Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummers: 233557 / HA ZA 05-510,
241253 / HA ZA 05-1857 en
241262 HA ZA 05-1863
Uitspraak: 30 augustus 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer
in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-510 van:
[eiser] en
[eiseres],
echtelieden,
beide wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. E.H. Beerstecher,
advocaat mr. V.L.M.J. Boitelle te Hilversum,
- tegen -
1. de besloten vennootschap AM WONEN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
2. de besloten vennootschap AMSTELLAND ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Utrecht,
3. de besloten vennootschap VOLKER WESSELS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rijssen,
gedaagden,
procureur mr. J.G.A. van Zuuren,
advocaat mr. J.J. van de Vijver,
in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1857 van:
[eiser],
[eiser],
[eiseres],
[eiseres],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. E.H. Beerstecher,
advocaat mr. V.L.M.J. Boitelle te Hilversum,
- tegen -
1. de commanditaire vennootschap ALBLASSERWERF C.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
2. de besloten vennootschap ALBLASSERWERF BEHEER B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
3. de besloten vennootschap AM WONEN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
4. de besloten vennootschap AMSTELLAND ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Utrecht,
5. de besloten vennootschap VOLKER WESSELS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rijssen,
gedaagden,
procureur mr. J.G.A. van Zuuren,
advocaat mr. J.J. van de Vijver,
en in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1863 van:
[eiser] en
[eiseres],
echtelieden,
beide wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. E.H. Beerstecher,
advocaat mr. V.L.M.J. Boitelle te Hilversum,
- tegen -
1. de commanditaire vennootschap ALBLASSERWERF C.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
2. de besloten vennootschap ALBLASSERWERF BEHEER B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
gedaagden,
procureur mr. J.G.A. van Zuuren,
advocaat mr. J.J. van de Vijver.
Partijen worden hierna aangeduid als "[X]" (eisers in de zaken onder rolnummers HA ZA 05-510 en HA ZA 05-1863 gezamenlijk), "[Y] c.s." (eisers in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1857 gezamenlijk), "Alblasserwerf C.V.", "Alblasserwerf Beheer B.V.", "AM/VWS" (gedaagden sub 1 en 3 in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-510, tevens gedaagden sub 3 en 5 in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1857, gezamenlijk) en "Amstelland". Alblasserwerf C.V. en Alblasserwerf Beheer B.V. worden gezamenlijk aangeduid als "Alblasserwerf". AM/VWS worden ieder afzonderlijk aangeduid als "AM Wonen" en "Volker Wessels".
1. Het verloop van de gedingen
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-510:
- dagvaardingen d.dis. 27 januari en 1 februari 2005 en de door [X] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord (naar de rechtbank aanneemt per abuis aangeduid als conclusie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie), met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 20 juli 2005, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- processen-verbaal van de comparities van partijen, gehouden op 3 oktober 2005 en 6 maart 2006;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen d.d. 3 oktober 2005 door AM/VWS en Amstelland overgelegde producties;
in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1857:
- dagvaardingen d.dis. 6 en 9 juni 2005 en de door [Y] overgelegde producties;
- incidentele conclusie van antwoord tot voeging;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 31 augustus 2005 en de daaraan ten grondslag liggende stukken, waarbij in het incident is beslist dat deze zaak wordt gevoegd bij de bij deze rechtbank aanhangige zaak onder zaak-/
rolnummer 233557 / HA ZA 05-510;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 23 november 2005, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 6 maart 2006;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door partijen overgelegde producties;
en in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1863:
- dagvaarding d.d. 9 juni 2005 en de door [X] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 1 maart 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 6 maart 2006;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door partijen overgelegde producties.
1.2 In de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1863 heeft [X] bij dagvaarding sub a. gevorderd - verkort weergegeven - die zaak op grond van het bepaalde in artikel 222 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering te voegen met de zaak onder zaak-/ rolnummer 233557 / HA 05-501. Alblasserwerf heeft zich ter zake gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
2. De beoordeling van de vordering tot voeging van zaken
De vordering tot voeging van de zaak onder zaak-/rolnummer 241262 / HA ZA 05-1863 met die onder zaak-/rolnummer 233557 / HA ZA 05-510 is voor toewij-zing vatbaar nu deze niet is weersproken en op de wet is gegrond. Dit heeft tot gevolg dat beide zaken als één behandeld zullen worden.
3. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemoti-veerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast.
3.1 [X] is eigenaar van het registergoed, villa met ondergrond, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen aan [C.] 123 te Alblasserdam, thans kadastraal bekend gemeente Alblasserdam sectie C, nr. 10, groot 60 are en 75 centiare.
3.2 Op 29 mei 1895 is bij akte van levering een erfdienstbaarheid gevestigd, luidende:
"Dat het verkochte alsmede het reeds aan den kooper toebehoorende perceel sectie A nummer 3528 voormeld, voor zover dit niet wordt ingenomen door het thans bestaande huis en de nieuwgebouwde werkplaats door den kooper bezwaard zal zijn met de erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van eigendom van den verkooper, zijnde het overblijvende gedeelte van voormeld perceel sectie A nummer 3459 en ten behoeve van de mede aan den verkooper toebehoordende perceelen sectie A nummer 3458 tuingrond 3 aren 10 centiaren en nummer 3521 huis en erf groot vijf aren zestig centiaren zullende de lijdende erven zonder toestemming van de eigenaren der heerschende niet mogen worden bebouwd of betimmerd of op enige andere wijze het uitzicht van laatstgenoemde erven mogen belemmeren."
3.3 Deze erfdienstbaarheid (hierna: "de erfdienstbaarheid 1895") betreft een erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van (onder meer) [C.] 123, destijds kadastraal bekend als Gemeente Alblasserdam, sectie A, nummer 3521 (het heersende erf) en ten laste van "het verkochte", te weten: het gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Alblasserdam, sectie A, nummer 3459, alsmede ten laste van het kadastrale perceel, gemeente Alblasserdam, sectie A, nummer 3528 (de dienende erven). De dienende erven zijn thans opgegaan in het kadastrale perceel Gemeente Alblasserdam, sectie C, nrs. 4289 en 3816.
3.4 De dienende erven ten laste waarvan de erfdienstbaarheid 1895 is gevestigd, zijn gesitueerd recht tegenover [C.] 123. Deze erfdienstbaarheid heeft geen betrekking op en vormt dus geen belemmering voor de ten processe bedoelde, woningbouwlocatie Alblasserwerf.
3.5 Bij akte van levering d.d. 4 juni 1971 is het perceel, destijds kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nr. 63, door de toenmalige eigenares van [C.] 123, Vroege N.V., ten titel van verkoop en koop overgedragen aan Verolme Scheepswerf (Shipyard) Alblasserdam N.V. Hierbij is een erfdienstbaar-heid gevestigd, luidende:
"I. Het ligt in de bedoeling van Verolme om op een zodanig tijdstip als haar zal goeddunken op een gedeelte van het terrein een haven aan te leggen.
Ter bescherming van deze haven zal Verolme dan een kade bouwen van ongeveer vijf meter breedte. Op deze kade, welke nergens meer dan twee en een halve meter boven Nieuw Amsterdams Peil zal mogen uitsteken, zullen, behalve een bescheiden aantal bolders van normale afmetingen, geen opstallen, hetzij van tijdelijke, hetzij van blijvende aard, mogen worden gebouwd, noch zullen aan deze kade schepen mogen worden gemeerd.
Een en ander als bovenbedoeld wordt hierbij bepaald om zoveel mogelijk het vrije uitzicht over de rivier De Noord vanuit het huis aan [C.] 123 te Alblasserdam, kadastraal bekend als gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 10, groot zestig aren vijfenzeventig centiaren (…) op de thans bestaande wijze te waarborgen. Daartoe wordt (…) bij deze gevestigd een erfdienstbaarheid van uitzicht ten laste van de bij deze overgedragen onroerende goederen en ten laste van het kadastrale perceel 376 van gemelde gemeente en sectie en ten behoeve van gemeld kadastraal perceel gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 10."
3.6 Op enig moment zijn de dienende percelen van deze erfdienstbaarheid (hierna: "de erfdienstbaarheid 1971), te weten: de percelen C 63 en 376, met een gedeelte van het perceel C 633 samengevoegd en opgegaan in het perceel C 3818. Het perceel C 3818 is vervolgens gesplitst in de percelen C 5335 en 5336. De inhoud en de omvang van de erfdienstbaarheid 1971 zijn hierbij ongewijzigd gebleven.
3.7 [Y] c.s. zijn eigenaar van het registergoed, woonhuis met onder-grond, erf en tuin, staande en gelegen aan [C.] 115 te Alblasserdam, thans kadastraal bekend gemeente Alblasserdam sectie C, nr. 2619, groot 27 are en 6 centiare.
3.8 Op 29 mei 1908 is bij akte van levering een erfdienstbaarheid gevestigd, luidende:
"zulks met de rechten bij deze ten behoeve van die perceelen gevestigd wordende:
a. van vrij en onbelemmerd uitzicht op over en ten laste van het kielgat met kade en water hierna aan de comparant Cornelis Smit af te geven en kadastraal bekend Alblasserdam, sectie A, no. 2999, 3003 en 3005 op welke perceelen niets zal mogen worden gebouwd, geplant, getimmerd of daargesteld, wat het vrije uitzicht der hierboven omschreven aan den comparant Jan Ulrich Smit afgegeven perceelen zou kunnen belemmeren, behoudens echter het aan den eigendom der bezwaarde perceelen verbonden blijvend recht om die perceelen te blijven gebruiken tot het daarin of daaraan leggen en meeren van schepen, ook om die te repareeren;
b. van vrije doorvaart naar en van de rivier de Noord door gemeld perceel no 3003;"
3.9 Deze erfdienstbaarheid (hierna: "de erfdienstbaarheid 1908") betreft een erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van [C.] 115, destijds kadastraal bekend als Gemeente Alblasserdam, sectie A, nummer 4587 en 4904. Thans zijn deze kadastrale percelen samengevoegd tot het perceel gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 2619.
3.10 De erfdienstbaarheid 1908 komt ten laste van de percelen 2999, 3003 en 3005. Deze percelen zijn opgegaan in een groter kadastraal perceel, te weten: C 3818, dat, zoals hierboven onder 3.6 is vastgesteld, vervolgens is gesplitst in de percelen C 5335 en 5336.
3.11 De gemeente Alblasserdam is sinds 1996 voornemens de oude scheepswerf van Verolme Scheepswerf (Shipyard) Alblasserdam B.V. (hierna: "Verolme) alsmede de gronden in de directe omgeving daarvan gelegen aan de rivier de Noord te (her)ontwikkelen tot een woningbouwlocatie genaamd: "Alblasserwerf" (hierna: "de woningbouwlocatie").
3.12 De gemeente Alblasserdam heeft ter zake onderhandelingen gevoerd met de projectontwikkelaar T.R.S. Alblasserdam B.V. (hierna: "TRS").
3.13 Tussen TRS enerzijds en [X] respectievelijk [Y] c.s. ander-zijds is de reikwijdte van de erfdienstbaarheden van 1895, 1971 respectievelijk 1908 in discussie geweest.
3.14 Ten behoeve van de discussie tussen TRS en [Y] c.s. heeft mr. R.A. Spit, destijds kandidaat-notaris bij De Brauw Blackstone Westbroek te Rotterdam (hierna: "Spit") kadastraal onderzoek verricht. In zijn brief van 22 juni 2002 heeft hij [Y] c.s. ter zake als volgt bericht:
"(…)
Uit de (…) tekst van de erfdienstbaarheid blijkt dat deze oorspronkelijk gevestigd is ten behoeve van de percelen kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie A, nummers 2999, 3003 en 3005. Kadastrale nummerfiliatie leert dat deze drie percelen thans behoren tot het perceel kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 3818 (…)
Dit vastgesteld hebbende dient vervolgens vastgesteld te worden wat de omvang is geweest van de oorspronkelijke percelen 2999, 3003 en 3005. Op de bijgevoegde kaart is dit met gele kleur aangegeven (…)
De laatste vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of het dienende erf zich beperkt tot de eerdere kadastrale percelen met de nummers 2999, 3003 en 3005 of dat het dienende erf thans het gehele kadastrale perceel met nummer 3818 is.
De omvang van een erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging. (…) Uit deze akte vloeit voort dat als dienend erf is aangewezen de percelen met de nummers 2999, 3003 en 3005. Op grond van de inhoud van deze akte beperkt de omvang van het dienende erf zich thans tot het gedeelte van het huidige perceel met nummer 3818 dat voorgekomen is uit de thans vervallen nummers 2999, 3003 en 3005.
Het samenvoegen door het kadaster van kadastrale percelen, zoals in casu het geval is, heeft slechts administratieve waarde en heeft geen enkel juridisch gevolg voor de omvang (lees ook: inhoud) van de erfdienstbaarheid, zij blijft rusten op het oorspronkelijk met de erfdienstbaarheid belaste perceel grond. (…)"
3.15 De gemeente Alblasserdam en TRS hebben over de realisatie van de woning-bouwlocatie uiteindelijk geen overeenstem-ming bereikt. Medio 2002 is de gemeente Alblasserdam in onderhandeling getreden met AM/VWS.
3.16 [X] heeft Amstelland en Volker Wessels bij brief van 5 januari 2003 mede-ge-deeld dat er een zakelijk recht bestaat waarbij het "Verolme-terrein" lijdend erf is en dat [X] eigenaar van het heersende erf, [C.] 123 te Alblasserdam is. In reactie hierop heeft AM Wonen bij brief van 17 april 2003 zich op het standpunt gesteld dat AM/VWS geen partij in deze aangelegenheid is, aangezien dit een privaatrechtelijke kwestie tussen [X] als heersend erf enerzijds en de firma Van der Giessen-de Noord als lijdend erf anderzijds. Voorts heeft AM Wonen medegedeeld dat zij de brief van [X] van 5 januari 2003 aan Van der Giessen-de Noord heeft doorgestuurd.
3.17 Van der Giessen-de Noord N.V. en [X] hebben vervolgens in de periode mei-juli 2003 gecorres-pondeerd over de reikwijdte van de erfdienst-baarheden 1895 en 1971. Van der Giessen-de Noord N.V. meent dat met het bouwplan geen inbreuk op deze erfdienstbaarheden wordt gemaakt. [X] meent van wel.
3.18 Bij brief van 8 juli 2004 heeft de raadsman van AM/VWS aan de raadsman van [X] kenbaar gemaakt het standpunt van AM/VWS dat met de realise-ring van Alblasserwerf geen inbreuk wordt gemaakt op de erfdienstbaarheid 1971.
3.19 AM/VWS hebben op respectievelijk 22 en 26 oktober 2004 opgericht Alblasserwerf Beheer B.V. en Alblasserwerf C.V. De respectieve vennootschappen zijn op 25 en 26 oktober 2004 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
3.20 Bij notariële akte, op 22 december 2004 verleden, is aan Alblasserwerf Beheer B.V., in hoedanigheid van enig beherend vennoot van Alblasserwerf C.V., ten titel van koop overgedragen:
"A. a. het perceel bouwterrein, (…) kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 3818 (gedeeltelijk);
b. de altijd durende erfpacht van een perceel bouwterrein, eigendom van de gemeente Alblasserdam, kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 84, (…)
zoals deze percelen met streeparcering zijn aangegeven op de Tekening;
B. het perceel bouwterrein, (…) omvattende het perceel kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 3820 (gedeeltelijk) en het perceel kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 3818 (gedeeltelijk), zoals met kruisarcering is aangegeven op de Tekening (…)
C. het perceel bouwterrein en water, (…) kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 3818 (gedeeltelijk), zoals met stiparcering is aangegeven op de Tekening (…)"
3.21 Op 16 november 2004 heeft de gemeente Alblasserdam ter zake aan Alblasserwerf een bouwvergunning verleend, die op 4 januari 2005 onherroepelijk is geworden.
3.22 Bij brief van 30 december 2004 heeft de toenmalige raadsman van [Y] c.s. aan AM Wonen het volgende medegedeeld:
"(…) Het dienende erf maakt thans deel uit van het perceel C, no 3818. Nu het samenvoegen door het kadaster van kadastrale percelen slechts administratieve waarde heeft en geen juridische gevolgen heeft voor de omvang en de inhoud van de erfdienstbaarheid, is een deel van het kadastrale perceel gemeente Alblasserdam C, no. 3818 nog immer belast met voornoemde erfdienstbaarheid. De omvang van het dienende erf is op bijgevoegde kaart met geel aangegeven (bijlage). Ik stel vast dat op dit deel van het perceel C, no 3818, geen bouw-werken, beplantingen, et cetera mogen worden opgericht. (…)"
3.23 Het gedeelte van het perceel C 3818 (welk perceel inmiddels is gesplitst in de percelen C 5335 en 5336), dat ten tijde van de vestiging van de erfdienst-baarheid in 1908 kadastraal bekend stond als de percelen gemeente Alblasserdam, sectie A, nrs. 2999, 3003 en 3005 wordt door Alblasserwerf bij de realisatie van de woningbouwlocatie onbebouwd gelaten.
3.24 Bij brief van 18 januari 2005 heeft de raadsman van gedaagden aan de raadsman van [X] bericht dat Alblasserwerf C.V. een (onherroepelijke) bouwvergunning heeft verkregen en dat zij binnen een termijn van 14 dagen zal beginnen met de bouwwerkzaamheden. Voorts heeft hij bericht dat, indien [X] niet binnen een periode van 14 dagen na aanvang van de bouwwerk-zaamheden een kort geding heeft ingesteld, Alblasserwerf C.V. zich op het stand-punt zal stellen dat [X] afstand heeft gedaan van het recht om tegen een mogelijke schending van de door hem gepretendeerde rechten op te komen, dan wel zal Alblasserwerf C.V. een beroep doen op rechtsverwerking. Tot slot heeft hij medegedeeld dat, in het geval [X] een kort geding initieert, teneinde de bouwwerkzaamheden te verhinderen en zulks later blijkt ten onrechte, hij, namens Alblasserwerf C.V., [X] aansprakelijk stelt voor alle schade en/of kosten die Alblasserwerf C.V. zal lijden c.q. zal maken.
3.25 [X] heeft geen kort geding aanhangig gemaakt.
3.26 De raadsman van [Y] c.s. heeft aan de raadsman van gedaagden bij brief van 4 februari 2005 bericht dat [Y] c.s. het bouwen niet zullen beletten, maar dat gedaagden bouwen op eigen risico.
3.27 De bouwwerkzaamheden zijn sinds het voorjaar van 2005 in volle gang. Alblasserwerf heeft sinds 2005 alle 47 woningen van deelplan "De Straten" verkocht aan derden. Op 28 april 2005 is de verkoop van 34 woningen van het deelplan "De Kraanbaan" gestart en op 26 november 2005 is de verkoop van 36 woningen aan het Riegorspad gestart.
4. De vordering
De vordering in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-510 luidt om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat aan [X] toekomt het recht van vrij uitzicht over de percelen gemeente Alblasserdam, sectie C, nrs. 3816, 3817, 3818 D8, 3818 D12, 3818 D11, 3818 D5, 3818 D1, 4289 en 4290;
b. AM/VWS en Amstelland te veroordelen om zich te onthouden van het maken van inbreuk op vorenomschreven erfdienstbaarheid door het aanbrengen van bebouwing en/of beplanting, zulks op verbeurte van een boete van 1 miljoen euro per gedaagde, voor elke overtreding van dit verbod;
c. AM/VWS en Amstelland te veroordelen om al hetgeen door hen is opgericht aan bebouwing en/of beplanting en dat strijdig is met het aan [X] toekomende recht van uitzicht, binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis af te breken en afgebroken te houden, zulks op verbeurte van een dwangsom van 5 miljoen euro, met machtiging van [X] om de hier-voor bedoelde bebouwing en/of beplanting zonodig zelf te doen verwij-deren op kosten van AM/VWS en Amstelland;
d. AM/VWS en Amstelland te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening.
De vordering in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1863 luidt - verkort weergegeven en voor zover thans nog van belang - om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat aan [X] toekomt het recht van vrij uitzicht over de percelen gemeente Alblasserdam, sectie C, nrs. 5335 en 5336;
b. Alblasserwerf te veroordelen om zich te onthouden van het maken van inbreuk op vorenomschreven erfdienstbaar-heid door het aanbrengen van bebouwing en/of beplanting, zulks op verbeurte van een boete van 1 miljoen euro per gedaagde, voor elke overtreding van dit verbod;
c. Alblasserwerf te veroordelen om al hetgeen door haar is opgericht aan bebouwing en/of beplanting en dat strijdig is met het aan [X] toekomende recht van uitzicht, binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis af te breken en afgebroken te houden, zulks op verbeurte van een dwangsom van 5 miljoen euro, met machtiging van [X] om de hier-voor bedoelde bebouwing en/of beplanting zonodig zelf te doen verwij-deren op kosten van gedaagden;
d. Alblasserwerf te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeer-deren met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening.
De vordering in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1857 luidt - verkort weer-gegeven en voor zover thans nog van belang - om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat aan [Y] c.s. toekomt het recht van vrij uitzicht over de percelen gemeente Alblasserdam, sectie C, nrs. 5335 en 5336;
b. gedaagden te veroordelen om zich te onthou-den van het maken van inbreuk op vorenomschreven erfdienstbaar-heid door het aanbrengen van bebouwing en/of beplanting, zulks op verbeurte van een boete van 1 miljoen euro per gedaagde, voor elke overtreding van dit verbod;
c. gedaagden te veroordelen om al hetgeen door hen is opgericht aan bebouwing en/of beplanting en dat strijdig is met het aan [Y] c.s. toekomende recht van uitzicht, binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis af te breken en afgebroken te houden, zulks op verbeurte van een dwangsom van 5 miljoen euro, met machtiging van [Y] c.s. om de hier-voor bedoelde bebouwing en/of beplanting zonodig zelf te doen verwij-deren op kosten van Alblasserwerf, AM/VWS en Amstelland;
d. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeer-deren met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [X] en [Y] c.s. aan de vorderingen de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
4.1 [X] en [Y] c.s. hebben ieder een zakelijk recht van uitzicht over de ten processe bedoelde aan gedaagden toebehorende percelen. Gedaagden erkennen deze erfdienstbaarheden maar zijn voornemens om daar door middel van realisering van het bouwplan op de woningbouwlocatie inbreuk te maken. Gedaagden zijn voornemens aldaar in totaal 385 woningen/appartementen te bouwen. Deze woningen zijn van verschillende grootte en hoogte. Het terrein is inmiddels opgehoogd, zodat duidelijk is dat de diverse bebouwingen in de uitzichtlijnen van [X] dan wel [Y] c.s. komen te staan, hetgeen krachtens de geldende erfdienstbaar-heden niet is toegestaan.
4.2 [X] en [Y] c.s. hebben recht en belang zich tegen deze inbreuk te verzetten. Op hun respectieve percelen, ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheden van uitzicht zijn gevestigd, staan kapitale villa's. Deze villa's hebben aan de voorzijde een wijds uitzicht over de dienende erven en de rivier De Noord, die weer pal achter de dienende erven is gelegen. Het uitzicht verhoogt niet alleen het woongenot van [X] respectievelijk [Y] c.s., maar de villa's komen er ook beter door tot hun recht. Toen [X] en [Y] de respectieve percelen kochten, zijn de betreffende zakelijk rechten van uitzicht ook ten opzichte van hun uitgespeeld en deze rechten hebben bij de aankoopbeslissing van [X] respectievelijk [Y] c.s. ook een belang-rijke rol gespeeld.
4.3 Ten aanzien van de erfdienstbaarheid 1971 geldt dat de hoogte van de grond in dat jaar NAP + 1 meter en 10 centimeter was. In 1971 kon [X] over de bebouwing heen kijken. De grond is ten behoeve van het bouwplan opgehoogd. De erfdienstbaarheid 1971 was bedoeld om de situatie te fixeren en om het uitzicht over de rivier De Noord te behouden.
4.4 De erfdienstbaarheid 1908 is gevestigd ten laste van de percelen kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie A, nummers 2999, 3003 en 3005. Die percelen zijn later opgegaan in het perceel C 3818, dat op zijn beurt is gesplitst in de percelen 5335 en 5336. De erfdienstbaarheid 1908 strekt zich thans uit over een groter gedeelte van die percelen dan louter het gedeelte, dat destijds bestond uit de percelen 2999, 3003 en 3005.
5. Het verweer
Het verweer in alledrie de zaken strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [X] respectievelijk [Y] c.s. in de kosten van de respectieve gedingen.
Gedaagden hebben daartoe aangevoerd:
5.1 Niet Amstelland, AM Wonen en/of Volker Wessels, maar Alblasserwerf C.V. is voornemens de woningbouwlocatie te realiseren. [X] en [Y] c.s. waren hiervan ten tijde van het uitbrengen van de respectieve dagvaardingen op de hoogte, althans hadden hiervan op de hoogte kunnen zijn.
5.2 Volker Wessels is statutair gevestigd te Rijssen en niet te Zoetermeer. De respectieve dagvaardingen voldoen derhalve niet aan het bepaalde in artikel 45 Rv Pro. AM/VWS doet het verzoek tot het nietig verklaren van de dagvaarding.
5.3 [X] en [Y] c.s. menen te kunnen volstaan met een herhaling van het door hun ingenomen standpunt dat de bouwwerkzaamheden in strijd zijn met zijn vermeende zakelijke rechten. [X] en [Y] c.s. gaan geenszins inhoudelijk in op de verweren van gedaagden. [X] en [Y] c.s. hebben niet voldaan aan hun substantiërings-plicht ex artikel 111 lid 3 Rv Pro.
5.4 De erfdienstbaarheid 1895 heeft geen betrekking op de woningbouwlocatie.
5.5.1 Met betrekking tot de erfdienstbaarheid 1971 geldt dat Verolme destijds voornemens was haar scheepswerf uit te bereiden door aan die werf een binnen-haven te realiseren. Verolme heeft daartoe van de toenmalige eigenaar van [C.] 123 - Vroege - het perceel gemeente Alblasserdam, sectie C, nummer 63 verkregen. Ter bescherming van deze haven was Verolme voornemens een kade te bouwen van ongeveer vijf meter breed, gesitueerd in het zogenaamde Kielgat, op de plaats van de thans bestaande woeste gronden. Deze woeste gronden bevinden zich recht tegenover [C.] 123.
5.5.2 De toenmalige bewoners van [C.] 123 waren destijds bevreesd dat de kade en de daarop (mogelijk) te realiseren opstallen, danwel de aan de kade (mogelijk) aan te meren schepen hun uitzicht over de rivier De Noord zouden doen belemmeren. In de akte van levering van 4 juni 1971 is daarom de litigieuze erfdienstbaarheid opgenomen. Ingevolge die erfdienstbaarheid heeft Verolme slechts onder een drietal voorwaarden het recht verkregen een kade aan te leggen van ongeveer vijf meter breed:
(1) de kade dient nergens meer dan 2,5 meter boven NAP uit te steken;
(2) op de kade dienen, behalve een bescheiden aantal bolders van normale afmetingen, geen opstallen te worden gebouwd;
(3) aan de kade zullen geen schepen worden gemeerd.
Deze voorwaarden zijn overeengekomen om zoveel mogelijk het vrije uitzicht over de rivier De Noord vanuit het huis aan [C.] 123 op de wijze zoals dat in 1971 bestond te waarborgen.
5.5.3 De voorgenomen binnenhaven en de beschermende kade zijn nimmer gerealiseerd. De aan de kade verbonden voorwaarden, zoals neergelegd in de erfdienstbaarheid 1971 blijven derhalve buiten toepassing.
5.6.1 Subsidiair, voor het geval wordt geoordeeld dat aan de erfdienstbaarheid 1971 gelding zou toekomen, geldt dat die erfdienstbaarheid slechts is gevestigd om zoveel mogelijk het vrije uitzicht over de rivier De Noord vanuit het huis aan [C.] 123 op de in 1971 bestaande wijze te waarborgen. Zolang die situatie behouden blijft, althans niet verslechterd, wordt geen inbreuk gemaakt op deze erfdienstbaarheid.
5.6.2 De realisatie van de woningbouwlocatie beperkt het vrije uitzicht, zoals dat in 1971 vanuit de woning aan [C.] 123 bestond, niet. Sterker nog, het uit-zicht is zelfs verbeterd. Immers, ter plaatse van het destijds in 1971 aanwezige UMEA-gebouw zal bij de realisatie van het project onbebouwd blijven. Het vrije uitzicht over de rivier wordt hiermee aanzienlijk vergroot.
5.7.1 Tussen partijen staat vast dat het samenvoegen door het kadaster van de kadastrale percelen slechts een administratieve waarde heeft en geen juridische gevolgen heeft voor de omvang en de inhoud van de erfdienst-baarheid. [Y] c.s. hebben een en ander ook bevestigd in hun brief van 30 december 2004.
5.7.2 De erfdienstbaarheid 1908 is ondanks samenvoeging en splitsing van de betrokken percelen qua omvang en ligging ongewijzigd gebleven. Nog altijd betreft de erfdienstbaarheid louter en alleen de oude kadastrale percelen 2999, 3003 en 3005.
5.7.3 De percelen 2999, 3003 en 3005 zijn gesitueerd aan de andere zijde van de kade, tegenover [C.] 115. De dienende erven zijn gelegen ter plaatse van de woeste gronden ("het kielgat met kade en water"). De dienende erven maken geen onderdeel uit van de bouwplannen. Zij zullen onbebouwd blijven. De erfdienstbaarheid 1908 vormt derhalve geen enkele belemmering voor de realisatie van de woningbouwlocatie.
5.8.1 [X] heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, nagelaten een kort geding procedure te entameren, teneinde de start van de bouwwerkzaam-heden te verhinderen. [X] heeft hiermee haar recht verwerkt om afbraak te vorderen, althans dat recht is komen te vervallen.
5.8.2 [Y] c.s. hebben het blijkbaar niet noodzakelijk geacht zich te verzetten tegen de bouwwerkzaamheden. Sterker nog, zij hebben bij brief van 4 februari 2005 laten weten de start van de bouw niet te zullen beletten.
5.8.3 De grote (financiële) belan-gen van Alblasserwerf C.V. verzetten zich tegen de toewijzing van de vordering tot afbraak van [X] en [Y] c.s., evenals het algemeen belang, te weten het belang van de gemeente Alblasser-dam bij herontwikkeling van het Verolme-terrein, alsmede de realisatie van de woningbouwlocatie (circa 385 woningen).
5.9 Het algemeen belang bij de realisatie van de woningbouwlocatie, de finan-ciële belangen van partijen alsmede de maatschappelijke onrust die toewijzing van de vordering(en) van [X] en [Y] c.s. zouden veroorzaken, verzetten zich tegen de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring. Daartegenover staat dat aan de zijde van [X] en [Y] c.s. ieder belang bij uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring ontbreekt.
6. De beoordeling
De nietigheid van de dagvaarding
6.1 AM/VWS hebben aangevoerd dat de dagvaardingen nietig moeten worden verklaard, omdat deze niet voldoen aan het bepaalde van artikel 45 Rv Pro. Nu niet is gesteld of gebleken dat Volker Wessels door de foutieve woonplaatsvermelding in de dagvaarding bemoeilijkt is in het verweer dat zij in het geding wil voeren, verwerpt de rechtbank het beroep op nietigheid.
De substantiëringsplicht
6.2 Gedaagden hebben vervolgens het verweer gevoerd dat [X] en [Y] c.s. niet aan hun substantiërings-plicht hebben voldaan als bedoeld in artikel 111 Rv Pro. Hoewel aan gedaagden moet worden toege-geven dat [X] en [Y] c.s. in de respectieve dagvaardingen slechts summier de door gedaagden aangevoerde verweren en de gronden daarvoor vermelden, ziet de rechtbank geen aanleiding om die reden de vorderingen af te wijzen.
De vorderingen voor zover deze zijn ingesteld tegen AM/VWS en Amstelland
6.3 [X] en [Y] c.s. hebben niet weersproken dat niet AM/VWS en Amstelland, maar Alblasserwerf de bouwlocatie realiseert, noch dat Alblasserwerf eigenaresse is van de litigieuze percelen. De vorderingen, voor zover deze zijn ingesteld tegen AM/VWS en Amstelland dienen daarom te worden afgewezen.
6.4 [X] en [Y] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van AM/VWS en Amstel-land.
De erfdienstbaarheid 1895
6.5 Zoals hierboven onder 3.4 is vastgesteld heeft deze erfdienstbaarheid geen betrekking op en vormt geen belemmering voor de woningbouwlocatie. Van een inbreuk op deze erfdienstbaarheid gemaakt door Alblasserwerf kan derhalve geen sprake zijn. Voor zover de vorderingen van [X] zijn gegrond op de erfdienstbaarheid 1895, dienen deze te worden afgewezen.
De erfdienstbaarheid 1971
6.6 Tussen partijen is niet in geschil dat Alblasserwerf op de dienende erven van deze erfdienst-baarheid (te weten: de percelen C 63 en 376, die - zoals hierboven onder 3.6 is vastgesteld - samen met een gedeelte van C 633 zijn samengevoegd en opgegaan in het perceel C 3818, dat inmiddels - zoals vastgesteld onder 3.6 - is gesplitst in de percelen C 5335 en 5336) de woningbouwlocatie wenst te reali-se-ren.
6.7 In geschil is allereerst de uitleg die aan de erfdienstbaarheid moet worden gegeven en voorts, indien dientengevolge komt vast te staan dat de erfdienst-baar-heid te dezen gelding heeft, of met de realisatie van de woningbouwlocatie door Alblasserwerf op die erfdienstbaarheid inbreuk wordt gemaakt.
6.8 Bij de beantwoording van de eerste vraag komt het aan op de in de notariële akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de erfdienst-baarheid.
6.9 De op zichzelf niet betwiste bedoeling van de toenmalige partijen was het vrije uitzicht over de rivier De Noord vanuit het huis aan [C.] 123, zoals dat ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid bestond, zoveel mogelijk te waarborgen.
6.10 Een redelijke uitleg van de tekst van de erfdienstbaarheid brengt mee dat het de bedoeling was dat op de locatie, alwaar Verolme destijds een kade dacht aan te leggen, geen opstallen, hetzij van tijdelijke, hetzij van blijvende aard, mochten worden gebouwd. Het ligt immers niet voor de hand aan te nemen dat, indien Verolme die kade onverhoopt niet zou realiseren (hetgeen overigens ook is geschied), maar aan die locatie een andere bestemming zou geven, wel bebouwing zou mogen worden gerealiseerd, die het uitzicht op de rivier De Noord vanuit het huis aan [C.] 123 beperkte.
6.11 De beperkte betekenis die Alblasserwerf aan de erfdienstbaarheid geeft, moet op grond van het voorgaande worden verworpen.
6.12 Thans is aan de orde of Alblasserwerf met de realisering van de woning-bouw-locatie inbreuk maakt op de erfdienstbaarheid 1971 in vorenbedoeld zin. [X] heeft niet, althans niet gemotiveerd, betwist de stelling van Alblasserwerf dat de kade, die Verolme destijds voornemens was te realiseren, zou worden gesitueerd in het zogenaamde "Kielgat" op de plaats van de thans bestaande woeste gronden. Alblasserwerf heeft in dit verband in het geding gebracht een kadastrale kaart Alblasserwerf, Situatietekening 1971, tekening-nummer 33-119-49T02 (productie 42 bij conclusie van antwoord in de zaak onder rolnummer HA ZA 05-1863) en een tweetal transparante tekeningen (productie 43), met op de eerste in blauw aangegeven de voorgenomen aan te leggen kade en met op de tweede in groen aangegeven de toekomstige bebouwing. [X] heeft de juistheid van de op deze tekeningen gesitueerde kade respectievelijk toekomstige bebouwing niet betwist. Uit deze kadastrale kaart en tekeningen blijkt dat op de locatie alwaar Verolme destijds voornemens was een kade aan te leggen door Alblasserwerf geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd.
6.13 Op grond van het voorgaande is niet komen vast te staan dat Alblasserwerf met de realisering van de woningbouwlocatie inbreuk maakt op de erfdienst-baarheid 1971. De vorderingen van [X] dienen daarom te worden afgewezen. [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroor-deeld in de proceskosten.
De erfdienstbaarheid 1908
6.14 Hierboven onder 3.9 en 3.10 is vastgesteld dat de erfdienstbaarheid 1908 betreft een erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van het perceel van [Y] c.s. en ten laste van de percelen 2999, 3003 en 3005, zoals die percelen ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid kadastraal bekend waren en die later zijn opgegaan in het perceel C 3818, het welke vervolgens is gesplitst in de percelen C 5335 en 5336.
6.15 Zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt - valt niet in te zien dat de erfdienstbaarheid thans op een groter deel van het perceel C 3818 (welk perceel inmiddels is gesplitst in de percelen C 5335 en 5336) rust dan het gedeelte dat ten tijde van de vestiging in 1908 kadastraal bekend stond als de percelen A 2999, 3003 en 3005. Partijen waren in een eerder stadium van hun geschil beiden de mening toegedaan - zich daarbij baserend op het kadastrale onderzoek dat in het voorjaar van 2001 door mr. Spit is verricht en wiens conclusies hierboven onder 3.14 zijn geciteerd - dat het samenvoegen door het kadaster van kadastrale percelen slechts administratieve waarde en geen juridische gevolgen heeft voor de omvang en de inhoud van de erfdienstbaar-heid. [Y] c.s. hebben op geen enkele wijze onderbouwd waarom dit stand-punt (bij nader inzien) onjuist is.
6.16 Onder 3.23 is vastgesteld dat het gedeelte van het perceel C 3818 (welk perceel, zoals gezegd, inmiddels is gesplitst in de percelen C 5335 en 5336), dat ten tijde van de vestiging van de erfdienst-baarheid in 1908 kadastraal bekend stond als de percelen gemeente Alblasserdam, sectie A, nrs. 2999, 3003 en 3005 door Alblasserwerf bij de realisatie van de woning-bouw-locatie onbebouwd zal worden gelaten. Gelet hierop is niet komen vast te staan dat Alblasserwerf met de realisatie van de woningbouwlocatie inbreuk maakt op de ten behoeve van het perceel van [Y] c.s. gevestigde erfdienstbaarheid 1908. De vorderingen van [Y] c.s. worden daarom afgewezen. [Y] c.s. zullen daarbij als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
7. De beslissing
De rechtbank,
in de zaak onder zaak-/rolnummer 233557 / HA ZA 05-510,
wijst af de vorderingen van [X];
veroordeelt [X] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van AM/VWS en Amstelland bepaald op € 244,00 aan vast recht en op € 1.356,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak onder zaak-/rolnummer 241253 / HA ZA 05-1857,
wijst af de vorderingen van [Y] c.s.;
veroordeelt [Y] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden bepaald op € 244,00 aan vast recht en op € 1.356,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak onder zaak-/rolnummer 241262 / HA ZA 05-1863,
wijst af de vorderingen van [X];
veroordeelt [X] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Alblasserwerf bepaald op € 244,00 aan vast recht en op € 904,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
336/547