Uitspraak
Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 303903 / HA ZA 08-807
Uitspraak: 10 december 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser1],
2. [eiser2],
beiden wonende te Hendrik Ido Ambacht,
eisers,
advocaat mr. P.C. Ouwendijk,
- tegen -
1. [gedaagde1],
2. [gedaagde2]
beiden wonende te Ridderkerk,
gedaagden,
advocaat mr. J.F. Van Duin.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eisers] c.s." respectievelijk "[gedaagden]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 14 maart 2008 en de door [eisers] c.s. overgelegde producties;
conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Op 22 januari 2007 hebben [eisers] c.s. het aan hen in eigendom toebehorende appartementsrecht (hierna: de woning), gelegen aan de [adres] te Ridderkerk, voor een prijs van € 118.000,00 kosten koper verkocht aan [gedaagden].
2.2 In de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst staat -voor zover relevant- het volgende vermeld:
Artikel 2 - Eigendomsoverdracht (juridische levering)
De akte van eigendomsoverdracht zal gepasseerd worden bij(…)uiterlijk: 23 maart 2007 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.(…)
Artikel 6 - Ontbindende voorwaarden
Artikel 6.1.
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 23 februari 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak tot een bedrag van € 130.000,- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, op algemeen gangbare voorwaarden en condities;
(…)
Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen om de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of garantie en/of toezegging(en) en/of andere rechten te verkrijgen. (…)
De koper dient de verkoper en diens makelaar uiterlijk op de in de ontbindende voorwaarde genoemde datum schriftelijk in kennis te stellen van de ontbinding. Bij gebreke daarvan kan deze overeenkomst niet meer op grond van een van de hiervoor gemelde redenen worden ontbonden. Deze mededeling dient met bewijsstukken te geschieden per aangetekende brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploit. Alsdan zijn partijen van de overeenkomst bevrijd zonder dat er kosten en/of boeten door partijen in rekening kunnen worden gebracht.(…)
Artikel 13 - Ingebrekestelling, ontbinding
Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen na die
ingebrekestelling nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst
voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke
tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog van de nalatige partij uitvoering
van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de
wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verbeuren van
10 % van de koopsom, met een minimum van € 5.000,--, onverminderd het recht op verdere
schadevergoedingen en vergoeding van kosten van verhaal, waaronder begrepen de kosten
van rechtskundige bijstand.(…)
2.3 Een door [eisers] c.s. voor akkoord ondertekende brief van Delta Makelaars,
hierna: de verkopende makelaar, gedateerd 21 februari 2007, vermeldt dat in afwijking van
de koopakte, in overeenstemming met [eisers] c.s., de ontbindende voorwaarde zoals
genoemd in artikel 6 van de koopakte is verlengd tot en met 2 maart 2007.
2.4 Op 2 maart 2007 hebben [gedaagden] telefonisch contact opgenomen met de
verkopende makelaar en medegedeeld dat zij de financiering niet rond krijgen.
2.5 Bij brief, gedateerd 1 maart 2007, ontvangen op 5 maart 2007, hebben Uittenbogaard en
Alblas aan [eisers] c.s. bericht dat zij vanwege een financieel tekort afzien van de
aankoop van de woning.
2.6 Bij brief van 13 maart 2007, heeft DAS rechtsbijstand [gedaagden] namens
[eisers] c.s. verzocht de koopovereenkomst binnen 8 dagen na te komen, bij gebreke
waarvan de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zal zijn en
[gedaagden] boete verschuldigd zullen zijn, onverminderd het recht op
verdere schadevergoeding.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen:
Primair: tot betaling van een bedrag van € 12.431,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 maart 2007, althans 22 maart 2007, althans vanaf de dag der dagvaarding, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van € 768,00 en in de kosten van de procedure;
Subsidiair: tot betaling van een bedrag van € 11.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 maart 2007, althans 22 maart 2007, althans vanaf de dag der dagvaarding, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van € 768,00 en in de kosten van de procedure.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] c.s. aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagden] zijn hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, ondanks een daartoe strekkend verzoek van 13 maart 2007 niet nagekomen, als gevolg waarvan de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst is ontbonden. [eisers] c.s. hebben daardoor schade geleden.
3.2 [eisers] c.s. maken daarom primair aanspraak op vergoeding van de door hen geleden schade en subsidiair op de contractuele boete van 10 % van de koopsom als genoemd in artikel 13 van de koopovereenkomst.
3.3 De door [eisers] c.s. geleden schade ten bedrage van € 12.431,61 bestaat uit kosten wegens dubbele lasten van 23 maart 2007 tot en met 1 oktober 2007, kosten in verband met het opnieuw in de verkoop plaatsen van de woning en schade als gevolg van een lagere verkoopprijs. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- Hypotheekrente + premie (€ 533,65 p/m) € 3.201,90
- VVE (€ 133,41 p/m) € 800,46
- Eneco (€ eerst: € 65,-- p/m, later: € 89,--) € 510,00
- Oxxio (€ 18,99) € 113,94
- UPC (€ p/2m) € 70,11
- Hypotheekverzekering (€ 117,93 p/m) € 707,58
- Waterschapsbelasting (€ 45,50) € 45,50
- Kosten advertentie krant € 178,50
- 12,3 % effectieve rente lening Postbank € 246,00
- Verlies (lagere verkoopprijs) € 6.500,00
3.4 Omdat [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de overeenkomst, hebben [eisers] c.s. buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Deze kosten, ten bedrage van € 768,00, komen voor rekening van [gedaagden].
3.5 [eisers] c.s. maken aanspraak op de wettelijke rente vanaf de dag dat [gedaagden] in verzuim zijn.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van het geding.
[gedaagden] hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [gedaagden] hebben zich in het telefoongesprek met de makelaar op 2 maart 2007 - en dus tijdig - op de ontbindende voorwaarde beroepen, door aan hem mee te delen dat zij de financiering ten behoeve van de aankoop van de woning niet rond konden krijgen. Bovendien is dat beroep op die voorwaarde terecht gedaan. Nu in de brief van 21 februari 2007 geen vormvoorschriften zijn opgenomen voor de wijze waarop de ontbinding kan worden ingeroepen, heeft de telefonische mededeling tot gevolg gehad dat [gedaagden] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. [gedaagden] zijn daarom niet schadeplichtig.
4.2 In het geval wordt geoordeeld dat er wel vormvoorschriften golden, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eisers] c.s. daarop een beroep doen. [eisers] c.s. zijn door het niet in acht nemen van de vormvoorschriften namelijk niet in hun belang geschaad.
4.3 [gedaagden] betwisten de omvang van de schade.
4.4 Voor zover [gedaagden] contractuele boete verschuldigd zijn, beroepen zij zich op matiging daarvan.
4.5 Er zij geen buitengerechtelijke kosten gemaakt. Voor zover er al kosten zijn gemaakt, zijn deze aan te merken als kosten ter instructie van de zaak, welke niet voor toewijzing in aanmerking komen.
5 De beoordeling.
5.1 In geschil is de vraag of het telefoongesprek van [gedaagden] met de verkopende makelaar tot ontbinding van de overeenkomst heeft geleid. [eisers] c.s. hebben dat betwist. [eisers] c.s. hebben daartoe aangevoerd dat wanneer [gedaagden] geen financiering ten behoeve van de aankoop van de woning konden verkrijgen, zij de overeenkomst op de in artikel 6.1 van die overeenkomst voorgeschreven wijze en termijn hadden moeten ontbinden. De telefonische mededeling aan de verkopende makelaar was daartoe onvoldoende.
5.2 Alvorens vast te kunnen stellen of de telefonische mededeling van [gedaagden] heeft geresulteerd in een rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst, dient te worden bezien wat daaromtrent tussen partijen is afgesproken.
In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is vermeld op welke wijze en onder welke voorwaarden de overeenkomst door de koper kan worden ontbonden. Dit kan schriftelijk middels een aangetekende brief, dan wel door middel van een deurwaardersexploot. Vast staat dat partijen een verlenging van het financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen.
Nu in de brief van 21 februari 2007, waarin die verlenging is vastgelegd, expliciet is verwezen naar artikel 6 van de koopakte, kan daaruit worden opgemaakt dat partijen enkel een verlenging van de termijn hebben beoogd en geen wijziging van de voorwaarden die zien op de wijze waarop de ontbinding van de overeenkomst diende te worden ingeroepen. Daarmee staat vast dat de tekst zoals deze is vermeld in artikel 6.1 van de overeenkomst, met uitzondering van de datum, tussen partijen te gelden had. Wanneer [gedaagden] de ontbindende voorwaarde derhalve wilden inroepen, dan dienden zij dat op de in artikel 6.1 voorgeschreven wijze te doen. De telefonische mededeling kan daarom, in beginsel, niet tot ontbinding van de koopovereenkomst leiden.
5.3 Anders dan [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat het beroep op de vormvoorschriften als genoemd in artikel 6.1 van de koopovereenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Vooropgesteld moet worden dat de hoofdregel is dat [gedaagden] gebonden zijn aan de koopovereenkomst en dat het geval waarin zij daarvan af kunnen de uitzondering is. Het is niet onredelijk dat gebruik van die uitzondering - ter bescherming van de verkoper - aan strikte voorwaarden is gebonden. De vormvoorschriften dienen er mede toe om discussie omtrent de vraag of de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan te voorkomen. Ervan uitgaande dat het voor [eisers] c.s. duidelijk moest zijn dat de telefonische mededeling aan de makelaar een beroep op artikel 6.1 van de koopovereenkomst impliceerde, kon door hen niet worden getoetst of [gedaagden] zich terecht op de ontbindende voorwaarde beriepen, nu stukken ter onderbouwing ontbraken. [eisers] c.s. zijn door het niet in acht nemen van de vormvoorschriften derhalve wel degelijk in hun belang geschaad. Het telefoongesprek, noch de daaropvolgende brief, hebben daarom tot vervulling van de ontbindende voorwaarde geleid; [gedaagden] bleven daarom gebonden aan de overeenkomst.
5.4 Nu de overeenkomst niet was ontbonden, waren [gedaagden] gehouden mee te werken aan de overdracht van de woning op uiterlijk 23 maart 2007. Zij hebben dat nagelaten, zodat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en in verzuim verkeerden. Dit leidt er toe dat [eisers] c.s., in beginsel, aanspraak kunnen maken op de contractuele boete. [eisers] c.s. vorderen echter primair schadevergoeding, zodat die vordering eerst dient te worden beoordeeld.
5.5 Van het overzicht van [eisers] c.s. zijn de onderdelen ‘VVE’ en ‘kosten advertentie krant’ niet door [gedaagden] betwist, zodat deze posten met een totaalbedrag van € 978,96 kunnen worden toegewezen. Ten aanzien van de overige posten hebben [gedaagden] om een nadere onderbouwing van [eisers] c.s. verzocht. Bij conclusie van repliek hebben [eisers] c.s. hun vordering met aanvullende stukken onderbouwd. [gedaagden] hebben de posten ‘Oxxio’, ‘UPC’, ‘hypotheekverzekering’, ‘waterschapsbelasting’ en ‘rente lening Postbank’ met een totaalbedrag van € 1.183,13, vervolgens niet meer weersproken, zodat deze posten, als onvoldoende gemotiveerd betwist, eveneens voor toewijzing in aanmerking komen.
5.6 Ten aanzien van de post ‘Verlies wegens lagere verkoopprijs’ betogen [gedaagden] dat dit bedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat [eisers] c.s. de schade hadden moeten beperken door de woning onmiddellijk na de telefonische mededeling van [gedaagden] aan de makelaar, opnieuw te koop aan te bieden. Daarnaast voeren zij aan dat de woning voor een bedrag dat aanzienlijk beneden de getaxeerde waarde lag is verkocht, dan wel dat een deel van de verkoopprijs “zwart” is betaald. [eisers] c.s. hebben een en ander gemotiveerd weersproken.
De rechtbank is van oordeel dat niet van [eisers] c.s. verwacht mocht worden dat zij de woning onmiddellijk opnieuw in de verkoop plaatsten terwijl de overeenkomst nog niet was ontbonden. Evenmin mocht van [eisers] worden verwacht dat zij in een eventuele nieuwe koopovereenkomst met een andere koper een voorbehoud op zouden nemen. Aldus snijdt het verweer van [gedaagden] geen hout. Dit geldt eveneens voor hun verweer dat [eisers] c.s. genoegen hebben genomen met een te lage verkoopprijs. In de regel levert een woning immers minder op naarmate deze langer te koop wordt aangeboden. Hetgeen [gedaagden] overigens hebben aangevoerd is deels speculatief van aard en niet nader onderbouwd. Uit het voorgaande volgt dat het deel van de vordering dat ziet op de lagere verkoopprijs ten bedrage van € 6.500,-- ook toewijsbaar is.
5.7 Aldus resteren de posten ‘Hypotheekrente + premie’ en ‘Eneco’. Met betrekking tot de post ‘Hypotheekrente + premie’, hebben [gedaagden], bij dupliek, aangevoerd dat deze premie geen schade is, maar een waardeopbouw. Daarnaast achten zij de post ‘Eneco’, gelet op het feit dat er nauwelijks gebruik van energie werd gemaakt, te hoog. Er zou sprake zijn van een teruggave. Nu [eisers] c.s. nog niet op deze verweren hebben kunnen reageren, zullen zij in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte uit te laten. [gedaagden] mogen hierop vervolgens reageren bij antwoordakte.
5.8 De rechtbank houdt in afwachting van de aktewisseling iedere verdere beslissing aan.
6 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 7 januari 2009 voor het nemen van een akte zoals hiervoor bedoeld onder r.o. 5.7, eerst aan de zijde van [eisers] c.s.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.P. Van Essen.
Uitgesproken in het openbaar.
1995/196