Uitspraak
Uitspraak: 16 maart 2006
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Vonnis in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Lems te Barendrecht.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding d.d. 30 september 2005;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met één productie;
- de conclusie van dupliek met producties.
2. De vaststaande feiten
Eiseres huurt met ingang van 4 april 2003 van gedaagde het appartement aan de [locatie] tegen een huurprijs van in totaal € 413,06 per maand (verder aan te duiden als: de huurovereenkomst woonruimte).
Het onderhavige appartement maakt deel uit van “de Saraburcht”. Dit gebouw is gericht op het huisvesten door gedaagde van ouderen voor “groepswonen”.
Eiseres is sinds 2001 lid van de woonvereniging “de Saraburcht” (verder aan te duiden als: de woonvereniging).
Eiseres huurt met ingang van 4 april 2003 tevens van gedaagde de [parkeerplaats] tegen een huurprijs van € 42,34 per maand (verder aan te duiden als: de huurovereenkomst parkeerplaats).
Artikel 1 van Pro de huurovereenkomst parkeerplaats luidt als volgt:
“Artikel 1.
De overeenkomst voor deze parkeerplaats is een verplicht en onlosmakelijk onderdeel van de huurovereenkomst voor de [woning]. Beide overeenkomsten zijn derhalve niet los van elkaar te beëindigen.”
In de algemene ledenvergadering van de woonvereniging van 18 december 2002 is besloten om onderverhuur van parkeerplaatsen van huurders die geen auto bezitten mogelijk te maken. Bij die gelegenheid is afgesproken dat, indien er minder onderhuurders zouden zijn dan te verhuren parkeerplaatsen, de parkeerplaatsen via loting verdeeld worden.
Eiseres bezit geen auto en met ingang van 1 mei 2003 heeft zij de door haar gehuurde parkeerplaats onderverhuurd aan een derde. Hiertoe is de “[Onderhuurovereenkomst]” opgesteld.
Bij brief d.d. 29 april 2005 heeft eiseres de huurovereenkomst parkeerplaats opgezegd per 1 juni 2005.
Bij brief d.d. 4 mei 2005 heeft gedaagde aan eiseres laten weten dat haar verzoek niet geaccepteerd kan worden, omdat de woning en de parkeerplaats onlosmakelijk aan elkaar zijn verbonden. Geen van beide huurovereenkomsten, aldus gedaagde in haar brief, kan gescheiden van de andere worden opgezegd.
Eiseres is na 1 juni 2005 de huurprijs voor de parkeerplaats blijven betalen.
3. De vordering en de grondslag daarvan
Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst parkeerplaats middels opzegging beëindigd is per 1 juni 2005 en, zo dit wordt toegewezen, gedaagde te veroordelen tot terugbetaling van al datgene wat eiseres na 1 juni 2005 aan gedaagde heeft betaald ter zake van de huurovereenkomst parkeerplaats, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
Eiseres heeft daaraan ten grondslag gelegd hetgeen hiervoor onder de vaststaande feiten is vermeld en voorts dat zij geen behoefte heeft aan een parkeerplaats. Door eiseres te verplichten bij het aangaan van de huurovereenkomst woonruimte tevens een huurovereenkomst parkeerplaats aan te gaan, heeft gedaagde een onredelijk voordeel behaald in de zin van artikel 7:264 lid 1 BW Pro. Dit onredelijk voordeel is nog onredelijker geworden doordat gedaagde eiseres verplichtte in de huurvoorwaarden te accepteren dat de huurovereenkomst parkeerplaats slechts zou kunnen worden opgezegd tegelijkertijd met de beëindiging van de huurovereenkomst woonruimte. Het beding dient zo te worden uitgelegd dat de huurovereenkomst parkeerplaats niet nietig is tot de opzegdatum, te weten 1 juni 2005 en dat de nietigheid het verbod raakt tot opzegging van de huurovereenkomst parkeerplaats.
4. Het verweer
De conclusie van gedaagde strekt tot afwijzing van de vordering van eiseres, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Gedaagde heeft hieraan het volgende ten grondslag gelegd. Bij het aangaan van de huurovereenkomsten was het eiseres duidelijk dat de huurovereenkomst parkeerplaats alleen tezamen met de huurovereenkomst woonruimte opgezegd kon worden. Gedaagde heeft daarom niet ingestemd met de huuropzegging parkeerplaats. Het stond eiseres vrij de huurovereenkomsten al dan niet aan te gaan. Ondanks het feit dat eiseres niet in het bezit was van een auto heeft zij de huurovereenkomsten getekend. Gedaagde betwist dat een onredelijk voordeel is overeengekomen door een dergelijk beding in de huurovereenkomst parkeerplaats op te nemen. Er is helemaal geen voordeel. Immers, gedaagde levert een eigen prestatie in de vorm van het ter beschikking stellen van de parkeerruimte tegen een redelijke prijs. Voor zover gedaagde een voordeel zou toekomen, is er nog geen sprake van een onredelijk voordeel, aangezien gedaagde een alleszins redelijk belang heeft bij de koppeling met het oog op de verhuurbaarheid van de woningen. Dat het gaat om een project voor ouderen doet hieraan niet af.
5. De beoordeling
Tussen partijen is niet in geding dat eiseres na 1 juni 2005 het gebruik van de parkeerplaats heeft gehouden. Hierdoor en door na de weigering van de opzegging de huurprijs te blijven betalen heeft eiseres erin berust dat gedaagde niet akkoord ging met de opzegging van de huurovereenkomst parkeerplaats. Deze overeenkomst is dus niet door opzegging geëindigd. De vordering van eiseres zal dan ook worden afgewezen.
Voor zover eiseres bedoeld heeft de nietigheid van het in artikel 1 van Pro de huurovereenkomst parkeerplaats opgenomen beding in te roepen, overweegt de kantonrechter, ten overvloede, als volgt.
In de onderhavige zaak hebben partijen twee afzonderlijke huurovereenkomsten gesloten. Deze huurovereenkomsten worden inhoudelijk met elkaar verbonden doordat in de huurovereenkomst parkeerplaats de bepaling is opgenomen dat de huur van de parkeerplaats alleen kan worden beëindigd als tevens de huurovereenkomst woonruimte wordt beëindigd.
Door deze koppeling, aangebracht door gedaagde, dient het bedoelde beding te worden getoetst aan het in artikel 7:264 lid 1 BW Pro genoemde criterium of sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van een van de partijen, in dit geval de verhuurder.
In beginsel staat het partijen vrij om een dergelijk beding in de huurovereenkomst op te nemen. Er is immers sprake van contractsvrijheid. Echter, in dit geval was de keuzevrijheid van eiseres beperkt in die zin dat zij, indien zij niet zou instemmen met het contract, niet deze woning kon huren.
Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de parkeerplaatsen geen onlosmakelijk onderdeel van de woningen uitmaken, dat zij geen auto bezit en dat gedaagde de parkeerplaatsen vrijelijk kan verkopen en verhuren aan derden, zodat enige noodzaak voor de koppelverhuur niet is aangetoond en er dus sprake is van een onredelijk voordeel.
De kantonrechter is met gedaagde van oordeel dat niet zonder meer van een voordeel kan worden gesproken dat gedaagde heeft bij de huurovereenkomst parkeerplaats: gedaagde stelt tegen een redelijke huurprijs een parkeerplaats beschikbaar.
Juist omdat bij de door eiseres gehuurde woning geen parkeerruimte aanwezig is, is het niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat gedaagde heeft gekozen voor de constructie van een parkeergarage stond haar naar het oordeel van de kantonrechter vrij. De enkele omstandigheid dat de parkeerplaats niet voor de woning van eiseres gelegen is, maakt nog niet dat sprake is van een onredelijk voordeel.
Eiseres heeft niet weersproken dat gedaagde uitvoerig overleg heeft gehad met de woonvereniging over de koppelverhuur en dat de leden uiteindelijk met de koppelverhuur hebben ingestemd. Eiseres heeft niet gesteld dat zij noodzakelijk op de thans door haar gehuurde woning was aangewezen en had er dus voor kunnen kiezen een andere woning te huren.
Gedaagde is bewoners die geen auto bezitten tegemoet getreden door hun toe te staan de parkeerplaats onder te verhuren aan derden voor dezelfde prijs, waarvan eiseres ook gebruik heeft gemaakt. Ook dit is uitvoerig mét en door de leden van de woonvereniging besproken.
De stelling dat gedaagde de parkeerplaatsen vrijelijk kan verhuren en/of verkopen gaat niet op, aangezien gedaagde ervoor dient te zorgen - en er ook belang bij heeft - dat er bij de woning te allen tijde een parkeerplaats voor de huurder aanwezig is.
Daarbij is voorts van belang dat de verhuur van de parkeerplaatsen voor gedaagde als verhuurder ook de nodige verplichtingen met zich brengt. Naast hetgeen hiervoor is overwogen dient gedaagde er tevens voor te zorgen dat de parkeerplaatsen niet voor een ieder vrij toegankelijk zijn. Gedaagde heeft hiervoor gezorgd doordat de parkeerplaatsen enkel via een sleutel of via het magneetsysteem zijn te bereiken.
Gelet op het vorenstaande kan op voorhand niet gezegd worden dat het beding in artikel 1 van Pro de huurovereenkomst parkeerplaats een niet redelijk voordeel voor de verhuurder oplevert.
Op grond van het vorenstaande kan in deze procedure een beroep op de nietigheid van het onderhavige beding niet slagen.
Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde bepaald op nihil aan verschotten en € 400,- aan salaris voor haar gemachtigde;
verklaart dit vonnis, voor zover het de kostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.