Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Registratienummer: WOZ 05/2711 HAMI
Uitspraakdatum: 30 maart 2006
[eiser], wonende te [x], eiser,
en
de directeur Gemeentebelastingen [x], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Bij besluit van 31 maart 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waar-dering onroerende zaken (hierna: de WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan het adres [b] te [x] (hierna: de woning) voor het tijdvak van 1 ja-nu-ari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 581.000,-.
1.2 Tegen dat besluit heeft eiser middels indiening van het daartoe bestemde formulier, gedateerd 14 april 2005, bezwaar gemaakt.
1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 1 juli 2005 heeft verweerder het besluit van 31 maart 2005 herroepen door de vastgestelde waarde van de woning tot € 535.000,- te verminderen.
1.4 Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 28 juni 2005 beroep ingesteld.
1.5 Verweerder heeft bij brief van 26 augustus 2005 een verweerschrift ingediend.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 januari 2006. Eiser is met kennisgeving niet verschenen . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S. Kapoerchan.
2. De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
In het taxatieverslag, behorende bij het besluit van 31 maart 2005, is - voor zover hier van belang - vermeld dat de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten zijn: 1990, 1993 en 1994.
Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder verzuimd een - uitdrukkelijke - beslissing op het bezwaar te nemen. Nu het besluit van 30 maart 2005 daarbij is herroepen, zal de rechtbank de bestreden uitspraak lezen alsof daarbij het bezwaar gegrond is verklaard.
Eiser heeft bij zijn bezwaarschrift van 14 april 2005 een taxatierapport van 27 september 2004 overgelegd, waarbij de woning is getaxeerd in opdracht van de ING-bank ten behoeve van De Nederlandsche Bank. De woning is daarbij getaxeerd op basis van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. De waardering van de woning is gebaseerd op de methode van objectvergelijking, aan de hand van referentieobjecten. Aldus is de waarde per de opnamedatum getaxeerd op € 485.000,-.
In de bestreden uitspraak is overwogen dat na vergelijking van de vastgestelde waarde met de gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten geconcludeerd moet worden dat de waarde bij het besluit van 31 maart 2005 te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de verminderde waarde toegelicht dat de vergelijkingsmethode is gehanteerd en dat tussen de woning en de onroerende zaken waarmee de vergelijking is gemaakt, verschillen kunnen bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke.
Op 1 augustus 2005 heeft verweerder een taxatierapport doen opstellen. Verweerders taxateur heeft de woning gewaardeerd aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met behulp van de vergelijkingsmethode. In de rapportage van 23 augustus 2005 heeft verweerders taxateur een vijftal vergelijkingsobjecten aangewezen waarvan de verkoopdatum tussen 31 januari 2003 en 16 december 2003 is gelegen. Ten aanzien van drie van de vijf vergelijkingsobjecten is vermeld dat deze aan een weg met weinig verkeer zijn gelegen en ten aanzien van twee van de vijf objecten is vermeld dat deze aan een weg met normaal verkeer zijn gelegen. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten zijn 1990, 1993, 1994, 1996 en 1998. De woning is in 1988 gebouwd. De taxateur heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 535.000,-.
3. Het geschil
Eiser heeft het standpunt ingenomen dat in de bestreden uitspraak niet is aangegeven met welke objecten de vergelijking heeft plaatsgevonden en dat aan de bezwaren inhoudelijk wordt voorbijgegaan. Eiser heeft gesteld dat daarom het door hem overgelegde taxatierapport van 27 september 2004 maatgevend dient te zijn. Voorts heeft eiser het standpunt ingenomen dat het tijdens de beroepsprocedure opgestelde taxatierapport van 23 augustus 2005 niet voldoet, omdat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten betreffen woningen met verdiepingen en liggen op aanmerkelijk gunstiger locaties, namelijk in rustige woonwijken van de weg af. De woning is een kleine bungalow zonder verdiepingen en is gelegen aan een drukke weg, die een van de weinige uitvalswegen van de gehele wijk Prinsenland is. Voorts is aangegeven dat de vergelijkingsobjecten minder oud zijn dan de woning en het leeftijdsverschil met twee van de vijf objecten aanzienlijk is.
Bij het verweerschrift van 26 augustus 2005 heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat het taxatierapport van 27 september 2004 niet relevant is, omdat het met een ander doel is opgesteld dan belastingheffing en bij die taxatie mogelijk met de vaststelling van een lagere waarde kon worden volstaan. Voorts is overwogen dat de taxatie niet is onderbouwd met cijfers van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen.
Ter zitting is namens verweerder toegelicht dat bij de primaire besluiten aan de belanghebbende het taxatieverslag wordt toegezonden. Het zou te duur zijn om bij iedere uitspraak op bezwaar een taxatierapport te maken. Door standaardtekstblokken tracht verweerder op de bezwaren in te gaan. De taxatie is echter al wel gedaan als het primaire besluit wordt verzonden. De vergelijkingsobjecten waren op het moment van verzending van het primaire besluit in aanmerking genomen.
In artikel 17, tweede lid, van de WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-be-pa-ling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid van de Wet be-doel-de waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van ver-ge-lij-king met referentiewoningen.
De rechtbank constateert dat eiser de vergelijkbaarheid van de daartoe door verweerder ter vergelijking gepresenteerde objecten heeft betwist op de aspecten ligging, ouderdom en aantal verdiepingen van de objecten. Gelet op de verklaringen ter zitting van diens gemachtigde acht de rechtbank acht aannemelijk dat verweerder in de regel met de primaire WOZ-beschikking betreffende een woning het taxatieverslag meezendt. Eiser heeft niet betwist dat het besluit van 31 maart 2005 van het taxatieverslag vergezeld ging, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. In het taxatieverslag zijn de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten, maar geen gegevens omtrent de ligging en het aantal verdiepingen opgenomen. De rechtbank ziet niet in dat verweerder niet uiterlijk in bezwaar inzage in deze gegevens heeft kunnen verstrekken, terwijl die gegevens wel bij het nemen van het besluit van 31 maart 2005 zijn betrokken. Het enkele overleggen van die gegevens, vereist immers nog niet dat verweerder - eerder dan in de beroepsfase - een taxatierapport opstelt.
Daardoor is eerst met het taxatierapport van 23 augustus 2005 inzichtelijk en toetsbaar of verweerder de waarde van de woning terecht heeft vastgesteld aan de hand van verge-lijkbare objecten. Nu de bestreden uitspraak op 1 juli 2005, dus reeds voordat de aan die uitspraak ten grondslag liggende gegevens kenbaar waren, tot stand is gekomen, berust de bestreden uitspraak niet op een deugdelijke motivering. De bestreden uitspraak komt wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking. Het beroep wordt gegrond verklaard. De rechtbank zal nagaan of aanleiding bestaat te bepalen dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand zullen blijven. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
Niet kan worden gezegd dat de waardevaststelling zoals onderbouwd in het taxatieverslag van 23 augustus 2005 op onvoldoende vergelijkbare referentieobjecten is gebaseerd. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten benaderen die van de woning van eiser tot op 2 jaar.
De verkeersdrukte van de woning wordt in de rapportage als normaal aangeduid. De rechtbank ziet geen aanleiding aan deze vaststelling te twijfelen. Een tweetal vergelijkingsobjecten kent dezelfde drukte, terwijl de verkeerstoestand rond de andere drie als rustig is aangeduid. Daarmee is ten aanzien van de verkeersdrukte sprake van voldoende vergelijkbaarheid tussen de objecten en de woning. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten ondanks dat zij - anders dan de woning - over meerdere verdiepingen beschikken, voldoende vergelijkbaar.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand moeten blijven.
4. Proceskosten
Van kosten waarop een veroordeling in de proceskosten betrekking kan hebben, is de rechtbank niet gebleken.
5. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven,
- bepaalt dat de gemeente het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.M. Hamaker. De beslissing is op 30 maart 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. W.B. Vos, griffier.
de griffier de rechter
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.