Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
VONNIS
in de zaak van
de stichting
Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven,
gevestigd te Rotterdam
eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 oktober 2006,
gemachtigde : Flanderijn en van Eck gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde : mr. E.H.P. Dingenouts.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen tot betaling aan eiseres van de som van € 306,98 vermeerderd met de wettelijke rente over € 217,73 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening.
Op de eerst dienende dag heeft eiseres de vordering verminderd met € 206,05 ontvangen op 29 september 2006.
Gedaagde heeft onder overlegging van producties op de eis geantwoord.
Bij vonnis van 6 december 2006 is een comparitie van partijen gelast welke is gehouden op 9 februari 2007. Van hetgeen besproken is, is aantekening gehouden door de griffier. Eiseres heeft ter voorbereiding op de comparitie stukken in het geding gebracht.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende vast:
2.1 Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de Van der Sluysstraat 118 te [woonplaats].
2.2 De bruto huurprijs bedroeg tot 1 juli 2006 € 348,05 per maand. Vanaf 1 juli 2006 brengt eiseres maandelijks € 357,04 in rekening.
2.3 Gedaagde ontvangt huurtoeslag die rechtstreeks aan eiseres wordt overgemaakt.
3. De stellingen van partijen
3.1. Aan de eis is naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd:
Eiseres stelt bij dagvaarding dat gedaagde tot en met ultimo oktober 2006 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 217,73. Op de eerst dienende dag heeft eiseres haar vordering met € 206,05 verminderd (de huur voor de maand oktober 2006) zodat een bedrag van € 11,68 resteert.
Ondanks betalingsverzoeken is het verzuim door gedaagde niet gezuiverd zodat eiseres genoodzaakt was haar vordering ter incasso uit handen te geven. De buitengerechtelijke kosten bedragen € 89,25.
3.2 Gedaagde heeft tegen de eis -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende aangevoerd:
Gedaagde heeft betalingen verricht in de periode februari t/m juni 2006 welke door eiseres eerst in de maand oktober 2006 in mindering worden gebracht op het dan ontstane saldo. Indien deze op de datum van ontvangst in de specificatie worden verwerkt blijkt dat de huurachterstand nimmer € 417,73 is geweest.
De huur van gedaagde wordt vanaf september 2005 rechtstreeks door de sociale dienst aan eiseres voldaan.
Vanaf september 2006 heeft eiseres de hoogte van de gematigde huur veranderd van € 202,04 in € 209,04 terwijl de hoogte van de huurtoeslag niet is verlaagd. De huur kan niet zomaar per september van een jaar worden verhoogd. Gedaagde heeft geen aangetekende aanzegging huurverhoging ontvangen en hij is niet gewezen op de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen hij van zijn bezwaar kan doen blijken. Evenmin is er door de huurcommissie een hogere huurprijs vastgesteld. Gedaagde is het niet eens met de huurverhoging en hij is dan ook hetzelfde huurbedrag blijven betalen.
Indien de door gedaagde ontvangen huurtoeslag in mindering wordt gebracht op de door eiseres berekende bruto huur dan blijkt dat eiseres een te hoog bedrag aan gematigde huur bij gedaagde in rekening heeft gebracht. Ook bij eiseres bestaat blijkbaar onduidelijkheid over de huurprijs nu eiseres aan de sociale dienst heeft bericht dat de huurprijs € 207,04 bedraagt.
Gedaagde is derhalve van mening dat hij eerder teveel huur aan eiseres heeft betaald dan te weinig. Daarnaast is een bedrag van € 143,00 aan eiseres uitbetaalde huurtoeslag niet in de specificaties van eiseres terug te vinden.
Gedaagde betwist de buitengerechtelijke kosten. De proceskosten dienen voor rekening van eiseres te blijven.
3.3 Eiseres heeft ter comparitie aangevoerd dat niet iedere maand hetzelfde bedrag aan huurtoeslag wordt ontvangen waardoor er onduidelijkheid over de te betalen huur bij gedaagde is ontstaan. Eiseres heeft erkend dat op de dag van dagvaarden de huurachterstand € 11,68 bedroeg. De bestaande betalingsregeling is vervallen omdat de lopende huur niet werd betaald waarna tot dagvaarding is overgegaan. Eiseres kan niet precies aangeven waar het verschil van € 11,68 vandaan komt.
Eiseres stelt dat met ingang van 1 juli 2006 een huurverhoging tot stand is gekomen en dat eiseres er op mocht vertrouwen dat de huur gewoon betaald zou worden. De huurverhoging is door eiseres bij gewone brief aangezegd. Gedaagde heeft geen bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. Eiseres heeft logischerwijze dan ook niet gerappelleerd.
De gemachtigde van eiseres is tot dagvaarding overgegaan omdat er een achterstand in de huurbetaling is welke door gedaagde niet werd ingelopen. Dat daarmee hoge kosten worden gemaakt is daarvan de consequentie.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Met betrekking tot de met ingang van 1 juli 2006 verschuldigde huurprijs overweegt de kantonrechter als volgt.
De bruto huurprijs bedroeg tot 1 juli 2006 € 348,05 per maand. Vanaf 1 juli 2006 brengt eiseres maandelijks € 357,04 in rekening. Artikel 7: 252 Burgerlijk Wetboek (BW) regelt op welke wijze een voorstel tot wijziging van de huurprijs dient te geschieden. Door gedaagde is onweersproken gesteld dat het voorstel tot huurprijswijziging niet op de in artikel 7 : 252 BW voorgeschreven wijze is gedaan. Gedaagde is niet gewezen op de wijze waarop en de tijd waarbinnen hij van zijn bezwaar moet laten blijken. Artikel 7: :253 lid 2 BW regelt de gevolgen wanneer de huurder niet akkoord gaat met het door verhuurder gedane huurverhogingsvoorstel. Artikel 7: 253 BW lid 2 bepaalt dat de huurder de huurcommissie binnen drie maanden na het in lid 1 bedoelde tijdstip (waarop de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel had moeten ingaan), kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel, indien:
a. hij noch vóór het in lid 1 bedoelde tijdstip de daar bedoelde schriftelijke verklaring doet, noch door het betalen van de voorgestelde huurverhoging doet blijken met die verhoging in te stemmen, en
b. de verhuurder hem binnen zes weken na het in lid 1 bedoelde tijdstip bij aangetekend schrijven nogmaals van het voorstel in kennis heeft gesteld, waarbij een afschrift van het voorstel is gevoegd, en hij met het voorstel tot huurverhoging niet instemt. De huurder legt bij dit verzoek een afschrift over van het voorstel en van dat schrijven.
3. De huurder wordt geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen indien hij, na ontvangst van het in het tweede lid bedoelde schrijven, niet binnen drie maanden na die datum van ingang een verzoek tot de huurcommissie heeft gericht.
4.2 Uit de door eiseres overgelegde specificatie blijkt dat gedaagde de voorgestelde huurverhoging niet heeft betaald.
Eiseres heeft ter zitting gesteld dat zij de huurprijsverhoging niet aangetekend heeft verzonden en niet conform artikel 7 : 253 lid 2 sub b heeft gerappelleerd. De bepalingen van artikel 7 : 252 en 7: 253 BW zijn van dwingend recht. Eiseres heeft niet conform deze bepalingen gehandeld zodat gedaagde de tot 1 juli 2006 verschuldigde huurprijs verschuldigd blijft.
Uitgaande van een huurprijs van € € 348,05 vanaf 1 juli 2006 kan er geen sprake van een huurachterstand van € 11,68 zoals door eiseres gesteld zodat de vordering wordt afgewezen.
4.3. Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten is de kantonrechter van oordeel dat deze dienen te worden afgewezen. In december 2005 is een (nieuwe) huurachterstand ontstaan zodat eiseres haar vordering terecht uit handen heeft gegeven Niet gesteld of gebleken is dat door de gemachtigde van eiseres buiten rechte andere werkzaamheden zijn verricht dan het eenmaal sommeren van gedaagde waarna een betalingsregeling is getroffen. De kantonrechter oordeelt dat deze werkzaamheden behoren tot de kosten die moeten worden gemaakt ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak als bedoeld in artikel 241 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zodat voor een toewijzing van buitengerechtelijke kosten geen grondslag bestaat.
4.4 Gelet op het bovenstaande zal eiseres als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
4.5 Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het eiseres uiteraard vrij staat een (verminderde) vordering van € 11,86 in rechte aan te brengen teneinde het gestelde doel (het verkrijgen van een vonnis) te bereiken. Door aldus te handelen gedraagt eiseres zich tegen gedaagde in zijn hoedanigheid van schuldenaar in het onderhavige geval niet overeenkomstig de aan haar ter zake te stellen eisen nu zij daarmee, in verhouding tot de vordering, zeer hoge kosten veroorzaakt waardoor gedaagde enkel verder in financiële problemen wordt gebracht. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat eiseres bekend was met het feit dat de huur maandelijks rechtstreeks en regelmatig door de sociale dienst wordt doorbetaald, gedaagde de met hem getroffen betalingsregeling is nagekomen en de gemachtigde van eiseres de vordering in de buitengerechtelijke fase niet duidelijk heeft gespecificeerd. Onder deze omstandigheden en voor het geval de vordering toewijsbaar zou zijn geweest, zou compensatie van de kosten in de rede hebben gelegen.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde
vastgesteld op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde welk bedrag moet worden overgemaakt op Rabobankrekening 192325892 t.n.v. DS 545 Arrondissement Rotterdam onder vermelding van het zaaknummer.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.