Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 288388 / HA ZA 07-1797
Uitspraak: 28 januari 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie
advocaat mr. N. Lagerweij te Rotterdam,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie
advocaat mr. W.L. Stolk te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- exploot van dagvaarding d.d. 27 juni 2007 met producties;
- conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 19 september 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 2 november 2007;
- conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in reconventie;
2 Vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast:
1. [gedaagde] is eigenaar van het pand aan de [het pand] te [woonplaats], (verder te noemen ‘het pand’).
2. [gedaagde] is getrouwd met de zuster van de echtgenote van [eiser]. Partijen zijn dus elkaars zwager.
3. In opdracht van [eiser] heeft [persoon 1] in 1989 een overeenkomst geconcipieerd. In dit concept is -kort gezegd- overeengekomen dat [gedaagde] aan [eiser] per 1 januari 1989 het pand in ‘economische eigendom’ overdraagt en dat de koopsom voor het pand NLG 150.000,00 bedraagt, welk bedrag [eiser] (naast een bedrag voor een ander pand) in 20 half jaarlijkse termijnen zal betalen, te voldoen op 30 juni en 31 december van elk jaar, de eerste maal 30 juni 1989 (artikel 2).
4. Bovengenoemd concept is toentertijd niet ter kennis van [gedaagde] is gebracht en is niet door hem ondertekend.
5. Partijen zijn in 1989 een mondelinge overeenkomst aangegaan en hebben daaraan ook ten dele uitvoering gegeven, waarvan tot de inhoud in ieder geval te rekenen is:
- [gedaagde] draagt aan [eiser] het pand in ‘economische eigendom’ over. Dit houdt in dat [eiser] alle lusten en lasten van de exploitatie van het pand heeft, zodat [eiser] recht heeft op de huurinkomsten, en alle kosten van onderhoud en reparatie alsmede de zakelijke lasten voor zijn rekening neemt.
- [gedaagde] draagt na verloop van tijd en na betaling van de koopsom van NLG 150.000,00 door [eiser] aan [gedaagde], de eigendom van het volledige pand (volgens [eiser]) dan wel de eigendom van de onverdeelde helft van het pand (volgens [gedaagde]) over aan [eiser].
- [eiser] betaalt aan [gedaagde] een rentevergoeding van 7% op jaarbasis over de uitstaande schuld aan [gedaagde].
6. [gedaagde] heeft in 1989 aan [eiser] het pand in ‘economische eigendom’ overgedragen. [gedaagde] heeft vervolgens afbetalingen van NLG 7.500,00 op de overeengekomen koopsom van NLG 150.000,00 voldaan. [gedaagde] heeft ook rentebetalingen verricht.
7. Berekend naar de stand van zaken op 1 mei 2007, is [eiser] aan [gedaagde] uit hoofde van de overeenkomst terzake van aflossingen een bedrag van € 88.724,16 en terzake van voorgeschoten zakelijke lasten een bedrag van € 25.545,24 dus in totaal € 114.269,40 (inclusief rente berekend tot 30 juni 2007) verschuldigd.
8. Bij brief van 20 augustus 2007 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] gesommeerd tot betaling van € 115.693,85 en heeft bij niet tijdige betaling, [eiser] in gebreke gesteld en de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3 Het geschil
In conventie
3.1 De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1) te verklaren voor recht dat de overeengekomen koopprijs voor de aangekochte panden NLG 150.000,00 bedroeg, waarop door [eiser] in mindering afbetalingen zijn gedaan ad NLG 60.250,00 zodat de pro resto koopsom voor de aangekochte panden NLG 89.750,00 ( = € 40.727,00) bedraagt, exclusief rente en kosten.
2) [gedaagde] te veroordelen om binnen een maand na het te wijzen vonnis mee te werken aan het notarieel transport van de door [eiser] aangekochte panden aan de [het pand] / hoek [straat 1] [nummers] / hoek [straat 2], tegen de door [eiser] verschuldigde koopprijs als door de rechtbank verklaard op petitum sub 1, rentes en kosten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00 per dag;
3) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, die van de gelegde beslagen inbegrepen.
Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag de met [gedaagde] in 1989 gesloten koopovereenkomst krachtens welke [gedaagde] gehouden is de volle juridische eigendom van het pand uiterlijk op 31 december 1998 aan [eiser] over te dragen.
3.2 [gedaagde] heeft de vordering van [eiser] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding. [gedaagde] heeft onder meer aangevoerd dat [eiser] tegen betaling van hetgeen hij uit hoofde van de overeenkomst aan hem verschuldigd is, in beginsel recht heeft op de eigendom van de onverdeelde helft van het pand en betwist de stelling van [eiser] dat na betaling van het verschuldigde aanspraak ontstaat op de volle eigendom.
In reconventie
3.3 [gedaagde] vordert om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat:
- Primair: (verkort weergegeven) de tussen partijen gesloten overeenkomst te ontbinden en te bepalen dat partijen door elkaar gebracht dienen te worden in de toestand waarin zij verkeerden vóór de totstandkoming van de afspraken en de gedeeltelijke uitvoering daarvan en dus met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling aan [eiser] van een bedrag van € 113.000,00 en tot vergoeding door [gedaagde] aan [eiser] van de door hem aantoonbaar gemaakte onderhoudskosten, de som van die bedragen te verrekenen met de door [eiser] sinds 1989 ontvangen huurpenningen.
- Subsidiair: (verkort weergegeven) de bestaande dan wel toekomstige gemeenschap te verdelen en het pand aan [eiser] toe te scheiden op de wijze en onder de voorwaarden als genoemd in het petitum, dan wel te gelasten dat het pand aan een derde wordt verkocht en geleverd op de wijze en onder de voorwaarden als genoemd in het petitum, met benoeming van een notaris en een onzijdig persoon.
- [eiser] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.4 [eiser] heeft de vordering van [gedaagde] gemotiveerd weersproken en heeft geconcludeerd tot afwijzing ervan met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. [eiser] heeft in dit verband onder meer als verweer aangevoerd dat hij nooit in gebreke is gesteld zodat hij ook niet in verzuim is geraakt. Voorts voert [eiser] aan dat de sommatie en ingebrekestelling in de brief van [persoon 2], de gemachtigde van [gedaagde], ziet op een niet-bestaande overeenkomst. Als de grondslag van de vordering van [gedaagde] al zou komen vast te staan, kan evenmin aangenomen worden dat [eiser] in gebreke was, omdat hij uit zich zelf en tevoren al had aangeboden het complex af te nemen tegen betaling van zijn schuld. Het beroep op verzuim moet alsdan niet worden gehonoreerd vanwege de bij de uitvoering van overeenkomsten, en zeker in casu, te hanteren redelijkheid en billijkheid.
Subsidiair voert [eiser] aan dat de ingebrekestelling voor afname binnen 14 dagen onredelijk kort is.
4. De beoordeling
Nu de vordering van Van Lenning in conventie tot nakoming van de overeenkomst, niet aan de orde kan komen indien de vordering van [gedaagde] in reconventie tot ontbinding van de overeenkomst wordt toegewezen, wordt om proceseconomische redenen eerst de vordering in reconventie beoordeeld.
In reconventie
Met betrekking tot de (primaire) vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de overeenkomst wordt het volgende overwogen.
4.1 Vaststaat dat tussen partijen in 1989 een overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [eiser] gehouden was om de koopsom van NLG 150.000,00 in termijnen van NLG 7.500 af te lossen, te vermeerderen met een overeengekomen rente van 7%.
Vaststaat tevens dat op grond van de bepaling in artikel 2 van de conceptovereenkomst [eiser] gehouden was om de koopsom af te lossen in halfjaarlijkse termijnen op 30 juni en 31 december.
4.2 Dat partijen het niet eens zijn over de vraag of volledige nakoming van [eiser] van zijn betalingsverplichtingen moet leiden tot de verwerving van de volle eigendom van het pand dan wel slechts tot een aanspraak op de onverdeelde helft, laat onverlet dat partijen het er kennelijk wel over eens zijn dat [eiser] halfjaarlijks met een bedrag van NLG 7.500,00 diende af te lossen en dat hij een rente van 7% over de uitstaande schuld aan [gedaagde] verschuldigd was. Dit blijkt onder meer uit de door de echtgenote van [gedaagde] opgestelde berekeningen en overzichten die door [eiser] zijn overgelegd.
4.3 Uit de door [eiser] zelf overgelegde stukken (prod. II bij dagvaarding) volgt dat [eiser] de verplichting om de afbetalingen elk half jaar te voldoen niet volledig is nagekomen. [eiser] erkent dat per 1 januari 1995 het saldo van de af te betalen koopsom NLG 89.750,00 bedroeg en sedertdien 7% samengestelde rente draagt, leidend tot een schuld van NLG 134.690,53 per 1 januari 2002 ( c.v.r. blz. 4).
4.4 De hierboven vastgestelde achterstand in de afbetalingen van de koopsom en verschenen rente, wordt aangemerkt als een evidente tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting van [eiser] jegens [gedaagde].
4.5 Het verweer van [eiser] dat hij niet in gebreke is gesteld en daarom niet in verzuim is geraakt, wordt verworpen. Op grond van de contractsbepalingen waarop [eiser] zich beroept, dus op grond van zijn eigen stelling, is [eiser] verplicht om voor het eerst op 30 juni 1989 en vervolgens elk jaar telkens op 30 juni en 31 december aflossingen te betalen en telkens op 1 januari en 1 juli van elk jaar de rente over het restant van de koopsom. Verzuim treedt zonder ingebrekestelling in wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn -in dit geval de halfjaarlijkse termijn- verstrijkt zonder dat betaald wordt. Nu deze situatie zich voordeed, geraakte [eiser] in verzuim de opeisbare afbetalingstermijnen te voldoen.
4.6 [eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat [gedaagde] berustte in de niet-nakoming van de betalingsverplichting omdat hij nooit mondeling of schriftelijk op betaling heeft aangedrongen. Zoals hiervoor werd overwogen, is een uitdrukkelijke ingebrekestelling niet vereist omdat [eiser] gebonden was aan een bepaalde betalingstermijn, waarvan de strekking duidelijk was. Dat [gedaagde] [eiser] niet eerder en zakelijker heeft benaderd dan hij deed, kan hem vanwege de familierelatie met [eiser] bezwaarlijk worden tegengeworpen. In ieder geval heeft [gedaagde] [eiser] bij brief van [persoon 2] van 20 augustus 2007 in gebreke gesteld. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat voormelde brief ‘ziet op een niet bestaande overeenkomst’. Ook dit verweer treft geen doel omdat tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen waaraan beide partijen -zij het ten dele- uitvoering hebben gegeven en voor de beantwoording van de vraag of [eiser] jegens [gedaagde] tekortschiet, niet van belang is of de nakoming moet leiden tot een aanspraak op de eigendom van het volledige pand dan wel op de onverdeelde helft van het pand.
4.7 [eiser] heeft aangevoerd dat voor het geval hij in verzuim zou zijn, zijn aanbod om het pand tegen betaling van zijn schuld af te nemen, aan de ontbinding van de overeenkomst in de weg zou staan. Dit verweer gaat niet op. Het aanbod om alsnog na te komen maakt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan.
4.8 [eiser] heeft voorts als verweer aangevoerd dat het beroep op verzuim niet moet worden gehonoreerd vanwege de bij de uitvoering van overeenkomsten -en zeker in deze zaak- te hanteren redelijkheid en billijkheid. Ook dit verweer kan niet slagen omdat voor zover er al sprake zou zijn van strijd met de redelijkheid en billijkheid, een beroep hierop slechts kan slagen indien het beroep op verzuim in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is gesteld noch gebleken.
4.9 De slotsom is dat aan de vereisten die artikel 6:265 BW stelt voor de ontbinding van een overeenkomst is voldaan, zodat [gedaagde] bevoegd was de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De brief van [persoon 2] van 20 augustus 2007 is aan te merken als een schriftelijke verklaring in de zin van artikel 6:267 BW en sorteert daarmee het beoogde rechtsgevolg, te meer nu [eiser] niet bij antwoord heeft aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.10 Nu de overeenkomst tussen partijen rechtsgeldig werd ontbonden dienen partijen de reeds door hen ontvangen prestaties ongedaan te maken. Dat houdt in dat [gedaagde] in beginsel de van [eiser] ontvangen bedragen vermeerderd met de door [eiser] gemaakte onderhoudskosten onder aftrek van de door [eiser] ontvangen huurpenningen aan [eiser] dient terug te betalen.
4.11 Alvorens verder te beslissen wenst de rechtbank de gevolgen van de ontbinding met de partijen te bespreken. Daartoe zal een comparitie van partijen worden gelast waarbij tevens een minnelijke regeling van het geschil zal worden beproefd.
In conventie
4.12 De beoordeling van de vordering in conventie wordt gezien de stand van zaken in reconventie aangehouden tot het eindvonnis.
5 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
houdt de verdere beoordeling aan totdat in reconventie is beslist;
in reconventie
alvorens verder te beslissen,
beveelt partijen in persoon, vergezeld door hun raadslieden te verschijnen in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. P. Vlaswinkel, op vrijdag 6 maart 2009 te 09.30 uur voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling van het geschil;
bepaalt dat bescheiden die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in de procedure zijn overgelegd door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechter (sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam) en aan de wederpartij dienen te worden toegezonden;
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel
Uitgesproken in het openbaar.
1401