Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
SECTOR KANTON
BESCHIKKING
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te Rotterdam,
verzoeker,
gemachtigde: mr. F.H. Tak.
tegen
de gezamenlijke erfgenamen van [erflater], zijnde:
1. [verweerder 1],
wonende te [woonplaats],
2. [verweerder 2],
wonende te [woonplaats] en
3. [verweerder 3],
wonende te Rotterdam.
verweerders,
gemachtigde: mr. drs. M. E. G. Horvers ( Vastgoed Belang)
Partijen worden hierna “[verzoeker]” en “de erven” genoemd.
1. Het verloop van het proces
Op 28 juli 2006 is ter griffie het verzoek (met bijlagen) ontvangen van [verzoeker]. Het verzoek strekt ertoe, voorwaardelijk, voorzover zou komen vast te staan dat de opslagruimte(n) en het losse land aan de [locatie] zijn aan te merken als overige ruimte in de zin van artikel 7 : 230a BW, de termijn waarin zijn verplichting om na het einde van de huurovereenkomst deze te ontruimen geschorst is, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 1 juni 2007, kosten rechtens.
De erven hebben op 24 augustus 2006 een verweerschrift ingediend.
Naar aanleiding van het verzoek zijn partijen gehoord ter zitting van 25 augustus 2006. De mondelinge behandeling vond plaats tegelijkertijd met de comparitie van partijen in het eveneens tussen partijen bij deze sector kanton (onder zaaknummer 705099) aanhangige geding, waarin de erven de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens een huurachterstand. Van hetgeen is verhandeld ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
De datum van de uitspraak is bepaald op heden.
1. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast:
1.1. In 1963 heeft de vader van de erven, [naam vader], aan de vader van [verzoeker] verhuurd het woonhuis met schuur aan de [locatie]. Daartoe is een schriftelijke overeenkomst aangegaan. In 1980 heeft [verzoeker] deze huurovereenkomst voortgezet met de [erflater]. Op dat moment is geen nieuwe schriftelijke overeenkomst tot stand gekomen.
1.2. Het gehuurde bestond van oorsprong uit een stenen woonhuis, met daaraan vastgebouwd een houten schuur. In de loop der tijd is de omvang van het gehuurde een aantal malen uitgebreid met schuren en opstallen. Thans bestaat het gehuurde uit het oorspronkelijke woonhuis met schuur, een aantal daaraan toegevoegde schuren die door partijen worden aangeduid als schuren A, B en C. De schuren met de aanduidingen D, E en F behoren thans niet meer tot het gehuurde.
1.3. Schuur A is door middel van een deur intern verbonden met de bij het woonhuis behorende schuur. In schuur A bevindt zich de ketel van de centrale verwarming ten behoeve van het woonhuis, alsmede de pomp ten behoeve van het zwembad dat naast het gehuurde is gerealiseerd. De elektrische installatie in de schuren A, B en C vormt één geheel met de installatie in het woonhuis. Tussen het woonhuis en de schuren is een tussenmeter geplaatst zodat het stroomverbruik voor de schuren afzonderlijk kan worden bepaald.
1.4. [verzoeker] oefent een stucadoorsbedrijf uit. Hij gebruikt de schuren als opslagruimte ten behoeve van zijn bedrijf. Het onbebouwde terrein G is bestraat en wordt door [verzoeker] gebruikt voor het parkeren van zijn auto.
1.5. De erven hebben [verzoeker] op 4 november 2005 de huur opgezegd van de gehuurde opslagloodsen en het losse land tegen 1 juni 2006. Daarbij is ook de ontruiming van het gehuurde aangezegd.
2. De stellingen van partijen
2.1. Aan het verzoek is naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:
De gehuurde woonruimte, de opslagruimten en het losse land zijn als één geheel verhuurd, waarbij aan partijen in overwegende mate het gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan en het karakter van de bewoning overheerst. Daarom is op de huurverhouding het woonruimterecht van toepassing en dient [verzoeker] niet ontvankelijk te worden verklaard in zijn verzoek. Voor het geval wel sprake zou zijn van huur in de zin van artikel 7 : 230a BW verzoekt [verzoeker] een verlenging van de ontruimingstermijn, nu zijn belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan het belang van de erven bij ontruiming. De opslagruimten en het woonhuis vormen in feite één geheel, temeer daar zich in de schuren ook de verwarmingsketel voor de woning bevindt. Voorts is [verzoeker] afhankelijk van zijn bedrijf voor zijn levensonderhoud. Hij heeft de opslagruimten nodig voor zijn bedrijf.
2.2. De erven hebben tegen het verzoek - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd:
De huur van de schuren en het losse land is opgezegd, maar niet de huur van het woonhuis. Het woonhuis en de schuren zijn afzonderlijk verhuurd. [verzoeker] betaalt twee afzonderlijke huurbedragen voor de woning en de schuren. De schuren zijn niet in overwegende mate als woonruimte in gebruik, maar dienen als opslag voor het bedrijf van [verzoeker]. De schuren zijn zonder toestemming van de erven gebouwd, verbouwd en tegen elkaar gebouwd. [verzoeker] heeft zijn belang bij verlenging van de ontruimingstermijn niet onderbouwd. De erven hebben er belang bij dat deze termijn niet wordt verlengd tot 1 juni 2007 omdat [verzoeker] het gehuurde niet onderhoudt, de huurpenningen voldoet als het hem uitkomt, wijzigingen aanbrengt aan en in het gehuurde, de erven onjuist bejegent en overlast bezorgt aan andere huurders door de wijze waarop hij auto’s op het terrein parkeert. Voorts veroorzaakt [verzoeker] schade aan het gehuurde, kennelijk door een te hoge vloerbelasting.
3. De beoordeling van het verzoek
3.1. Voldoende is gebleken dat de erven de huurovereenkomst hebben opgezegd voor zover het de schuren A, B en C, alsmede het losse land G betreft. De erven hebben de huur van de woonruimte (inclusief de daarvan deel uitmakende houten schuur) niet opgezegd. De erven hebben weliswaar de huur van het losse land G opgezegd, maar tegelijk hebben zij betwist dat dit losse land tot het gehuurde behoort. [verzoeker] heeft gesteld dat het losse land wel deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben de erven hun standpunt herzien en aangenomen dat het losse land wel tot het gehuurde behoort zodat daarvan in deze beschikking zal worden uitgegaan. [verzoeker] heeft tijdig het verzoek ex artikel 7: 230 A BW ingediend, te weten binnen de termijn van twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum, zodat het verzoek in zoverre ontvankelijk is.
3.2. Partijen twisten over de vraag welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst. Om die reden wordt allereerst onderzocht hoe de huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd. Uit de overgelegde huurovereenkomst blijkt dat in 1963 aan de vader van [verzoeker] is verhuurd een woonhuis met schuur. Tijdens de mondelinge behandeling van het verzoek is gebleken dat daarmee werd bedoeld het stenen woonhuis met de daaraan verbonden houten schuur. In de loop van de huurovereenkomst is het gehuurde uitgebreid met de schuren A, B, C, D, E en F. De schuren D, E en F bevinden zich op het perceel Hoofdweg 129. Op het moment dat [verzoeker] in 1980 huurder werd bestond het gehuurde derhalve uit het woonhuis met de houten schuur, alsmede uit de schuren A tot en met F. Na het aangaan van de huurovereenkomst heeft [verzoeker] ingestemd met een verzoek van de erven om de huur te beëindigen voor de schuren D, E en F.
3.3. De vader van [verzoeker] heeft het woonhuis met schuur gehuurd als woonruimte. Zijn bedrijf, ook een stucadoorsbedrijf, was gevestigd in de stad Rotterdam, maar niet in het gehuurde. Aannemelijk is evenwel dat de vader van [verzoeker] aanvankelijk alleen schuur A ten behoeve van zijn auto, maar later ook de andere schuren heeft gehuurd, mede met het oog op zijn bedrijf. Op het moment dat [verzoeker] de huurovereenkomst heeft overgenomen huurde hij behalve het woonhuis met de houten schuur, ook een zestal schuren, die hij ten behoeve van zijn bedrijf is gaan gebruiken. Uit deze gang van zaken leidt de kantonrechter af dat [verzoeker] niet de bedoeling heeft gehad het gehuurde alleen of voornamelijk als woonhuis te gebruiken.
3.4. Deze bedoeling blijkt ook uit het feit dat [verzoeker] de huur voor het woonhuis regelmatig afzonderlijk betaalde. Dit blijkt genoegzaam uit de door de erven in het geding gebrachte kwitanties. Het blijkt ook uit de in het geding gebrachte bankafschriften, waarin [verzoeker] steeds aangeeft dat wordt betaald voor enerzijds het huis en anderzijds de loodshuur. Dat [verzoeker] ook wel eens één bedrag heeft betaald voor zowel de woonruimte als de schuren doet daar niet aan af. De gescheiden huurbetaling blijkt tenslotte uit het feit dat [verzoeker] vanaf december 1993 enige tijd een uitkering heeft genoten van de sociale dienst. In deze periode betaalde de sociale dienst voor [verzoeker] de huur van het woonhuis en ook om die reden was de huurprijs voor het woongedeelte gescheiden van de huurprijs voor de schuren.
3.5. De woonruimte kan feitelijk op een eenvoudige wijze worden gesplitst van de gehuurde schuren nu de schuren over een afzonderlijke ingang beschikken. De schuren zijn intern met de schuur van het woonhuis verbonden door een deur, maar een dergelijke verbinding kan op een eenvoudige wijze worden afgesloten. De elektriciteit voor de schuren is afkomstig uit het woonhuis, doch ook deze voorziening kan op een eenvoudige wijze worden verzelfstandigd door het realiseren van een eigen elektriciteitsaansluiting voor de schuren. De verwarmingsketel voor de centrale verwarming van het woonhuis bevindt zich in de schuur A, maar ook deze voorziening moet op een eenvoudige wijze kunnen worden verplaatst naar de schuur van het woonhuis. Hetzelfde geldt voor de pomp van het zwembad. De kantonrechter komt daarom tot de conclusie dat het feitelijk, zonder veel problemen, mogelijk is de woonruimte en de schuren te splitsen in die zin dat zij afzonderlijk aan verschillende huurders kunnen worden verhuurd. Het is bovendien voldoende aannemelijk dat ook partijen steeds van een dergelijke splitsing zijn uitgegaan, nu zij in de praktijk, in ieder geval gedurende een geruime tijd, de huurprijzen gescheiden hebben. Ook het feit dat de huur met betrekking tot de schuren D, E en F werd beëindigd draagt bij tot dit oordeel. Nu de huurovereenkomst kan worden gesplitst komt de kantonrechter niet toe aan de vraag of en zo ja door welk regime de huurovereenkomst wordt overheerst. De afzonderlijke gedeelten van het gehuurde worden beheerst door respectievelijk de woonruimtebepalingen en de bepalingen betreffende onroerend goed niet zijnde woon- of bedrijfsruimte. De erven hebben alleen de huur opgezegd van het niet als woonruimte aan te merken gedeelte van het gehuurde. [verzoeker] is dan ook ontvankelijk in zijn verzoek.
3.6. Alleen voorzover het de schuren betreft is de huurovereenkomst opgezegd. De schuren moeten worden aangemerkt als een ruimte in de zin van artikel 7 : 230 a BW. De huur is opgezegd met ingang van 1 juni 2006, zodat [verzoeker] thans gebruik maakt van het opgezegde deel van het gehuurde op grond van de hem toekomende ontruimingsbescherming. Dat [verzoeker] belang heeft bij een verlenging van de ontruimingstermijn is evident, nu hij het gehuurde gebruikt voor het opslaan van spullen ten behoeve van zijn bedrijf. Het belang van de erven moet daarvoor wijken, te meer daar zij nog niet kunnen aangeven wat zij voornemens zijn met het gehuurde te gaan doen nadat dit ontruimd is.
3.7. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming moet niettemin worden afgewezen wanneer aannemelijk is dat [verzoeker] zich, kort samengevat, niet als een goed huurder gedraagt. Het is voldoende aannemelijk dat [verzoeker] niet steeds op de eerste van de maand de huur heeft betaald. Nu evenwel niet is overeengekomen op welk moment de huur door [verzoeker] moet worden betaald, kan dit niet als wanbetaling worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor het feit dat [verzoeker] wel eens een aantal dagen na het einde van de lopende maand heeft betaald. Partijen procederen thans over een huurachterstand en het is aan de rechter in dat geding om te oordelen over de huurachterstand en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. De erven hebben voorts gesteld dat de schuur zou verzakken omdat [verzoeker] de vloer te zwaar belast. Gelet op het feit dat [verzoeker] zulks betwist is de gestelde verzakking onvoldoende aannemelijk geworden. De eventuele scheefstand van de schuur kan, mede gelet op de ouderdom ervan, ook een andere oorzaak hebben. Dat [verzoeker] zijn auto’s op een overlastgevende wijze parkeert is onvoldoende aannemelijk geworden. Ook is niet aannemelijk geworden dat [verzoeker] zich op een zodanige wijze gedraagt dat de erven daar aanstoot aan zouden moeten nemen. Het feit dat partijen thans in twee rechtsgedingen zijn gewikkeld doet vrezen voor de aard van hun verstandhouding, maar dat kan, bij gebreke aan een goede onderbouwing, niet leiden tot de conclusie dat aan [verzoeker] geen verlenging van de ontruimingsbescherming kan worden toegestaan. Dat [verzoeker] het gehuurde niet goed zou onderhouden is niet aannemelijk gemaakt. Dat hij het gehuurde zonder toestemming van de erven heeft gewijzigd is evenmin aannemelijk geworden. Het is bepaald niet uit te sluiten dat deze wijzigingen in de loop der jaren, sinds 1963, zijn aangebracht en dat dit met goedvinden, althans zonder bezwaar van de toenmalige verhuurder is gebeurd. De kantonrechter verlengt de termijn van de ontruimingsbescherming tot een jaar, zodat deze zal eindigen met ingang van 1 juni 2007.
3.8. Het gehuurde losse land G vormt geen bebouwd onroerend goed, maar moet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid, die onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst met betrekking tot de schuren. De in 3.7. genomen beslissing strekt zich daarom ook uit tot het terrein G.
3.9. Partijen hebben niets gesteld over de som die [verzoeker] tot 1 juni 2007 verplicht is te betalen voor het gebruik van de schuren. De kantonrechter leidt daaruit af dat partijen bedoelen dat de tot 1 juni 2006 verschuldigde huurprijs voor de schuren als gebruiksvergoeding te handhaven.
3.10. Gelet op de aard van het geschil compenseert de kantonrechter de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten betaalt.
4. DE BESCHIKKING:
De kantonrechter:
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van de bebouwde onroerende zaak, niet zijnde de woonruimte met houten schuur, aan de [locatie], dient plaats te vinden tot 1 juni 2007;
compenseert de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier