Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
tevens handelende onder de naam Woning Bedrijf Rotterdam,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
eiseres bij exploit van dagvaarding van 19 juni 2008,
gemachtigde: mr. J. A. van Strijen, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [locatie] zal eindigen en het tijdstip waarop gedaagde de woning met medeneming van het zijne en de zijnen dient te ontruimen en door afgifte van de sleutels aan eiseres ter beschikking dient te stellen vast te stellen op 1 oktober 2008, althans op een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, met machtiging aan eiseres om, indien gedaagde niet tijdig aan de ontruiming voldoet, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en tenslotte gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, het salaris van de gemachtigde van eiseres daaronder begrepen.
Gedaagde heeft een conclusie van antwoord genomen.
De kantonrechter heeft op 29 augustus 2008 een tussenvonnis gewezen en een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2008 in aanwezigheid van
P. Doornink en E. Breuninckx namens eiseres en de beide gemachtigden.
Door de gemachtigde van eiseres werd een pleitnota in het geding gebracht. Van het verhandelde is proces verbaal opgemaakt.
Vervolgens heeft de kantonrechter een descente bepaald welke op dezelfde dag heeft plaatsgevonden in het te renoveren complex. Van het verhandelde is door de griffier proces verbaal opgemaakt.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voorzover thans van belang – het volgende vast:
2.1. Gedaagde is huurder van de woonruimte [locatie] tegen een huurprijs van ongeveer € 200,-- per maand.
2.2. Op 31 juli 2007 heeft eiseres de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 augustus 2008.
2.3. Het gehuurde dient te worden ontruimd in verband met een voorgenomen renovatie die in twee fases zal worden uitgevoerd. Fase 1 is thans in uitvoering en volgens de planning moeten de werkzaamheden in fase 2, waartoe het gehuurde behoort, in december 2008 aanvangen. De renovatie behelst een volledige sloop van het gebouw, met uitzondering van de voorgevel. Achter de voorgevel worden op de begane grond winkels gerealiseerd en op de hogergelegen etages worden nieuwe woningen gebouwd, waarbij ook de indeling van het gebouw zal wijzigen. Trappenhuizen worden verplaatst en diverse woningen worden samengevoegd tot grotere woningen. De woningen op de begane grond worden winkels.
De tuinen achter het complex worden bij de winkelruimten gevoegd.
2.4. In fase 2 bevinden zich in totaal 14 woningen, waarvan er inmiddels 6 leeg en ontruimd zijn, dan wel tijdelijk in gebruik zijn gegeven met het doel te voorkomen dat de woningen worden gekraakt. Voor de winkelruimten geldt dat overeenstemming is bereikt met één van de huurders en dat de onderhandelingen met twee andere huurders nog niet zijn afgerond.
2.5. Het complex is gebouwd omstreeks 1875. In 1999 heeft de verhuurder besloten over te gaan tot hoog niveau renovatie van de woningen en in dat verband is een funderingsonderzoek uitgevoerd. In het rapport van 21 maart 2001 wordt gerapporteerd: “Doordat de constructieve samenhang van de fundering op een aantal locaties nu reeds verloren is gegaan kan het bezwijkmoment niet voorspeld worden. De handhavingstermijn van de fundering is derhalve in theorie nihil. Verwacht wordt dat tengevolge van een slechte kwaliteit van de kespen en vloerhout in toenemende mate schade aan het casco (scheurvorming, scheefstand e.d.) kan ontstaan.” Op 23 augustus 2001 komt het ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam eveneens tot het oordeel dat de fundering slecht is. De conclusie luidt dat de handhavingstermijn vijf jaar is en dat de panden in deze periode adequaat moeten worden onderzocht. In maart 2005 heeft Gemeentewerken aanvullend onderzoek uitgevoerd. De eerdere conclusies worden gehandhaafd en funderingsherstel op afzienbare termijn wordt aanbevolen. Op 15 december 2005 doet Gemeentewerken verslag van haar onderzoek naar het verzakken van de panden. Het blijkt dat in een jaar tijd gemiddeld 25 mm zetting is opgetreden en dat de scheefstand is toegenomen. Hoewel een zekere onnauwkeurigheid niet wordt uitgesloten ten gevolge van instabiele vaste peilmerken wordt de zetting als relatief groot aangemerkt en wordt geconcludeerd dat de verschilzettingen op termijn aanleiding zullen geven tot additionele schade door scheefstanden en scheurvorming.
2.6. Op 19 december 2007 is een bouwvergunning verleend. Op 22 februari 2008 zijn een woningonttrekkings- en een sloopvergunning afgegeven door de gemeente Rotterdam.
2.7. Op 23 februari 2005 heeft eiseres tijdens een bewonersvergadering informatie verstrekt over de plannen met de [straat]. In juli 2006 heeft gedaagde doen meedelen dat hij niet bereid was te verhuizen en dat het daarom geen zin zou hebben hem vervangende woonruimte aan te bieden. Op 17 juli 2006 zijn de huurders geïnformeerd over de plannen en in mei 2007 is hen een nieuwsbrief toegezonden met de definitieve plannen. Gedaagde heeft kenbaar gemaakt dat een inventarisatie van zijn woonwensen niet zinvol is.
3. De vordering en de grondslag ervan
3.1. Eiseres heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd.
De huurovereenkomst werd opgezegd omdat hier sprake is van dringend eigen gebruik bestaande uit een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De belangen van eiseres wegen zwaarder dan de belangen van gedaagde.
Passende vervangende huisvesting is beschikbaar.
4. Het verweer
4.1. De kern van de huurbescherming is het beschermen van de huurder tegen beëindiging van de huurovereenkomst. Artikel 7:220 BW Pro neemt eveneens tot uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet bij verandering van het gehuurde. Uit jurisprudentie blijkt dat er geen sprake is van dringendheid wanneer alternatieven voorhanden zijn.
Een door de verhuurder gewenste herstructurering is daarmee nog geen eigen gebruik in de zin van de wet, mede gelet op de arresten Mitros en Bijlmermeerflats. Het is niet de bedoeling dat de rechter alleen marginaal toetst. Gedaagde heeft geen bezwaar tegen het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Als dat nodig is, is gedaagde bereid het gehuurde tijdelijk te verlaten. Het is, zoals bij particuliere panden in de straat, mogelijk om tot renovatie over te gaan wanneer alle huurders vrijwillig zijn uitverhuisd. Er is geen enkele noodzaak voor het samenvoegen van woningen. Samenvoegen leidt tot hoge huren en gedaagde, die een gering inkomen heeft, kan daarom niet terugkeren in de straat. Er is een tekort aan betaalbare woonruimte en dat tekort groeit. Er is geen financiële noodzaak om rendabel te bouwen omdat eiseres over veel (publiek) vermogen beschikt en bovendien zijn de woningen veel geld waard, wanneer zij bij het beëindigen van de huurovereenkomst verkocht zouden worden. Er staan veel duurdere woningen leeg. De markt is verzadigd. Gedaagde is lange tijd in onzekerheid gehouden over de plannen. Gedaagde heeft veel belang bij het voortduren van de overeenkomst. Hij woont naar de zin en een deugdelijke weging van zijn belang heeft niet plaatsgevonden.
5. De beoordeling
5.1. Het staat vast dat de fundering van het blok waarin zich het gehuurde bevindt in slechte staat verkeert. Uit de door eiseres in het geding gebrachte rapporten blijkt dat de fundering op afzienbare termijn moet worden vernieuwd om schade aan de panden te voorkomen.
Uit de rapporten van Gemeentewerken blijkt dat de zetting van de panden doorgaat en dat de reeds bestaande scheefstand in 2004/2005 is toegenomen. De rapporten zijn inmiddels enige jaren oud maar de aard van de funderingsproblematiek brengt, naar het oordeel van de kantonrechter, mee dat deze problematiek niet zal zijn verdwenen. Gedaagde heeft erkend dat funderingsherstel noodzakelijk is. Het noodzakelijke herstel van de fundering wordt door gemeentewerken begroot op € 40.000,-- tot € 45.000,-- per pand exclusief bouwkundige voorzieningen, directievoering en BTW.
5.2. Eiseres heeft het besluit genomen om het noodzakelijke funderingsherstel aan te grijpen om de panden volledig te renoveren. Daarbij is ook het besluit genomen om de winkels en woningen in het bouwblok anders in te delen. Uit de door eiseres verstrekte gegevens blijkt dat de bestaande woonruimten, waaronder de woonruimte van gedaagde, als zodanig zullen verdwijnen. De ruimte wordt geheel anders ingedeeld en een trap komt te vervallen.
In plaats van een woonruimte op één verdieping zal een woonruimte over twee verdiepingen worden gerealiseerd.
5.3. De huur is opgezegd wegens dringend eigen gebruik, te weten een renovatie van het gehuurde, welke niet mogelijk is met behoud van de bestaande huurovereenkomst. Gedaagde verdedigt de stelling dat in dit geval een renovatie mogelijk zou zijn met behoud van de bestaande huurovereenkomst, in welk geval het bepaalde in artikel 7:220 BW Pro moet worden toegepast. Uit het onder 5.2 overwogene blijkt dat met de renovatie wordt beoogd de indeling van de bestaande woonruimten te wijzigen. Het gehuurde, een woonruimte op één verdieping, wordt vervangen door een woonruimte welke zich bevindt op twee verdiepingen. De plattegrond van het gehuurde wordt zodanig gewijzigd en uitgebreid dat niet meer kan worden geoordeeld dat eenzelfde woonruimte na de renovatie blijft bestaan. Er wordt een geheel nieuwe en volledig andere woning gerealiseerd.
In een dergelijk geval kan de huurovereenkomst niet worden behouden en ligt een opzegging op grond van artikel 7:274 BW Pro in de rede. De situatie als bedoeld in
artikel 7:220 BW Pro doet zich niet voor. Eiseres heeft daarom op goede gronden gekozen voor het niet toepassen van het bepaalde in artikel 7:220 BW Pro. Bovendien bepaalt de wet in
artikel 7:220, vierde lid BW dat het artikel niet afdoet aan de bevoegdheid van de verhuurder om op grond van artikel 7:274, eerste lid sub c BW op te zeggen.
5.4. Voor zover gedaagde bedoelt te betogen dat het gesloten stelsel van huurbescherming vrijwel geen opzegging van de huurovereenkomst mogelijk maakt, deelt de kantonrechter die opvatting niet. De huurovereenkomst kan, zij het op limitatieve gronden, steeds worden opgezegd, waarna het aan de rechter is te beoordelen of deze opzegging ook tot een beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden.
5.5. Eén van de limitatieve opzeggingsgronden is het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7: 274 eerste lid sub c BW. Eiseres heeft de opzegging van de huurovereenkomst op deze grond gebaseerd. De kantonrechter zal hierna de verschillende elementen van dit wetsartikel beoordelen.
5.6. De voorgenomen renovatie kan zondermeer als dringend worden aangemerkt. Uit de diverse onderzoeksrapporten blijkt dat sprake is van een ernstig funderingsprobleem. Het funderingshout is voor een deel vergaan en daardoor is, meer dan honderd jaar na de bouw van de panden, opnieuw zetting ontstaan. Dat deze zetting actueel is en doorgaat blijkt uit een onderzoek in 2004/2005. De zetting betekent niet dat de panden op korte termijn zullen instorten, maar wel dat de reeds aanwezige scheurvorming zal voortgaan en tot (verdere) schade aan de panden zal gaan leiden. Tijdens de descente is een lege woonruimte getoond waarvan om deze reden de plafonds reeds met stempels werden gesteund. Gedaagde heeft erkend dat de fundering in slechte staat verkeert en dat reparatie van de fundering noodzakelijk is. Dat op korte termijn maatregelen nodig zijn is daarmee een vaststaand feit en de dringendheid van de voorgenomen maatregelen staat dan ook vast. De kantonrechter zal later ingaan op de vraag of de dringendheid van de te nemen maatregelen noopt tot de voorgenomen renovatie.
5.7. Sloop en renovatie worden als vormen van eigen gebruik erkend in de jurisprudentie die voor 1 augustus 2003 is gevormd. In de huidige wetgeving is deze jurisprudentie gecodificeerd. Het door gedaagde aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 23 september 2005, NJ 2005,555 (Mitros) maakt dit niet anders. Het Mitros-arrest ziet op een geheel andere situatie dan de onderhavige. In dit arrest beslist de Hoge Raad afwijzend op een poging van de verhuurder om de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik op te rekken tot de situatie dat vervreemding nodig is om financiële redenen. Omdat dit in strijd is met de uitdrukkelijke wettekst honoreert de Hoge Raad deze poging niet. In de onderhavige zaak is niet gesteld of gebleken dat eiseres streeft naar vervreemding van de panden en ook niet dat zij renoveert om financiële redenen. De renovatie is ingegeven door de noodzaak van funderingsherstel en de wens om meteen te renoveren. Dat eiseres beoogt na de renovatie geen exploitatieverlies te lijden op de panden betekent niet dat de renovatie is ingegeven door financiële redenen.
5.8. In de conclusie bij het Mitros-arrest heeft de A-G Huydecoper geschreven dat hij een minder vergaande huurbescherming voorstaat. De A-G constateert evenwel dat de wetgever een andere keuze heeft gemaakt door bij de laatste herziening van de huurwetgeving, in 2003, uitdrukkelijk te kiezen voor handhaving van het bestaande systeem van een sterke huurbescherming. De kantonrechter onderschrijft dit, maar de conclusie brengt, anders dan gedaagde kennelijk stelt, niet met zich mee dat de rechter bij zijn oordeelsvorming ook de aard van de door eiseres gekozen ingreep dient te toetsen. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan eiseres om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen.
5.9. In dit geval heeft eiseres het besluit genomen om niet alleen de fundering te herstellen, maar ook over te gaan tot renovatie van het bouwblok in die zin dat geheel nieuwe woningen worden gebouwd achter de voorgevel. Deze keuze leidt ertoe dat de nieuwe woningen duurder zullen worden. Gedaagde heeft doen betogen dat deze keuze niet door eiseres behoort te worden gemaakt en hij heeft daartoe tal van argumenten aangevoerd betreffende de woningmarkt, zoals het vermeende tekort aan goedkope woonruimte en de mogelijke onverhuurbaarheid van de te bouwen duurdere woonruimten. Over de gemaakte keuze kan verschillend worden gedacht. Het gaat om politieke en bedrijfsmatige keuzes die behoren tot beoordelingsvrijheid van eiseres. De kantonrechter is niet bevoegd en ook niet in staat deze keuze inhoudelijk te beoordelen. De kantonrechter kan slechts marginaal toetsen. In deze zaak oordeelt de kantonrechter dat de door eiseres gemaakte keuze de redelijkheidstoets kan doorstaan. Het is niet zondermeer onredelijk om (zeer) goedkope woningen te vervangen door duurdere woningen gelet op het beleid van eiseres om een meer gevarieerde woningvoorraad te willen beheren. De keuze van eiseres past bovendien in het gemeentelijke beleid. Het staat eiseres eveneens vrij om ervoor te kiezen het noodzakelijke funderingsherstel aan te grijpen voor een volledige renovatie. Gelet op de te maken kosten van reparatie van de fundering is het niet onredelijk om de ingreep niet tot het herstel van de fundering te beperken.
5.10. Gedaagde beroept zich op de wijze van herstel bij particuliere verhuurders in de straat. De particuliere verhuurder wacht tot huurders vertrokken zijn om vervolgens te renoveren en opnieuw te verhuren. De kantonrechter oordeelt dat van eiseres niet kan worden verlangd te wachten met een ingreep totdat alle huurders uit het blok zijn verhuisd. Dat een herstel van fundering mogelijk zou zijn in bewoonde staat is wellicht juist, maar deze vraag behoeft geen beantwoording nu eiseres voor een geheel andere ingreep gekozen heeft.
5.11. De kantonrechter komt tot het oordeel dat van dringend eigen gebruik sprake is. In dat geval dienen de belangen van partijen te worden gewogen en voorts moet worden beoordeeld of sprake is van de beschikbaarheid van vervangende huisvesting.
Het belang van gedaagde bij het behoud van zijn woonruimte is evident. Hij bewoont een ruime woning tegen een bijzonder lage huurprijs op een mooie locatie in het centrum van Rotterdam. Gedaagde is voorts niet goed in staat te verhuizen omdat hij medisch behandeld wordt wegens kanker. Tegenover dit belang staat het belang van eiseres om een verantwoord financieel beleid te voeren in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Rotterdam. Deze belangen dient zij door de voorgenomen renovatie, waarbij duurdere woonruimte wordt gerealiseerd, te combineren met funderingsherstel en het behoud van de karakteristieke voorgevel van het bouwblok.
De belangen van eiseres wegen zwaarder dan het individuele belang van gedaagde.
Van eiseres kan niet worden verlangd voort te gaan met een, gelet op de geldende huurprijs, verliesgevende exploitatie en ook kan het herstel van de fundering bezwaarlijk nog veel langer worden uitgesteld. Daarbij komt dat het grootste deel van de woonruimten reeds langere tijd leegstaat, dan wel tijdelijk in gebruik is gegeven met het doel kraken te voorkomen. De ziekte van gedaagde, hoe zwaarwegend ook, kan niet tot een ander oordeel leiden, temeer daar gedaagde in staat zal worden gesteld de onmiddellijke tenuitvoerlegging van dit vonnis te voorkomen.
5.12. Eiseres heeft gesteld dat zij passende vervangende woonruimte beschikbaar zal stellen aan gedaagde. Dat geen concrete aanbiedingen zijn gedaan is een gevolg van de wens van gedaagde om geen woonwensen bekend te maken. Gedaagde heeft uitdrukkelijk te kennen gegeven dat niet op eventuele aanbiedingen voor vervangende woonruimte zal worden ingegaan. Dat hem geen concrete aanbiedingen zijn gedaan dient daarom voor zijn rekening en risico te blijven. Gedaagde heeft niet weersproken dat passende vervangende woonruimte te vinden is in Rotterdam. Daarbij heeft op grond van de jurisprudentie die op dit onderwerp is gevormd te gelden dat vervangende woonruimte ook dan passend kan zijn, wanneer deze duurder is dan de huidige woonruimte en ook wanneer de woonruimte niet langer het karakter van de huidige woonruimte heeft. Tenslotte kan van gedaagde worden verlangd te verhuizen naar een ruimte die niet in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde ligt. Rekening houdend met deze omstandigheden en rekening houdend met het feit dat eiseres ongeveer 50.000 woningen verhuurt is aannemelijk dat aan gedaagde op afzienbare termijn passende vervangende woonruimte kan worden aangeboden.
5.13. De slotsom moet luiden dat de vordering van eiseres toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt bepaald op 1 januari 2009.
5.14. Op grond van het bepaalde in artikel 7:272 BW Pro kan dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. In bijzondere omstandigheden kan evenwel van deze regel worden afgeweken. Eiseres heeft gevorderd het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, stellende dat zij een spoedeisend belang heeft bij het leegkomen van de woonruimten omdat daarover afspraken zijn gemaakt met de aannemer.
De kantonrechter wijst dit deel van de vordering af. Van een spoedeisend belang om te kunnen ontruimen op grond van met de aannemer gemaakte afspraken is geen sprake.
Het komt immers voor rekening en risico van eiseres dat zij afspraken maakt met een aannemer op een moment dat nog geenszins zeker is dat de ontruiming van de woonruimten geëffectueerd kan worden. Ter zitting is desgevraagd door eiseres verklaard dat de zetting tengevolge van de toestand van de fundering tot op heden nog niet heeft geleid tot gevaarlijke situaties, zodat ook op die grond van een spoedeisend belang geen sprake is.
5.15. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt gedaagde belast met de kosten van het geding. Het gemachtigdensalaris wordt naar rato toegewezen, omdat de werkzaamheden van de gemachtigde in de acht aanhangig gemaakte zaken vrijwel identiek zijn geweest.
6. De beslissing
de kantonrechter:
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [locatie] eindigt met ingang van 1 januari 2009;
bepaalt dat gedaagde de woonruimte aan de [locatie] met medeneming van het zijne en de zijnen dient te ontruimen en door afgifte van de sleutels aan eiseres beschikbaar dient te stellen op 1 januari 2009;
machtigt eiseres om, indien gedaagde niet tijdig aan de ontruiming voldoet, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
veroordeelt gedaagde tot betaling van de kosten van dit geding, welke tot op heden zijn vastgesteld op € 373,44 aan verschotten en op € 100,--voor het salaris van de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.