Uitspraak
Uitspraak: 16 augustus 2006 ( bij vervroeging)
VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
I N Z A K E :
[eiser IH],
wonende te [woonplaats],
eiser in de hoofdzaak,
gemachtigde mr. P.J. L. J. Duijsens
TEGEN
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Coen Hendriks Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
aanvankelijk verschenen in de persoon van C. J. Hendriks, directeur;
gemachtigde: mr. G. J. Houweling;
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vastgoed Visie,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
gemachtigde: mr. H. A. Bravenboer, die zich op 24 mei 2005 aan het geding heeft onttrokken;
3. [gedaagde IH eiseres IV],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
gemachtigde mr. E. Manders, die zich op 21 juni 2006 aan het geding heeft onttrokken;
4. [gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
in persoon verschenen;
EN
[gedaagde IH eiseres IV],
wonende te Rotterdam,
eiseres in de vrijwaring,
gemachtigde mr. E. Manders, die zich op 21 juni 2006 aan het geding heeft onttrokken;
T E G E N
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Coen Hendriks Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in de vrijwaring,
gemachtigde mr. G. J. Houweling;
Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eiser IH]”, “Hendriks Vastgoed”, “Vastgoedvisie”, “[gedaagde IH eiseres IV]” en “[gedaagde]”.
1.HET VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURES:
Hiervoor verwijst de kantonrechter naar de op 30 november 2004, 8 februari 2005, 23 augustus 2005, 9 november 2005 en 7 december 2005 gewezen tussenvonnissen. Daarna heeft [eiser IH] [gedaagde] doen dagvaarden. [gedaagde] heeft van antwoord geconcludeerd en in deze zaak is op 26 april 2006 een tussenvonnis gewezen. In de tussenvonnissen van 7 december 2005 en 26 april 2006 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke op 12 juni 2006 heeft plaatsgevonden. Alleen [eiser IH] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en de gemachtigde van [gedaagde IH eiseres IV] zijn verschenen. Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt dat aan alle partijen is toegezonden. [gedaagde] heeft na de comparitie van partijen een brief ingezonden. Vervolgens heeft [eiser IH] in alle hoofd zaken een akte houdende vermeerdering van eis genomen. Door Hendriks is vervolgens een akte genomen. Mr Manders heeft zich aan het geding onttrokken. [gedaagde IH eiseres IV] en Vastgoed Visie hebben niet gereageerd naar aanleiding van de door [eiser IH] genomen akte.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden, bij vervroeging, vonnis wordt gewezen.
2. DE VERDERE BEOORDELING IN DE HOOFDZAKEN:
2.1. Voeging van de zaak met rolnummer 708425?
Nadat gebleken is dat [gedaagde IH eiseres IV] het appartementsrecht betreffende de 2e en 3e verdieping heeft overgedragen aan [gedaagde] heeft [eiser IH] [gedaagde] eveneens in rechte betrokken en voeging van dit geding gevraagd met de reeds aanhangige zaken. [gedaagde] heeft zich niet tegen de voeging verzet. Gelet op het feit dat de diverse zaken verknocht zijn wordt de voeging van de zaak met zaaknummer 708425 met zaaknummer 573322 toegestaan.
2.2. Is [eiser IH] huurder van een deel van de zolderverdieping?
In het op 9 november 2005 heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat [eiser IH] met ingang van 1 november 1989 de woonruimte [locatie] te Rotterdam gehuurd van H. K. Tanis en dat de helft van de zolder op de derde verdieping van het pand tot het gehuurde behoort. Dat [eiser IH] een deel van de zolder huurt blijkt zonneklaar uit de splitsingsakte van 16 oktober 2002. Op bladzijde 1 onder A2 is immers sprake van een beschrijving van de door [eiser IH] gehuurde woonruimte. Deze ruimte wordt omschreven als: “ het appartementsrecht op de eerste verdieping en een gedeelte( achterzijde) van de derde verdieping aan de [locatie]”. Dat [eiser IH] de halve zolder huurt blijkt voorts uit de door Vastgoedvisie bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte correspondentie en de door Yorulmaz en Vastgoedvisie opgestelde verklaring. Onduidelijkheid is ontstaan over de vraag of [eiser IH] huurder was van de voorzijde van de zolder of van de achterzijde van de zolder, nu de splitsingsakte spreekt van de achterzijde van de zolder. Ter gelegenheid van de beide comparities van partijen heeft [eiser IH] verklaard huurder te zijn van de voorzijde van de zolderverdieping. Deze verklaring wordt bevestigd in de door [eiser IH] als productie 5 bij dagvaarding in het geding gebrachte verklaring van 11 september 2002. Voorts blijkt uit de op 16 oktober 2002 verleden splitsingsakte ( bladzijde 3) dat de wijziging van de splitsingsakte behelst dat het voorgedeelte van de zolder van registergoed sub 2 ( dat is het door [eiser IH] gehuurde appartement) wordt betrokken bij het registergoed sub 3 ( dat is het appartement op de tweede en halve derde verdieping). Gelet op alle stukken is de omschrijving van het appartement op bladzijde 1 onder A2 van de splitsingsakte kennelijk een verschrijving waar het de achterzijde van de zolder betreft. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de voorzijde van de zolder ( derde verdieping) van het pand aan de [hoofdlocatie] onderdeel is van het gehuurde op de eerste verdieping op nummer 40 B. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het in de oudbouw te Rotterdam zeer gebruikelijk was en vaak nog is, dat tot woningen op de eerste en tweede verdieping elk een halve zolder op de derde verdieping behoorde. De thans beoordeelde situatie was en is dan ook niet ongebruikelijk.
2.3. Is het huurrecht tot een einde gekomen?
Het huurrecht van [eiser IH] met betrekking tot het gehuurde, waarvan de voorzolder dus deel uitmaakt, kan alleen eindigen wanneer de huurovereenkomst door één van de partijen wordt opgezegd of wanneer de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden. Niet is gesteld of gebleken dat de huurovereenkomst op enig moment is opgezegd of ontbonden, zodat vaststaat dat nog altijd sprake is van een huurovereenkomst, ook met betrekking tot de voorzolder op de derde verdieping. Op grond van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW) doet een overdracht van de zaak waarop het huurrecht betrekking heeft de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger (koop breekt geen huur). De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de verschillende overdrachten van het appartementsrecht sub 3 ( Passerelstraat 40 C), waarvan de door [eiser IH] gehuurde zolder deel uitmaakt, niet hebben geleid tot een beëindiging van de huurovereenkomst voorzover dit de door [eiser IH] gehuurde zolder betreft.
2.4. Rechtsverwerking?
Van rechtsverwerking kan alleen sprake zijn wanneer [eiser IH] uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn huurrecht, voorzover het de halve zolder betreft, heeft opgegeven. Nu [eiser IH] de huurovereenkomst niet ( partieel) heeft opgezegd kan van rechtsverwerking geen sprake zijn. Bovendien heeft te gelden dat [eiser IH] reeds op 26 juni 2003 schriftelijk aanspraak heeft gemaakt op zijn huurrecht, nadat tussen oktober 2002 en juni 2003( een exacter tijdstip is niet bekend) zijn zolder door derden in gebruik werd genomen. Ook om die reden kan niet worden gesproken van een situatie waarin [eiser IH] een onredelijk lange tijd niets heeft gedaan. Of [eiser IH] wel of niet gebruik van het gehuurde maakt, anders dan als postadres, doet niet af aan het bestaan van het huurrecht van [eiser IH].
2.5. Overdracht in verband met het huurbeding?
Het appartement op de 2e en 3e verdieping is door de hypotheekverstrekker Bouwfonds executoriaal verkocht aan Hendriks Vastgoed. Voorafgaand aan de veiling op 10 april 2004 heeft Bouwfonds op grond van de bepalingen in artikel 3:264, lid 5 BW aan de rechtbank verlof gevraagd om een huurbeding in te roepen tegen de huurders van de woonruimte [locatie II], de heer en mevrouw [huurders locatie II]. Dit verlof werd op 4 maart 2004 verleend, waardoor deze huurders het appartement hebben moeten verlaten. Uit de beschikking van de rechtbank van 4 maart 2004 blijkt dat [eiser IH], als huurder van de halve zolder, niet door de rechtbank werd opgeroepen om te verschijnen. De rechtbank heeft dan ook geen verlof verleend om tegenover [eiser IH] een huurbeding in te roepen. Dientengevolge is de huurovereenkomst met [eiser IH] niet beëindigd door de executieverkoop. De mogelijkheid dat Yorulmaz de hypotheekverstrekker niet heeft geïnformeerd over de hem bekende huurovereenkomst met [eiser IH] maakt dit niet anders. De kantonrechter komt tot het oordeel dat ook Hendriks Vastgoed, na aankoop op de veiling, gebonden is aan de huurovereenkomst met [eiser IH] op grond van artikel 7:226 BW.
2.6. Splitsingsakte nietig of vernietigbaar?
In het tussenvonnis van 9 november 2005 heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat Vastgoedvisie in strijd met de bestuursrechtelijke regelgeving geen vergunning heeft gevraagd voor het splitsen van het pand aan de [hoofdlocatie] in appartementen. Nu [eiser IH] huurder was van een woonruimte met een huurprijs lager dan de door de gemeente Rotterdam voor het verlangen van een vergunning gehanteerde grens heeft Vastgoedvisie de gemeentelijke regels aan haar laars gelapt. Aannemelijk is dat de gemeente niet zondermeer een vergunning voor de splitsing zou hebben vertrekt, gelet op de aanwezigheid van goedkope woonruimte in het te splitsen object. Daarmee heeft Vastgoedvisie de situatie die nu bestaat in het leven geroepen. De kantonrechter zal hierna bezien welke gevolgtrekking aan dit oordeel moet worden verbonden. Het zonder vergunning splitsen van een pand impliceert evenwel niet dat daarmee de splitsing nietig is of vernietigd kan worden. Een dergelijk gevolg kan niet aan het ontbreken van een vergunning worden verbonden, gelet op de zakenrechtelijke werking van de splitsingsvergunning. Wanneer de splitsingsvergunning is ingeschreven in de daartoe gehouden registers, waarvan in dit geval sprake is zoals blijkt uit de overgelegde splitsingsakte, kan de splitsing niet meer ongedaan worden gemaakt. Het ontbreken van de vereiste vergunning is op grond van de artikelen 33 en 84 van de Huisvestingswet een strafbaar feit, maar heeft geen gevolgen voor de eenmaal geëffectueerde splitsing. Dientengevolge zijn ook de overdrachten van het appartementsrecht rechtsgeldig, althans niet in strijd met de splitsingsakte, verricht. Het door [eiser IH] primair gevorderde is dan ook niet voor toewijzing vatbaar.
2.7. Wie is thans verhuurder?
Uit de gewisselde stukken blijkt dat het appartementsrecht waarvan de zolder deel uitmaakt diverse malen is overgedragen en wel als volgt:
? 16 oktober 2002 van Vastgoed Visie naar Yorulmaz,
? 10 april 2004 executieverkoop door Bouwfonds aan Hendriks Vastgoed,
? 21 mei 2004 verkoop door Hendriks Vastgoed aan [gedaagde IH eiseres IV], gevolgd door levering, waarschijnlijk op 21 juli 2004,
? 1 juni 2004 verkoop door [gedaagde IH eiseres IV] aan [gedaagde], kennelijk door levering gevolgd in juli 2004,
Op grond van de overwegingen in 2.3. en 2.6. is het huurrecht van [eiser IH] steeds overgedragen aan de opvolgende eigenaar. Thans moet [eigenaar] als eigenaar en dus ook als verhuurder worden aangemerkt. Het feit dat één of meer voorgaande verhuurders c.q. eigenaren de opvolgende eigenaar niet, althans niet correct, hebben geïnformeerd over de bestaande huurrechten doet niet af aan de werking van artikel 7: 226 BW. De laatste eigenaar is tevens verhuurder en zij is uit dien hoofde gehouden het huurrecht van [eiser IH] te respecteren. Deze verhuurder kan uiteraard aanspraak maken op de overeengekomen huurprijs, althans vanaf het moment dat de zolder weer ter beschikking wordt gesteld aan [eiser IH]. Wanneer de eigenaar meent onjuist te zijn geïnformeerd door haar voorganger staat het haar vrij deze voorganger aan te spreken en, indien daartoe redenen zijn, aan te spreken tot het betalen van een schadevergoeding. Nu [eigenaar] op dit moment eigenaar en verhuurder is van de zolder kan de subsidiair ingestelde vordering alleen tegen haar worden toegewezen. Tegen de gedaagden Vastgoedvisie, Hendriks Vastgoed en [gedaagde IH eiseres IV] kan het subsidiair onder II en III gevorderde niet worden toegewezen, nu zij geen beschikkingsmacht meer hebben over het gehuurde. Bij toewijzing van het sub I gevorderde tegen rechtspersonen die thans geen beschikkingsmacht hebben over het gehuurde heeft [eiser IH] geen belang zodat dit deel van de vordering alleen toewijsbaar is tegen [gedaagde].
2.8. Schadevergoeding?
[eiser IH] heeft zijn onder IV ingestelde vordering tot het betalen van een schadevergoeding nader op te maken bij staat gewijzigd in die zin dat hij thans van alle gedaagden vordert dat zij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 6.336,--.
Alleen Hendriks Vastgoed heeft een akte genomen en gereageerd op de gewijzigde vordering. Hendriks Vastgoed heeft de vordering gemotiveerd bestreden. De vordering is door [eiser IH] op geen enkele wijze met stukken onderbouwd. Met name heeft [eiser IH] niet de bewijzen in het geding gebracht van door hem betaalde huurpenningen en rekeningen. Ook de gestelde (mogelijke) schade tengevolge van extra huurverhogingen heeft [eiser IH] niet met stukken onderbouwd. [eiser IH] wordt in de gelegenheid gesteld zijn vordering alsnog te onderbouwen. Alle partijen zullen daarna in de gelegenheid worden gesteld een akte te nemen, doch alleen met betrekking tot de gevorderde schade.
[eiser IH] heeft geen vordering ingesteld die betrekking heeft op het ontbreken van de voor splitsing van woonruimten noodzakelijke vergunning. Daarom kan de kantonrechter over dit punt geen oordeel vellen.
De beslissing over de gevorderde schade, alsmede de beslissing over buitengerechtelijke- en proceskosten wordt aangehouden.
3. De verschillende vorderingen in de hoofdzaak:
3.1. Hendriks Vastgoed.
De kantonrechter wijst het primair en subsidiair gevorderde af. [eiser IH] heeft geen belang bij de gevorderde verklaring van recht, nu Hendriks Vastgoed geen verhuurder meer is van de door [eiser IH] gehuurde zolderkamer. De beslissingen over het sub IV en V gevorderde worden aangehouden.
3.2. Vastgoed Visie
De kantonrechter wijst het primair en subsidiair gevorderde af. [eiser IH] heeft geen belang bij de gevorderde verklaring van recht, nu Hendriks Vastgoed geen verhuurder meer is van de door [eiser IH] gehuurde zolderkamer. De beslissingen over het sub IV en V gevorderde worden aangehouden.
3.3. [gedaagde IH eiseres IV].
De kantonrechter wijst de vorderingen af. [eiser IH] heeft van [gedaagde IH eiseres IV] geen schadevergoeding gevorderd. Uit de akte houdende wijziging van eis blijkt dat [eiser IH] slechts beoogt de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure te veranderen in die zin dat een concreet schadebedrag in dit geding wordt gevorderd. Nu [eiser IH] tegen [gedaagde IH eiseres IV] geen vordering ter zake van schade heeft ingesteld, moet de gewijzigde eis zo worden begrepen dat deze zich niet richt tegen [gedaagde IH eiseres IV]. De kantonrechter zal om die reden een eindbeslissing nemen in deze zaak. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser IH] worden belast met de kosten van het geding en het incident.
3.4. [gedaagde].
De kantonrechter staat de gevorderde voeging toe. Nu [gedaagde] verhuurder is van de door [eiser IH] gehuurde zolder worden de vorderingen sub II , III en IV. Toegewezen. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsom maximeren. De kantonrechter kan geen rekening houden met de gestelde onwetendheid van [gedaagde], gelet op het bepaalde in artikel 7:226 BW. Wanneer [gedaagde] onjuist is geïnformeerd door [gedaagde IH eiseres IV] kan zij [gedaagde IH eiseres IV] aanspreken en zo nodig schadevergoeding vorderen. [eiser IH] heeft van [gedaagde] geen schadevergoeding gevorderd. Uit de akte houdende wijziging van eis blijkt dat [eiser IH] slechts beoogt de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure te veranderen in die zin dat een concreet schadebedrag in dit geding wordt gevorderd. Nu [eiser IH] tegen [gedaagde] geen vordering ter zake van schade heeft ingesteld, moet de gewijzigde eis zo worden begrepen dat deze zich niet richt tegen [gedaagde]. De kantonrechter zal om die reden een eindbeslissing nemen in deze zaak. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden belast met de kosten van het geding.
4. DE BEOORDELING IN DE VRIJWARING:
Nu de vorderingen tegen [gedaagde IH eiseres IV] worden afgewezen dienen ook de vorderingen in de vrijwaring te worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde IH eiseres IV] belast met de kosten van het geding in vrijwaring.
5. DE BESLISSINGEN :
De kantonrechter:
5.1. Inzake Hendriks Vastgoed:
wijst af het primair sub I tot en met IV en het subsidiair sub I tot en met III gevorderde;
en alvorens nader te beslissen stelt [eiser IH] in de gelegenheid de gewijzigde vordering onder zowel primair als subsidiair sub IV nader te onderbouwen en verwijst het geding daartoe naar de rolzitting van 13 september 2006, teneinde [eiser IH] in staat te stellen een akte te nemen;
5.2. Inzake Vastgoed Visie:
wijst af het primair sub I tot en met IV en het subsidiair sub I tot en met III gevorderde;
en alvorens nader te beslissen stelt [eiser IH] in de gelegenheid de gewijzigde vordering onder zowel primair als subsidiair sub IV nader te onderbouwen en verwijst het geding daartoe naar de rolzitting van 13 september 2006, teneinde [eiser IH] in staat te stellen een akte te nemen;
5.3. Inzake [gedaagde IH eiseres IV]:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser IH] tot betaling van de kosten van het geding, tot op heden bepaald op nihil aan verschotten en op €400,--aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde IH eiseres IV];
5.4. Inzake [gedaagde]:
voegt de onderhavige zaak met de zaak die aanhangig is bij de rechtbank, sector kanton onder zaaknummer 573322;
verklaart van recht dat [gedaagde] verhuurder is van de zolderkamer(voorzijde) die behoorde bij de woning aan de [locatie] te Rotterdam en waarvan [eiser IH] huurder is;
veroordeelt [gedaagde] om [eiser IH] het genot van de zolderkamer(voorzijde) behorende bij de [locatie] te Rotterdam ter beschikking te stellen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met dien verstande dat de totaal te verbeuren dwangsom tot € 2000,-- wordt gemaximeerd;
machtigt [eiser IH] om de zolderkamer( voorzijde) deugdelijk in gebruik te nemen, met behulp van de sterke arm, wanneer [gedaagde] in gebreke blijft om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de bedoelde zolderkamer ter beschikking van [eiser IH] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van het geding, tot op heden vastgesteld op € 189,87 aan verschotten en op € 200,-- voor het salaris van de gemachtigde;
wijst af het meer of anders gevorderde;
5.5. Inzake de vrijwaring:
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde IH eiseres IV] in de kosten van de vrijwaring tot op heden vastgesteld op nihil aan verschotten en op € 400,-- aan salaris van de gemachtigde;
5.6. houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.