosten onnodig heeft gemaakt omdat zij kosteloos of tegen een geringe vergoeding gebruik had kunnen maken van de op dit punt bij uitstek deskundige juridische dienst van de NVM-organisatie. Voorts heeft Stad&Land gesteld dat de kosten buitensporig hoog zijn. Op haar beurt heeft [gedaagde] op deze betwisting gereageerd met de stelling Stad&Land wel degelijk te hebben geïnformeerd omtrent de inschakeling van een advocaat. Ook heeft [gedaagde] geconcretiseerd gesteld dat haar advocaat bij aanvang van zijn werkzaamheden nog een gesprek met Stad&Land heeft gevoerd. Bij geen van die gelegenheden heeft Stad&Land haar gewezen op de mogelijkheid van inschakeling van de juristen van de NVM, aldus [gedaagde]. Op de stelling van Stad&Land ter zake de hoogte van de kosten heeft [gedaagde] gereageerd met de stelling dat haar raadsman een gematig tarief heeft gevoerd alsook een korting heeft toegepast. Op dit alles heeft Stad&Land bij conclusie van dupliek in reconventie niet gereageerd. Aldus is de rechtbank van oordeel dat Stad&Land haar betwisting niet voldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd. De vordering komt dan ook voor toewijzing in aanmerking.
7.32 Gelet op het voorgaande komt de vordering van [gedaagde] tot een totaalbedrag van
€ 64.008,24 voor toewijzing in aanmerking. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Stad&Land tevens worden veroordeeld in de kosten van het geding.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
wijst af de vordering van Stad&Land;
veroordeelt Stad&Land in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 315,= aan vast recht en op € 904,= aan salaris voor de advocaat;
in reconventie
veroordeelt Stad&Land om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen het bedrag van € 64.008,24 (zegge: vierenzestigduizend en acht euro en vierentwintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 2 BW vanaf 14 mei 2008 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt Stad&Land in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.788,= aan salaris voor de advocaat;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/204