Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 279893 / HA ZA 07-668
Uitspraak: 30 juli 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. de commanditaire vennootschap THE HARBOUR PARTNERSHIP C.V.,
2. de besloten vennootschap HARBOUR (GP) B.V., in haar hoedanigheid van beherend vennoot van de commanditaire vennootschap The Harbour Partnership C.V.,
beide gevestigd te Hoofddorp,
eiseressen,
procureur mr. O.E. Meijer,
advocaat mr. D.A.W. van Dijk te Amsterdam;
- tegen -
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EUROCOMMERCE BELEGGINGEN B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EUROCOMMERCE HOLDING B.V.,
beide gevestigd te Deventer,
gedaagden,
procureur mr. L.A.S. Boersen,
advocaat mr. N.P.M. Haas te Enschede.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
? de dagvaarding van 15 september 2006;
? de akte houdende overlegging producties van 4 oktober 2006;
? de incidentele conclusie houdende exceptie van relatieve onbevoegdheid van 15 november 2006;
? de conclusie van antwoord in het incident van 27 november 2006;
? het vonnis in het incident van 7 februari 2007 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, waarbij de zaak in de stand waarin deze zich bevond is verwezen naar de rechtbank Rotterdam;
? het oproepingsexploot van 14 februari 2007;
? het herstelexploot van 6 maart 2007;
? de conclusie van antwoord van 2 mei 2007, met een productie;
? de conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis van 5 september 2007, met een productie;
? de conclusie van dupliek van 28 november 2007.
2 Het geschil
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
? primair: gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eiseressen van een bedrag groot € 513.218,25 uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming;
? subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen eiseres sub 1 en gedaagde sub 1 ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro aldus te wijzigen dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag groot € 513.281,25, alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eiseressen van voornoemd bedrag;
? primair en subsidiair: met rente en kosten.
Gedaagden hebben de vordering van eiseressen gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van eiseressen in de kosten van het geding.
3 De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan - onder meer - de volgende feiten vast:
a. Op 5 mei 2006 is tussen eiseres sub 1 als koopster en gedaagde sub 1 als verkoopster een koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: "de koopovereenkomst"). Eiseres sub 1 kocht van gedaagde sub 1 kantoorgebouw "De Ster" gelegen aan de Schorpioenstraat 51-71 te Rotterdam (hierna: "het gebouw") voor de koopsom van € 27.375.000,00.
b. Gedaagde sub 2 is ingevolge artikel 12 van Pro de koopovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk voor de juiste nakoming door gedaagde sub 1 van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.
c. Het gebouw is grotendeels verhuurd aan derden.
d. De grootste huurder van het gebouw is Progress Software Europe B.V. (hierna: "Progress"). De door Progress gehuurde ruimte omvat 40% van het verhuurbaar vloeroppervlak van het gebouw. Volgens artikel 3 van Pro de met Progress gesloten huurovereenkomst (hierna: "de huurovereenkomst") bedraagt de looptijd van die overeenkomst negen jaar, ingaande op 1 december 2006 en lopende tot en met 30 november 2015.
e. In een bij de huurovereenkomst behorende "allonge" hebben partijen bij de huurovereenkomst nadere afspraken vastgelegd, waaronder een "breakoptie". De breakoptie houdt in dat Progress, in afwijking van hetgeen is vastgelegd in de tekst van de koopovereenkomst, het recht heeft de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden per 1 december 2012.
f. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst is de huurovereenkomst samen met de andere huurovereenkomsten aan eiseres sub 1 ter inzage gegeven.
g. In de koopovereenkomst (artikel 2 g sub 2) is de garantie opgenomen dat er met de huurders geen andere afspraken zijn gemaakt dan zoals opgenomen in de stukken die aan de koopovereenkomst zijn gehecht in "Schedule 3". Voorts vermeldt de koopovereenkomst dat in Schedule 3 de volledige juridische relatie met de huurders is weergegeven en dat er geen afwijkende, voor de verhuurder nadelige, afspraken met huurders zijn gemaakt.
h. De allonge is niet opgenomen in Schedule 3 bij de koopovereenkomst.
i. In artikel 3 van Pro de koopovereenkomst heeft gedaagde sub 1 eiseres sub 1 gegarandeerd dat zij haar alle informatie heeft verstrekt die zij haar had behoren te verstrekken.
3.2 Eiseressen gronden hun vordering op wanprestatie, althans bedrog, althans dwaling. Eiseressen stellen daartoe - kort weergegeven - het volgende. Gedaagde sub 1 heeft het bestaan van de allonge verzwegen. Hierdoor heeft eiseres sub 1 een hogere koopprijs geboden dan zij zou hebben geboden indien zij wel correct door gedaagde sub 1 zou zijn geïnformeerd. Er rekening mee houdende dat gedaagde sub 1 heeft toegezegd eventueel gemiste huurpenningen bij gebruikmaking door Progress van de breakoptie middels een huurgarantie te compenseren, begroten eiseressen hun nadeel op een bedrag van € 513.218,25.
3.3 Bij conclusie van antwoord onder 6 voeren gedaagden aan dat zij menen te weten dat de allonge wel ter beschikking van eiseressen is gesteld, maar dat zij niet kunnen bewijzen dat dit daadwerkelijk is geschied. De rechtbank acht deze "betwisting" van de stelling van eiseressen dat de allonge niet aan hen ter beschikking is gesteld, onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank neemt derhalve als vaststaand aan dat de allonge voor het sluiten van de koopovereenkomst niet aan eiseressen ter beschikking is gesteld.
3.4 Hetgeen eiseressen materieel bezien - zowel primair als subsidiair - vorderen, komt neer op een wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel dat in hun visie voortvloeit uit het feit dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. De rechtbank gaat ervan uit dat eiseressen hebben beoogd zowel primair als subsidiair veroordeling van gedaagden te vorderen tot betaling van hetzelfde bedrag, namelijk het door eiseressen begrote nadeel van € 513.218,25.
3.5 Nu de weg naar de door eiseressen ingestelde vordering loopt via artikel 6:230 lid 2 BW Pro zal de rechtbank de vordering uit praktische overwegingen direct op de meer subsidiaire grondslag - dwaling - beoordelen. Indien eiseressen dat niet juist achten, kunnen zij dat bij conclusie na tussenvonnis gemotiveerd kenbaar maken. Daarbij kunnen zij dan tevens reageren op hetgeen gedaagden omtrent de grondslagen wanprestatie en bedrog hebben aangevoerd bij conclusie van dupliek onder 2 tot en met 6.
3.6 Dat het bestaan van de allonge met de daarin opgenomen breakoptie voor eiseres sub 1 als potentiële koopster van het gebouw een relevant feit was, acht de rechtbank evident. Uiteraard is het voor een potentiële koper van een beleggingsobject als het onderhavige van belang te weten wat de resterende looptijd is van de huurovereenkomst van de meest prominente huurder in het gebouw. Een dergelijk feit bepaalt mede de waarde van een dergelijk gebouw als beleggingsobject. Een verschil in looptijd van drie jaar is in dat kader van wezenlijke betekenis.
3.7 De rechtbank is van oordeel dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro: er is sprake van een koopovereenkomst die tot stand gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten. Dit brengt mee dat de overeenkomst in beginsel vernietigbaar is, nu gedaagde sub 1 in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of in ieder geval behoorde te weten, eiseressen had behoren in te lichten.
3.8 Gedaagden beroepen zich op artikel 6:230 lid 1 BW Pro. Gedaagden wijzen erop dat de bevoegdheid tot vernietiging op grond van dwaling vervalt, wanneer de wederpartij tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voorstelt, die het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, op afdoende wijze opheft. Gedaagden wijzen erop dat gedaagde sub 1 een (financiële) garantie heeft afgegeven (hierna: "de huurstroomgarantie"), voor het geval Progress van de breakoptie gebruik maakt, hetgeen door eiseressen is erkend. Dat brengt in de visie van gedaagden mee dat het nadeel dat eiseres sub 1 zou kunnen lijden, is opgeheven. Eiseressen betwisten gemotiveerd dat door de huurstroomgarantie het nadeel op afdoende wijze wordt opgeheven. Eiseressen beroepen zich in dit verband onder meer op een analyse van een door hen ingeschakelde deskundige. Gedaagden betwisten gemotiveerd dat die analyse juist is.
3.9 De rechtbank heeft - alvorens hieromtrent te beslissen - behoefte aan voorlichting door een of meer van partijen onafhankelijke deskundigen. Die voorlichting betreft in ieder geval de vragen of door de gestelde huurstroomgarantie het nadeel dat voor eiseres sub 1 voortvloeit uit het bestaan van de breakoptie volledig wordt opgeheven en, zo nee, welk nadeel eiseres sub 1 lijdt door het bestaan van de breakoptie, alsmede in welke mate dat nadeel wordt beperkt door de huurstroomgarantie.
3.10 De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten omtrent de modaliteiten van het te gelasten deskundigenonderzoek (deskundigheidsgebied, aantal en naam of namen van de deskundigen, vraagstelling enz.). Het verdient sterk de voorkeur dat partijen hieromtrent met elkaar in overleg treden en vervolgens een - zoveel mogelijk - eensluidend voorstel doen.
3.11 De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor conclusie na tussenvonnis aan de zijde van eiseressen. Eiseressen kunnen zich daarin uitlaten als onder 3.5 en 3.10 hiervoor bedoeld. Voorts wordt eiseressen verzocht zich nader uit te laten omtrent de precieze aard en inhoud van de huurstroomgarantie. Gedaagden zullen bij antwoordconclusie kunnen reageren.
3.12 De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 27 augustus 2008 voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis door - eerst - eiseressen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729