Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 287291 / HA ZA 07-1682
Uitspraak: 5 november 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[opposante],
wonende te [woonplaats],
opposante,
advocaat mr. J.R. Maas,
- tegen -
[geopposeerde],
wonende te [woonplaats],
geopposeerde,
advocaat mr. A.W. Dolphijn.
Partijen worden hierna aangeduid als “[opposante]” respectievelijk “[geopposeerde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- inleidende dagvaarding d.d. 8 september 2006, met producties;
- akte aan de zijde van [geopposeerde];
- het door deze rechtbank op 29 november 2006 onder rolnummer 06-2532 bij verstek gewezen vonnis;
- verzetdagvaarding d.d. 11 juni 2007;
- akte toelichting dagvaarding aan de zijde van [opposante], met productie;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 25 juli 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- brief van de zijde van [geopposeerde] d.d. 16 oktober 2007, met producties;
- akte nadere gronden verzet aan de zijde van [opposante], met productie;
- brief van de zijde van [geopposeerde] d.d. 6 maart 2008, met productie;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 17 april 2008.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen voor zover van belang - het volgende vast.
2.1 [geopposeerde] is eigenaar geweest van de woning gelegen aa[straat]res] te [woonplaats], hierna ‘de woning’. [geopposeerde] heeft de woning te koop aangeboden.
2.2 [persoon 1], hierna ‘[persoon 1]’, die bestuurder is geweest van [bedrijf 1], heeft contact gehad met [geopposeerde] omtrent de woning.
2.3 Op 11 februari 2005 heeft [bedrijf 3] NVM Makelaars in opdracht van [bedrijf 1] de woning getaxeerd. In het taxatierapport van 15 februari 2005 wordt de onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 80.000,-- en de executiewaarde op € 68.000,--. [opposante] heeft daarvan een kopie ontvangen. Uit de taxatie blijkt dat de woning in bewoonbare staat is getaxeerd.
2.4 Op 18 november 2005 heeft [bedrijf 2] (rechtstreeks of indirect) in opdracht van [opposante] de woning getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van financiering door [opposante]. In het taxatierapport van 21 november 2005, hierna ‘het tweede taxatierapport’, wordt de onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 65.000,-- en de executiewaarde op € 58.000,--. Als onderhandse verkoopwaarde na verbouwing wordt € 110.000,-- getaxeerd en als executiewaarde na verbouwing € 98.000,--.
2.5 Uit het tweede taxatierapport blijkt dat de woning ten tijde van de taxatie was ‘gestript’ en in onbewoonbare staat verkeerde.
2.6 Op 21 november 2005 is ten overstaan van een notaris een koopovereenkomst gesloten tussen [geopposeerde] en [opposante]. [opposante] kocht de woning voor een koopprijs van € 80.000,--. Beoogde datum van levering was 13 januari 2006. Overeengekomen was dat [opposante] geen bankgarantie hoefde te stellen of waarborgsom hoefde te storten.
2.7 Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover thans relevant:
“1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich thans bevindt. (...)”.
2.8 Artikel 15 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover thans relevant:
“1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (...)
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (...)”.
2.9 Artikel 17 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover thans relevant:
“1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde:
dat de koper uiterlijk op 1 december 2005 voor de financiering van het verkochte op gebruikelijke voorwaarden een eerste hypothecaire geldlening verkrijgt van een bank of het aanbod daartoe (...) voor een bedrag groot achtentachtigduizend euro (...).
Indien deze voorwaarde niet wordt vervuld, heeft de koper het recht om uiterlijk binnen 8 dagen na 1 december 2005 tegenover de verkoper de ontbinding van de overeenkomst in te roepen door middel van een gedocumenteerd en aangetekend schrijven. (...)”.
2.10 Artikel 22 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover thans relevant:
“1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van de door beide partijen getekende koopovereenkomst aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden, door middel van een schriftelijke -aan de notaris gerichte- verklaring. (...)”.
2.11 [opposante] heeft de woning niet afgenomen op 13 januari 2006. Bij brief van 17 januari 2006 is [opposante] in gebreke gesteld en is haar tot 24 januari 2006 de gelegenheid geboden om alsnog te presteren. Toen [opposante] dat naliet is bij brief van 25 januari 2006 de ingevolge artikel 15 van Pro de koopovereenkomst verbeurde boete opgeëist.
2.12 Bij brief van 11 februari 2006 heeft [opposante] een beroep gedaan op het financierings-voorbehoud, en voorts geschreven:
“Mondeling zijn er met de heer [geopposeerde] een aantal zaken afgesproken onder andere dat hij deze boete niet zal opeisen wanneer ik de hypotheek niet rond zou krijgen. Om de koop/verkoop van de woning te bevorderen hebben we destijds besproken dat ik de akte toch vast zou ondertekenen.
Dientengevolge kan ik de gevraagde boete dan ook niet voldoen.”.
2.13 Op 18 mei 2006 heeft [geopposeerde] de woning verkocht aan Schildtinvest B.V. voor een koopprijs van € 45.000,--.
2.14 Op 6 juli 2006 heeft [geopposeerde] de koopovereenkomst met [opposante] ontbonden, haar aansprakelijk gesteld en gesommeerd tot betaling van schadevergoeding.
2.15 Op 18 september 2006 heeft [geopposeerde] de woning geleverd.
3 Het vonnis waartegen verzet
De rechtbank heeft [opposante] veroordeeld aan [geopposeerde] te betalen het bedrag van € 35.825,--, over € 8.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek vanaf 24 januari 2006 tot aan de dag der voldoening en over € 27.825,-- vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek vanaf de dag der dagvaarding, en tot betaling van de proceskosten.
4 De grondslag van de oorspronkelijke vordering
[geopposeerde] heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat [opposante] wordt veroordeeld tot betaling van € 43.825,-- voor hoofdsom en € 1.440,-- voor de kosten van juridische bijstand, beide bedragen te vermeerderen met rente en kosten. Aan deze vordering heeft [geopposeerde] de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
4.1 [opposante] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot het meewerken aan de overdracht van de woning. [opposante] heeft niet tijdig van de ontbindende voorwaarde gebruik gemaakt. [opposante] is in gebreke gesteld en in verzuim.
4.2 [geopposeerde] heeft schade geleden als gevolg van de niet-nakoming door [opposante]. Hij heeft de woning noodgedwongen voor een lagere opbrengst aan een ander moeten verkopen. Vanaf 13 januari 2006 tot aan de datum van deze verkoop aan een ander heeft hij voorts dubbele lasten gedragen. De schade beloopt € 35.000,-- voor lagere verkoopopbrengst, € 450,-- voor gemeentelijke belastingen en € 375,-- voor de maandelijkse vergoeding aan de vereniging van eigenaren.
4.3 Ingevolge artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst is [opposante] naast schadevergoeding een contractuele boete van € 8.000,-- verschuldigd.
4.4 Nu [opposante] niet alsnog uiterlijk op 24 januari 2006 heeft gepresteerd, is wettelijke rente verschuldigd vanaf die datum.
4.5 [geopposeerde] was genoodzaakt juridische bijstand in te schakelen. De kosten daarvan worden begroot op € 1.440,--. Subsidiair worden deze kosten gevorderd als buitengerechtelijke kosten.
5 Het verweer
De eis in oppositie strekt tot vernietiging van het bij verstek gewezen vonnis, met afwijzing alsnog van de vorderingen van [geopposeerde] alsmede met veroordeling van [geopposeerde], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide procedures.
Daartoe heeft [opposante] - verkort weergegeven en voor zover van belang - het volgende aangevoerd.
5.1 Doordat de woning na het eerste taxatierapport was gestript, en daardoor de verkoopwaarde in het tweede taxatierapport veel lager werd getaxeerd, kon [opposante] de woning niet financieren. Omdat [opposante] de woning niet kon financieren, kon zij deze ook niet afnemen. Dit kan haar niet worden toegerekend, nu [opposante] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst het taxatierapport niet kende, en niet wist dat de woning van binnen was gestript. Dat strippen is niet in opdracht van of namens [opposante] geschied. [opposante] heeft nooit een sleutel van de woning ontvangen.
5.2 [opposante] heeft mondeling afspraken gemaakt met [geopposeerde], die erop neerkwamen dat [geopposeerde], zonder nadere termijn te stellen waarop hij diende te worden geïnformeerd, van de koopovereenkomst en van het incasseren van de boete zou afzien, indien de financiering niet rond zou komen. Op dit gewijzigde financieringsvoorbehoud heeft [opposante] zich beroepen.
5.3 Nu [opposante] voldeed aan de voorwaarden voor ontbinding, is de overeenkomst ontbonden. [opposante] is derhalve niet schadeplichtig en evenmin boete verschuldigd.
5.4 De gestripte woning zoals [geopposeerde] die had kunnen leveren, voldeed niet aan de koopovereenkomst. [opposante] had nooit kunnen worden verplicht om deze af te nemen.
5.5 De schade wordt betwist. De schadevergoeding dient te worden gematigd.
5.6 [opposante] is geen vergoeding voor gemeentelijke belastingen of VvE-bijdragen verschuldigd, nu zij nooit eigenaar is geweest.
5.7 Voor een vergoeding van kosten van juridische bijstand boven de geliquideerde proceskosten zijn geen termen aanwezig.
6 De beoordeling
in oppositie
6.1 [geopposeerde] heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat [opposante] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld tot betaling van € 43.825,-- met rente en kosten, op de grond dat [opposante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de koopovereenkomst door niet mee te werken aan levering van de woning.
6.2 [opposante] stelt dat zij de overeenkomst heeft ontbonden door een beroep op mondeling met [geopposeerde] in aanvulling op het schriftelijke financieringsvoorbehoud gemaakte afspraken, die er op neerkwamen dat [geopposeerde] van de overeenkomst en van het incasseren van de boete zou afzien, indien [opposante] de financiering niet rond zou krijgen, ongeacht het moment waarop zij hem dit zou mededelen.
[geopposeerde] betwist dat dergelijke afspraken zijn gemaakt. Hij heeft ter comparitie verklaard dat hij [opposante] tot 30 dagen na de beoogde leverdatum niet heeft gezien of gesproken, en [opposante] heeft dit niet weersproken.
Gelet op deze betwisting lag het op de weg van [opposante] om nader te concretiseren dat, wanneer en hoe de door haar gestelde mondelinge afspraken met [geopposeerde] zouden zijn tot stand gekomen.
6.3 Ter comparitie heeft [opposante] -voor zover hier relevant- verklaard:
“Het is gedeeltelijk waar dat ik heb gewerkt voor [persoon 1]. Ik zat zonder werk. Ik kende een vriend van [persoon 1], [persoon 2]. [persoon 2] zei dat hij een bedrijfje had in Hilvarenbeek waar ik op kantoor kon werken. Daar ontmoette ik [persoon 1] (...).
[persoon 1] zei me: ik weet een woning aan de [straat] in [woonplaats] die we graag willen hebben. Wij willen hem met zwart geld opknappen. Kun jij hem kopen, dan kopen wij hem terug, wij maken winst en dan verdien jij er ook iets aan.
Ik had schulden uit een persoonlijke lening dus ik had wel interesse.
[persoon 1] en [persoon 2] toonden mij het eerste taxatierapport van [bedrijf 3]. Zij hadden het rapport zelf laten maken. (...) Ik twijfelde heel erg of ik het moest doen. Zij hebben op het kantoor in Hilvarenbeek op mij ingepraat. Uiteindelijk deed ik het toch.
Ik ging een hypotheek aanvragen. (...) De bank vond de taxatie te oud. [persoon 2] en [persoon 1] regelden en betaalden een nieuwe taxatie. Na ontvangst van de tweede taxatie zei de bank: wij zien hier dat de woning is gestript. Daardoor is het appartement veel minder waard, daar moet je geld op toeleggen. Wij financieren de woning niet.
Ik had geen geld, dus ik kon niet afnemen. Ik sprak [persoon 1] en [persoon 2] aan en vroeg wat er aan de hand was. Zij zeiden dat ze alvast de woning hadden leeggehaald, omdat die toch moest worden verbouwd. Ik zei: zo kan het toch niet? Ik heb geen geld en kan niet afnemen zonder financiering. Dit speelde al ongeveer twee dagen nadat ik mijn handtekening had gezet.
Ik had de overeenkomst gezien, ook dat er een boeteclausule in zat. Ik vroeg toen: als de hypotheek niet rondkomt, dan heb ik toch een probleem? Nee, zeiden [persoon 1] en [persoon 2], wij halen de boeteclausule eruit, [geopposeerde] vindt dat goed, als je niet afneemt dan is er geen probleem, dan hoef je geen boete te betalen. [cursivering rechtbank] (...)
In aanloop naar de datum van levering heb ik steeds getelefoneerd met [persoon 1] en [persoon 2]. Na de dertiende kreeg ik brieven van de notaris, daarover belde ik met [persoon 1] en [persoon 2] en uiteindelijk met [geopposeerde], zoals [geopposeerde] heeft verklaard. Samen met [persoon 1] en [persoon 2] heb ik een vaag briefje voor de notaris opgesteld, maar ik dacht al dat men daarmee niet akkoord zou gaan.
Ik wist niets van het strippen van het appartement af. Ik wist wel dat ze het huis wilden verbouwen, maar ik dacht dat pas na de levering zou worden verbouwd.”.
6.4 Indien en voor zover moet worden aangenomen dat de afspraken waarop [opposante] zich beroept zijn tot stand gekomen op de wijze zoals [opposante] ter comparitie heeft verklaard, overweegt de rechtbank voorts als volgt.
[opposante] stelt niet dat zij rechtstreeks met [geopposeerde] nadere afspraken heeft gemaakt. Zij verklaart slechts dat [persoon 1] en [persoon 2] bepaalde mededelingen hebben gedaan omtrent hetgeen met [geopposeerde] was of zou kunnen worden afgesproken, zoals hierboven gecursiveerd. Zij laat echter na uit te werken -hoewel dit wel op haar weg lag- dat en waarom zij de mededelingen van [persoon 1] en [persoon 2] mocht opvatten als mededelingen en zelfs rechtshandelingen van [geopposeerde].
Hoewel de raadsman van [opposante] ter comparitie heeft verklaard dat [persoon 1] als makelaar van [geopposeerde] optrad en dat [geopposeerde] alles aan [persoon 1] had overgelaten, blijkt uit de door [opposante] geschetste gang van zaken dat zij van meet af aan heeft begrepen dat [persoon 1] niet -al dan niet als makelaar- de belangen van [geopposeerde] diende, maar zijn eigen belang en dat van [persoon 2]. Gelet op deze wetenschap mocht [opposante] uitlatingen van [persoon 1] of [persoon 2] niet beschouwen als uitlatingen gedaan namens [geopposeerde]. Bijkomende omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn gesteld noch gebleken.
Het voorgaande in aanmerking genomen wordt de stelling van [opposante], dat zij in aanvulling op het financieringsvoorbehoud mondelinge afspraken met [geopposeerde] heeft gemaakt, als onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd gepasseerd.
6.5 Uit het bovenstaande volgt dat [opposante], toen zij op 1 februari 2006 een beroep deed op het financieringsvoorbehoud, daaraan geen rechten meer kon ontlenen nu de termijn voor het inroepen daarvan reeds op 9 december 2005 was verstreken. [opposante] is derhalve gebonden aan de koopovereenkomst.
6.6 Nu [opposante] erkent dat zij de door haar gekochte woning niet heeft afgenomen, staat vast dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichting tot medewerken aan de levering.
Deze tekortkoming kan haar in beginsel worden toegerekend. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen aanleiding om de tekortkoming, gelet op de door [opposante] gestelde omstandigheden, niet aan haar toe te rekenen. Hierbij neemt de rechtbank het navolgende in aanmerking.
Op de eerste plaats diende [opposante], die een uitdrukkelijk financieringsvoorbehoud met [geopposeerde] was overeengekomen, zich voldoende inspanningen te getroosten om de noodzakelijke financiering te verkrijgen. Niet gesteld of gebleken is echter dat zij na het afhaken van de eerst beoogde financier aanvullende financieringspogingen heeft ondernomen.
Op de tweede plaats heeft [opposante] [geopposeerde] over het ontbreken van financiering tot na 13 januari 2006 in het ongewisse gelaten, terwijl zij blijkens haar verklaring ter comparitie sedert omstreeks 23 november 2005 wist dat zij om die reden niet zou kunnen afnemen. Gelet op het belang van [geopposeerde] als verkoper bij afname en betaling door [opposante], had [opposante] [geopposeerde] binnen redelijk korte termijn over deze ontwikkeling dienen te informeren. Dit klemt temeer nu [opposante] zich tot op 9 december 2005 op het overeengekomen financieringsvoorbehoud had kunnen beroepen, op grond waarvan zij de koop had kunnen ontbinden, maar waarvan zij geen gebruik heeft gemaakt. Na 9 december 2005 had zij zich bijzondere rekenschap moeten geven van het door het ongebruikt vervallen van het financieringsvoorbehoud bij [geopposeerde] gewekte vertrouwen op de goede afloop.
Op de derde plaats heeft [opposante], nadat zij ten tijde van de ontvangst van het tweede taxatierapport -op of omstreeks 23 november 2005- ontdekte dat de woning was gestript, nagelaten [geopposeerde] daarover te informeren. Uit hetgeen [opposante] ter comparitie heeft verklaard leidt de rechtbank af dat zij door haar ontdekking gealarmeerd was en dat zij terstond begreep dat [persoon 1] en [persoon 2] -en niet [geopposeerde]- in het strippen de hand hadden gehad. Niet gesteld of gebleken is dat [opposante] meende dat [geopposeerde] daarvan reeds op de hoogte was. Onder die omstandigheden had [opposante], gelet op de evidente belangen van [geopposeerde] als eigenaar van de woning, [geopposeerde] onverwijld op het strippen moeten wijzen om hem in staat te stellen zijn belangen te behartigen.
Op de vierde plaats heeft [opposante] er, ondanks haar ontdekking en de gevolgen daarvan voor haar mogelijkheid tot financiering van de woning, geen beroep gedaan op de in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst neergelegde mogelijkheid om de koopovereenkomst binnen de bedenktijd van drie dagen te ontbinden.
6.7 Uit hetgeen onder 2.8 en 2.11 hierboven is overwogen volgt dat [opposante] op de door artikel 15 lid 1 van Pro de koopovereenkomst voorgeschreven wijze in gebreke is gesteld en in verzuim is geraakt.
Aldus is zij op grond van artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst een boete groot € 8.000,-- verschuldigd, zodat de daartoe strekkende vordering van [geopposeerde] zal worden toegewezen.
Op grond van artikel 15 lid 2 jo Pro. lid 3 van de koopovereenkomst is [opposante] voorts verplicht de schade te vergoeden die [geopposeerde] ten gevolge van haar toerekenbare tekortkoming heeft geleden, voor zover deze de hoogte van de boete overschrijdt.
6.8 [geopposeerde] stelt dat de door hem ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van [opposante] geleden schade bestaat uit de lagere verkoopopbrengst van de woning, te weten € 35.000,--, en voorts uit door hem gedragen dubbele lasten, tot een bedrag van € 825,--.
6.9 Voor vergoeding komt slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met het niet-afnemen van de woning door [opposante], dat deze haar als het gevolg van deze toerekenbare tekortkoming kan worden toegerekend.
De schade die het gevolg is van het strippen van de woning blijft voor rekening van [geopposeerde], nu onvoldoende is gesteld en gebleken dat dit strippen aan [opposante] is toe te rekenen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat [geopposeerde] de gelegenheid tot het strippen heeft geschapen door -naar hij ter comparitie heeft verklaard en [opposante] niet heeft betwist- de sleutel van de woning af te geven aan de hem onbekende [persoon 1], onder meer voor ‘kleine verbouwingen’, terwijl hij vervolgens de woning wekenlang niet heeft bezocht.
Dat de woning door of namens [opposante] zou zijn gestript, zoals [geopposeerde] stelt, is onvoldoende gesteld of gebleken. Ter comparitie heeft [opposante] verklaard dat zij niets van het strippen van het appartement afwist, dat zij pas na weigering van financiering door de bank van [persoon 1] en [persoon 2] vernam dat zij de woning vast hadden leeggehaald omdat die toch moest worden verbouwd, en dat zij weliswaar wist van het voornemen van [persoon 1] en [geopposeerde] om te gaan verbouwen, maar dat zij dacht dat pas na de levering zou worden verbouwd. [geopposeerde] heeft vervolgens niet concreet de lezing van [opposante] betwist dat niet zij maar [persoon 1] en [persoon 2] feitelijk de hand hebben gehad in het strippen, zodat de rechtbank van dit laatste uitgaat.
De stelling van [geopposeerde] dat [persoon 1] en [persoon 2] als vertegenwoordigers of hulppersonen van [opposante] zouden zijn opgetreden, is na de gemotiveerde betwisting van [opposante] ter comparitie niet verder onderbouwd, zodat de rechtbank deze stelling passeert als onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.
6.10 Gelet op bovenstaand uitgangspunt moet worden beoordeeld of -en zo ja, in hoeverre- de door [geopposeerde] gestelde schade is toe te schrijven aan de tekortkoming van [opposante] dan wel aan het strippen van de woning.
6.11 Ten aanzien van de lagere verkoopopbrengst overweegt de rechtbank als volgt.
[geopposeerde] stelt, maar [opposante] betwist, dat [geopposeerde] de voor € 80.000,-- aan [opposante] verkochte woning uiteindelijk voor € 45.000,-- aan Schildtinvest B.V. heeft verkocht. [opposante] suggereert dat wellicht een bijkomende betaling ‘onder de tafel’ is gedaan, en dat mogelijkerwijs sprake is van samenspanning. Zij onderbouwt dit standpunt met informatie uit het kadaster waaruit blijkt dat de woning daags na de levering aan Schildtinvest B.V. is doorgeleverd aan een derde voor een koopprijs van € 99.000,--. [geopposeerde] heeft betwist dat van enige bijkomende betaling of samenspanning sprake is geweest, en ter comparitie verklaard dat Schildtinvest B.V. de woning voorafgaand aan de levering heeft verbouwd en de woning aldus in verbouwde staat heeft doorverkocht. Hij heeft zijn standpunt ondersteund door ter comparitie een -vooraf toegezonden- brief van Schildtinvest B.V. over te leggen. Vervolgens heeft [opposante] nagelaten, hoewel dit gezien het gemotiveerde standpunt van [geopposeerde] op haar weg lag, om haar standpunt gemotiveerd te handhaven, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
De rechtbank neemt derhalve als vaststaand aan dat de woning voor € 45.000,-- aan Schildtinvest B.V. is verkocht.
6.12 [opposante] stelt dat [geopposeerde] de woning ver onder de werkelijke waarde heeft verkocht.
Daartoe wijst [opposante] niet alleen op de (onder 6.11 reeds afdoende verklaarde) (door)verkoopprijs van € 99.000, , maar ook op het verschil tussen de in het tweede taxatierapport getaxeerde waarde van € 65.000, en de door [geopposeerde] ontvangen prijs van € 45.000,--.
[geopposeerde] stelt dat hij in een slechte financiële situatie verkeerde en dat hij de woning onder druk van die situatie aan Schildtinvest B.V. heeft verkocht. [opposante] betwist deze stellingen op zichzelf niet, zodat de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaat. Zelfs indien juist is dat [geopposeerde] de woning onder de marktwaarde heeft verkocht, komt dit onder de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor rekening en risico van [opposante]. Haar toerekenbare tekortkoming heeft immers -naar redelijkerwijs mag worden verwacht- aanzienlijk bijgedragen aan de financiële dwangpositie van [geopposeerde], en haar stilzitten heeft hem de mogelijkheid ontnomen om tijdig zijn belangen te behartigen en zijn schade te beperken.
6.13 Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de schade van [geopposeerde] ter zake van de lagere verkoopprijs tot een bedrag groot € 20.000,-- (€ 65.000, minus € 45.000, ) aan de tekortkoming van [opposante] wordt toegerekend, zodat [opposante] daarvoor aansprakelijk is. De in aanvulling hierop gevorderde € 15.000, betreft het verschil tussen de tussen [opposante] en [geopposeerde] overeengekomen koopprijs op het moment dat de woning nog niet was gestript en de getaxeerde waarde van de woning in het tweede taxatierapport nadat deze was gestript, derhalve schade die naar het oordeel van de rechtbank het gevolg is van het strippen van de woning.
6.14 Het verzoek van [opposante] om matiging van de eventuele schadevergoeding op dit punt wordt afgewezen, nu daarvoor geen andere gronden zijn aangevoerd dan de gronden die tot bovenstaand oordeel hebben geleid.
6.15 [geopposeerde] stelt voorts dat hij door de tekortkoming van [opposante] vanaf 13 januari 2006 dubbele lasten heeft moeten dragen, hetgeen [opposante] niet betwist. [geopposeerde] stelt in dit verband dat hij € 450,-- voor gemeentelijke belastingen en € 375 voor VvE-bijdragen heeft betaald, hetgeen [opposante] evenmin betwist. Dat [opposante], naar zij terecht stelt, niet als eigenaar voor deze kosten kan worden aangesproken, doet aan haar aansprakelijkheid jegens [geopposeerde] niet af. [opposante] is derhalve vergoeding van deze kosten verschuldigd.
6.16 Uit het bovenstaande volgt dat [opposante] jegens [geopposeerde] aansprakelijk is voor de door hem geleden schade tot een bedrag van € 20.825,--. Nu ingevolge artikel 15 van Pro de koopovereenkomst schadevergoeding slechts toewijsbaar is voor zover deze de contractuele boete overschrijdt, zal worden toegewezen € 8.000,-- voor boete en € 12.825,-- voor aanvullende schadevergoeding, in totaal € 20.825,--.
6.17 Over het bedrag van de boete zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro worden toegewezen vanaf 24 januari 2006. Terzake van het meerdere is gesteld noch gebleken dat [opposante] met ingang van 24 januari 2006 in verzuim is geraakt, zodat de wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
6.18 [geopposeerde] vordert (primair) vergoeding van kosten van juridische bijstand groot € 1.440, . Op grond van artikel 241 Burgerlijke Pro Rechtsvordering vallen deze kosten onder de proceskosten en kan geen vergoeding op grond van artikel 96, tweede lid van Boek 6 BW worden toegekend, zodat deze kosten als ongegrond zullen worden afgewezen.
De (subsidiaire) vordering tot vergoeding van deze kosten als buitengerechtelijke kosten is evenmin toewijsbaar. [geopposeerde] wordt bijgestaan door een toegevoegd advocaat, zodat hij geen aanspraak kan maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, tenzij een derde is ingeschakeld wiens kosten ten laste komen van [geopposeerde] en/of er sprake is van een voorwaardelijke toevoeging. Nu dit laatste niet is gesteld of gebleken, zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
6.19 [opposante] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de kosten van het geding in verstek en verzet.
Namens [geopposeerde] is ter comparitie betoogd dat de kosten van de niet-gehouden maar wel voorbereide comparitie van 8 november 2007 voor rekening van [opposante] dienen te komen. Daarvoor ziet de rechtbank geen aanleiding, nu het aanhouden van deze zitting is voortgekomen uit de weigering aan de zijde van [geopposeerde] om tijdig de voor [opposante] noodzakelijke stukken te verstrekken.
7 De beslissing
De rechtbank,
in oppositie,
vernietigt het vonnis van deze rechtbank d.d. 29 november 2006, gewezen bij verstek onder rolnummer 06-2532;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [opposante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geopposeerde] te betalen het bedrag van € 20.825,-- (zegge: twintigduizend achthonderdvijfentwintig euro en nul eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro, over € 8.000,-- vanaf 24 januari 2006 en over € 12.825,-- vanaf 8 september 2006, tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [opposante] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geopposeerde] bepaald op € 2.867,87, waarvan te voldoen:
a aan de griffier van deze rechtbank (rekeningnummer 19 23 25 892, ten name
van MvJ Arrondissement [woonplaats] [545]), onder vermelding van zaak- en rolnummer):
€ 883,-- aan in debet gesteld vast recht;
€ 84,87 aan in debet gestelde kosten voor de deurwaarder;
€ 1.788,-- aan salaris voor de advocaat;
------------ +
€ 2.755,87
b aan de advocaat van [geopposeerde]:
€ 112,-- voor het niet in debet gestelde deel van het vast recht;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan.
Uitgesproken in het openbaar.
1885/1582