Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 241279/HA ZA 05-1874.
Uitspraak: 15 februari 2006.
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser] en
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in voorwaardelijke reconventie,
procureur: G.F. van den Ende,
advocaat: mr. B. Maat te Breda,
- tegen -
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. J.A.A. Oomens,
advocaat: mr. J.A. van der Kolk te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eisers]” respectievelijk “de gemeente”.
1. Het verloop van het geding
1.1
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 15 juni 2005, met producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in
voorwaardelijke reconventie, met producties;
- vonnis d.d. 19 oktober 2005, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties;
- proces-verbaal van de op 9 januari 2006 gehouden comparitie van partijen.
2. De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast.
2.2
[Eisers] waren sedert oktober 1988 gezamenlijk eigenaar van het recht van erfpacht van het aan de Janswaal 7 te Hoogvliet, gemeente Rotterdam, gelegen perceel met de kadastrale aanduiding: gemeente Hoogvliet, sectie E, nummer 162 (hierna te noemen: het perceel). De gemeente was eigenaresse van het perceel dat destijds behoorde tot het grondgebied van de voormalige gemeente Poortugaal.
2.3
Op het erfpachtcontract van [eisers] waren de oude erfpachtvoorwaarden van 7 juni 1979 (gewijzigd vastgesteld op 29 april 1980) van toepassing. De rechtsvoorgangers van [eisers] hadden in 1983 een aanbod van de voormalige gemeente Poortugaal afgewezen om de 22 maart 1983 vastgestelde nieuwe erfpacht-voorwaarden op hun erfpachtcontact van toepassing te doen zijn.
2.4
Bij brief van 5 januari 2004 is vanwege de gemeente aan [eisers] het aanbod gedaan om het perceel tegen een koopprijs van € 41.502,50 in eigendom te verwerven.
2.5
[Eisers] hebben dit aanbod geaccepteerd, zij het onder protest vanwege de in hun ogen te hoge koopprijs.
2.6
Sinds juni 2005 zijn [eisers] gezamenlijk eigenaar van het perceel. Blijkens de desbetreffende transportakte bedroeg de koopsom € 41.502,50 en is hierin geen voorbehoud gemaakt als sub 2.5 omschreven.
3. De vordering in conventie
3.1
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de overeenkomst tot (ver)koop van het perceel voor wat betreft de koopsom nietig te verklaren, maar deze overigens en met inachtneming van het sub 2 en 3 gevorderde in stand te houden;
2. de in de overeenkomst opgenomen koopsom, gelet op de nietigheid daarvan, vast te stellen op basis van het BNG-rentepercentage;
3. de gemeente te veroordelen aan [eisers] te vergoeden het nadeel dat [eisers] hebben geleden en dat groot is:
a. het verschil tussen de koopsom van € 41.502,50 enerzijds en de koopsom op basis van het BNG-percentage anderzijds, en wel binnen 10 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 15.000,-- voor elke dag, onderdelen van een dag daaronder begrepen, dat de gemeente met de nakoming daarvan in gebreke blijft, alsmede
b. het bedrag dat [eisers], totdat zij de lening hebben afgelost, ten onrechte aan rente hebben moeten betalen, en wel binnen 10 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 15.000,-- voor elke dag, onderdelen van een dag daaronder begrepen, dat de gemeente met de nakoming daarvan in gebreke blijft,
met veroordeling van de gemeente in de kosten van dit geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.2
De gemeente heeft onrechtmatig jegens hen gehandeld door hen het perceel dat zij in erfpacht hadden, te koop aan te bieden tegen een veel hogere prijs dan de prijs waartegen vele andere buurtbewoners hun erfpachtperceel te koop aangeboden hebben gekregen. [Eisers] hebben hierdoor schade geleden.
3.3
De gemeente heeft in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorafgaand aan de aanbiedingen niet de nodige kennis vergaard omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
3.4
De sub 3.2 omschreven handelwijze van de gemeente is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur waaraan de gemeente zich ook dient te houden indien zij aan het privaatrechtelijke rechtsverkeer deelneemt.
3.5
[Eisers] beroepen zich primair op schending door de gemeente van het gelijkheidsbeginsel; subsidiair op schending door de gemeente van het verbod van willekeur en meer subsidiair op schending door de gemeente van het evenredigheidsbeginsel en het beginsel van de “égalité devant les charges publiques”.
3.6
Nog meer subsidiair beroepen [eisers] zich op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.7
[Eisers] beroepen zich er uiterst subsidiair op dat de gemeente onzorgvuldig jegens hen heeft gehandeld.
3.8
Aangezien de bezwaren van [eisers] slechts zien op de onderhavige koopprijs, achten zij het gelet op de hiervoor omschreven handelwijze van de gemeente aangewezen dat de overeenkomst tot koop van het perceel met uitzondering van de koopprijs in stand blijft. Naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid komt de gemeente geen beroep toe op de nietigheid casu quo vernietigbaarheid van de gehele overeenkomst. [Eisers] hebben ter financiering van de koopprijs een hypothecaire lening afgesloten tegen een voor hen gunstig rentepercentage. Naar de mening van [eisers] dient - zo begrijpt de rechtbank het - de koopprijs alsnog te worden vastgesteld op basis van de zogeheten (sub 4.3 omschreven) BNG-variant.
3.9
[Eisers] wensen de door hen ten gevolge van het onrechtmatig handelen van de gemeente geleden (sub 3.2 onder 3 omschreven) schade vergoed te krijgen.
4. Het verweer in conventie
4.1
De conclusie van antwoord strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. De gemeente heeft daartoe het volgende aangevoerd.
4.2
Anders dan [eisers] sub 3.2 hebben aangegeven, heeft de gemeente niet onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld en is zij mitsdien niet schadeplichtig jegens hen geworden. Als gevolg van een aanpassing van haar grondbeleid heeft de gemeente begin 2005 [eisers] en andere buurtbewoners de blote eigendom van hun erfpachtperceel te koop aangeboden. Ter bepaling van de koopprijzen heeft de gemeente als uitgangspunt genomen de afwikkeling van de lopende erfpachtcontracten. Dit betekent dat de toekomstige canonverplichtingen in overeenstemming met de desbetreffende erfpachtcontracten contant werden gemaakt tegen 1 januari 2003. De koopprijzen mochten nooit meer bedragen dan de (actuele) grondwaarden van de erfpachtpercelen per 1 januari 2003.
4.3
Het verschil in koopprijs van de te koop aangeboden erfpachtpercelen is terug te voeren op de lopende (van elkaar afwijkende) erfpachtcontracten, in het bijzonder de daarin opgenomen afkoopbepalingen.
Op grond van de erfpachtcontracten waarop de oude erfpachtvoorwaarden van toepassing waren en waarbij de canon één keer per vijf jaar werd gewijzigd op basis van het prijsindexcijfer voor het Binnenlands Nationaal Product, zijn ten behoeve van de betrokken erfpachters (waaronder [eisers]) de koopprijzen bepaald door de toekomstige canonverplichtingen contant te maken tegen 1 februari 2003 op basis van het rentepercentage van de Bank Nederlandse Gemeenten (hierna: het BNG-rentepercentage) op het moment van afkoop (de zogeheten BNP-variant).
Op grond van de erfpachtcontracten waarop de nieuwe erfpachtvoorwaarden van toepassing waren en waarbij de canon één keer per vijf jaar werd herzien op basis van het BNG-rentepercentage, vermeerderd met 1,625%, zijn ten behoeve de betrokken erfpachters de koopprijzen bepaald door de toekomstige canonverplichtingen contant te maken op basis van het BNG-rentepercentage op het moment dat het recht van erfpacht inging (de zogenaamde BNG-variant).
4.4
Omdat de op basis van de BNP-variant berekende koopprijs voor [eisers] hoger uitviel dan de (actuele) grondwaarde van het perceel per 1 januari 2003, heeft de gemeente [eisers] een aanbod tot aankoop van het perceel gedaan tegen een aan laatstbedoelde waarde gelijke koopprijs. Het stond [eisers] vrij dit aanbod niet te aanvaarden.
4.5
De gemeente betwist dat zij voorafgaand aan de desbetreffende aanbiedingen niet de nodige kennis zou hebben vergaard omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
4.6
Door de gemeente zijn ter zake geen van de door [eisers] aangehaalde algemene beginselen van behoorlijk bestuur noch enig ander in het rechtsbewustzijn levend beginsel geschonden. Dat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid haar tot het doen van een aanbod in de door [eisers] gewenste zin had moeten brengen, vermag de gemeente niet in te zien.
4.7
Hoewel [eisers] aanvankelijk het aanbod onder protest heeft aanvaard, is inmiddels de eigendom van het erfpachtperceel overgegaan tegen een koopprijs van € 41.502,50 zonder dat in de desbetreffende transportakte een voorbehoud is gemaakt met betrekking tot die koopprijs. De koopovereenkomst dient dan ook in haar geheel in stand te worden gelaten.
5. De vordering in voorwaardelijke reconventie
5.1
De vordering luidt - verkort weergegeven - om voor recht te verklaren dat tussen de gemeente en [eisers] geen overeenkomst tot stand is gekomen alsmede [eisers] te veroordelen eraan mee te werken dat de inschrijving in de openbare registers van de levering (akte d.d. 22 juni 2005) wordt doorgehaald, en indien [eisers] daartoe desgevraagd niet overgaan, de gemeente te machtigen dit zelf te doen, een en ander met veroordeling van [eisers] in de kosten van dit geding. Aan deze vordering heeft de gemeente naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
5.2
Indien wordt geoordeeld dat er geen overeenstemming over de koopprijs is bereikt, dan is er ter zake - aangezien de koopprijs tot de essentialia van de koopovereenkomst behoort - geen overeenkomst tot stand is gekomen. De transportakte ontbeert in dat geval een rechtsgeldige titel. Gelet hierop moet de oude situatie worden hersteld in die zin dat het perceel moet worden teruggeleverd aan de gemeente.
6. Het verweer in voorwaardelijke reconventie
6.1
De conclusie van antwoord strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de gemeente in de kosten van het geding. Naast hetgeen [eisers] in conventie hebben betoogd, hebben zij daartoe het volgende aangevoerd.
6.2
Nu de gemeente de aanvaarding onder protest door [eisers] zonder enig voorbehoud heeft geaccepteerd, is er wel degelijk een overeenkomst tot stand gekomen.
7. De beoordeling
in conventie
7.1
Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat indien een publiekrechtelijke rechtspersoon als de gemeente deelneemt aan het privaatrechtelijke rechts-verkeer, zij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen. Dit voert evenwel niet zover dat daardoor de contracteervrijheid van bedoelde rechtspersoon in het geding komt.
7.2
Aan publiekrechtelijke rechtspersonen als de gemeente komt overigens een bepaalde mate van beleidsvrijheid (freies Ermessen, rb) toe. De rechtbank kan door bedoelde rechtspersonen ontwikkeld beleid slechts marginaal toetsen.
7.3
Niet kan worden staande gehouden dat de gemeente niet in redelijkheid tot het sub 4.2 geformuleerde beleid ten aanzien van de het in eigendom aanbieden van erfpachtgronden heeft kunnen komen. Het enkele argument dat het beleid tot gevolg heeft gehad dat erfpachtgronden in dezelfde buurt tegen sterk van elkaar verschillende koopprijzen zijn aangeboden, doet de rechtbank - mede gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen - niet anders oordelen. Zo [eisers] dit al hebben aangevoerd, zijn voor de stelling dat de gemeente in dezen misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt, onvoldoende aanknopingspunten aangedragen.
7.4
Van willekeur is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Alle erfpachters hebben hun erfpachtpercelen aangeboden gekregen tegen op basis van (de afwikkeling van) hun lopende erfpachtcontracten berekende koopprijzen welke nooit meer mochten bedragen dan de (actuele) grondwaarden van de erfpachtpercelen per 1 januari 2003.
7.5
Evenmin kan worden gesproken van schending door de gemeente van het gelijkheidsbeginsel. Immers, van gelijke gevallen is geen sprake. Er zijn namelijk erfpachters (zoals [eisers]) met een contract waarop de oude erfpacht-voorwaarden van toepassing zijn èn erfpachters met een contract waarop de nieuwe erfpachtcontracten van toepassing. De verschillen in aangeboden koopprijzen zijn dus terug te voeren op de verschillen in voormelde erfpacht-contracten. Dat [eisers] - naar hun zeggen - geen invloed hebben gehad op de keuze van hun rechtsvoorgangers om de nieuwe erfpachtvoorwaarden niet op hun erfpachtcontract van toepassing te doen zijn, maakt een en ander niet anders.
7.6
Dat de gemeente het evenredigheidsbeginsel danwel het beginsel van de “égalité devant les charges publiques” zou hebben geschonden, vermag de rechtbank niet in te zien. Alle erfpachters, dus ook [eisers], hebben hun erfpachtperceel in eigendom aangeboden gekregen tegen een koopprijs welke niet boven de (actuele) grondwaarde van hun erfpachtperceel lag.
Dat bepaalde erfpachters op basis van hun erfpachtcontract hun erfpacht-perceel tegen een veel lagere koopprijs te koop aangeboden hebben gekregen, brengt op zich genomen geen nadelige gevolgen voor [eisers] met zich. Van nadelige gevolgen welke onevenredig zijn in verhouding tot de met de handelwijze van de gemeente te dienen doelen, is derhalve geenszins sprake. De vermeende visie in dezen van de deelgemeente Hoogvliet, doet hier niet aan af.
7.7
De rechtbank kan [eisers] niet volgen in hun stellingname dat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigt dat ook aan hen hun erfpachtperceel zou zijn aangeboden tegen een volgens de BNG-variant berekende koopprijs. Het enkele gegeven dat bepaalde erfpachters op basis van hun erfpachtcontract hun erfpachtperceel aangeboden hebben gekregen tegen een verhoudingsgewijs lagere koopprijs, doet - nu sprake is van een ander erfpachtcontract - op zich voor andere erfpachters (zoals [eisers]) nog geen zelfstandig recht ontstaan op een met eerstbedoeld aanbod vergelijkbare aanbieding.
7.8
Voor de stelling dat de gemeente voorafgaand aan de aanbieding niet de nodige kennis heeft vergaard omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen, zijn door [eisers] onvoldoende aanknopingspunten aangedragen. Dit zelfde geldt voor de stelling dat de gemeente onzorgvuldig jegens [eisers] heeft gehandeld. Dat [eisers] als gevolg van de handelwijze van de gemeente schade hebben geleden, is geenszins komen vast te staan. De rechtbank is ook anderszins niet gebleken dat de aangehaalde stellingen opgeld doen. De handelwijze van de buurgemeente Schiedam, doet de rechtbank niet anders oordelen.
7.9
Resumerend komt de rechtbank - de door [eisers] aangehaalde jurisprudentie ten spijt - tot de conclusie dat de gemeente ter zake geen algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden en ook anderszins niet onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Van een nietige koopprijs is geen sprake. Daarbij acht de rechtbank het van belang dat [eisers] hebben meegewerkt aan de levering van het perceel in hun eigendom alsmede dat zij in het kader van de levering van het perceel geen voorbehoud ten aanzien van de koopprijs hebben gemaakt. De overeenkomst kan dan ook in haar geheel in stand blijven.
7.1
Onder de vorengeschetste omstandigheden zal de vordering van [eisers] worden afgewezen, met veroordeling van laatstgenoemden in de kosten van het geding in conventie.
in voorwaardelijke reconventie
7.11
Nu de overeenkomst geheel in stand zal blijven, behoeft de voorwaardelijke reconventionele vordering van de gemeente geen nadere bespreking.
8. De beslissing
De rechtbank,
in conventie
wijst af de vordering van [eisers];
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 244,-- aan verschotten en op € 904,-- aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
[1547]