Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 270084 / HA ZA 06-2756
Uitspraak: 26 maart 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser]
wonende te Villars-sur-Ollon, Zwitserland,
eiser,
procureur mr. P.H.C.M. van Swaaij,
advocaat mr. A.C. Rietveld te Purmerend,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HELM & WESEP MAKELAARS IN ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
gedaagde,
procureur mr. A.S. graaf van Randwijck,
advocaat mr. A.T. Baarsma.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "Helm & Wesep".
1. Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 18 september 2006 en de door Helm & Wesep overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 6 december 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 2 februari 2007;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door Helm & Wesep overgelegde producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 [eiser] heeft voor zijn rekening en risico een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd in de Stolwijkstraat te Rotterdam, bestaande uit twee bedrijfshallen, onderverdeeld in tien units met bijbehorende kantoren.
2.2 Tot 1 maart 2003 fungeerde [zaakwaarnemer], werkzaam bij [bedrijf] te Den Haag (hierna: [zaakwaarnemer]), als zaakwaarnemer van [eiser].
2.3 Helm & Wesep heeft in opdracht van [eiser] bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte in het pand Stolwijkstraat 47b te Rotterdam.
2.4 Op 7 mei 2002 heeft [zaakwaarnemer], als vertegenwoordiger van [eiser], de volgende “Huurovereenkomst kantoorruimte” ondertekend:
“(…) [eiser], (…) vertegenwoordigd door [bedrijf] (…)
hierna te noemen “verhuurder”,
en
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ML Partners, gevestigd te Deurne, België (…), rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur de heer [verhuurder],
hierna te noemen “huurder”,
ingeschreven in het Handelsregister te Antwerpen
onder nummer 344383
komen het volgende overeen:
Het gehuurde, bestemming, gebruik
Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend
als Stolwijkstraat 47B (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar ingaande op 1 mei 2002 en lopende tot en met 30 april 2007.
(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.2 De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 21.240,-- (…)
4.6 Per betaalperiode van 3 kalendermaanden bedraagt
-
de huurprijs
€
5.310,--
-
het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten
€
189,--
Totaal
€
5.499,--
(…)
Deze bedragen zijn exclusief omzetbelasting. (…)
Bankgarantie
7. Het bedrag van de onder 8.1 van de algemene bepalingen bedoelde bankgarantie bedraagt (€ 6.544,--)
(…)
Aldus opgemaakt en ondertekend in viervoud
plaats, datum plaats,
datum
Rotterdam 7 mei 2002
De heer [verhuurder]
(Verhuurder) (Huurder)
(…)”
2.5 Deze huurovereenkomst is aan de zijde van de huurder ondertekend door [hu[huurder] (hierna: [huurder]). Bij het ter tekening aan [zaakwaarnemer] toegezonden exemplaar van de huurovereenkomst heeft Helm & Wesep gevoegd een kopie van het paspoort van [huurder], een kopie van een uittreksel uit het handelsregister te Antwerpen, België, gedateerd 14 mei 2001 en een volmacht, waarin is vermeld dat de firma ML Partners [huurder] machtigt om haar te vertegenwoordigen. Deze volmacht is ondertekend door “[verhuurder]”. [huurder] heeft een waarborgsom gestort van € 6.544,-. Ook heeft hij de eerste drie maanden huur contant betaald door middel van een kasstorting.
2.6 In het uittreksel uit het handelsregister is [verhuurder] vermeld als zaakvoerder. De handtekening van [verhuurder] op het uittreksel uit het handelsregister vertoont geen enkele gelijkenis met de handtekening op de onder 2.5 bedoelde volmacht van “[verhuurder]”.
2.7 Helm & Wesep heeft geen (nader) onderzoek verricht naar de echtheid van de volmacht.
2.8 In maart 2003 heeft de politie in het pand een inval gedaan, waarbij de aldaar aangetroffen hennepkwekerij is ontmanteld.
2.9 In de zomer van 2003 is Van Helm & Wesep op verzoek van [eiser] op zoek gegaan naar een nieuwe huurder voor het pand. Per 1 september 2003 is het pand opnieuw verhuurd.
2.10 Bij brief van 7 februari 2004 heeft [eiser] Helm & Wesep aansprakelijk gesteld voor geleden de schade als gevolg van de praktijken van ML Partners.
2.11 Helm & Wesep heeft bij brief van 25 februari 2004 aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.12 [eiser] heeft de door [huurder] gestorte waarborgsom ad € 6.544,- geïncasseerd.
3. De vordering
De gewijzigde vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Helm & Wesep te veroordelen € 31.900,17 te voldoen aan [eiser], met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Als gevolg van de gebruikmaking door ML Partners van het gehuurde ten behoeve van een hennepkwekerij, is er schade ontstaan aan het pand van [eiser].
3.2 Door het voortijdige vertrek van ML Partners heeft [eiser] schade geleden in de vorm van gederfde huur.
3.3 ML Partners is aansprakelijk voor de onder 3.1 en 3.2 bedoelde schade, maar ML Partners is onvindbaar.
3.4 Deze schade bedraagt:
onbetaald gelaten huur mei-december 2002
€
4.372,00
onbetaald gelaten/gederfde huur januari-augustus 2003
€
14.664,00
kosten herstel/reinigen incl. BTW
€
20.775,06
kosten juridische bijstand ontbinding huurovereenkomst inclusief BTW
€
2.861,85
af
waarborgsom
€
6.544,00
BTW
€
3.771,81
-/-
€
10.315,81
€
32.356,67
3.5 ML Partners was voor dat de huurovereenkomst tot stand was gekomen al uitgeschreven uit het handelsregister.
3.6 Een redelijk handelend makelaar had bij het sluiten van de huurovereenkomst geen genoegen genomen met een kopie van een gedateerd uittreksel uit een buitenlands handelsregister. Een redelijk handelend makelaar had bij het handelen met een beweerdelijk gevolmachtigde onderzocht of de naam van de persoon die de volmacht zou hebben gegeven overeenstemde met de naam van de bestuurder van de vennootschap. Een redelijk handelend makelaar had onderzocht of de handtekening van de persoon die de volmacht zou hebben gegeven overeenstemde met de handtekening van de bestuurder van de vennootschap. Door dit alles na te laten, heeft Helm & Wesep niet gehandeld als een redelijk handelend makelaar. Zij is daarom tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de met [eiser] gesloten bemiddelingsovereenkomst.
3.7 Als Helm & Wesep dit onderzoek wel zou hebben verricht, was tussen [eiser] en ML Partners geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Dit zou [eiser] hebben behoed van de onder 3.4 vermelde schade. Aangenomen mag worden dat op zeer korte termijn een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen met een bonafide huurder.
3.8 Helm & Wesep dient de schade die voortvloeit uit haar toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen aan [eiser] te vergoeden. Die schade bestaat hierin dat [eiser] het hem toekomende bedrag niet kan verhalen op de schuldenaar.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de kosten van het geding.
Van Helm & Wesep heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Helm & Wesep meent dat zij de zorgvuldigheid en alertheid, die in redelijkheid van haar verwacht mag worden, in dit geval in acht heeft genomen.
4.2 Helm & Wesep was niet gehouden nader onderzoek naar de antecedenten van de huurder te verrichten. [eiser] kan en moet worden gezien als een ter zake zeer deskundige partij. [eiser] en Helm & Wesep zijn nimmer overeengekomen dat Helm & Wesep antecedenten van potentiële huurders zou onderzoeken. Helm & Wesep is bij deze transactie niet afgeweken van de met [bedrijf] afgesproken procedure.
4.3 Helm & Wesep heeft steeds met [bedrijf] overleg gevoerd omtrent de ontwikkelingen en de gegadigden. De beschikbare stukken zijn voorgelegd aan [bedrijf]. [eiser] is derhalve – via zijn zaakwaarnemer – door Helm & Wesep in de gelegenheid gesteld de kandidaat huurder te beoordelen. [bedrijf] noch [eiser] hebben aanleiding gezien nader onderzoek te (doen) verrichten naar de achtergrond van ML Partners en/of [huurder].
4.4 Er was ook geen reden voor nader onderzoek. ML Partners heeft immers een waarborgsom gestort en ook de achtergrond van de wensen van de huurder was plausibel. [huurder] heeft verteld dat ML Partners op zoek was naar een loods dichtbij de veiling in Barendrecht in verband met haar handel in tropische vruchten
4.5 Helm & Wesep was niet gehouden nader onderzoek te doen naar aanleiding van het uittreksel uit het Belgisch handelsregister. Het betrof een geldig exemplaar van nog geen jaar oud. Omdat ML Partners bereid was een waarborgsom te storten, was er geen aanleiding om aan te nemen dat ML Partners intussen zou zijn uitgeschreven. [eiser] en/of [bedrijf] hebben evenmin aanleiding gezien voor nader onderzoek.
4.6 Het causaal verband tussen de Helm & Wesep verweten gedraging, te weten: het niet nader onderzoeken van de door [huurder] overgelegde volmacht, en de schade ontbreekt. [huurder] was bevoegd om ML Partners te binden. ML Partners is haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst – in ieder geval in eerste instantie – nagekomen, zij heeft een waarborgsom gestort en heeft zich nimmer op het standpunt gesteld dat [huurder] haar niet mocht vertegenwoordigen.
4.7 Betwist wordt dat ML Partners ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst al ‘lang en breed’ was uitgeschreven uit het handelsregister. Als juist is dat ML Partners per 12 maart 2002 is uitgeschreven en Helm & Wesep om een recenter uittreksel had moeten vragen, dan lijdt geen twijfel dat ML Partners een uittreksel van kort voor die datum had overhandigd. Een uittreksel van begin maart 2002 is voldoende recent. Derhalve ontbreekt het causaal verband tussen de verweten gedragingen en de vermeende schade.
4.8 ML Partners had haar (duistere) zaken goed voorbereid. Een makelaar kan dergelijke praktijken niet voorkomen. Dit valt onder het (bedrijfs-)risico van een verhuurder. Dat ML Partners kwade bedoelingen had, kon (en hoefde) Helm & Wesep niet (te) bevroeden en zou uit nader onderzoek niet zijn gebleken.
4.9 Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser]. [eiser] en [bedrijf] hebben geen aanleiding gezien voor nader onderzoek en hebben ingestemd met ML Partners als huurder. Helm & Wesep betwist dat ML Partners en/of [huurder] geen verhaal bieden.
4.10 Helm & Wesep betwist de gestelde schadeposten.
5. De beoordeling
5.1 In geschil is of Helm & Wesep bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen en of zij dus heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. In verband hiermee staat de vraag centraal of Helm & Wesep als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onderzoek naar de onder 2.5 bedoelde volmacht had dienen te verrichten.
5.2 Deze vraag moet los worden gezien van de vraag naar de vertegenwoordigings(on)bevoegdheid van [huurder] en de daaruit volgende (on)gebondenheid van ML Partners aan de huurovereenkomst. Het gaat erom of de volmacht, zoals die door [huurder] aan Helm & Wesep is overhandigd, dusdanige mankementen vertoonde, dat [eiser] alleen al daarom [huurder] en/of ML partners niet als huurder zou hebben geaccepteerd. De stelling van [eiser] is immers dat dit het geval was.
5.3 Vast staat dat Helm & Wesep geen onderzoek heeft verricht naar de volmacht. Zoals hierboven onder 2.6 is vastgesteld vertoont de handtekening van de zaakvoerder op het uittreksel van het handelsregister geen enkele gelijkenis met de handtekening op de volmacht. Ook de naam is afwijkend. De handtekening op de volmacht zou zijn van “[verhuurder]”, terwijl op het uittreksel uit het handelsregister als zaakvoerder “[verhuurder]” is vermeld. Op grond hiervan moet worden aangenomen dat de volmacht niet deugde. Dat de handtekeningen verschillend zijn is zo overduidelijk, dat naar het oordeel van de rechtbank van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam makelaar verwacht had mogen worden dat hij met deze volmacht geen genoegen had genomen.
5.4 Hieraan doet niet af de omstandigheid dat een waarborgsom is gestort en de eerste drie maanden huur zijn voldaan. Deze betalingen zijn immers contant (door middel van kasstortingen) door [huurder] verricht en zeggen niets over het al dan niet bestaan van ML Partners en – als zij (nog) bestond – over een eventuele wetenschap van ML Partners omtrent het bestaan van de volmacht en de overeenkomst.
5.5 Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Helm & Wesep is tekortgeschoten in haar zorgplicht. Zij is derhalve verplicht de uit die tekortkoming voortvloeiende schade aan [eiser] te vergoeden. Nu niet is gesteld of gebleken dat [huurder] in staat was geweest een deugdelijke volmacht te produceren, moet worden aangenomen dat [eiser] ML Partners en/of [huurder] niet als huurder zou hebben geaccepteerd.
5.6 [eiser] heeft gesteld dat zijn schade, waarvoor Helm & Wesep aansprakelijk is, eruit bestaat dat hij het hem toekomende bedrag niet kan verhalen op de schuldenaar. Van [huurder] was – zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld – geen woon- of verblijfplaats bekend, zodat als vast staand moet worden aangenomen dat hij ten tijde van de ontdekking van de hennepkwekerij eind maart 2003 niet meer te traceren was. Voorts staat als onvoldoende (gemotiveerd) betwist vast dat ML Partners ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al was uitgeschreven uit het handelsregister van Antwerpen en dat zij nadien niet meer traceerbaar was. Nu evenmin is betwist dat als de huurovereenkomst niet was gesloten, [eiser] de door hem gestelde schade niet had geleden, staat de gevorderde schade in zodanig verband met de aan Helm & Wesep verweten gedraging, dat zij aan haar als gevolg van dit verwijtbaar handelen kan worden toegerekend.
5.7 Helm & Wesep heeft voorts ter afwering van de vordering gesteld dat haar schadevergoedingsplicht dient te worden verminderd omdat de schade (mede) het gevolg is van omstandigheden die aan [eiser] kunnen worden toegerekend. In dit verband heeft zij allereerst aangevoerd dat [eiser] zelf (althans zijn zaakwaarnemer [zaakwaarnemer]) deskundig was. Ook [zaakwaarnemer] heeft geen aanleiding gezien tot onderzoek en dat is aan [eiser] toe te rekenen, aldus Helm & Wesep. Voorts heeft Helm & Wesep aangevoerd dat [eiser], nadat betaling van huurpenningen uitbleef, veel eerder in actie had moeten komen, daardoor veel eerder de hennepkwekerij zou hebben ontdekt, veel eerder tot ontruiming had kunnen komen en dus veel eerder een nieuwe huurovereenkomst had kunnen aangaan, waardoor zij minder huurpenningen zou zijn misgelopen.
5.8 De rechtbank kan Helm & Wesep in dit laatste niet volgen. Niet iedere huurachterstand levert direct grond voor ontbinding op. [eiser] heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen onweersproken gesteld dat de huur over de maanden augustus tot en met oktober 2002 alsnog in januari 2003 is betaald. Helm & Wesep kan derhalve niet met succes betogen dat [eiser] jegens haar huurder geen actie heeft ondernomen. De rechtbank is van oordeel dat pas ten tijde van de ontdekking van de hennepkwekerij door de politie [eiser] gegronde redenen had tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Nu [eiser] voorts onweersproken heeft gesteld dat hij pas in mei 2003 de beschikking over de sleutels heeft gekregen en dus pas toen opdracht kon geven om het pand schoon te maken en te herstellen, is de rechtbank van oordeel dat ten aanzien van de gevorderde huurachterstand en -derving het beroep van Helm & Wesep op 6:101 Burgerlijk Wetboek faalt.
5.9 Aangaande de deskundigheid van [zaakwaarnemer] overweegt de rechtbank dat, nu niet is betwist dat de zaakwaarnemer van [eiser] ter zake deskundig is, van hem in redelijkheid verwacht had mogen worden dat hij, toen hij de huurovereenkomst ter tekening van Helm & Wesep ontving, geweigerd had de huurovereenkomst te ondertekenen. Onder 2.5 is immers vastgesteld dat hij bij die gelegenheid de volmacht en het uittreksel uit het handelsregister heeft ontvangen. Ook van [zaakwaarnemer] had als ter zake deskundig immers verwacht mogen worden dat hij had onderzocht of de handtekeningen en namen op de volmacht en het uittreksel van het handelsregister met elkaar in overeenstemming waren. Naar het oordeel van de rechtbank moet de deskundigheid van [zaakwaarnemer] aan [eiser] worden toegerekend.
5.10 Hieruit volgt dat ook de schade mede het gevolg is van een omstandigheid die aan [eiser] kan worden toegerekend. De rechtbank ziet aanleiding de vergoedingsplicht van Helm & Wesep met 50% te verminderen, nu de aan ieder toe te rekenen omstandigheden gelijkelijk aan de schade hebben bijgedragen en niet is gesteld of gebleken dat de billijkheid een andere verdeling vereist.
5.11 De rechtbank constateert dat Helm & Wesep haar betwisting van de volgende schadeposten niet, althans onvoldoende (gemotiveerd) heeft gehandhaafd:
- de opruimkosten ad €15.509,40 exclusief BTW (de factuur van Van Harn b.v.);
- advocaatkosten aangaande de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst ad € 1.068,48 exclusief BTW (twee declaraties van Ekelmans en Meijer Advocaten);
- de reparatiekosten met betrekking tot de lichtkoepel ad € 665,- exclusief BTW (de factuur van Klijn Dakbedekkingen).
De helft van deze bedragen (in totaal € 8.621,44) is derhalve toewijsbaar.
5.12 Gelet op hetgeen onder 5.8 is overwogen is aan onbetaald gelaten huur/huurderving toewijsbaar 50% van (€ 4.372,00 + € 14.664,00) € 19.036,00, ofwel € 9.518,00.
5.13 De vordering tot vergoeding van de declaratie van Van Benthem & Keulen-Advocaten ad € 1.336,44 exclusief BTW zal worden afgewezen, nu zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat de werkzaamheden van dit advocatenkantoor inzake “ADVIES HUURPRIJS R’DAM” betrekking hebben op de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen ML Partners. Ook de gevorderde vergoeding van de factuur van Nassau.Indus Deur ad € 1.247,50 exclusief BTW zal worden afgewezen. Niet is gesteld of gebleken immers dat de automatische deur kapot is gegaan door toedoen van ML Partners en/of [huurder].
5.14 Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat toewijsbaar is:
- huurachterstand/-derving
€
9.518,00
- opruimkosten
€
7.754.70
- advocaatkosten
€
534,24
- reparatie lichtkoepel
€
332,50
+
totaal
€
18.139,44
geïncasseerde waarborgsom
€
6.544,00
-/-
totaal
€
11.595,44
5.15 Helm & Wesep zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
6. De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt Helm & Wesep om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 11.595,44 (zegge: elfduizend vijfhonderdvijfennegentig euro en vierenveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit bedrag vanaf 24 september 2004 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt Helm & Wesep in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 605,00 aan vast recht, op € 84,87 aan overige verschotten en op € 1.152,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
336