Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 289094 / HA ZA 07-1889
Uitspraak: 26 november 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [Eis 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Eis 2],
gevestigd te Almelo,
eisers,
advocaat mr. M.P.G. Rietbergen,
- tegen -
1. [Gedaagde 1],
gevestigd te Middelharnis,
2. [Gedaagde 2],
gevestigd te Middelharnis,
3. [Gedaagde 3],
gevestigd te Middelharnis,
4. [Gedaagde 4],
wonende te Middelharnis,
gedaagden,
advocaat mr.D.J.R.M. Braakenburg.
Partijen worden hierna aangeduid als "[Eis 1]" en "[Eis 2]", respectievelijk "[Gedaagde 1]", "[Gedaagde 2]", "[Gedaagde 3]" en "[gedaagde 4]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 25 juli 2007 en de door [Eis 1] en [Eis 2] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 9 januari 2008, waarbij een comparitie van partijen
is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 26 mei 2008;
- akte wijziging van eis, tevens akte aanvulling proces-verbaal;
- antwoordakte inzake wijziging van eis, tevens antwoordakte inzake aanvulling proces-verbaal;
- akte uitlating productie zijdens [Eis 1] en [Eis 2].
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Bij koopovereenkomst van 9 februari 2007 heeft [persoon 1], handelend in privé en als bestuurder (door tussenkomst van [bedrijf 1]) van Taxi- en Vervoerscentrale Almelo B.V., aan [gedaagde 4], handelend als bestuurder van [gedaagde 3], welke vennootschap handelde als bestuurder van [Gedaagde 1], of nader te noemen meester, verkocht grond aan de [adres1] te Almelo en de [adres2], [kadastrale aanduiding], tezamen groot vijftig are en zevenenzeventig centiare (hierna: de grond) voor een bedrag van € 1.400.000,--.
2.2 [persoon 1] heeft de grond uiteindelijk verkocht aan re-z beheer B.V. te Assen, als de “nader te noemen meester”, waarbij [Gedaagde 1] (als middellijk vertegenwoordigster) ertussenuit is gevallen. De akte van levering is op 13 juli 2007 gepasseerd.
3 De vordering
De gewijzigde vordering luidt - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- gedaagde sub 2, gedaagde sub 1 en gedaagde sub 4 te veroordelen om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan eiser sub 1 ([Eis 1]) te betalen de ter zake verschuldigde som groot € 125.949,95 vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over de hoofdsom van
€ 119.000,-- vanaf 7 juli 2007 tot de dag van de algehele voldoening, althans tot betaling van een zodanig bedrag als dat de rechtbank toepasselijk acht;
- gedaagde sub 2, gedaagde sub 3 en gedaagde sub 4 te veroordelen om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan eiser sub 2 ([Eis 2]) te betalen de ter zake verschuldigde som groot € 125.949,95 vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over de hoofdsom
€ 119.000,-- vanaf 7 juli 2007 tot de dag van de algehele voldoening, althans tot betaling van een zodanig bedrag als dat de rechtbank toepasselijk acht.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [Eis 1] en [Eis 2] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [Gedaagde 2], dan wel een van de andere gedaagden, is met [persoon 1], [Eis 1] en [Eis 2] overeengekomen dat zij, afgezien van de koopprijs van € 1.400.000,-- voor de grond, nog een bedrag van € 300.000,-- zou betalen aan provisie voor [Eis 1], [Eis 2] en [persoon 1] van € 100.000,-- (excl. BTW) ieder. Voor wat betreft [Eis 1] en [Eis 2] zijnde een vergoeding voor de door hen vervulde rol bij het tot stand komen van de onderhavige verkooptransactie tussen [persoon 1], [Gedaagde 1] en re-z Beheer B.V. en de gecreëerde toegevoegde meerwaarde van hun ontwikkelingsplan (hierna: Het Plan) ten opzichte van hetgeen [persoon 1] oorspronkelijk verkocht.
3.2 Op nadrukkelijk verzoek van [gedaagde 4] is de afgesproken provisie door [Eis 1] bij factuur van 12 februari 2007 aan [Gedaagde 1] gefactureerd als honorarium inzake projectontwikkeling en door [Eis 2] op 8 mei 2007 aan [Gedaagde 3] als advieswerk/marktonderzoek.
3.3 In eerste instantie was afgesproken dat [Gedaagde 2], voorafgaand aan de levering van de grond (door [persoon 1] aan re-z Beheer B.V.), de facturen van [Eis 1] en [Eis 2] zou voldoen. Later werd afgesproken dat tot zekerheid van voldoening van de facturen [Gedaagde 2] – dan wel een van de andere gedaagden – een bankgarantie zou stellen. [Gedaagde 2], noch één van de andere gedaagden, heeft dit gedaan.
4 Het verweer
Het verweer strekt primair tot het niet-ontvankelijk verklaren van [Eis 1] en [Eis 2] in hun vorderingen tegen gedaagden sub 2, 3 en 4, althans subsidiair afwijzing van de vordering, alsmede de vordering ingesteld tegen gedaagde sub 1 af te wijzen, met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [Eis 1] en [Eis 2] in de kosten van het geding.
Gedaagden hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Gedaagden sub 2, 3 en 4 zijn ten onrechte gedagvaard. Alleen [Gedaagde 1] was betrokken bij de onderhavige onroerendgoedtransactie. Van onrechtmatig handelen van
[gedaagde 4], is geen sprake.
4.2 Het is juist dat [Gedaagde 1] met [Eis 1] en [Eis 2] (en [persoon 1]) is overeengekomen dat aan hen een bedrag van € 300.000,-- aan provisie zou worden betaald, te weten een bedrag van € 100.000,-- (excl. BTW) aan ieder. Echter, daarvoor zouden [Eis 1] en [Eis 2] nog werkzaamheden verrichten en voorwaarden vervullen, die [Eis 1] en [Eis 2] niet - volledig - hebben verricht of vervuld, zodat [Gedaagde 1] hen niets verschuldigd is.
4.3 Gedaagden betwisten [Eis 1] en [Eis 2] opdracht te hebben gegeven tot het ontwikkelen van enig plan. Het Plan bestond al zeer lang en maakte deel uit van de aankoop. Van enige projectontwikkeling is geen sprake geweest. Voor zover [Eis 1] en [Eis 2] al zodanige werkzaamheden hebben verricht, zijn deze niet verricht in opdracht van (één van de) gedaagden.
5 De beoordeling
5.1 [Eis 1] en [Eis 2] hebben hun stelling dat [gedaagde 4] kan worden aangesproken, omdat hij als (middellijk) enig aandeelhouder en bestuurder gedaagden sub 1, 2 en 3, verplichtingen is aangegaan, terwijl hij wist of moest weten dat deze vennootschap(pen) in de nakoming van deze verplichtingen zou(den) tekortschieten, waardoor zijn handelen op die grond als een onrechtmatige daad jegens [Eis 1] en [Eis 2] is te duiden, naar het oordeel van de rechtbank, op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank zal de vordering tegen deze gedaagde daarom bij eindvonnis afwijzen wegens het ontbreken van een (deugdelijke) feitelijke grondslag.
5.2 Aan de zijde van gedaagden is erkend dat [Gedaagde 1], naast de koopprijs van
€ 1.400.000,--, nog een bedrag van € 300.000,-- voor provisie aan [Eis 1], [Eis 2] en [persoon 1] van € 100.000,-- (excl. BTW) ieder zou betalen. Echter, [Gedaagde 1] heeft aangevoerd dat aan de uitbetaling van de provisie nog voorwaarden waren verbonden, te weten dat [Eis 1] en [Eis 2] nog werkzaamheden zouden verrichten en voorwaarden zouden vervullen, als omschreven in de brief van [persoon2] d.d. 15 maart 2006, overgelegd als productie 4 bij dagvaarding. Deze werkzaamheden betroffen - onder meer - de onherroepelijke afgifte van een bouwvergunning voor de bouw van 46 appartementen en 6 grondgebonden woningen, inclusief een parkeerkelder onder de appartementen, het door de makelaar van verkoper starten van een zogenoemde artikel 19 procedure Pro, het slopen van de gebouwen en het bouwrijp opleveren van de grond, inclusief schoongrondverklaring, alsmede het leveren van een voorlopig ontwerp van de architect aan koper. [Gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat nu [Eis 1] en [Eis 2] deze werkzaamheden niet - allemaal - hebben verricht, zij de provisie aan hen niet verschuldigd is.
5.3 [Eis 1] en [Eis 2] betwisten dat zou zijn afgesproken dat zij voor de provisie nog werkzaamheden zouden hebben moeten verrichten en/of voorwaarden hebben moeten vervullen. Zij stellen dat de provisie een vergoeding was voor de door hen vervulde rol bij het tot stand komen van de onderhavige verkooptransactie tussen [persoon 1], [Gedaagde 1] en re-z Beheer B.V. en de gecreëerde toegevoegde meerwaarde van Het Plan ten opzichte van hetgeen [persoon 1] oorspronkelijk verkocht.
5.4 Het verweer van [Gedaagde 1] is een zogenaamd bevrijdend verweer. Het bewijs van haar stelling dat [Eis 1] en [Eis 2] nog werkzaamheden zouden verrichten en/of voorwaarden zouden vervullen, rust derhalve op [Gedaagde 1]. De rechtbank zal haar toelaten dit - aangeboden - bewijs te leveren.
5.5 Indien [Gedaagde 1] slaagt in het haar op te dragen bewijs, ligt de vordering alsdan voor afwijzing gereed, nu tussen partijen niet in geschil is, althans door [Eis 1] en [Eis 2] niet - althans onvoldoende - is betwist, dat [Eis 1] en [Eis 2] de werkzaamheden en/of de voorwaarden als omschreven in de brief van [persoon2] d.d. 15 maart 2006 niet - allemaal - hebben verricht en/of vervuld.
5.6 Indien [Gedaagde 1] níet slaagt in het haar op te dragen bewijs, staat alsdan in rechte vast dat zij aan [Eis 1] en [Eis 2] de provisie verschuldigd is. [Eis 1] heeft dienaangaande ook aan [Gedaagde 1] gefactureerd en heeft zijn vordering - zij het subsidiair - ook tegen [Gedaagde 1] gericht, zodat de vordering van [Eis 1], voor zover ingesteld tegen [Gedaagde 1], alsdan voor toewijzing gereed ligt.
5.7 Echter, [Eis 2] vordert de provisie niet van [Gedaagde 1], maar van [Gedaagde 2], dan wel van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in privé. Dit betekent dat voor de vordering van [Eis 2] niet relevant is of [Gedaagde 1] al dan niet slaagt in voormeld bewijs.
5.8 Nu [Eis 2] stelt dat [Gedaagde 2] degene is die heeft toegezegd de provisie te zullen betalen, is het aan [Eis 2], als degene die zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept, dit te bewijzen. De door hem tot nu toe overgelegde stukken zijn, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door gedaagden, niet voldoende. Zulks blijkt in elk geval niet uit de aan deze stelling door [Eis 2] ten grondslag gelegde brief van 7 april 2006, overgelegd als productie 3 bij dagvaarding. Deze brief van [Gedaagde 2] is enkel een bevestiging van de overeengekomen koopprijs en provisie, maar hieruit blijkt geenszins dat het [Gedaagde 2] is die de provisie zou betalen. Uit proceseconomisch oogpunt zal de rechtbank [Eis 2] reeds thans toelaten tot het bewijs hiervan.
5.9 Ten aanzien van de vordering gericht tegen [gedaagde 3], heeft [Eis 2] gesteld dat [gedaagde 4] aan [Eis 2] heeft verzocht de factuur te richten aan [gedaagde 3]. Gelet op de gemotiveerde betwisting door gedaagden, zal [Eis 2] worden toegelaten het bewijs van deze stelling te leveren.
5.10 In afwachting van het te leveren bewijs, houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
6 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
draagt gedaagden op het bewijs dat met [Eis 1] en [Eis 2] is overeengekomen dat zij, teneinde aanspraak te kunnen maken op de overeengekomen provisie van € 100.000,-- per persoon, nog werkzaamheden zouden verrichten en/of voorwaarden vervullen, te weten:
- er moest sprake zijn van een onherroepelijke afgifte van een bouwvergunning voor de bouw van 46 appartementen en 6 grondgebonden woningen, inclusief een parkeerkelder onder de appartementen;
- de makelaar van verkoper zou een zogenoemde “artikel 19 procedure Pro” starten;
- de gebouwen zouden moeten zijn gesloopt en de grond zou bouwrijp moeten zijn opgeleverd, inclusief schoongrondverklaring;
draagt [Eis 2] op het bewijs van de stelling dat de heer [gedaagde 4] aan hem heeft verzocht de factuur voor de provisie aan [gedaagde 3] te richten;
draagt [Eis 2] en [Eis 1] op het bewijs dat [Gedaagde 2] heeft toegezegd, bij monde van de heer [gedaagde 4], dat zij de provisie van € 100.000,-- per persoon zou betalen aan [Eis 2] en [Eis 1];
bepaalt dat indien gedaagden enerzijds en [Eis 2] en [Eis 1] anderzijds dit bewijs willen leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. S.C.C. Hes-Bakkeren;
bepaalt dat de advocaat van gedaagden binnen twee weken na vonnisdatum aan de rechtbank - sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in de maanden januari, februari en maart 2009 en dat de advocaat van [Eis 2] en [Eis 1] binnen dezelfde periode opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;
bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
585/336