Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 276372 / HA ZA 07-118
Uitspraak: 17 oktober 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [gemeente],
eiser,
procureur mr. D.J.R.M. Braakenburg,
advocaat mr. J.C.A. Stevens te Den Haag,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [gemeente],
gedaagden,
procureur mr. L. Vos,
advocaat mr. B.J. Nauta te Barendrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "[gedaagde sub 1]" en "[gedaagde sub 2]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 4 januari 2007 en de door [eiser] daarbij overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek.
2 Het geschil
De gewijzigde vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 250.000,00, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van deze procedure, die van de beslaglegging daaronder begrepen.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de vordering van [eiser] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de kosten van het geding.
3 De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast:
a. Bij brief van 15 maart 2006 heeft [eiser] zich voorgesteld als de nieuwe buurman van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Daarop is een kennismakingsgesprek gevolgd waaraan ook de echtgenote van [eiser] deelnam.
b. Een door [eiser] ondertekende brief van 15 augustus 2006 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] luidt als volgt:
"De heer en mevrouw [naam gedaagde sub 1] [naam gedaagde sub 2]
[straat] 11
[GEMEENTE]
Betreft : [straat] 11 [gemeente], 15-08-2006
Geachte heer en mevrouw [naam gedaagde sub 1] [naam gedaagde sub 2].
Beste [W] en [M]
Om aan te geven dat wij serieus geïnteresseerd zijn om jullie woning aan te kopen stuur ik jullie dit briefje.
Ik heb met [M] afgesproken dat wij als eerste jullie woning mogen aankopen, en dat jullie zelf de woning op waarde laten taxeren door een makelaar uit [gemeente] welke hij zelf aan stelt, ik heb [M] gevraagd een schriftelijke waarde bepaling te laten opmaken, vervolgens gaan we dan om de tafel zitten om de prijs af te spreken, oplevering en verdere condities zijn dan in overleg.
Ik ga er van uit dat dit schrijven conform de gemaakte afspraken is.
Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd,
met vriendelijke groeten,
[naam eiser] PROJECTEN B.V.
[naam eiser]"
c. Bij brief van 28 augustus 2006 heeft [eiser] een bod op de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan de [straat] 11 te [gemeente] (hierna: de woning) gedaan van € 450.000,00 kosten koper. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dat bod afgewezen.
d. Bij brief van 21 november 2006 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als volgt bericht:
"Betreft : [straat] 11 [gemeente], 22-11-2006
Geachte heer en mevrouw [naam gedaagde sub 1] [naam gedaagde sub 2].
Beste [W] en [M]
Naar aanleiding van het telefonisch gesprek met [M] dd donderdag 16 november 2006 laat ik jullie bij deze weten jullie vraagprijs van € 550.000,-- te willen betalen voor jullie woning opstallen en grond aan de [straat] 11 te [gemeente].
We kopen de woning zoals hij nu is.
De opleveringsdatum houden we aan op 01 mei 2007.
Na 01 mei 2007 gaan we de woning verhuren.
Geen financierings voorbehoud alleen moet er wel een standaard verkennend bodem onderzoek uitgevoerd gaan worden, gezien het feit dat nu de feestmaand december voor de deur staat vraag ik jullie medewerking om dit onderzoek komende week, op dinsdag 28 november 2006, te laten uit voeren, dit vind plaats op onze kosten.
Ik vraag jullie bij deze om mij even te bellen om door te geven of dit akkoord is tel is 06 53 85 61 60.
Wij gaan de koopovereenkomst op stellen welke in concept aan jullie wordt afgegeven, bij notaris de Kooning te Goedereede wordt dan de zaak afgehandeld.
Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd,
met vriendelijke groeten,
[naam eiser]"
e. Bij een handgeschreven brief van 23 november 2006 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] [eiser] als volgt bericht:
"Geachte [naam eiser],
In ons telefoongesprek heb je ons inderdaad laten weten dat jullie bereid zijn om € 550.000,00 te willen betalen voor onze woning, opstallen en grond.
Wij willen jullie dan ook bedanken voor dit gedane bod.
Maar zoals ik je ook vertelde in ons telefoongesprek gaan wij op zoek naar een goede adviseur om ons te helpen met het afhandelen van de verkoop en het eventuele contract.
De komende weken hebben wij een aantal gesprekken met wat adviseurs, waaruit wij gaan beslissen wie dit voor ons gaat verzorgen.
Tot die beslissing genomen is, willen wij dus ook geen zaken laten plaatsvinden cq uitvoeren.
Wij hopen dat jullie het begrip voor zullen tonen en aangezien de opleveringsdatum van
01-05 2007 nog enige tijd duurt, lijkt dit ons ook geen probleem.
Met vriendelijke groeten,
[gedaagde sub 2]
[gedaagde sub 1]"
f. Bij een handgeschreven brief van 27 november 2006 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] [eiser] als volgt bericht:
"Geachte [naam eiser],
Zoals ik al geschreven had in ons briefje van Donderdag 23 November, zijn wij bezig met gesprekken met een adviseur, die ons kan helpen met de "eventuele" verkoop.
Tot het moment dat wij alles hebben uitgezocht met een adviseur, willen wij dan ook niets beslissen of laten uitvoeren!
Je briefje van 22 November, was nogal overrompelend en laat tussen de regels al doorlezen dat "onze" woning al zo goed als verkocht is. Dit geeft voor mij alleen maar bevestiging dat we er goed aan doen om alles rustig door te nemen met een adviseur.
Voor geldschieters en ontwikkelaars is dit soort verkopen een puur zakelijke aangelegenheid, maar voor ons is dit een aangelegenheid die het verloop van ons verdere privéleven gaat beïnvloeden. Dus wij hopen dat er begrip is voor hoe wij ons opstellen in deze aangelegenheid.
Hopende jullie voldoende te hebben geïnformeerd,
vriendelijke groeten,
[gedaagde sub 2]
[gedaagde sub 1]"
g. Bij brief van 2 december 2006 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als volgt bericht:
"Betreft : [straat] 11 [gemeente], 02-12-2006
Geachte heer en mevrouw [naam gedaagde sub 1] [naam gedaagde sub 2].
Beste [W] en [M]
Bedankt voor jullie briefje dd 23-11-2006.
Ik vind het verstandig met jullie een expert bij deze zaak betrekken en ik heb er totaal geen moeite mee, als jullie verder zijn bel me dan even op of laat even horen.
De normale gang van zaken is zo dat wij een koopovereenkomst laten opmaken en deze afgeven aan de notaris, deze handelt dan de zaak verder af, de notaris in dit geval is de Kooning te Goedereede.
Ik hoop verder dat het goed gaat met jullie.
Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
met vriendelijke groeten,
[naam eiser]"
h. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de woning uiteindelijk voor een bedrag van € 560.000,00 kosten koper verkocht aan Estate en [betrokkene] Projectontwikkeling B.V.
i. [eiser] heeft op 21 december 2006 conservatoir beslag op de woning doen leggen.
j. Op vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank bij vonnis in kort geding van 13 februari 2007 [eiser] veroordeeld om het gelegde beslag op te heffen, zulks op straffe van een dwangsom.
h. Op 16 februari 2007 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning geleverd aan Estate en [betrokkene] Projectontwikkeling B.V.
3.2 [eiser] grondt zijn vordering, na wijziging van de grondslag van eis, op de stelling dat de onderhandelingen tussen hem en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zover gevorderd waren dat het hen niet vrijstond om die eenzijdig af te breken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hadden in de visie van [eiser] met hem moeten dooronderhandelen en hem in de gelegenheid moeten stellen om de woning aan te kopen voor de prijs waarvoor de woning aan Estate en [betrokkene] Projectontwikkeling B.V. is verkocht. [eiser] stelt als gevolg van de jegens hem onoorbare handelwijze van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een schade te hebben geleden van € 250.000,00.
3.3 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben onder meer het volgende aangevoerd. Eind oktober 2005 zijn zij benaderd door de [betrokkene] van Estate en Roos Projectontwikkeling B.V. met de vraag of zij bereid zouden zijn hun huis aan zijn bedrijf te verkopen. [betrokkene] gaf aan dat de grond nodig was voor de eventuele ontwikkeling van een kantorencomplex op die locatie en naastgelegen locaties. In 2005 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een drietal gesprekken met [betrokkene] gevoerd. In 2006 werden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] benaderd door hun nieuwe buurman, [eiser]. [eiser] bleek geïnteresseerd in aankoop van de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Volgens zijn mededelingen had hij het voornemen om zijn perceel en het perceel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] samen te voegen en daarop één grote woning ten behoeve van zichzelf en zijn echtgenote te laten bouwen. Nadat [eiser] in 2006 een bod van € 450.000,00 op de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] had gedaan, had [gedaagde sub 1] weer contact met [betrokkene]. Deze gaf aan dat zijn bedrijf zonder meer € 550.000,00 voor de woning zou willen bieden. Op 16 november 2006 nam [eiser] telefonisch contact op met [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] informeerde [eiser] over het bod van € 550.000,00. [eiser] gaf aan ook bereid te zijn dat bedrag voor de woning te betalen. [gedaagde sub 1] deelde [eiser] mede dat hij en [gedaagde sub 2] een adviseur in de arm gingen nemen. Na overleg met die adviseur hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] besloten dat het hun voorkeur had om de woning te verkopen aan Estate en [betrokkene] Projectontwikkeling B.V. Vervolgens hebben zij de woning voor een bedrag van € 560.000,00 kosten koper aangeboden aan Estate en [betrokkene] Projectontwikkeling B.V., welk bedrijf dat bod heeft geaccepteerd.
3.4 Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
3.5 De hiervoor genoemde maatstaf betreft een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf; met andere woorden: in rechte zal niet snel worden geoordeeld dat er sprake is van een tot een schadevergoedingsplicht aanleiding gevend onaanvaardbaar afbreken van onderhandelingen.
3.6 De rechtbank is van oordeel dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, mits bewezen, de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat er in dit geval sprake is van een tot een schadevergoedingsplicht aanleiding gevend onaanvaardbaar afbreken van onderhandelingen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Het stond [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vrij de woning voor een door hen bepaalde vraagprijs te koop aan te bieden aan Estate en Roos Projectontwikkeling B.V., de partij van hun voorkeur, ook al wisten zij dat (ook) [eiser], die hen diverse malen had benaderd, de woning heel graag wilde verwerven en mogelijk bereid zou zijn daarvoor dezelfde of eventueel een nog hogere prijs te betalen.
3.7 De stelling van [eiser] dat aan hem een voorkeursrecht van koop van de woning is verleend, is onvoldoende onderbouwd. Een dergelijk voorkeursrecht kan niet worden gebaseerd op de inhoud van het briefje van 15 augustus 2006 (zie onder 3.1 sub b hiervoor). [eiser] is een ervaren vastgoed ondernemer. Hij mocht er niet op vertrouwen dat de particulieren [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] hem in een informeel gesprek toezeggingen hadden gedaan die de strekking hadden aan hem, zonder enige tegenprestatie zijnerzijds, een in rechte afdwingbaar voorkeursrecht van koop te verlenen. Uit de tekst van het door [eiser] opgestelde briefje van 15 augustus 2006 volgt bovendien dat het recht "om als eerste de woning te mogen aankopen" in zijn visie was verleend aan Roos Projecten B.V. en derhalve niet aan hem. Van abusievelijk gebruikt verkeerd briefpapier is geen sprake. [eiser] heeft de woorden "[naam eiser] PROJECTEN B.V." immers ter plaatse van de ondertekening van het briefje vermeld, en wel op zodanige wijze dat daaruit kan worden afgeleid dat "[voornaam eiser]" ondertekent namens "[naam eiser] PROJECTEN B.V.".
3.8 Nu de stellingen van [eiser] de door hem ingestelde vorderingen niet kunnen dragen, dienen die vorderingen te worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
4 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vorderingen van [eiser];
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bepaald op € 248,00 aan vast recht en op € 4.000,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729