Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 270077 / HA ZA 06-2752
Uitspraak: 20 juni 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de vereniging
VERENIGING VAN GEBRUIKERS ALEXANDRIUM III TE ROTTERDAM,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
procureur mr. G.C. Haulussy,
advocaat mr. B.R. Kleij te Rotterdam,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OFFICERSGÄRDEN HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur en advocaat mr. J. van Riet.
Partijen worden hierna aangeduid als "de Vereniging van Gebruikers" respectievelijk "Officersgärden".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 25 september 2006 en de door de Vereniging van Gebruikers overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 17 januari 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 8 mei 2007.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang - het volgende vast.
2.1 De Vereniging van Gebruikers is een vereniging als bedoeld in titel 2 van Boek 2 BW die blijkens artikel 2 van Pro haar statuten tot doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van diegenen die eigenaar, vruchtgebruiker, huurder en/of feitelijk gebruiker zijn van de in winkelcomplex Alexandrium III te Rotterdam gelegen winkelruimten en parkeerfaciliteiten. Zij tracht dit doel onder meer te bereiken door het (doen) verrichten van promotie-activiteiten. Ten tijde van haar oprichting was de vereniging genaamd Vereniging Centrum Promotie Alexandrium III.
2.2 Artikel 4 van Pro de statuten van de Vereniging van Gebruikers, verder te noemen ‘de statuten’, luidt:
“De vereniging kent slechts gewone leden. Gewone leden zijn zij die eigenaar, vruchtgebruiker, huurder en/of feitelijk gebruiker zijn van één of meer winkelruimte(n) in Alexandrium III te Rotterdam met inachtneming van het bepaalde in artikel 7A van de akte van splitsing van Alexandrium III te Rotterdam.”.
2.3 Artikel 5 van Pro de statuten luidt:
“Als gewoon lid wordt men toegelaten, indien men voldoet aan de in artikel 4 vermelde Pro eisen.”.
2.4 Artikel 8 van Pro de statuten luidt, voor zover relevant:
“8.1 (…)
8.2 Alle leden betalen een jaarlijkse contributie. (…)
8.3 Andere financiële verplichtingen dan hiervoor vermeld kunnen de leden slechts worden opgelegd bij besluit van de algemene vergadering.”.
2.5 Artikel 7A van het reglement neergelegd in de akte van splitsing van Alexandrium III te Rotterdam, verder te noemen ‘het reglement’, luidt, voor zover relevant:
“1. Aan ieder der appartementsrechten met de indices 1 tot en met 57, 59 tot en met 61 en 89 is meeverbonden het lidmaatschap van de Vereniging Centrum Promotie Alexandrium III.
2. Een eigenaar kan het sub 1 bedoelde lidmaatschap alleen doen beëindigen indien:
a. het privé gedeelte van het desbetreffende appartement door de desbetreffende eigenaar in gebruik is gegeven aan een derde met inachtneming van het in dit reglement terzake bepaalde en de desbetreffende gebruiker lid wordt van de sub 1 bedoelde vereniging;
b. (…);
3. Indien een gebruik als sub 1 bedoeld (…) wordt beëindigd, eindigt het lidmaatschap van de sub a bedoelde gebruiker (…) en zal het lidmaatschap weer verbonden zijn aan het desbetreffende appartementsrecht.”.
2.6 Artikel 24 van Pro het reglement luidt, voor zover relevant:
“1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte (…) aan een ander in gebruik geven, (…).
5. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien. De eigenaar en de gebruiker kunnen gezamenlijk schriftelijk aan het bestuur mededelen dat de door de eigenaar verschuldigde definitieve en voorschotbijdragen door de gebruiker zullen worden voldaan, zulks onverminderd de aansprakelijkheid van de eigenaar.”.
2.7 Op 21 maart 1997 heeft Officersgärden een appartementsrecht bestaande uit winkelruimte in het complex Alexandrium III in eigendom verworven.
2.8 De door Officersgärden verworven winkelruimte was sinds juni 1996 verhuurd aan Domino Design B.V., verder te noemen ‘Domino Design’, die de ruimte na de eigendomsovergang bleef huren. Gedurende haar gebruik van de winkelruimte gold Domino Design als gebruiker in de zin van de statuten en het reglement. De Vereniging van Gebruikers factureerde de contributie verbonden aan het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers rechtstreeks aan Domino Design.
2.9 Op 1 november 2005 is Domino Design in staat van faillissement verklaard. Officersgärden heeft aan (de curator van) Domino Design de huur van de winkelruimte opgezegd.
2.10 De Vereniging van Gebruikers heeft op 3 november 2005, 11 december 2005, 5 januari 2006 en 6 februari 2006 aan Officersgärden facturen gezonden voor contributie over die maanden, tot een totaalbedrag van € 11.272,44. Officersgärden heeft deze facturen niet voldaan.
2.11 Op 22 februari 2006 is de winkelruimte ontruimd aan Officersgärden ter beschikking gesteld. De huurovereenkomst met Domino Design is geëindigd op 28 februari 2006.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Officersgärden te veroordelen tot betaling van € 11.272,44 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen, althans 26 februari 2006, althans 18 april 2006, althans de dag der dagvaarding, dit alles te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van € 1.690,86, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 februari 2006, althans 18 april 2006, althans de dag der dagvaarding, met veroordeling van Officersgärden tot betaling van de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft de Vereniging van Gebruikers aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.1 Ten eerste is Officersgärden als eigenaar van het appartementsrecht Watermanweg 227 lid van de Vereniging van Gebruikers. Domino Design had haar gebruik van de winkelruimte al voor 1 november 2005 feitelijk beëindigd zodat het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers is teruggekeerd naar Officersgärden. Officersgärden is uit hoofde van dat lidmaatschap een doorlopende maandelijkse contributie verschuldigd.
3.2 Ten tweede volgt uit (het reglement in) de splitsingsakte en de statuten, in onderlinge samenhang gelezen, en in het bijzonder uit artikel 24 lid 5 van Pro (het reglement in) de splitsingsakte dat de eigenaar van het appartementsrecht altijd aansprakelijk is voor de bijdragen aan de Vereniging van Gebruikers.
3.3 De Vereniging van Gebruikers vordert wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro/6:119a BW.
3.4 De Vereniging van Gebruikers vordert vergoeding van de door haar –onder meer via haar incassogemachtigde- gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Zij vordert primair betaling van een bedrag groot 15 procent van de hoofdsom op grond van de wet. Zij vordert subsidiair betaling van € 1.690,86 op grond van rapport Voorwerk II en op grond van de redelijkheid en billijkheid. Deze kosten zijn daadwerkelijk gemaakt en strekten niet ter instructie van de zaak.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de Vereniging van Gebruikers, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van de kosten van het geding.
Officersgärden heeft daartoe het volgende aangevoerd.
4.1 Officersgärden betwist dat ‘het gebruik’ dat Domino Design van het appartementsrecht maakte, als bedoeld in artikel 7A van (het reglement in) de splitsingsakte, al voor 1 november 2005 is geëindigd. Het faillissement van Domino Design maakte op zichzelf geen einde aan het gebruik(srecht) dat voortvloeit uit de huurovereenkomst. Het einde van het gebruik is teweeg gebracht door de opzegging van de huurovereenkomst door Officersgärden tegen 28 februari 2006 op de voet van artikel 39 Faillissementswet Pro. Officersgärden is eerst vanaf 1 maart 2006 weer lid van en contributie verschuldigd aan de Vereniging van Gebruikers.
4.2 Officersgärden betwist dat de eigenaar van het appartementsrecht altijd aansprakelijk is voor de bijdragen aan de Vereniging van Gebruikers.
Ten eerste baseert de Vereniging van Gebruikers zich op een artikel (24 lid 5) uit het reglement. Dat reglement is gelijk aan het modelreglement van 1992 en betreft uitsluitend de verplichtingen van de leden van de vereniging van eigenaars, met uitzondering van het aan het reglement toegevoegde artikel 7A waarin het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers verplicht is gesteld. Artikel 24 lid 5 ziet Pro gezien die achtergrond niet op de verplichtingen van de leden van de Vereniging van Gebruikers. De aansprakelijkheid van de eigenaars voor de verplichtingen jegens de vereniging van eigenaars wordt gerechtvaardigd door hun gezamenlijke belangen bij de gemeenschappelijke onroerende zaak. Bij de Vereniging van Gebruikers is dat anders, daar staan de belangen van de gebruikers centraal.
Ten tweede is de uitleg van de Vereniging van Gebruikers in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De twee verenigingen hebben andere belangen en activiteiten. De eigenaar die niet zelf gebruiker is, heeft zeggenschap over en baat bij de activiteiten van de vereniging van eigenaars. Hij is bij de activiteiten van de Vereniging van Gebruikers niet rechtstreeks gebaat en heeft daarover geen zeggenschap. Om die reden zijn de verplichtingen jegens de Vereniging van Gebruikers niet verbonden aan het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars.
4.3 Officersgärden betwist de verschuldigdheid van wettelijke rente.
4.4 Officersgärden betwist de verschuldigdheid en hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten. De gestelde werkzaamheden vallen onder de te liquideren proceskosten.
5 De beoordeling
Eerste grondslag: artikel 7A van het reglement
5.1 De eerste grondslag van de vordering van de Vereniging van Gebruikers steunt op haar uitleg van artikel 7A van het reglement in verbinding met het bepaalde in (naar de rechtbank begrijpt: artikel 4 van Pro) de statuten van de Vereniging van Gebruikers. Artikel 7A van het reglement bepaalt in lid 2 dat de eigenaar het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers kan doen eindigen indien “het privé-gedeelte van het appartement in gebruik is gegeven aan een derde (…) en de desbetreffende gebruiker lid wordt van de (…) vereniging”. In lid 3 van artikel 7A is bepaald “indien een gebruik als sub 1 bedoeld (…) wordt beëindigd, eindigt het lidmaatschap van de (…) gebruiker (…) en zal het lidmaatschap weer verbonden zijn aan het desbetreffende appartementsrecht.”.
De Vereniging van Gebruikers verstaat onder ‘gebruik’ in de zin van artikel 7A van het reglement blijkens haar toelichting ter comparitie het feitelijk gebruik. In haar visie eindigde het gebruik door Domino Design van het appartementsrecht toen feitelijk een einde kwam aan de winkelactiviteiten van Domino Design. De Vereniging van Gebruikers heeft ter comparitie gesteld dat de winkel van Domino Design al enige tijd voor 1 november 2005 gesloten en onverlicht bleef. In de visie van de Vereniging van Gebruikers is met het einde van de winkelactiviteiten van Domino Design het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers inclusief de contributieverplichtingen naar Officersgärden teruggekeerd.
Officersgärden daarentegen verstaat onder ‘gebruik’ in de zin van artikel 7A van het reglement blijkens haar toelichting ter comparitie het recht van gebruik op grond van de huurovereenkomst. Het gebruiksrecht van Domino Design eindigde in haar visie op 1 maart 2006, toen de huurovereenkomst met Domino Design eindigde na ommekomst van de opzegtermijn.
5.2 Nu partijen verschillen van inzicht over de uitleg van een bepaling in het reglement, dient deze bepaling te worden uitgelegd. Nu bedoeld document naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder de (toekomstige) eigenaren van (en andere gerechtigden tot) appartementen die tezamen als winkelcentrum worden geëxploiteerd, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van dat document, dienen de bewoordingen van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
5.3 De bewoordingen van artikel 7A van het reglement bieden geen uitleg van de term ‘gebruik’.
Wel leidt de rechtbank uit de in lid 2, aanhef en onder a, van artikel 7A van het reglement opgenomen zinsnede “indien het (…) appartement door de desbetreffende eigenaar in gebruik is gegegeven” af dat voor de aanvang van het gebruik –en daarmee voor het overgaan van het lidmaatschap van de eigenaar op de gebruiker- wordt aangeknoopt bij het ter beschikking stellen van de ruimte door de eigenaar. Nu in bedoelde passage –en ook in artikel 24 van Pro het reglement- wordt gesproken van ‘in gebruik geven’ door de eigenaar en niet van ‘in gebruik nemen’ door de derde, lijkt het moment dat de gebruiker de ruimte feitelijk in gebruik neemt van minder belang voor de aanvang van de gebruiksperiode.
De in lid 3 van artikel 7A van het reglement opgenomen zinsnede “Indien een gebruik (…) wordt beëindigd” biedt voor het einde van de gebruiksperiode geen concrete gezichtspunten, nu deze bewoordingen zowel kunnen duiden op een vrijwillig als op een onvrijwillig staken van het gebruik door de gebruiker, en zelfs op de situatie dat diens gebruik door een derde wordt beëindigd.
De verdere inhoud van het reglement laat zich niet in zijn geheel beoordelen nu deze niet in zijn geheel is overgelegd. Nu echter de Vereniging van Gebruikers ter comparitie heeft gesteld dat zij (slechts) de relevante delen van de splitsingsakte heeft overgelegd, en Officersgärden deze stelling niet heeft betwist, gaat de rechtbank ervan uit dat de niet overgelegde delen van het in de splitsingsakte opgenomen reglement niet relevant zijn voor de beoordeling van het geschil.
Nu uit het bovenstaande volgt dat de bewoordingen van het reglement onvoldoende aanknopingspunten bieden voor een juiste uitleg van het begrip ‘beëindiging van het gebruik’, dient deze te worden gevonden in de overige omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
5.4 Naar de rechtbank uit de overgelegde stukken en de uitlatingen van partijen ter comparitie afleidt, is het reglement opgesteld als onderdeel van de realisatie van een grootschalig overdekt winkelcentrum rondom het thema ‘wonen’, bekend als ‘Woonmall’ Alexandrium III. In het kader van die ontwikkeling zijn onder meer ook de statuten van de Vereniging van Gebruikers opgesteld en is een modelhuurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden (de door Officersgärden overgelegde en door de Vereniging van Gebruikers in zoverre niet betwiste “Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Thema Centrum Wonen”) opgesteld. Daaruit leidt de rechtbank af dat bij het opzetten van het winkelcentrum in de lijn der verwachting lag dat een aanzienlijk deel van de winkels niet door de eigenaren zelf zou worden geëxploiteerd, maar door huurders. De Vereniging van Gebruikers heeft ter comparitie verklaard dat (nagenoeg) alle winkels in gebruik zijn bij huurders die niet de eigenaar zijn.
Gelet op die context acht de rechtbank aannemelijk dat met artikel 4 van Pro de statuten in verbinding met artikel 7A van het reglement een regeling is beoogd die rekening houdt met de belangen van zowel de eigenaren van de appartementsrechten als de gebruikers daarvan maar ook van de Vereniging van Gebruikers. Uitgangspunt daarbij zal naar het oordeel van de rechtbank zijn geweest dat alle genoemde partijen belang hebben bij een duidelijke en praktische regeling omtrent het overgaan en terugovergaan van het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers. Nu aanvang en einde van het door een derde gemaakte gebruik van ter beschikking gestelde winkelruimte in de praktijk worden bepaald door de eigenaar en/of die derde, veelal in verband met een tussen hen gesloten huurovereenkomst, acht de rechtbank gelet op genoemd uitgangspunt aannemelijk dat met artikel 4 van Pro de statuten in verbinding met artikel 7A van het reglement is beoogd een regeling te scheppen die aansluit bij de eisen van de praktijk, in het bijzonder bij hetgeen gangbaar is bij de verhuur van winkelruimte.
5.5 In overweging 5.3 hierboven is uit artikel 7A van het reglement afgeleid dat voor de aanvang van de gebruiksperiode dient te worden aangeknoopt bij het ter beschikking stellen van de ruimte door de eigenaar. Bij verhuur –zoals kennelijk door de opstellers van de statuten en het reglement voorzien- valt dit ter beschikking stellen normaliter samen met de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Die uitleg sluit ook aan bij de eisen van de praktijk dat de aanvang van de gebruiksperiode –en daarmee van het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers- voor alle betrokkenen, waaronder in ieder geval de eigenaar, de gebruiker en de Vereniging van Gebruikers gemakkelijk te markeren en te administreren dient te zijn.
Ter vergelijking: indien voor de aanvang van het ‘gebruik’ maatgevend zou zijn op welke dag de huurder daadwerkelijk zijn winkel voor het publiek opent, dan zou de gebruiksperiode pas aanvangen nadat die winkel is verbouwd, ingericht en bevoorraad. Dergelijke werkzaamheden hebben echter een betrekkelijk willekeurige duur die zich bovendien onttrekt aan de invloed en waarneming van derden, in het bijzonder de eigenaar, zodat deze benadering praktische nadelen en juridische onzekerheden oplevert. Daarnaast zouden in dat geval de eigenaar en de Vereniging van Gebruikers een eigen belang hebben bij de datum waarop een winkelexploitant zijn winkelactiviteiten aanvangt, hetgeen niet logisch is en de rechtbank onwenselijk voorkomt.
Indien bij verhuur voor de aanvang van de gebruiksperiode wordt aangeknoopt bij de ingangsdatum van de huur, is logisch dat voor het einde van de gebruiksperiode wordt aangeknoopt bij de einddatum van de huur. Ook dit heeft als voordeel dat het einde van het gebruik op betrekkelijk eenvoudige wijze kan worden geverifieerd en geadministreerd.
Ter vergelijking: indien voor het einde van de gebruiksperiode zou worden aangeknoopt bij het feitelijk staken van de winkelactiviteiten, zoals de Vereniging van Gebruikers in dit geval voorstaat, zou de snelheid waarmee de gebruiker de voorraad afvoert en de winkelruimte ontruimt en schoonmaakt voor rekening en risico van de eigenaar komen. Dat is niet redelijk en bovendien onpraktisch nu de eigenaar en de Vereniging van Gebruikers daarin zeer beperkt inzicht hebben en daarop weinig of geen invloed kunnen uitoefenen.
5.6 Uit bovenstaande overwegingen volgt dat de bewoordingen van het reglement en de omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, leiden tot de uitleg dat het einde van het gebruik van het privé-gedeelte van een appartement in de zin van artikel 7A lid 3 van het reglement bij verhuur in beginsel samenvalt met het eindigen van de huur.
5.7 Met deze uitleg van artikel 7A van het reglement gaat de rechtbank voorbij aan de ter comparitie besproken “Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Thema Centrum Wonen”. Deze voorwaarden bepalen in artikel 25 lid 1 dat Pro de huurder verplicht is “bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde (…) geheel ontruimd, vrij van gebruik, gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels aan verhuurder te overhandigen” en geven de verhuurder “indien huurder tijdig of ontijdig het gebruik heeft beëindigd zonder de sleutels aan verhuurder te hebben afgegeven,” het recht om zich toegang tot het gehuurde te verschaffen en zich in het bezit daarvan te stellen. In lid 4 is nog bepaald dat het gehuurde “tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik” door partijen gezamenlijk dient te worden geïnspecteerd.
De Vereniging van Gebruikers heeft ter comparitie terecht opgemerkt dat in deze –in het kader van de projectontwikkeling Alexandrium III opgestelde- voorwaarden een onderscheid wordt gemaakt tussen het einde van de huurovereenkomst en het einde van het gebruik. De rechtbank begrijpt artikel 25 van Pro de algemene voorwaarden aldus dat dit met name betrekking heeft op het opleveren van het gehuurde na ‘het einde van het gebruik’, waaronder wordt verstaan het metterdaad verlaten van het gehuurde, ook indien de huurovereenkomst pas op een later moment afloopt. Dit onderscheid tussen einde huur en einde gebruik is in de context van een opleveringsbepaling als artikel 25 volstrekt Pro logisch, gezien het belang van de verhuurder om zonder vertraging weer over de ruimte te kunnen beschikken, maar naar het oordeel van de rechtbank komt aan dit onderscheid buiten de opleveringscontext geen zelfstandige betekenis toe.
5.8 Met de in overweging 5.6 hierboven gegeven uitleg van artikel 7A van het reglement gaat de rechtbank ook voorbij aan de stelling van de Vereniging van Gebruikers dat de bedoeling bij het opstellen van de stukken was dat de Vereniging van Gebruikers zekerheid zou hebben omtrent haar inkomsten omdat leegstand altijd een dreigend probleem is, reeds nu deze bedoeling naar het oordeel van de rechtbank niet naar objectieve maatstaven uit het reglement valt af te leiden.
Doordat het lidmaatschap naar de eigenaar terugkeert na het einde van het gebruik door de huurder, komt leegstand voor rekening van de eigenaar als hij geen (nieuwe) huurder weet te vinden. De eigenaar dient in dat geval de contributie aan de Vereniging van Gebruikers te betalen. Alleen in geval van faillissement van de huurder loopt de Vereniging van Gebruikers zelf risico, en dat is doorgaans beperkt tot de duur van de opzegtermijn van de huurovereenkomst. Zeker nu ook de eigenaar in het kader van de huurbetalingen de gevolgen van een slecht betalende of zelfs gefailleerde huurder ondervindt, is niet onbillijk dat uit artikel 4 van Pro de statuten in verbinding met artikel 7A van het reglement, zoals door de rechtbank uitgelegd, voortvloeit dat ook op de Vereniging van Gebruikers ter zake een zeker financieel risico rust.
5.9 Overigens is wel denkbaar dat zich uitzonderlijke omstandigheden kunnen voordoen die ertoe nopen om, in het kader van de toepassing van artikel 4 van Pro de statuten, het daarin vervlochten en in bovenbedoelde zin uitgelegde artikel 7A lid 3 van het reglement buiten toepassing te laten op de voet van artikel 2:8 lid 2 BW Pro. Dergelijke omstandigheden kunnen zich bijvoorbeeld voordoen in het geval dat de verhuurder na faillissement ondanks wanbetaling de huur niet opzegt met de wetenschap dat de Vereniging van Gebruikers daarvan –wellicht langdurig- financieel nadeel zal ondervinden. Zodanige uitzonderlijke omstandigheden zijn echter in dit geval niet gesteld.
5.10 Uit het vorenstaande vloeit voort dat het gebruik door Domino Design van de aan Officersgärden in eigendom toebehorende winkelruimte is geëindigd, in de zin van artikel 7A van het reglement, op de laatste dag van de huurovereenkomst. Daaruit volgt in verbinding met artikel 4 van Pro de statuten dat Officersgärden niet eerder dan op 1 maart 2006 lid is geworden van de Vereniging van Gebruikers.
Dit oordeel brengt mee dat de vordering van de Vereniging van Gebruikers niet op de eerste grondslag kan worden toegewezen.
Tweede grondslag: artikel 24 lid 5 van Pro het reglement
5.11 De tweede grondslag van de vordering van de Vereniging van Gebruikers steunt op haar uitleg van artikel 24 lid 5 van Pro het reglement, dat bepaalt dat de eigenaar niettegenstaande de ingebruikgeving van het privé-gedeelte van zijn appartement aan een derde aansprakelijk blijft voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien. De Vereniging van Gebruikers stelt dat uit (het reglement in) de splitsingsakte en de statuten in onderlinge samenhang gelezen, en meer in het bijzonder uit artikel 24 lid 5 van Pro het reglement, volgt dat de eigenaar van het appartementsrecht altijd aansprakelijk is voor de bijdragen aan de Vereniging van Gebruikers.
Ter comparitie heeft zij ter toelichting gesteld dat het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers rechtstreeks voortvloeit uit artikel 7A van het reglement, dat de contributieverplichtingen voortvloeien uit dat lidmaatschap, en dat dientengevolge de contributieverplichtingen hebben te gelden als ‘verplichtingen die uit het reglement voortvloeien’ als bedoeld in artikel 24 lid 5 van Pro het reglement, waarvoor de eigenaar aansprakelijk is.
Officersgärden heeft deze zienswijze gemotiveerd bestreden.
5.12 Voor de beoordeling van de tweede grondslag is nadere uitleg van de artikelen 24 lid 5 en 7A van het reglement vereist. Op de gronden gerelateerd in overweging 5.2 hierboven dienen deze bepalingen te worden uitgelegd naar objectieve maatstaven. Bij die uitleg staat voorop welke betekenis een (willekeurige) betrokkene –in het bijzonder een eigenaar van een appartementsrecht- redelijkerwijs aan de bewoordingen van artikel 24 lid 5 in Pro verbinding met artikel 7A van het reglement had behoren toe te kennen, mede gelet op de overige inhoud van het reglement en de overige omstandigheden van het geval.
5.13 De bewoordingen van artikel 24 lid 5 roepen Pro reeds bij eerste lezing de vraag op, wat dient te worden verstaan onder “de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien”.
Nu de term ‘voortvloeien uit’ naar gangbaar algemeen en juridisch taalgebruik de betekenis heeft ‘voortspruiten uit, gebaseerd zijn op’, had een (willekeurige) betrokkene naar het oordeel van de rechtbank uit artikel 24 lid 5 van Pro het reglement behoren te begrijpen dat tot de ‘verplichtingen die uit het reglement voortvloeien’ in ieder geval behoren de verplichtingen die hun juridische grondslag in het reglement vinden, in die zin dat deze ontstaan uit een bepaling van het reglement.
Evenzeer had deze betrokkene behoren te begrijpen dat tot ‘de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien’ in ieder geval niet behoren de verplichtingen waarvan het bestaan niet uit het reglement valt af te leiden, nu deze naar het oordeel van de rechtbank noch naar algemeen gangbaar noch naar juridisch taalgebruik kunnen worden geacht ‘voort te vloeien uit het reglement’.
In geval van verplichtingen die niet rechtstreeks (in juridische zin) ontstaan uit het reglement, maar waarvan het bestaan wel redelijkerwijs uit het reglement kan worden afgeleid, zullen de omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn voor het antwoord op de vraag of een dergelijke verplichting kan worden geacht ‘voort te vloeien uit het reglement’ in bovenbedoelde zin.
5.14 Ten aanzien van de contributieverplichting stelt de Vereniging van Gebruikers dat deze voortvloeit uit het lidmaatschap, dat rechtstreeks voortvloeit uit artikel 7A van het reglement. Aldus volgt uit de eigen stellingen van de Vereniging van Gebruikers dat geen sprake is van een rechtstreeks door het reglement geschapen (contributie)verplichting, maar van een (uit het lidmaatschap) afgeleide verplichting.
Hoewel krachtens artikel 7A van het reglement aan bepaalde appartementsrechten mede het lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers is verbonden, vloeit dit kwalitatieve lidmaatschap –anders dan de Vereniging van Gebruikers stelt- niet rechtstreeks uit dit artikel voort.
Het lidmaatschap vloeit immers in de eerste plaats voort uit de artikelen 4 en 5 van de statuten van de Vereniging van Gebruikers in combinatie met het bezit van de hoedanigheid van eigenaar, vruchtgebruiker, huurder en/of feitelijk gebruiker van (een) winkelruimte(n) in Alexandrium III te Rotterdam. Dit volgt niet alleen uit de tekst van deze statutaire bepalingen in verbinding met de toelatingssystematiek van de artikelen 2:33 en 34 BW, maar ook uit de in artikel 5:112 lid 3 BW Pro neergelegde voorwaarde dat een kwalitatief lidmaatschap van een tweede vereniging naast de vereniging van eigenaars dient te stroken met de statuten van de desbetreffende vereniging.
De verplichting contributie te betalen is –in lijn met het bepaalde in artikel 2:34a BW- neergelegd in artikel 8.2 van de statuten van de Vereniging van Gebruikers. Hoewel in algemene zin niet ongebruikelijk is dat aan het lidmaatschap van een vereniging de verplichting is verbonden om (periodieke) financiële bijdragen te betalen, blijkt het bestaan van die verplichting niet uit de bewoordingen van artikel 7A van het reglement.
Naar het oordeel van de rechtbank kan op grond van het bovenstaande uit de bewoordingen van artikel 7A van het reglement, in verbinding met hetgeen in het kader van verenigingen in het algemeen gebruikelijk is, het bestaan van een contributieverplichting niet worden afgeleid maar hoogstens worden vermoed, zodat het verband tussen het reglement en de ingeroepen verplichting zwak moet worden geacht.
5.15 Voorts is voor de uitleg van het reglement van belang dat dit naar zijn aard beoogt de rechten en verplichtingen van de verschillende appartementseigenaars in hun onderlinge verhouding te regelen, en niet de rechten of verplichtingen van derden die buiten bedoelde verhouding staan. Bij de uitleg van het reglement mag om die reden niet snel worden aangenomen dat dit reglement een onderwerp regelt dat buiten de verhouding tussen de individuele eigenaar ten opzichte van de gezamenlijke eigenaars staat.
Voor zover in een dergelijk reglement al bedingen denkbaar zijn die naar hun aard en inhoud als derdenbeding –in dit geval ten gunste van de Vereniging van Gebruikers- dienen te worden uitgelegd, dient de tekst van de desbetreffende bepaling naar het oordeel van de rechtbank zeer expliciet te zijn omtrent de bedoeling daarmee rechten te creëren voor derden en de aard en omvang van die rechten.
Gelet op het uitgangspunt van restrictieve uitleg moet uit het ontbreken van expliciete aanwijzingen in artikel 7A –het voor de eigenaars verplicht stellen van een kwalitatief lidmaatschap van de Vereniging van Gebruikers is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende- naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat de opstellers van het reglement niet hebben beoogd om uit artikel 7A voor individuele eigenaars als Officersgärden een verplichting tot betaling van contributie aan de Vereniging van Gebruikers voort te laten vloeien.
5.16 Op dezelfde gronden kan evenmin worden aangenomen dat met artikel 24 lid 5 in Pro verbinding met artikel 7A van het reglement is beoogd de individuele eigenaars aansprakelijk te achten voor de contributieverplichtingen van hun gebruikers. Dit geldt temeer nu –naar tussen partijen vast staat- het reglement met inbegrip van artikel 24 lid 5 is Pro gebaseerd op een modelreglement waarin noch artikel 7A noch een andere verwijzing naar de Vereniging van Gebruikers voorkomt. Het voert naar het oordeel van de rechtbank gezien die context te ver om onder de werking van artikel 24 lid 5 verplichtingen Pro te brengen, waarvan het bestaan mogelijkerwijs uit het reglement zelf kan worden vermoed maar die hun grondslag (hoofdzakelijk) vinden in een tweede document dat betrekking heeft op een andere rechtsverhouding, te weten die tussen de Vereniging van Gebruikers en haar leden.
5.17 Gezien deze uitleg van het reglement kan de vordering van de Vereniging van Gebruikers (ook) op de tweede grondslag niet worden toegewezen.
5.18 Aan toewijzing van de vordering van de Vereniging van Gebruikers staat voorts in de weg dat zij uit formeel oogpunt geen rechten aan het reglement kan ontlenen. Bij gebrek aan enige bepaling in het reglement waarmee uitdrukkelijk en onmiskenbaar is bedoeld enig recht voor de Vereniging van Gebruikers te scheppen moet er immers gezien de aard van het reglement van worden uitgegaan dat dit uitsluitend werkt in de verhouding tussen de eigenaars onderling. De Vereniging van Gebruikers kan daarop slechts een beroep doen voor zover dit van belang is voor de uitleg of toepassing van haar uit anderen hoofde toekomende rechten.
Nu de Vereniging van Gebruikers met de tweede grondslag van haar vordering in hoofdzaak een beroep doet op artikel 24 lid 5 in Pro verbinding met artikel 7A van het reglement (gelezen in samenhang met de statuten), terwijl zij jegens Officersgärden geen rechtstreeks beroep kan doen op dit reglement, kan haar vordering ook om deze reden van formele aard niet op deze grondslag worden toegewezen.
5.19 Nu geen van de door de Vereniging van Gebruikers aangevoerde grondslagen haar vordering kan dragen zal deze worden afgewezen.
5.20 De Vereniging van Gebruikers zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van de Vereniging van Gebruikers;
veroordeelt de Vereniging van Gebruikers tot betaling van de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Officersgärden bepaald op € 300,-- aan vast recht en op € 904,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan.
Uitgesproken in het openbaar.
1885/1694