Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 221458 / HA ZA 04-2160
Uitspraak: 26 april 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[X],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. O.E. Meijer,
advocaat mr. J.A.N. Baas te ‘s-Gravenhage,
- tegen -
1. [Y],
2. de gezamenlijke erfgenamen van [Z],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. A.P. van Elswijk,
advocaat mr. E.D. Drok te ’s-Gravenhage.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[X]’ respectievelijk ‘[Y] c.s.’
1. Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 16 juli 2004 en de door [X] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in
reconventie, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 24 november 2004 waarbij een
comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 22 september
2005;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [X]
overgelegde producties.
2. De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Op 11 juni 2001 is tussen [Y] c.s. als verkoper en [X] als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis met ondergrond, tuin, berging en verdere aanhorigheden aan [straat][huisnummer te [gemeente] (hierna: de overeenkomst). Op 8 mei 2002 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden.
2.2 [X] heeft [Y] c.s. bij aangetekend schrijven van 25 juni 2002 in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld voor de door haar gestelde geleden en nog te lijden schade, als gevolg van geconstateerde gebreken aan de woning.
2.3 De overeenkomst vermeldt, voor zover hier van belang:
artikel 5.1
“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”
artikel 5.3
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woning.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.4 In opdracht van [X] is op 12 juli 2002 een bouwkundig rapport opgesteld door Bouwkundig en Vastgoed Adviesbureau Kooi (verder: ‘Kooi’). In haar rapport heeft Kooi onder meer het volgende geconcludeerd:
…………..
? “De halfsteens metselwerk muren, die nu de kapconstructie dragen belemmeren de vrije indeelbaarheid van de ruimte.
? Om de gewenste indeelbaarheid te kunnen maken, moeten ingrijpende constructieve aanpassingen worden gedaan.
? De slechte delen in de dakplaten zijn niet ontstaan door bouwfysische omstandigheden, maar door langdurige lekkages.”
…………...
Verder heeft Kooi de volgende aanbevelingen gedaan:
? “Om een vrije indeelbaarheid van de zolderverdieping te verkrijgen, dienen alsnog stalen spanten te worden aangebracht en brandwerend te worden afgewerkt.
? De stalen balk in de 1e verdiepingsvloer moet worden verlengd in verband met een nieuwe spant.
? De slechte dakplaten vervangen.”
2.5 In een brief van 18 oktober 2002 heeft Aertgeerts Bouw BV (hierna: Aertgeerts) aan [X] onder meer het volgende meegedeeld:
“D.m.v. dit schrijven delen wij u mede dat in uw woning, [straat][huisnummer] te [gemeente] geen spantconstructie aanwezig was(zoals is getekend op de bouwtekening……)
Daar er op basis van deze tekening een ontwerp was gemaakt hebben we de hier onderstaande werkzaamheden uit moeten voeren om dit alsnog te realiseren……
Te weten:
Onderzoek- en constructieberekeningen door adviesbureau baas
Dragende binnenwanden verwijderen
Stalen spanten aangebracht incl. trekstangen
Stalen Spantbeen verlengd tot begane grondvloer incl. open en dichte vloeren
Benodigde bouwkundige aanpassingen
Gordingen en ravelingen vervangen en aangepast
Afbouwwerk, welke uit bovengenoemde werkzaamheden voortvloeien
Uitvoering en begeleiding
Raming van deze meerwerkkosten € 39.500,-- ex 19% BTW.
Daar wij tijdens deze werkzaamheden houtrot, diverse lekkage en ook gebroken dakbeschot platen tegen kwamen en nog eens bleek dat er 3 daken over elkaar heen waren gelegd, hebben wij u moeten adviseren om het hele dak te vervangen.
Raming van deze meerwerkkosten € 17.500,-- ex 19% BTW.
Tevens hebben wij asbest aangetroffen in de kleine zolderkamer en in het schoorsteenkanaal. Dit is reeds verwijderd en afgevoerd door een gecertificeerd bedrijf. De kosten voor deze werkzaamheden bedragen: € 2.500,-- ex 19% BTW.”
2.6 In opdracht van [Y] c.s. heeft Adviesburo Snijders B.V. een contra-expertise opgesteld waarvan zij een rapport heeft opgemaakt op 20 november 2002. Hierin heeft Snijders het volgende geconcludeerd:
? “De onroerende zaak, en meer in het bijzonder de kapconstructie, was ten tijde van het werkbezoek niet onveilig of onbetrouwbaar, met dien verstande dat de constructeur wel zijn twijfels heeft m.b.t. de tussentijdse (te lichte) onderstempeling van de latei. Voorts zouden de weggebroken kapdragende wanden wel invloed hebben op de betrouwbaarheid van de totale constructie.
……………….
? Indien de kapdragende wanden niet (gedeeltelijk) gesloopt waren, was de onroerende zaak en meer in het bijzonder de kapconstructie, volkomen veilig. Alsdan had de constructie eveneens voldaan aan de eisen die daaraan gesteld mochten worden voor wat betreft de sterkte en stijfheid. Het is evident dat als de dragende wanden gesloopt worden, hiervoor nieuwe constructieve voorzieningen dienen te worden aangebracht.”
2.7 In 1997 hebben [Y] c.s. de dakbedekking van de woning laten vernieuwen, waarbij stalen dakpannen over de bestaande dakbedekking (shingles) zijn gemonteerd.
3. De vordering in conventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [Y] c.s. te veroordelen om aan [X] te betalen
€ 71.102,50 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 november 2002 en de buitengerechtelijke kosten ad € 4.346,16 alsmede de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [X] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Kort na de levering van het pand is [X] gebleken dat het pand ernstige gebreken vertoonde. Er was sprake van een zodanig ondeugdelijk dak dat het pand niet geschikt was voor bewoning. Er waren drie verschillende daken over elkaar heen gelegd, hetgeen de oorzaak was van ernstige lekkage. Daarnaast was de draagconstructie onvoldoende, althans week deze af van de beschikbare bouwtekeningen, zodat om tot een vrije indeelbaarheid van de zolder te komen een aantal ingrijpende aanpassingen noodzakelijk waren. Een en ander blijkt uit het rapport van Kooi en de bevindingen van Aertgeerts, die de herstelwerkzaamheden heeft verricht.
3.2 Ten gevolge van deze gebreken heeft [X] schade geleden die [Y] c.s. dienen te vergoeden. De schade bestaat uit de kosten die [X] heeft moeten maken en is opgebouwd als volgt:
- werkzaamheden in verband met het ontbreken van een spantconstructie ad. € 39.500,--;
- vervanging van het dak ad. € 17.500,--
- verwijderen en afvoeren van asbest ad. € 2.500,--.
Totaal € 59.500,-- ex BTW (€ 71.102,50 incl. BTW).
3.3 [X] maakt aanspraak op de wettelijke rente over de door haar gemaakte kosten vanaf 19 november 2002. Voorts maakt zij aanspraak op vergoeding van de kosten van het rapport van Kooi ter vaststelling van de schade ad € 760,-- en de kosten van juridische bijstand voorafgaand aan de juridische procedure ad. € 3.5816.
4. Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding.
[Y] c.s. hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [Y] c.s. stellen voorop dat [X] voorafgaand aan de koop en levering alle gelegenheid is geboden om de woning te inspecteren. Zij heeft zich daarbij laten vergezellen door verschillende aannemers, een ingenieur en architect.
4.2 [Y] c.s. betwisten gemotiveerd dat sprake zou zijn van een ondeugdelijke dakconstructie.
Zij verwijzen naar een brief van 15 november 2002 van H.B.M. Dakbedekking maatschappij B.V, het rapport van Snijders en het Rapport van Kooi.
Nergens staat dat de constructie van het dak niet goed zou zijn, maar slechts dat om tot een vrije indeelbaarheid van de zolderverdieping te komen aanpassingen dienen te worden aangebracht.
4.3 Ten aanzien van het verwijt dat de bouwtekening afwijkt van de werkelijke situatie voeren [Y] c.s. ten verwere aan dat zij nooit hebben gegarandeerd dat de constructie van de woning gelijk was aan de tekening. Bovendien week de feitelijke situatie op een viertal punten zichtbaar af van de bouwtekening zodat [X] er op bedacht had moeten zijn dat het huis wellicht niet op alle punten identiek zou zijn aan de bouwtekening. In het licht van de door [X] voorgenomen ingrijpende verbouwing had het op haar weg gelegen daarnaar zelf onderzoek te doen.
4.4 Onder verwijzing naar het rapport van Snijders betwisten [Y] c.s. dat de dakbedekking ondeugdelijke was. [Y] c.s. hebben het dak in 1997 laten vernieuwen en het is een feit van algemene bekendheid dat nieuwe dakbedekking langer meegaat dan 5 jaar. Tot het moment van eigendomsoverdracht van de woning hebben [Y] c.s. zonder enig probleem of lekkage in de woning gewoond. Het over elkaar leggen van de dakbedekking hoeft geen reden te zijn om het hele dak te vernieuwen. [Y] c.s. verwijzen voorts naar het bepaalde in artikel 5.1 van de koopovereenkomst.
4.5 [Y] c.s. betwisten aansprakelijk te zijn voor de kosten voor het verwijderen van asbest. Dat [X] het blijkbaar noodzakelijk vond om bepaalde werkzaamheden uit te voeren waarbij asbest verwijderd moest worden komt voor rekening van [X]. [Y] c.s. waren niet bekend met asbest in de woning.
5. De vordering in reconventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [X] te veroordelen om aan [Y] c.s. te betalen
€ 5.398,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2003.
Aan deze vordering hebben [Y] c.s. naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 Ten gevolge van de onterechte aansprakelijkstelling door [X] hebben [Y] c.s. kosten moeten maken. Deze kosten bestaan uit het inschakelen van een deskundige om een bouwkundig rapport op te laten stellen, alsmede het inschakelen van rechtskundige bijstand. De kosten bedragen tenminste € 5.398,12. Op 3 maart 2003 hebben [Y] c.s. [X] gesommeerd voornoemd bedrag te voldoen.
6. Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering van [Y] c.s.
6.1 Het in rechte betrekken van een persoon is niet als een onrechtmatige daad aan te merken. Er is dus geen grondslag deze vordering. Daarnaast ontbreekt de noodzaak voor het in opdracht van [Y] c.s. uitgevoerde deskundigenonderzoek.
7. De beoordeling
in conventie
7.1 Aan de vordering tot schadevergoeding van [X] ligt ten grondslag dat [Y] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst omdat de woning gebreken vertoonde, zoals onder 3.1 genoemd.
7.2 In artikel 5.3 van de overeenkomst is het in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), zoals dat vóór 1 mei 2003 luidde, opgenomen vereiste van conformiteit door partijen uitdrukkelijk herhaald. Op grond van deze bepaling hebben [Y] c.s. ervoor in te staan dat de woning ten tijde van de levering beschikte over de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik en komt hun - in beginsel - geen beroep toe op onwetendheid dan wel onkunde van de afwezigheid van deze eigenschappen.
7.3 Voor het welslagen van de vordering van [X] op grond van non-conformiteit is derhalve vereist:
- dat er ten tijde van de levering sprake is geweest van een gebrek;
- tengevolge waarvan een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is (geweest);
- welk gebrek voor [X] niet kenbaar is geweest.
7.4 Bij beantwoording van de vraag of de woning beschikte over de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik heeft als uitgangspunt te gelden dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar.
Op grond van voornoemd uitgangspunt overweegt de rechtbank ten aanzien van de gestelde gebreken als volgt:
7.5 Het dak
[X] stelt dat er drie ondeugdelijke daken over elkaar heen zijn gelegd, hetgeen de oorzaak was van ernstige lekkage.
De rechtbank is van oordeel dat deze stelling niet gedragen wordt door de bevindingen van Kooi en Aertgeerts, waarnaar door [X] wordt verwezen. Blijkens het rapport van Kooi waren in de dakplaten op diverse plaatsen lekkagesporen aanwezig, met name bij de kilkepergoot. Kooi heeft geadviseerd de slechte dakplaten te vervangen. Aertgeerts heeft bij uitvoering van verbouwingswerkzaamheden eveneens geconstateerd dat delen van het dakbeschot waren aangetast ten gevolge van lekkage. Voorts heeft zij vastgesteld dat er drie daken over elkaar heen waren gelegd. Kooi noch Aertgeerts spreken van een ondeugdelijk dak terwijl evenmin een rechtstreeks verband wordt gelegd tussen de bestaande dakbedekking van stalen dakpannen en de lekkagesporen. Voor zover door Aertgeerts is geadviseerd het gehele dak te vervangen dient dit advies, dat overigens niet is onderbouwd, te worden bezien tegen de achtergrond van de door Aertgeerts uitgevoerde (ingrijpende) verbouwingswerkzaamheden waarbij vervanging van het dak door haar als meerwerk in rekening is gebracht.
Voor zover delen van het dakbeschot zijn aangetast door lekkage en voor vervanging in aanmerking komen, overweegt de rechtbank dat volgens de ter comparitie overgelegde verklaring van [X] als getuige, d.d. 17 maart 2005, opgesteld overeenkomstig de zogenoemde Regeling Inzake Kantoorverklaringen, door partijen bij de eerste bezichtiging van de woning is gesproken over de staat van het dak. Door mevrouw [Y] is toen opgemerkt dat er lekkages waren geweest en er emmers boven stonden om het water op te vangen. Om het lekkageprobleem te verhelpen is er volgens de heer [Y] een nieuwe dakbedekking aangebracht.
Op grond van deze door verkopers verstrekte informatie had [X] er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat het dak volledig in orde was. Door geen eigen onderzoek in te stellen kan zij er niet op rekenen dat het dak vrij zou zijn van gebreken.
Op grond van het voorgaande kan met betrekking tot het dak niet worden geconcludeerd tot non-conformiteit, zodat de vordering tot schadevergoeding in verband met vervanging van het dak moet worden afgewezen.
7.6 De dakconstructie
Ten aanzien van de dakconstructie heeft [X] gesteld dat deze ondeugdelijk is, althans afwijkt van de bouwtekening, zodat om tot een vrije indeelbaarheid van de zolder te komen een aantal ingrijpende aanpassingen noodzakelijk waren.
Het niet vrij indeelbaar zijn van de zolderverdieping is echter geen gebrek ten gevolge waarvan een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. Slechts de door [X] voorgenomen verbouwing van de bovenverdieping is daarmee duurder geworden dan door haar voorzien. Dit kan echter niet aan [Y] c.s. worden tegengeworpen. Aan de bij de verkoopinformatie gevoegde bouwtekening van de woning kan [X] geen rechten ontlenen. Deze biedt geen garantie voor de constructie van de woning. De vordering tot schadevergoeding in dit verband zal derhalve worden afgewezen.
7.7 Asbest
[X] vordert vergoeding van de kosten die zijn gemaakt voor het verwijderen en afvoeren van asbest uit de woning. Enkel de aanwezigheid van asbest in een woning rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van non-conformiteit. Nu overigens door [X] op met betrekking tot het aantreffen van asbest in de woning niets is gesteld zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
7.8 Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering van [X] betreffende vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten eveneens zal worden afgewezen. [X] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
7.9 [Y] c.s. hebben [X] aansprakelijk gesteld voor de kosten welke onder punt 5.1 zijn uiteengezet. [X] heeft de aansprakelijkheid hiervoor gemotiveerd betwist.
De rechtbank overweegt dienaangaande dat het enkele feit dat [X] ten onrechte [Y] c.s. in rechte heeft betrokken en dientengevolge bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, wel grond geeft voor een veroordeling van [X] in de proceskosten van [Y] c.s., maar geen grond geeft om [X] daarnaast te veroordelen in de door [Y] c.s. afzonderlijk in reconventie gevorderde buitengerechtelijke kosten. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
7.10 [Y] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
8. De beslissing
De rechtbank,
in conventie
wijst af de vordering van [X];
veroordeelt [X] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Y] c.s. bepaald op € 1.659,87 aan vast recht en op € 1.788,-- aan salaris voor de procureur;
in reconventie
wijst af de vordering van [Y] c.s.;
veroordeelt [Y] c.s. in de proceskosten tot aan deze uitspraak bepaald op nihil;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Franken.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
1580