Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 291842 / HA ZA 07-2350
Uitspraak: 19 maart 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. D.J.R.M. Braakenburg,
advocaat mr. H.P. Slappendel,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. G.J. Houweling,
advocaat mr. G.J. Houweling.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "[gedaagde]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 6 augustus 2007 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 28 november 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 8 januari 2008.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [eiser] is eerste hypotheekhouder van een aan Eljawa Beheer B.V. in eigendom toebehorende onroerende zaak aan de [adres] te [vestigingsplaats] met de kadastrale aanduiding [aanduiding] (hierna: de onroerende zaak).
2.2 Ten overstaan van notaris mr. [de notaris] (hierna: de notaris) heeft [eiser] met gebruikmaking van zijn recht van parate executie de onroerende zaak op 11 oktober 2006 openbaar doen verkopen.
2.3 Op de openbare verkoop zijn de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieveilingen 2006 (hierna: AVVE) van toepassing verklaard, en voorts de boven de AVVE prevalerende Bijzondere Veilingvoorwaarden en afwijkingen van/aanvullingen op de AVVE (hierna: BVV).
2.4 In de AVVE is onder meer het volgende bepaald:
“Bijzondere lasten, beperkingen en uitsluitingen
Artikel 15
1. De verkoper staat er niet voor in dat het registergoed wordt geleverd vrij van bijzondere lasten en beperkingen, waaronder mede begrepen beperkte rechten, erfdienstbaarheden, en kwalitatieve verplichtingen. De koper kan zich er niet op beroepen dat het registergoed behept is met een last of beperking die er niet op had mogen rusten, of dat het niet aan de overeenkomst beantwoord, tenzij de verkoper dat wist. Evenmin staat de verkoper in voor de afwezigheid van materiële gebreken in of aan het registergoed waaronder mede begrepen eventuele verontreiniging van de bodem. De koper aanvaardt de in de bijzondere veilingvoorwaarden vermelde bijzondere lasten en beperkingen.
2. Voorzover de wet zulks toelaat, sluiten de notaris en de verkoper elke aansprakelijkheid uit.”
2.5 In de BVV is onder meer het volgende bepaald:
“4. UITDRUKKELIJKE AFWIJKINGEN VAN-/AANVULLINGEN OP DE AVVE
In opdracht van de verkoper worden de volgende bijzondere veilingvoorwaarden vastgesteld en zonodig afgeweken van danwel aanvullingen gedaan op de AVVE:
(…)
n. Aan artikel 15, lid 1, AVVE wordt toegevoegd:
Van koper wordt verwacht dat hijzelf onderzoek instelt op alle in gemeld artikel 15, lid 1, genoemde punten, danwel dat hij als hij dit onderzoek achterwege laat of gelaten heeft hij welbewust de daaraan verbonden risico’s aanvaardt zonder enig voorbehoud of enige aanspraak jegens de verkoper of de notaris. De koper aanvaardt niet alleen de in deze bijzondere voorwaarden vermelde aan het registergoed verbonden erfdienstbaarheden, buurwegen en/of kwalitatieve verplichtingen, doch ook die, welke niet vermeld zouden zijn in de bijzondere veilingvoorwaarden en (achteraf) wel blijken te bestaan. Koper aanvaardt zonder voorbehoud dat de verkoper en de notaris zich bij hun onderzoek naar de lasten en beperkingen beperken tot hetgeen voorkomt in de laatste titel van aankomst en hetgeen zij feitelijk uit andere bronnen van het registergoed weten met betrekking tot deze lasten en beperkingen.
Het registergoed wordt, indien de bijzondere veilingvoorwaarden niet anders bepalen, verkocht vrij van daarop rustende rechten of beperkingen, voorzover deze niet door de verkoper geëerbiedigd of aanvaard behoeven te worden.”
2.6 Na inzet op een bedrag groot € 47.000,= is de onroerende zaak door [gedaagde] gemijnd op een bedrag groot € 4.400,=. Daaropvolgend heeft [eiser] gegund, zodat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De koopsom bedraagt € 51.400,=.
2.7 Voorafgaand aan de openbare verkoop heeft de notaris aan belangstellenden onder wie [gedaagde] een informatiepakket uitgereikt. Dit informatiepakket bestond uit de volgende stukken:
• de aanplakking (veilingadvertentie);
• de AVVE;
• de BVV;
• een brief van de gemeente Ridderkerk van 26 september 2006 met als bijlagen de bouwtekeningen en bestemmingsplangegevens van het pand [adres].
2.8 Bij fax van 19 oktober 2006 heeft [gedaagde] aan de notaris geschreven:
“(…)Ik meen dat ik mij op dwaling kan beroepen, met name nu de verkoper misleidende informatie heeft verschaft met betrekking tot de derde aanbouw. Ik ga er dan ook vanuit dat ik het registergoed niet behoef af te nemen en dat er opnieuw geveild wordt, nu met vermelding van de juiste gegevens. (…)”
2.9 Bij brief van 25 oktober 2006 is namens de notaris aan [gedaagde] bericht dat niet duidelijk is waarom [gedaagde] meent onjuist te zijn geïnformeerd.
2.10 Na enige correspondentie is [gedaagde] namens de notaris uiteindelijk bij brief van 10 april 2007 medegedeeld dat [eiser] nakoming van de koopovereenkomst vordert.
2.11 Bij brief van 29 mei 2007 namens [eiser] is [gedaagde] in gebreke gesteld en is aanspraak gemaakt op nakoming, versterkt met een dwangsom, en betaling van de contractuele boete.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om te betalen aan
I de notaris:
a. een bedrag van € 51.400,= (koopsom) en een bedrag van € 11.077,11 (kosten);
b. een bedrag van € 25,= per dag vanaf 22 november 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
II [eiser]:
a. een bedrag van € 154,20 per dag tot aan de dag der algehele voldoening, vanaf 12 maart 2007, althans vanaf 24 maart 2007, althans vanaf 2 juni 2007, althans vanaf drie dagen na 6 augustus 2007;
b. een bedrag van € 1.788, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 augustus 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele betaling.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [eiser] heeft recht op en belang bij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de koopsom en bijkomende voor zijn rekening komende kosten en boete.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot niet-ontvankelijkverklaring, athans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 De overeenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en zou bij een juiste voorstelling van zaken niet zijn gesloten. [eiser] had [gedaagde] behoren in te lichten, althans de dwaling is te wijten aan inlichtingen van [eiser], althans er is sprake van wederzijdse dwaling.
4.2 [gedaagde] beroept zich op artikel 6: 162 Burgerlijk Wetboek (BW). [eiser] heeft onrechtmatig gehandeld. De schade van [gedaagde] dient te worden vergoed in dier voege dat [gedaagde] in de positie moet worden gebracht waarin hij bij een juiste voorstelling van zaken zou hebben verkeerd. De tegenvordering van [gedaagde] bestaat uit een bedrag gelijk aan het door [eiser] gevorderde bedrag, waarbij [gedaagde] zich op verrekening beroept.
4.3 Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [eiser], die niet bereid c.q. in staat bleek drie geschakelde gebouwtjes te leveren. Hierdoor is [eiser] in verzuim geraakt. [gedaagde] roept de ontbinding van de koopovereenkomst in.
4.4 Er is geen grondslag voor betaling van een dwangsom.
4.4 Een boete is niet verschuldigd, althans dient te worden gematigd.
5 De beoordeling
5.1 [eiser] voert als grondslag voor zijn vorderingen aan dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst moet nakomen, met name de verplichting tot betaling van de koopsom en de kosten.
5.2 Het primaire verweer van [gedaagde] strekt ertoe dat hij van zijn contractuele verplichtingen is bevrijd, zulks doordat hij de koopovereenkomst bij schrijven van 19 oktober 2006 buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling.
5.3 [gedaagde] voert ter onderbouwing van zijn beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6: 228 lid 1 sub b BW (schending mededelingsplicht) aan dat hij op het verkeerde been is gezet door [eiser] en/of de notaris. [gedaagde] stelt ervan uit te zijn gegaan dat de onroerende zaak uit drie geschakelde gebouwtjes bestond. Pas na de veilingkoop bleek dat één van deze gebouwtjes (vanaf de weg bezien, aan de rechterzijde) niet staat op het kadastrale perceel waarop de koop betrekking zou hebben. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [gedaagde] de onroerende zaak, die zonder het rechtergebouwtje nauwelijks waarde heeft, niet hebben gekocht.
Enerzijds heeft [eiser] volgens [gedaagde] informatie onthouden door, anders dan bij de notaris gebruikelijk, geen kadastrale kaart bij het informatiepakket te voegen. Anderzijds heeft [eiser] – zonder waarschuwing of deugdelijke toelichting – gegevens aan het informatiepakket doen toevoegen waaruit nu juist blijkt dat het om drie geschakelde gebouwtjes zou gaan. [gedaagde] duidt daarbij ten eerste op een plattegrondtekening met daaronder geschreven “beneden rijweg 64”, terwijl op die tekening de plattegronden van een drietal geschakelde gebouwtjes zijn weergegeven. Volgens die tekeningen zijn die gebouwtjes niet alleen onderling verbonden, aldus [gedaagde], maar hebben de gebouwtjes binnen doorgangen met elkaar. Ten tweede is in het informatiepakket vermeld dat uitbreiding niet meer mogelijk is omdat deze inmiddels zou zijn verbruikt. Niet is aangegeven door [eiser], zo betoogt [gedaagde], dat deze uitbreiding op een ander perceel staat en niet tot het verkochte behoort.
[gedaagde] stelt dat [eiser] en/of de notaris potentiële bieders op de veiling gelet op het misleidende karakter van het verstrekte informatiepakket had moeten attenderen op het feit dat op het te veilen object (slechts) twee gebouwtjes stonden. De notaris had meer zorgvuldigheid moeten betrachten. De handelwijze van de notaris is aan [eiser], zijnde diens opdrachtgever, toe te rekenen.
5.4 [eiser] voert ter afwending van het beroep op dwaling in de zin van artikel 6: 228 lid 1 sub b BW aan dat geen onjuiste inlichtingen zijn verstrekt. De onroerende zaak is volgens [gedaagde] in de veilingadvertentie en in de veilingvoorwaarden omschreven als nabij de [adres]. [gedaagde] ging kennelijk uit van de, aldus uitdrukkelijk kenbaar onjuiste, veronderstelling dat de omschrijving in het informatiepakket direct sloeg op de te verkopen zaak. De omschrijving van de onroerende zaak in de aanplakking, de veilingvoorwaarden en op de website is correct. Ook had [eiser] (of de notaris) geen weet van – en hoefden zij daarvan ook niet te weten – de bij [gedaagde] bestaande dwaling. [eiser] en de notaris zijn niet uitgegaan van dezelfde bij [gedaagde] levende onjuiste voorstelling van zaken, aldus nog steeds [eiser].
Ter comparitie van partijen heeft [eiser] verteld dat hij voor de openbare verkoping langs de onroerende zaak is gereden en er een inventarisatie van heeft gemaakt. Voorts heeft [eiser] verklaard dat zowel hij als de notaris wist dat de onroerende zaak twee opstallen bevatte en niet drie.
5.5 Voor de verdere beoordeling stelt de rechtbank voorop dat niet van belang is dat [eiser] zelf geen (direct) contact heeft gehad met [gedaagde] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar dit de notaris ter hand heeft doen nemen, optredend in zijn opdracht. De inhoud van de door de notaris verstrekte informatie dient in het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [eiser] te worden toegerekend.
5.6 Voor de vaststelling van de omvang en de inhoud van de voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [gedaagde] verstrekte informatie is het door de notaris samengestelde informatiepakket van belang, waarover [eiser] ter comparitie van partijen heeft verklaard dat hij het heeft nagelezen en heeft goedgekeurd. Niet in discussie is tussen partijen dat het voor de notaris niet ongebruikelijk is om een kadastrale kaart aan informatiepakketten te hechten, maar dat dit niet altijd gebeurt. Bij het door de notaris aan potentiële kopers over de onroerende zaak verstrekte informatiepakket is in dit geval geen kadastrale kaart gevoegd, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank in dit specifieke geval juist wel in de rede heeft gelegen, gelet op de feitelijke situatie van de gebouwtjes en gelet op de wèl verstrekte informatie. De geschakelde gebouwtjes vormen in visueel opzicht één geheel, waaraan niet wezenlijk afdoet dat het rechtsgelegen deel er nieuwer en mooier uitziet. Tot het informatiepakket behoort een brief van de gemeente Ridderkerk van 26 september 2006 met bijlagen, waarin plattegronden en tekeningen zijn opgenomen van drie geschakelde opstallen, zonder aanduiding van perceelsgrenzen. Een reden waarom bezwaarlijk zou zijn geweest een kadastrale kaart te verstrekken, is gesteld noch is hiervan gebleken. Een kadastrale kaart was bovendien al vóór de veiling - naar door [gedaagde] onbetwist is gesteld - ten kantore van de notaris voorhanden. In plaats van door verstrekking van een kadastrale kaart had [gedaagde] uiteraard ook op andere wijze, mondeling of schriftelijk, deugdelijk geïnformeerd kunnen worden over de omstandigheid dat slechts twee gebouwtjes tot het koopobject behoorden.
5.7 Aldus is bij de verstrekte informatie voorafgaand aan de totstandkoming van de koop de nadruk komen te liggen op drie geschakelde opstallen, zonder dat de wetenschap van [eiser] en de notaris dat het slechts twee opstallen betrof ter sprake is gebracht. Hierdoor is [gedaagde] een te eenzijdig en te rooskleurig beeld geschetst. [eiser] en/of de notaris had [gedaagde] hierover behoren in te lichten, nu dit een omstandigheid was waarvan hij wist althans heeft moeten begrijpen dat deze relevant was voor [gedaagde] en dat die hiervan mogelijk niet op de hoogte was. Anders dan [eiser] betoogt is niet vereist dat hij (of de notaris) wist of hoefde te weten van de bij [gedaagde] bestaande dwaling, maar geldt dat [eiser] in dit geval rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat [gedaagde] meende met drie opstallen van doen te hebben in plaats van twee.
5.8 Onder deze omstandigheden kan de vermelding van de kwalificatie “nabij [adres]” bij de aanduiding van de te verkopen onroerende zaak, ten aanzien waarvan [gedaagde] overigens heeft betoogd dat deze kwalificatie niet is vermeld in de veilingannonce in Veilingnieuws en in de correspondentie van de notaris, als niet doorslaggevend, in het midden blijven.
5.9 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. In beginsel is de koopovereenkomst vernietigbaar. Dat laatste is anders als komt vast te staan dat, zoals [eiser] onder verwijzing naar artikel 6: 228 lid 2 BW aanvoert, de dwaling in verband met de aard van overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van [gedaagde] dient te blijven.
5.10 [eiser] betoogt in dit verband, dat een veilingkoop als de onderhavige ten eigen bate en schade geschiedt, zodat het risico bij [gedaagde] ligt. Van [gedaagde] mocht voorts worden verwacht dat hij nader onderzoek had gedaan. Ter onderbouwing van deze onderzoeksplicht stelt [eiser] het volgende.
Het dwalingsverweer van [gedaagde] is, zo stelt [eiser] verder, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Op grond van artikel 7:19 lid 1 BW, artikel 15 lid 1 en 2 AVVE en de aanvulling/toevoeging daarop in artikel n BVV, kan [gedaagde] zich als koper, aldus [eiser], er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt en was het aan [gedaagde] om een onderzoek in te stellen naar de in artikel 15 lid 1 AVVE vermelde punten.
[eiser] voert aan dat [gedaagde] een professioneel handelaar is in onroerend goed. In die hoedanigheid koopt [gedaagde] veelvuldig op veilingen. [gedaagde] had eenvoudig via internet bij het Kadaster een kadastrale kaart kunnen opvragen, met welke mogelijkheid hij volgens [eiser] gezien zijn professionaliteit bekend moet zijn.
5.11 [gedaagde] stelt ten verwere dat hij zich niet beroept op non-conformiteit – twee opstallen zijn ook geschikt voor normaal gebruik – maar op dwaling. [gedaagde] zegt geen gebruik te maken van internet. Omdat bij het informatiepakket een plattegrond van drie panden was gevoegd met onderaan de pagina de vermelding “benedenrijweg 164”, stelt [gedaagde] geen reden te hebben gehad om naar een kadastrale kaart te vragen.
5.12 Ter beantwoording van de vraag of de dwaling voor rekening van [gedaagde] dient te blijven, overweegt de rechtbank als volgt.
Voor zover [gedaagde] de verplichting had om onderzoek te doen, ging deze plicht niet zo ver dat hij niet had mogen afgaan op de juistheid en volledigheid van door [eiser] gedane mededelingen. Gelet op de vaststelling dat [eiser] voor de totstandkoming van de overeenkomst aan [gedaagde] inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat [gedaagde] zich omtrent het aantal opstallen een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat [eiser] ter afwering van het beroep op dwaling zich erop kan beroepen dat [gedaagde] onvoldoende onderzoek heeft gedaan. In deze zin weegt de mededelingsplicht zwaarder dan de onderzoeksplicht. Daaraan doet niet af dat veilingkoop “ten eigen bate en schade” zou plaatsvinden.
Gelet op het voorgaande faalt het betoog van [eiser] dat de dwaling op grond van artikel 6: 228 lid 2 BW voor rekening van [gedaagde] behoort te blijven.
5.13 Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling slaagt. Dit betekent dat [gedaagde] terecht bij brief van 19 oktober 2006 (zie overweging 2.8) de koopovereenkomst heeft vernietigd. Niet in geschil is dat in deze brief een beroep op vernietiging dient te worden gelezen. De vernietiging heeft tot gevolg dat partijen van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zijn ontslagen. Nu nog geen prestaties zijn verricht ter uitvoering van de koopovereenkomst, is thans geen sprake van te beoordelen ongedaanmakingsverplichtingen.
5.14 Ingevolge artikel 3: 53 lid 1 BW werkt vernietiging terug tot het tijdstip waarop de koopovereenkomst is gesloten. Als gevolg van de vernietiging van de koopovereenkomst ontbreekt derhalve een grondslag voor de vorderingen van [eiser], zodat deze zullen worden afgewezen.
5.15 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] de kosten van de procedure dienen te dragen.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vorderingen van [eiser];
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.135,= aan vast recht en op € 1.788,= aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P. van der Stroom.
Uitgesproken in het openbaar.
1921/1694