Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: WET 07/3328-SA01
Uitspraak in het geding tussen
1. [Eiseres], wonende te [woonplaats],
2. [Eiser], wonende te [woonplaats],
3. [Eiser] en [eiseres], wonende te [woonplaats],
4. [Eiser], wonende te [woonplaats],
5. [Eiser], wonende te [woonplaats],
6. [Eiseres], wonende te [woonplaats],
7. [Eiser], wonende te [woonplaats],
8. [Eiser], wonende te [woonplaats],
9. [Eiser], wonende te [woonplaats], optredend voor de bewoner(s) van het adres [...],
10. [Eiser] en [eiseres], wonende te [woonplaats], optredend voor de bewoner(s) van het adres [...],
11. [Eiser], wonende te [woonplaats],
12. [Eiser], wonende te [woonplaats], optredend voor de bewoner(s) van het adres [...]
13. [Eiseres], wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde mr. R. Maat, werkzaam bij Juridisch Adviesbureau Ruimtelijk Ordening BV te Warmond,
en
de Raad van de gemeente Rotterdam, verweerder.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Bij brieven van 9 februari 2001 hebben eisers ieder afzonderlijk verzocht om schadevergoeding ex artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO).
Bij besluit van 16 november 2006, verzonden op 21 november 2006, is aan eisers medegedeeld dat verweerder heeft besloten de verzoeken om schadevergoeding af te wijzen.
Tegen dit besluit hebben eisers bij brief van 29 december 2006 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 14 juni 2007, verzonden op 2 augustus 2007, heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit (hierna: het bestreden besluit) hebben eisers bij brief van 7 september 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 13 mei 2008 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2008. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door de kantoorgenoot van hun gemachtigde, A. Jager. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. K.I. Siem, bijgestaan door [...].
2 Overwegingen
Eisers, eigenaren van woningen aan de [adressen] in de wijk Nesselande hebben bij brieven van 9 februari 2001 verzoeken ingediend, gebaseerd op artikel 49 van Pro de WRO, om vergoeding van schade naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan Nesselande. Eisers stellen dat de bestemmingsplanherziening, waarbij een agrarische bestemming is omgezet in een stedelijke bestemming, tot gevolg heeft dat zij in een nadeliger positie zijn komen te verkeren doordat hun woningen midden in de bebouwde kom zullen komen te liggen en hierdoor aan situeringswaarde inboeten. Zij stellen verder dat zij te maken krijgen met een aantasting van het woongenot, in de vorm van geluids- en stankoverlast en een verslechtering van het uitzicht en de privacy.
De schadebeoordelingscommissie heeft in haar adviezen van 31 maart 2004 en 20 augustus 2004 de door eisers aangevoerde schadeveroorzakende planologische maatregelen vergeleken met de voordien geldende planologische regimes. De commissie stelt dat uit deze vergelijking blijkt dat er sprake is van een aanmerkelijke verslechtering van de omgevingssituatie. Conform het oude bestemmingsplan was het tegenover en rond de woningen gelegen gebied agrarisch, landelijk en zonder bebouwing. Dit gebied wordt ingevolge het nieuwe bestemmingsplan bebouwd met woningen en krijgt een stedelijk karakter. De commissie heeft tegenover deze nadelen in het algemeen geen voordelen gezien van het nieuwe bestemmingsplan. In deze gevallen hebben eisers volgens de commissie schade geleden die niet voorzienbaar was en die niet voor hun rekening dient te blijven. Ten aanzien van alle eisers heeft de commissie geadviseerd tot toekenning van planschade. In andere gevallen heeft de commissie geadviseerd de verzoekers niet in aanmerking te laten komen voor planschadevergoeding omdat er in die gevallen reeds sprake was van voldoende compensatie door extra bebouwingsmogelijkheden of andere planologische voordelen.
De directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (hierna: OBR) heeft in een reactie op de adviezen van de schadebeoordelingscommissie laten weten het niet eens te zijn met deze adviezen. Hij concludeert dat de commissie kennelijk tegenstrijdige adviezen heeft gegeven. In latere adviezen (door een andere subcommissie van dezelfde commissie) is namelijk aangegeven dat er ook rekening gehouden moet worden met het bestaan van andere doelgroepen, namelijk degenen die reeds in het gebied wonen en de verstedelijking als een subjectieve verslechtering zullen ervaren en degenen die een woning prefereren in een stedelijke omgeving met daarbij behorende openbare voorzieningen. De directeur meent dat het advies van de schadebeoordelingscommissie teveel uitgaat van de eerste doelgroep en de binnen deze groep subjectief ervaren verslechtering.
De directeur verwijst hierbij naar een op zijn verzoek opgesteld advies van een extern adviseur werkzaam bij [...], [naam], van 24 augustus 2005. In dit advies is vermeld dat door de transformatie van het gebied van een sterk landelijk karakter met agrarische bedrijven inclusief glastuinbouw linten zijn ontstaan van de bestaande bebouwing binnen een stedelijk gebied. Deze linten vertonen een sterke overeenkomst met de "Linten" in het bestemmingsplan Prinsenland en 's Gravenland in Rotterdam. De objecten in deze linten zullen na voltooiing van Nesselande de groene en gouden aders zijn in en langs dit nieuwe stadsdeel. Voorts merkt [naam] op dat uit ervaringen in zijn taxatie- en makelaarspraktijk blijkt dat voor de woonconsument juist deze locaties zeer gewaardeerd worden. Een aantal potentiële kopers voor woningen wil zich vooral hier vestigen, zeker als er ruimere bouwmogelijkheden zijn dan in het buitengebied. In het buitengebied zijn er vaak veel beperkingen en de stedelijke voorzieningen zijn op afstand gelegen. Om deze voordelen inzichtelijk te maken heeft [naam] de prijsontwikkelingen van de afgelopen 30 jaar in de "Linten" in Prinsenland en 's-Gravenland onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat de koopprijzen in dit stadsdeel van Rotterdam veel sterker zijn gestegen in vergelijking tot alle koopprijzen van grondgebonden woningen in het gebied Rotterdam, Vlaardingen, Schiedam en Capelle aan den IJssel. Ook heeft nog een vergelijking plaatsgevonden met transacties in vergelijkbare linten in Capelle aan den IJssel en Nieuwerkerk aan den IJssel. Dit betreft oudere linten. [naam] komt op basis van deze cijfers tot de conclusie dat in Nesselande door de schadebeoordelingscommissie onvoldoende rekening is gehouden met de (financiële) voordelen ten gevolge van de ligging van de objecten binnen een stedelijk gebied.
Burgemeester en wethouders zijn van mening dat er door het nieuwe planologische regime mogelijk sprake is van enige subjectief gevoelde verslechtering bij de huidige bewoners, maar dat alles in aanmerking genomen de voordelen van het nieuwe bestemmingsplan Nesselande op de waarde van het onroerend goed groter zijn dan de nadelen en dat niet gesteld kan worden dat de woningen van eisers in waarde zijn gedaald vanwege de ontwikkeling van het omliggende gebied. Zij hebben dan ook voorgesteld om de verzoeken van eisers om schadevergoeding af te wijzen, waarbij zij zich hebben laten leiden door het op verzoek van de directeur OBR opgestelde advies van [naam]. Dit heeft geresulteerd in het primaire besluit.
Naar aanleiding van het door eisers ingediende bezwaar tegen het primaire besluit heeft de Algemene Bezwaarschriftencommissie op 19 april 2007 een preadvies uitgebracht. Daarin is vermeld dat ingevolge vaste jurisprudentie een bestuursorgaan dat zich laat adviseren door een deskundig adviesorgaan in beginsel op een door dat orgaan uitgebracht advies mag afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Afwijken van het deskundigenadvies mag, mits naar behoren onderbouwd. In het preadvies wordt gesteld dat de afwijking van de adviezen van de planschadecommissie voldoende is onderbouwd. De afwijking is gebaseerd op het advies van [naam], en bij hem mag voldoende kennis, ervaring en expertise aanwezig worden verondersteld om een zaak als deze op zijn juiste merites te beoordelen. Verder is niet gebleken dat het rapport van [naam] op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen of dat het anderszins gebreken vertoont. In het preadvies wordt geconcludeerd dat het rapport van [naam] op goede gronden is gevolgd. Geadviseerd wordt de bezwaren ongegrond te verklaren. In het bestreden besluit wordt het preadvies in zijn geheel overgenomen.
In beroep hebben eisers aangevoerd dat zij zich kunnen vinden in de adviezen van de schadebeoordelingscommissie en zich bij de motivering van die adviezen aansluiten. Ingevolge vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ARRS 31 mei 2006, nr. 200507219) dient in beginsel te worden besloten conform het advies van de schadebeoordelingscommissie. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies van de schadebeoordelingscommissie onzorgvuldig tot stand gekomen is of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Eisers leiden uit deze jurisprudentie af dat verweerder in beginsel gehouden is het advies van de primaire schadebeoordelingscommissie te volgen, nu niet is gebleken dat het advies onzorgvuldig tot stand gekomen is en evenmin sprake is van ernstige gebreken.
Verweerder stelt volgens hen ten onrechte dat door de schadebeoordelingscommissie onvoldoende rekening is gehouden met de voordelen ten gevolge van de ligging binnen een stedelijk gebied. Eisers zien niet in wat de komst van de wijk Nesselande toevoegt aan de oude situatie waardoor zij voordeel zouden hebben. In de oude situatie woonden zij immers ook reeds nabij stedelijke voorzieningen. Juist de rustige agrarische ligging nabij stedelijke voorzieningen en infrastructuur was een meerwaarde. Verweerder heeft het voordeel overigens niet voldoende gemotiveerd. Bovendien is dit argument in het geheel niet tegengeworpen aan de eigenaren van de woningen aan de Leekstermeer en de Boy Edgarstraat in eerdere planschadeprocedures, waardoor het gelijkheidsbeginsel wordt geschonden.
Eisers zijn van mening dat ten onrechte in het bestreden besluit wordt gesteld dat op goede gronden is afgeweken van het advies van de schadebeoordelingscommissie en op basis van het advies van [naam] besloten kon worden. Eisers stellen dat de afwijking van het advies van de schadebeoordelingscommissie niet is gebaseerd op gedetailleerd planologische onderzoek door [naam], hetgeen in strijd is met de hoge motiveringseisen die in de jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ARRS 6 september 2006, nr. 200509838) worden gesteld aan afwijking van adviezen van de oorspronkelijke schadebeoordelingscommissie. Eisers zijn van mening dat het advies van [naam] niet als deskundigenadvies in een planschadeprocedure is te beschouwen. Ingevolge vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ARRS 19 maart 2003, nr. 2002020241, ARRS 18 juni 2003, nr. 200203569, ARRS 25 februari 2004, nr. 200302982, en ARRS 5 oktober 2005, nr. 200502787) dient geen vergelijking te worden gemaakt van de feitelijke situatie maar dient voor ieder verzoek een gedegen planologische vergelijking gemaakt te worden door de deskundigencommissie tussen de maximale mogelijkheden van enerzijds het nieuwe planologische regime en anderzijds het direct daaraan voorafgaande planologische regime. In tegenstelling tot de schadebeoordelingscommissie heeft [naam] geen planvergelijking gemaakt. Het rapport heeft niet eens betrekking op de afzonderlijke percelen van eisers. Het rapport is dan ook niet bruikbaar in deze procedure. Ook ten aanzien van het door [naam] overgelegde verkoopoverzicht kan worden gesteld dat het volstrekt onbruikbaar is omdat het een overzicht betreft van feitelijk gerealiseerde verkooptransacties zonder dat enig inzicht wordt gegeven in de vergelijkbaarheid van planologische regimes. Eisers verwijzen daarbij naar jurisprudentie (ARRS 6 mei 2004, nr. 200304627). Eisers constateren dat verweerder in het bestreden besluit vasthoudt aan haar motivering dat de schadebeoordelingscommissie zich teveel door planologische regimes heeft laten leiden en te weinig acht heeft geslagen op de financiële gevolgen van de planwijziging. Zoals uit bovenstaande jurisprudentie blijkt, is deze motivering in strijd met de jurisprudentie en met de uitgangspunten van het planschaderecht. Slechts een advies dat is gebaseerd op een volledige planologische vergelijking kan ten grondslag worden gelegd aan een besluit op een planschadeverzoek. Het bestreden besluit is volgens eisers in strijd met het motiveringsbeginsel en dient te worden vernietigd. Zij verzoeken de rechtbank om zelf in de zaak te voorzien overeenkomstig het advies van de schadebeoordelingscommissie.
De rechtbank overweegt ter zake als volgt.
In artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a van de WRO is bepaald dat, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd burgemeester en wethouders hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekennen.
De rechtbank constateert dat de schadebeoordelingscommissie onderzoek heeft gedaan in elke individuele zaak, en ten aanzien van alle eisers heeft geconstateerd dat sprake is van een aanmerkelijke verslechtering van de omgevingssituatie als gevolg van een planologische wijziging. Tevens heeft de schadebeoordelingscommissie geconstateerd dat tegenover deze nadelen geen voordelen staan. De schadebeoordelingscommissie heeft ten aanzien van alle eisers afzonderlijk geadviseerd om schadevergoeding toe te kennen. Uit een brief van de directeur OBR van 7 oktober 2005 blijkt dat, omdat de directeur OBR zich niet kon verenigen met de adviezen van de planschadecommissie, aan [naam] vervolgens een nader advies is gevraagd met betrekking tot de prijsontwikkeling van woningen die vanuit een landelijke en agrarische omgeving in een stedelijk gebied terecht komen als gevolg van het ontstaan van een woonwijk om deze woningen heen. Op zichzelf valt te begrijpen dat verweerder zich nader wilde laten adviseren, nu beide schadebeoordelingscommissies in soortgelijke zaken verschillend hadden geadviseerd. Uit het betreffende nadere advies van 24 augustus 2005 blijkt echter dat [naam] slechts een algemeen onderzoek heeft gedaan naar de prijsontwikkeling in een gebied dat volgens hem sterke overeenkomst vertoont met de onderhavige situatie. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de (financiële) voordelen ten gevolge van de ligging van de woningen in stedelijk gebied. In het advies wordt niet gekeken naar de individuele situatie van iedere eiser afzonderlijk en wordt niet berekend in hoeverre door de voordelen in de situatie van elke eiser afzonderlijk de nadelen wegvallen. Ook is de rechtbank van oordeel dat de beoordeling van de prijsontwikkeling in de afgelopen 30 jaar te grofmazig is, zeker indien in aanmerking genomen wordt dat de planschade op de peildatum dient te worden vastgesteld. Tenslotte wordt door [naam] onvoldoende duidelijk gemaakt dat het gaat om vergelijkbare planologische regimes.
Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat het advies van [naam] niet voldoende onderbouwd en te algemeen geformuleerd is om op grond daarvan te kunnen afwijken van de op zichzelf deugdelijk onderbouwde adviezen van de schadebeoordelingscommissie. Naar het oordeel van de rechtbank dient het bestreden besluit dan ook te worden vernietigd. Het beroep van eisers is gegrond.
Verweerder dient een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen. De rechtbank merkt op dat eisers in hun bezwaarschrift reeds een beroep op het gelijkheidsbeginsel hebben gedaan, waarbij zij hebben aangegeven dat het argument van verweerder dat de komst van stedelijke voorzieningen en infrastructuur in het geheel niet is tegengeworpen aan de eigenaren van de woningen aan de Leekstermeer en de Boy Edgarstraat in eerdere planschadeprocedures. In het bestreden besluit is verweerder hierop in het geheel niet ingegaan. Het bestreden besluit ontbeert ook op dit punt een voldoende motivering.
De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het beroep tot aan deze uitspraak redelijkerwijs hebben moeten ma¬ken. De rechtbank bepaalt de proceskosten op € 644,- aan kosten van door een derde be¬roeps¬ma¬tig verleende rechtsbijstand.
3 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt het bestreden besluit,
bepaalt dat verweerder binnen zes weken na verzending van het afschrift van deze uit¬spraak een nieuwe be¬slis¬sing op het bezwaar neemt met inachtneming van deze uitspraak,
bepaalt dat de gemeente Rotterdam aan eisers het betaalde griffierecht van € 143,- vergoedt,
veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 644,- en wijst de gemeente Rotterdam aan als de rechtspersoon die deze kosten aan eisers moet vergoeden.
Aldus gedaan door mr. P.C. Santema, voorzitter, en mr. A.I. van Strien en mr. P. Vrolijk, leden, en door de voorzitter en mr. I. Geerink-van Loon, griffier, ondertekend.
De griffier: De voorzitter:
De voorzitter is buiten staat de
uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op: 29 juli 2008
Een belanghebbende - onder wie in elk geval eisers worden begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.
Afschrift verzonden op: