Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 209783 / HA ZA 04-252
Uitspraak: 29 maart 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de GEMEENTE SCHIEDAM,
zetelende te Schiedam,
eiseres,
procureur mr. O.E. Meijer,
advocaat mr. R. van Nooijen te Rotterdam,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.G.A. van Zuuren,
advocaat mr. S.J.H. Rutten te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als "de gemeente" respectievelijk "[gedaagden]".
1. Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 8 januari 2004 en de door de gemeente overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 31 maart 2004, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 3 september 2004;
- brief d.d. 16 september 2004 van mr. Van Nooijen, voornoemd;
- brief d.d. 17 september 2004 van mr. Rutten, voornoemd.
1.2
Voorts heeft de rechtbank kennis genomen van:
- beschikking van deze rechtbank d.d. 29 januari 2003 (zaak-/rekestnummer
174183 / HA RK 02-74) waarbij de rechtbank een voorlopig deskundigenbericht
heeft bevolen ter bepaling van de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 voor
het perceel grond gelegen aan [straat + gemeente], kadastraal bekend als
gemeente […], en de rechtbank tot deskundigen
heeft benoemd de heren A.C. Rommelse, P. van Hoogdalem en L.L.M. de
Lorijn;
- voorlopig deskundigenbericht d.d. 29 april 2003 van A.C. Rommelse,
P. van Hoogdalem en L.L.M. de Lorijn;
- bevelschrift van deze rechtbank d.d. 28 mei 2003 ten aanzien van het voorlopig
deskundigenbericht, waarbij de schadeloosstelling en het loon van de
deskundigen werd bepaald op € 2.539,78 (€ 510,51 + € 1.581,80 + € 447,47).
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1
[Gedaagden] zijn sedert 13 juli 1988 erfpachter van een perceel in de wijk […] te [gemeente], plaatselijk bekend als [straat], kadastraal bekend gemeente […] (hierna te noemen: het perceel).
2.2
Het perceel is bij akte d.d. 11 december 1975 (hierna te noemen: de akte) door de gemeente in erfpacht uitgegeven. Bij de uitgifte in erfpacht zijn de algemene voorwaarden van het “Model opgenomen in het gemeenteblad van Schiedam van 1926, nummer 29” (hierna te noemen: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard, met inachtneming van een aantal wijzigingen.
2.3
Artikel 25 van de algemene voorwaarden luidt voor zover van belang:
“Waardebepaling
1. Waar in deze voorwaarden gesproken wordt van waarde van den grond, wordt daaronder verstaan de courante verkoopwaarde van den grond, daarin niet begrepen de waarde van den opstal.
(…)
3. Bij de schatting van de courante verkoopwaarde van den grond wordt het volgende in het oog gehouden:
Tot grondslag worden genomen de prijzen bij verkoop uit de hand of bij veiling onder normale omstandigheden in den laatsten tijd, van gronden in de omgeving, gelijkwaardige of ongelijkwaardige, in het laatste geval met inachtneming der aan te nemen verhouding.
(…)
Evenwel zijn zij, die de schatting hebben te verrichten, vrij in de keuze van de gegevens waarop, naar hun oordeel, de zuiverste schatting kan worden gegrond; zij kunnen zelfs, daartoe gronden vindende, ook zonder eenige van de bedoelde gegevens tot grondslag te nemen, of op andere gegevens de schatting verrichten.
(…)
Artikel 34 van de algemene voorwaarden luidt voorzover van belang:
“Bepalingen omtrent het opmaken van akten en kosten daarvan
(…)
1. Van alle uit deze overeenkomst voortvloeiende overeenkomsten tusschen de Gemeente en den erfpachter of tusschen haar en hypotheekhouders wordt een notarieele akte opgemaakt.
(…)
4. De erfpachter is verplicht tot het opmaken der voorgeschreven akten en wel binnen den voorgeschreven tijd mede te werken.
5. Hij is mede verplicht, voor zooveel dit verlangd wordt, zijn medewerking te verleenen tot de vereischte in- of overschrijvingen in de openbare registers.
6. Behoudens het bepaalde bij het 7e lid van art. 12, worden alle kosten, verbonden aan het opmaken van deze en andere akten en het in- of overschrijven in de openbare registers, (…), door den erfpachter gedragen.”
2.4
De onder 2.2 bedoelde wijzigingen zijn opgenomen in de akte van erfpacht
van 11 december 1975, waarin onder meer is bepaald:
“(…)
De comparanten handelend als gemeld, verklaarden, dat de uitgifte in erfpacht (…) zal geschieden onder de navolgende voorwaarden:
I. de algemene voorwaarden van het “Model opgenomen in het gemeenteblad van Schiedam van 1926” nummer 29, met inachtneming van de volgende wijzigingen respectievelijk aanvullingen:
(…)
b. het derde lid van artikel 3 wordt gewijzigd en gelezen als volgt:
1. Bij eerste uitgifte, evenals bij tussentijdse herziening van de canon, wordt de erfpachtscanon berekend naar een percentage, dat in de regel eenmaal per jaar door burgemeester en wethouders wordt vastgesteld;
dit percentage zal nimmer minder dan vijf bedragen;
2. de erfpachtscanon wordt bepaald op de vijf en zeventig jarige annuïteit van de grondwaarde naar het ingevolge vorenstaande alinea genoemde door burgemeester en wethouders vastgestelde percentage;
3. herziening van de canon vindt plaats telkens na een periode van vijf en twintig jaren, een en ander gerekend vanaf de ingangsdatum van het erfpachtsrecht, (…)
Bij herziening zal rekening worden gehouden met een grondprijs, waarin alle factoren, welke op het moment der herziening van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs, zijn verdisconteerd;
indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuwe erfpachtscanon, kunnen alle samenstellende delen van de canon aan het oordeel van deskundigen worden onderworpen;
(…)
h. artikel 26 wordt gewijzigd en gelezen als volgt:
telkens wanneer volgens deze overeenkomst deskundigen moeten optreden, kunnen partijen of kan de meest gerede partij de president van de arrondissementsrechtbank te Rotterdam verzoeken deze deskundigen, ten getale van drie, te benoemen;
(…)”.
2.5
De gemeente heeft [gedaagden] bij brief van 19 september 2000 een voorstel gedaan tot erfpachtcanonherziening op basis van een grondwaarde van het perceel per 1 april 2000 van ƒ 87.500,-- (€ 39.705,77).
2.6
[Gedaagden] hebben de gemeente bij brief d.d. 19 oktober 2000 laten weten dat de voorgestelde grondwaarde van het perceel onaanvaardbaar is en de gemeente verzocht om inzage van het taxatierapport dat aan het voorstel van 19 september 2000 ten grondslag heeft gelegen. Aan dit verzoek heeft de gemeente geen gevolg gegeven.
2.7
De gemeente heeft [gedaagden] bij brief d.d. 28 maart 2001 uitgenodigd een (tegen)voorstel te doen, onderbouwd door een taxatie uitgevoerd door een door [gedaagden] in te schakelen met de locale omgeving bekend zijnde NVM-makelaar.
2.8
In opdracht van [gedaagden] heeft J.J. van Zon, NVM registermakelaar, verbonden aan makelaarskantoor Van Zon (hierna: “Van Zon”) een taxatierapport d.d.
21 november 2001 opgesteld en de grondwaarde van het perceel ten behoeve van het berekenen van de erfpachtcanon per 1 april 2000 getaxeerd op een bedrag van ƒ 64.002,--.
2.9
[Gedaagden] hebben bij brief van 9 januari 2002 aan de gemeente een (tegen) voorstel gedaan om op basis van de door haar ingeschakelde taxateur uitgevoerde expertise als grondwaarde aan te houden ƒ 64.002,- (€ 29.042,84) en daarbij aangegeven dat met het door die taxateur gehanteerde rentepercentage van 4% dit resulteert in een nieuwe erfpachtcanon per 1 april 2000 van ƒ 2.560,07
(€ 1.161,71) zonder correctie vorige canon, respectievelijk ƒ 2.664,17 (€ 1.208,95) na correctie vorige canon.
2.1
Bij brief d.d. 17 januari 2002 heeft de gemeente [gedaagden] laten weten dat
zij zich niet met dit (tegen)voorstel kan verenigen en dat zij zich genoodzaakt ziet een deskundigenprocedure op te starten, nu partijen niet tot overeenstemming kunnen komen over de herziening van de erfpachtcanon omdat minnelijke overeenstemming niet in het verschiet ligt daar het verschil tussen het tegenvoorstel van [gedaagden] en de in opdracht van de gemeente uitgevoerde taxatie aanzienlijk is.
2.11
Bij beschikking van deze rechtbank van 29 januari 2003 zijn de onder 1.2 genoemde deskundigen benoemd.
2.12
[Gedaagden] zijn verschenen op de door de deskundigen georganiseerde hoorzitting op 14 maart 2003 en hebben, conform het verzoek van de deskundigen, hun bezwaren tegen de voorgestelde canonherziening op papier gezet en deze aan deskundigen ter hand gesteld, evenals een afschrift van het taxatierapport van Van Zon.
De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben hun advies neergelegd in een rapport d.d. 29 april 2003. Zij hebben in hun rapport de grondwaarde van het perceel per peildatum 1 april 2003 begroot op ƒ 550,-- per centiare of voor 162 centiare op ƒ 89.100,--.
2.13
De gemeente heeft bij brief d.d. 15 juli 2003 aan [gedaagden] meegedeeld dat de door de rechtbank benoemde deskundigen de grondprijs van het perceel hebben vastgesteld op € 40.431,82 (ƒ 89.100,00) en Kuijs c.s op basis van deze grondprijsvaststelling voor de periode van 1 april 2000 tot 1 april 2025 een nieuw voorstel gedaan voor een erfpachtcanon van € 2.075,03 per jaar.
2.14
[Gedaagden] hebben de gemeente bij brief d.d. 5 september 2003 laten weten niet in te stemmen met dit nieuwe voorstel.
3. De vordering
De vordering luidt om bij vonnis -voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad-
primair
I. voor recht te verklaren dat de erfpachtcanon voor het perceel plaatselijk bekend als […], met ingang van 1 april 2000 € 2.075,03 per jaar bedraagt;
subsidiair
II. de erfpachtcanon voor het perceel plaatselijk bekend als […], per 1 april 2000 vast te stellen op € 2.075,03, althans op een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;
zowel primair als subsidiair
III. [gedaagden] te veroordelen medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte, waarbij de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 wordt geconstateerd, en [gedaagden] voorts te veroordelen in de kosten verband houdende met het opstellen en inschrijven in de openbare registers van deze notariële akte;
IV. te bepalen dat, indien [gedaagden] niet voldoen aan het sub III. gevorderde, het in dezen te wijzen vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek in de plaats treedt van de notariële akte houdende constatering van de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 en voorts [gedaagden] te veroordelen in de kosten verband houdende met het inschrijven van dit vonnis in de openbare registers;
V. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van de deskundigenprocedure ter grootte van € 2.539,78, althans in een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen deel van deze kosten;
VI. Kuijs c.s te veroordelen in de kosten van het geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft de gemeente aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1
De erfpachtcanon voor het perceel plaatselijk bekend als […], dient overeenkomstig het bepaalde in artikel I lid b onder 3 van de erfpachtakte te worden herzien. De gemeente heeft op basis van een in haar opdracht uitgevoerde taxatie aan [gedaagden] een voorstel tot canonherziening gedaan.
[Gedaagden] hebben ondanks herhaald verzoek niet ingestemd met het bedrag van de door de gemeente voorgestelde canonherziening.
3.2
Op basis van de door (de rechtbank benoemde) deskundigen getaxeerde grondwaarde van het perceel per 1 april 2000 ad € 40.431,82 dient de erfpacht-canon op een bedrag van € 2.075,03 per jaar te worden vastgesteld, nu partijen niet van mening verschillen over het gehanteerde rentepercentage van 5%.
3.3
De nieuwe erfpachtcanon dient te worden verwerkt in de openbare registers
van het Kadaster. Daartoe dient een notariële akte te worden opgesteld en ingeschreven. Op grond van artikel 34 lid 6 van de algemene voorwaarden komen de kosten daarvan, welke in dit geval € 136,13 bedragen, voor rekening van de erfpachter ([gedaagden]).
3.4
De kosten van de deskundigenprocedure ten bedrage van € 2.539,78, ten aanzien van welke kosten noch in de erfpachtakte, noch in de algemene voorwaarden een regeling is getroffen, dienen voor rekening van de in het ongelijk gestelde erfpachter ([gedaagden]) te komen, nu de deskundigen op een hogere grondwaarde uitkomen dan de taxatie van de gemeente.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de gemeente in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van rechtsbijstand alsmede de kosten van de deskundigenrapportage.
[gedaagden] hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1
De gemeente heeft ten onrechte besloten tot de deskundigenprocedure en is ten onrechte de onderhavige procedure gestart.
Het standpunt van de gemeente dat de vaststelling van de erfpachtcanon kan geschieden op basis van de deskundigenrapportage is, gelet op de handelwijze van de gemeente in de onderhandelingsfase, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en met de door de gemeente in acht te nemen algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder de beginselen van een zorgvuldige voorbereiding, transparantie, belangenafweging en het motiveringsbeginsel.
In de onderhandelingsfase die voorafging aan de benoeming van de deskundigen heeft de gemeente ten onrechte aan [gedaagden] niet (ter inzage) gegeven een taxatierapport of enig inzicht gegeven in haar berekeningwijze van de herziene erfpachtcanon. De opstelling van de gemeente is niet gericht geweest op het bereiken van overeenstemming. Zij heeft gebruikmakend van haar positie in de onderhandelingsfase ten onrechte niet de bezwaren en voorstellen van [gedaagden] meegenomen en is volledig voorbijgegaan aan de grondwaarde zoals berekend door Van Zon, die een zorgvuldige en inzichtelijke berekeningsmethode heeft gehanteerd, dit terwijl de gemeente zelf geen degelijk taxatierapport op tafel kon leggen dat aan haar voorstel van 19 september 2001 ten grondslag lag.
De gemeente had de verplichting om aan de hand van de rapportage van Van Zon en het deskundigenrapport verder te onderhandelen.
4.2
Het deskundigenrapport van 29 april 2003 is op verschillende punten ondeugdelijk en kan niet dienen als basis voor een voorstel tot herziening van de canon, nu dit rapport niet voldoet aan de daaraan volgens de jurisprudentie te stellen eisen en het deskundigenrapport geen bindend karakter heeft.
De deskundigenrapportage geeft niet aan welke berekeningsmethodiek is gehanteerd en evenmin of, en zo ja welke, reducties zijn toegepast. Uit het deskundigenrapport komt het beeld naar voren dat allerlei berekeningen kunnen of zijn gehanteerd, maar het rapport biedt geen inzicht in de toegepaste berekeningsmethode en waardering van hierbij gemaakte vergelijkingen, toegepaste reducties en correcties.
De deskundigen hebben miskend dat de erfpachtcanon niet kan worden gebaseerd op de eigendomswaarde van het perceel. Op de grondwaarde moet zoals door Van Zon is voorgesteld, een correctie worden toegepast omdat de erfpachtwaarde lineair in 75 jaar naar nihil terugloopt (er is immers sprake van tijdelijke erfpacht gedurende 75 jaar), nu de erfpachtcanon een vergoeding dient in te houden voor het tijdelijke genot.
4.3
De kosten van het deskundigenrapport dienen voor rekening van de gemeente te blijven. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien de gemeente deze kosten op [gedaagden] kan afwentelen, nu deze kosten voortkomen uit het door de gemeente zelf gekozen erfpachtsysteem. Dat een deskundigenprocedure is gevolgd mag niet los worden gezien van de omstandigheid dat de gemeente haar eerste aanbod tot canonherziening deed op basis van een voor [gedaagden] niet inzichtelijk gemaakt taxatierapport, dat later niet meer bleek te zijn dan een tabel.
5. De beoordeling
5.1
Daar alle partijen bij het onder 1.2 bedoelde voorlopig deskundigenbericht betrokken zijn geweest, hebben de verklaringen van de deskundigen, de plaatsopneming en de bezichtiging ingevolge het bepaalde in artikel 207 lid 1 Rv dezelfde bewijskracht als hadden die in deze procedure plaatsgehad.
5.2
[Gedaagden] hebben allereerst aangevoerd dat de gemeente ten onrechte de onderhavige procedure is gestart en ten onrechte heeft besloten tot de deskundigenprocedure. Dit verweer moet worden verworpen.
5.3
Bij het aangaan van de erfpachtverhouding hebben partijen door middel van een erfpachtakte en daarbij behorende algemene voorwaarden aangegeven hoe te handelen bij tussentijdse herziening van de canon.
In de onder 2.2 bedoelde akte van 11 december 1975 is (in artikel I, sub b onder 3) bepaald dat bij herziening van de canon rekening zal worden gehouden met een grondprijs, waarin alle factoren zijn verdisconteerd welke op het moment van de herziening van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs en dat, indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuwe erfpachtcanon, alle samenstellende delen van de canon aan het oordeel van deskundigen kunnen worden onderworpen.
5.4
Vaststaat dat de gemeente aan [gedaagden] een voorstel heeft gedaan tot herziening van de canon op basis van een in haar opdracht uitgevoerde taxatie en dat [gedaagden] dit voorstel niet hebben aanvaard, omdat zij de door de gemeente voorgestelde grondwaarde van € 39.705,77 per 1 april 2000 onjuist (te hoog) achtten.
[Gedaagden] hebben bij hun brief van 19 oktober 2000 aan de gemeente laten weten dat de voorgestelde grondwaarde voor hen onaanvaardbaar is en de gemeente verzocht om inzage van het taxatierapport dat aan het voorstel van 19 september 2000 ten grondslag heeft gelegen. In voormelde brief van 19 oktober 2000 hebben [gedaagden] verder gesteld dat de grondwaarde op 1 april 2000 niet relevant is voor de herziening van de canon, omdat gelet op de in de akte en de algemene voor-waarden toegepaste rekenmethodiek moet worden uitgegaan van de grondwaarde bij uitgifte in 1975 ad ƒ 26.281,--, zodat de nieuwe erfpachtcanon dient te worden vastgesteld op 5% van ƒ 26.281,-- is (rond) ƒ 1.315,--.
De gemeente heeft bij brief van 9 februari 2001 de bezwaren van [gedaagden] van de hand gewezen en haar voorstel gestand gedaan.
Bij brief van 17 januari 2002 heeft de gemeente het tegenvoorstel van [gedaagden] van de hand gewezen en aangegeven dat zij zich genoodzaakt zag een deskundigenprocedure op te starten. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] hebben gereageerd op de brief van de gemeente d.d. 17 januari 2002
5.5
De rechtbank is van oordeel dat de gemeente gelet op het verschil tussen de door de gemeente voorgestelde erfpachtcanon en het tegenvoorstel van [gedaagden] in redelijkheid heeft kunnen aannemen dat partijen niet tot overeenstemming zouden komen over de hoogte van de grondprijs en daarmee over de hoogte van de vast te stellen erfpachtcanon. Niet goed valt in te zien dat de gemeente bij gebreke van een inhoudelijke reactie van [gedaagden] op haar brief 17 januari 2002 niettemin gehouden zou zijn met [gedaagden] te onderhandelen alvorens een voorlopig deskundigenbericht te verzoeken.
[Gedaagden] hebben ter gelegenheid van de comparitie van partijen nog naar voren gebracht dat zij zelfs voorstellen hebben gedaan die lagen boven de door Van Zon gehanteerde canonwaarde. Deze stelling van [gedaagden] moet als te vaag worden verworpen, nu onduidelijk is wat die voorstellen zouden inhouden, de juistheid van deze stelling uit de processtukken niet valt op te maken en [gedaagden] geen schriftelijke bescheiden dienaangaande in het geding hebben gebracht, noch bewijs van die stelling hebben aangeboden.
De rechtbank constateert dat [gedaagden] bij hun brief van 5 september 2003 aan de gemeente hebben kenbaar gemaakt te willen onderhandelen. Nu [gedaagden] daarbij niet een concreet (nader) tegenvoorstel omtrent de vaststelling van de hoogte van de grondwaarde (en daarmee de erfpachtcanon) hebben gedaan, valt niet in te zien dat op de gemeente een plicht tot onderhandelen met [gedaagden] rustte, alvorens de onderhavige procedure aan te spannen.
De omstandigheid dat de gemeente niet is ingegaan op het verzoek van [gedaagden] om het eerste taxatierapport ter inzage te geven, is onvoldoende om aan te nemen dat de gemeente de beide procedures niet had mogen entameren.
Op grond van het vorenstaande vermag de rechtbank niet in te zien dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of met de door haar in acht te nemen algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat dit verweer van [gedaagden] wordt verworpen.
5.6
[Gedaagden] hebben verder betoogd dat de canonherziening niet kan worden gebaseerd op de waardebepaling in het deskundigenrapport, omdat dit rapport niet voldoet aan de daaraan volgens de jurisprudentie te stellen eisen.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de hen voorgelegde vraag omtrent de waardebepaling van de grond afdoende en voldoende duidelijk beantwoord, met inachtneming van de toepasselijke bepalingen in de erfpacht-akte en de daarbij behorende algemene voorwaarden.
De deskundigen hebben op 26 februari 2003 - zo blijkt uit hun rapport van
29 april 2003 - een hoorzitting gehouden, voor welke hoorzitting [gedaagden] zijn opgeroepen en zijn verschenen. [Gedaagden] hebben gebruik gemaakt van de hen door de deskundigen geboden mogelijkheid om hun standpunt schriftelijk kenbaar te maken aan deskundigen en hebben een afschrift van het taxatierapport van Van Zon aan deskundigen ter hand gesteld.
De deskundigen hebben in hun rapport duidelijk aangegeven welke factoren zij bij de berekening van de grondwaarde (prijspeil 1 april 2000) hebben betrokken, waarbij deskundigen hebben overwogen dat zij rekening hebben gehouden met een grondprijs waarin alle factoren zijn verdisconteerd, welke op het moment van de herziening van de canon van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs, waaronder aspecten als: gebruik van het perceel als woningkavel. Zij hebben daarbij aangetekend dat geen acht is geslagen op de waarde van de opstal, bebouwingsmogelijkheden, situering en ligging van het perceel, de wijk waarin het gelegen is, de planologische situatie, marktontwikkelingen en aan deskundigen bekende vergelijkingsobjecten.
5.7
Op basis van het door hen ingestelde onderzoek zijn de deskundigen tot een grondwaarde voor het onderhavige perceel gekomen van ? 550,-- per centiare
of voor 162 centiare ƒ 89.100,--.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies ten aanzien van de grondwaarde van het perceel. Het advies van de deskundigen dat is neergelegd in hun uitvoerig gemotiveerde rapport van 29 april 2003 voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Het rapport van deskundigen is gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie, waarbij de rechtbank in aanmerking neemt dat niet is gebleken dat de deskundigen van onjuiste uitgangspunten zijn uitgegaan.
Voorts hebben deskundigen in hun rapport de door makelaar Van Zon ten aanzien van de berekening van de grondwaarde gemaakte opmerkingen, afdoende weerlegd. De rechtbank merkt daarbij op dat uitgangspunt van de canon is de grondprijs en niet de waarde van het erfpachtrecht, zodat de omstandigheid dat het om tijdelijke erfpacht gaat, niet de door Van Zon beweerde gevolgen voor de canon heeft.
De rechtbank vindt in hetgeen [gedaagden] overigens ten aanzien van het deskundigenrapport hebben aangevoerd geen aanleiding af te wijken van het advies van de deskundigen, zodat nu de berekening van de grondwaarde conform het bepaalde in (het gewijzigde) artikel 3 lid 3 van de erfpachtakte en artikel 25 van de algemene voorwaarden is tot stand gekomen, geoordeeld moet worden dat het rapport van deskundigen als basis zal kunnen dienen voor de vaststelling door de rechtbank van de erfpachtcanon.
5.8
Tegen de achtergrond dat de gemeente heeft gesteld dat de erfpachtcanon van het perceel per 1 april 2000, dient te worden bepaald op een bedrag € 2.075,03 per jaar op basis van de door de deskundigen getaxeerde grondwaarde van
€ 40.431,82 (in guldens: ƒ 89.100,--) en in aanmerking nemende dat - zoals uit de onder 2.6 genoemde brief van [gedaagden] valt op te maken - partijen niet van mening verschillen over het gehanteerde rentepercentage van 5 %, is toewijsbaar de door de gemeente gevorderde verklaring voor recht dat de erfpachtcanon van het perceel per 1 april 2000 € 2.075,03 per jaar bedraagt, evenals de door [gedaagden] onweersproken gelaten vorderingen (sub III. en IV.) om [gedaagden] te veroordelen medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte en te bepalen dat indien [gedaagden] daaraan hun medewerking niet verlenen, het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de notariële akte en [gedaagden] te veroordelen in de kosten verband houdende met de inschrijving van de notariële akte c.q. dit vonnis in de openbare registers.
5.9
De gemeente heeft tevens gevorderd vergoeding van de kosten van de deskundigenprocedure ten bedrage van € 2.539,78.
Voorop gesteld moet worden dat de in de erfpachtvoorwaarden aangewezen regeling om deskundigen door de rechtbank te laten benoemen teneinde te adviseren over de grondwaarde van het perceel voor de hand lag, omdat tussen partijen geen overeenstemming bestond over de grondwaarde zoals getaxeerd door de gemeente.
De rechtbank acht het echter niet redelijk en billijk om het gehele bedrag voor het voorlopig deskundigenrapport op [gedaagden] te verhalen, nu in de erfpachtvoorwaarden omtrent deze kosten niets is bepaald en gesteld noch gebleken is dat daarover tussen partijen op voorhand afspraken zijn gemaakt.
De rechtbank acht het in de gegeven omstandigheden redelijk dat zowel de gemeente als [gedaagden] de kosten van het voorlopig deskundigenrapport ieder voor de helft voor hun rekening nemen. [Gedaagden] zullen derhalve worden veroordeeld aan de gemeente € 1.269,89 te betalen.
5.1
[gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De rechtbank:
verklaart voor recht dat de erfpachtcanon voor het perceel plaatselijk bekend als […], met ingang van 1 april 2000 € 20.075,03 per jaar bedraagt;
veroordeelt [gedaagden] medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte, waarbij de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 wordt geconstateerd, en veroordeelt [gedaagden] in de kosten ad € 136,13 verband houdende met het opstellen en inschrijven in de openbare registers van deze notariële akte;
bepaalt dat indien [gedaagden] aan deze veroordeling niet voldoen, dit vonnis op de voet van artikel 3: 300 lid 2 BW in de plaats treedt van de notariële akte houdende de constatering van de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 en bepaalt dat [gedaagden] gehouden is de kosten te voldoen verband houdende met het inschrijven van dit vonnis in de openbare registers;
veroordeelt [gedaagden] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de gemeente te betalen het bedrag van € 1.269,89 (zegge: twaalfhonderdnegenenzestig euro en negenentachtig eurocent);
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 205,-- aan vast recht, op € 70,40 aan overige verschotten en op € 904,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Overbosch.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
275/547