Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 233520 / HA ZA 05-504
Uitspraak: 22 februari 2006
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur en advocaat mr. E.G. Karel,
- tegen -
DE GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelende te Rotterdam,
gedaagde,
procureur mr. J.A.A. Oomens,
advocaat mr. J.A. van der Kolk te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "de Gemeente".
1. Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 8 februari 2005 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [Eiser] is gerechtigd tot de erfpacht van de onroerende zaak staande en gelegen te Rotterdam, plaatselijk bekend Alkmaardermeer 30-32, 3068 KB Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie EA nummer 2797, grootte 2 are en 84 ca (hierna: het perceel grond). Het perceel grond is eigendom van de Gemeente. [Eiser] heeft hierop een opstal gerealiseerd, te weten een woon/werkeenheid.
2.2 De Gemeente heeft besloten om haar gronduitgiftestelsel met betrekking tot onder meer koopwoningen te wijzigen en is met ingang van 1 januari 2003 overgegaan van een erfpachtstelsel naar een eigendomstelsel.
2.3 Een brief van de Gemeente d.d. 3 juli 2003 gericht aan [eiser] houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(…)
Betreft: Peilingbrief Erfpachtconversie
(…)
Met deze brief ontvangt u het aanbod om de grond onder uw woning te kopen.
De koopsom voor uw grond is vastgesteld op € 18.118,47.
(…)
In de bijlage staat het vervolg van de procedure beschreven.
(…)
Als u van deze aanbieding om grond te kopen, gebruik wilt maken, stuurt u het volledig ingevulde antwoordformulier terug in de bijgevoegde envelop. Dit kan tot uiterlijk tien weken na de datum die vermeld staat in de aanhef van deze brief. Nadat u het formulier heeft teruggestuurd, ontvangt u de conceptakte van koop en levering. Vervolgens heeft u 12 weken de tijd om de akte te ondertekenen.
Mocht u naar aanleiding van deze brief, de toelichting en/of bijlage nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met collega’s van het Projectbureau Erfpachtconversie. (…) Daarnaast vindt u op de website www.rotterdam.nl onder “gemeenteloket/wonen en bouwen” een lijst met meest gestelde vragen en antwoorden over de erfpachtconversie.
(…)”.
2.4 Een bij voormelde brief d.d. 3 juli 2003 gevoegde bijlage houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“Bijlage: informatie over het vervolg op dit aanbod
(…)
Heeft u op tijd ingestuurd dan ontvangt u de conceptakte van koop en levering.
(…)
Kort samengevat zal deze akte het volgende inhouden:
(i) (…)
(ii) (…)
(iii) (…)
(iv) de overige tussen u en de gemeente geldende verkoopvoorwaarden.
(…)”.
2.5 Het door [eiser] d.d. 2 september 2003 ondertekende antwoordformulier houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(…)
Ondergetekende(n) verklaart/verklaren gebruik te willen maken van de conversie van erfpacht naar eigendom. De aanbieding en voorwaarden, zoals is vermeld in de peilingbrief d.d. 3 juli 2003 (…) worden met de ondertekening van dit formulier aanvaard (…).
2.6 De Gemeente heeft [eiser] bij brief van 22 oktober 2003 de concept koop- en leveringsakte (hierna: de conceptakte) toegezonden. Het in de conceptakte opgenomen artikel 11.1 luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“De eigenaar is verplicht:
a. (…)
b. (…)
c. (…)
d. (…)
e. toe te staan dat op, aan, in of boven de Onroerende Zaak en het Gebouw voor openbare doeleinden palen, kabels, leidingen, schakelkasten, armaturen, aanduidingsborden, sleuven, goten of andere voorwerpen en/of voorzieningen worden aangebracht, onderhouden en vernieuwd, mits na overleg met de Eigenaar omtrent de plaats en de wijze waarop de hiervoor bedoelde voorwerpen en voorzieningen worden aangebracht; alle schade die daarvan het onmiddellijke gevolg is en die redelijkerwijs niet voor rekening van de Eigenaar kan zijn, zal door de Gemeente naar haar keuze en op haar kosten worden hersteld of aan de Eigenaar worden vergoed;
f. (…)
g. de Onroerende Zaak ten genoegen van de Gemeente af te scheiden en afgescheiden te houden; indien de Eigenaar binnen één maand na daartoe door de Gemeente te zijn gemaand deze verplichtingen niet nakomt, zal de Gemeente zonder tussenkomst van de rechter bevoegd zijn de voor een afscheiding noodzakelijke voorziening zelf te treffen; de kosten van dit laatste zijn voor rekening van de Eigenaar en dienen te worden betaald binnen dertig dagen, nadat de Gemeente deze kosten aan hem in rekening heeft gebracht;
h. (…)”.
2.6 [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de opname van voormelde voorwaarden in de conceptakte. Uiteindelijk is er nooit een akte bij de notaris gepasseerd.
2.7 Op 15 november 2004 heeft de Gemeente haar aanbod van 3 juli 2003 ingetrokken.
3. De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de Gemeente te bevelen om binnen 48 uren na betekening van het in dezen te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan de notariële overdracht van de blooteigendom van het perceel grond, met dien verstande dat deze notariële levering plaatsvindt op grond van de conceptakte met uitzondering van de bepalingen 11.1 onder e en 11.1 onder g, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat de Gemeente in gebreke blijft met de tijdige nakoming en met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 In de aanbiedingsbrief van 3 juli 2003 zijn de voorwaarden waartegen [eiser] bezwaar maakt niet terug te vinden. Deze voorwaarden maken derhalve geen onderdeel uit van het aanbod dat de Gemeente [eiser] heeft gedaan. [eiser] mocht er derhalve vanuit gaan dat hij door de conversie van erfpacht naar eigendom een onbelaste titel van eigendomsrecht zou verkrijgen. Het had op de weg van de Gemeente gelegen om in het schriftelijk aanbod op te nemen dat er beperkingen aan het te verkrijgen eigendomsrecht verbonden waren.
3.2 De verkoopvoorwaarden waarop de Gemeente zich beroept zijn niet met het aanbod meegezonden en [eiser] heeft daar dus geen kennis van kunnen nemen. [eiser] doet een beroep op de artikelen 6:233 en 6:234 BW. [eiser] behoefde niet te begrijpen dat de Gemeente het oog had op de erfpachtvoorwaarden.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
De Gemeente heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Met de aanvaarding van het aanbod van de Gemeente door [eiser] was nog geen volledige overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. [eiser] wist dat hij na aanvaarding van het aanbod van de Gemeente ter zake de prijs van het blooteigendom nog een conceptakte van koop en levering ter aanvaarding voorgelegd zou krijgen met daarin opgenomen aanvullende voorwaarden, die onderdeel zouden uitmaken van het totale aanbod van de Gemeente.
Als [eiser] die verkoopvoorwaarden direct had willen kennen, had het op zijn weg gelegen zich over de inhoud en strekking ervan te laten informeren.
De voorwaarden zijn gebruikelijk, althans niet ongebruikelijk, en zij golden reeds tussen partijen.
4.2 Subsidiair stelt de Gemeente zich op het standpunt dat de toepasselijkheid van de genoemde bepalingen voortvloeit uit de aard van de overeenkomst en de gewoonte. Zij zijn bestendig gebruikelijk.
4.3 Meer subsidiair is de Gemeente van mening dat, gelet op de belangen van de Gemeente bij de toepasselijkheid van genoemde bepalingen, afgezet tegen het belang van [eiser] bij het uitblijven daarvan, de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de genoemde voorschriften deel uitmaken van de overeenkomst.
5. De beoordeling
5.1 Partijen twisten over de vraag wat het aanbod van de Gemeente precies inhield. Deze inhoud wordt bepaald door hetgeen [eiser] onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hieromtrent mocht begrijpen. De rechtbank merkt hierbij op dat, nu de Gemeente niet heeft gesteld dat op de overeenkomst algemene voorwaarden van toepassing zijn, de artikelen 6:233 en 6:234 BW in casu niet van belang zijn. Op grond van het hierna volgende is de rechtbank van oordeel dat [eiser] het aanbod mocht opvatten zoals hij in casu heeft gedaan.
Weliswaar staat boven de brief van de Gemeente waarin zij het aanbod doet, vermeld dat het een peilingbrief betreft, doch uit de verdere inhoud van de brief kan dit niet worden opgemaakt. In de brief wordt gesproken over “het aanbod” zonder dat daar verdere voorbehouden bij worden gemaakt en in de brief wordt geen melding gemaakt van “voorwaarden” dan wel “verkoopvoorwaarden”.
Weliswaar staat in de bij bedoelde brief meegezonden bijlage vermeld dat de conceptakte van koop en levering “de overige tussen u en de gemeente geldende verkoopvoorwaarden zal inhouden”, doch deze zinsnede is niet eenduidig en kan zo opgevat worden dat hiermee verwezen wordt naar voorwaarden die reeds expliciet door partijen overeengekomen waren. In ieder geval kan uit de brief dan wel de bijlage niet opgemaakt worden dat hiermee gedoeld wordt op de “standaardvoorwaarden” die de Gemeente in het kader van de conversie van erfpacht naar eigendom hanteert. Het ligt ook niet voor de hand dat in de bijlage nog naar aanvullende voorwaarden verwezen zou worden, nu de bijlage – blijkens de desbetreffende verwijzing in de brief en de aanhef van de bijlage zelf – slechts ziet op het vervolgtraject, waarbij de eerstvolgende stap aanvaarding van het aanbod is. Dat de voorwaarden reeds tussen partijen golden, zoals de Gemeente nog naar voren heeft gebracht, doet in dit verband niet ter zake, nu dit was gelegen in de erfpachtsverhouding tussen partijen en deze verhouding juist door de conversie zou veranderen, zodat handhaving van de voorwaarden niet vanzelfsprekend was.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] erop heeft mogen vertrouwen dat de Gemeente als professionele partij duidelijk communiceert en dat indien zij “standaardvoorwaarden” hanteert, zij dit direct bij haar aanbod kenbaar maakt. Dit geldt temeer nu het hier een grootschalig project betreft, waarbij uitvoerig aandacht is besteed aan voorlichting.
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser] het aanbod van de Gemeente mocht opvatten als zonder voorbehoud gedaan. Weliswaar pleegt een koopovereenkomst meer te omvatten dan slechts de aanduiding van het object en de prijs, doch [eiser] behoefde er geen rekening mee te houden dat de overeenkomst nog nader ingevuld zou worden met voor hem bezwarende nadere voorwaarden. Voorts behoefde de slechts in de bijlage opgenomen niet eenduidige verwijzing naar verkoopvoorwaarden voor hem geen aanleiding te zijn om hiernaar expliciet navraag te doen. [eiser] heeft deze verwijzing, zoals door hem gesteld, in redelijkheid kunnen omvatten als een verwijzing naar de gebruikelijk verkoopvoorwaarden, zoals de bepalingen omtrent vrij van huur en beslagen, baten en lasten, datum van levering, aansprakelijkheid derden, onder- en overmaat, boetebepaling etc.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat door de aanvaarding door [eiser] van het aanbod van de Gemeente, zoals gedaan in de brief van 3 juli 2003, er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen waarvan de voorwaarden opgenomen in artikel 11.1 onder e en onder g geen deel uitmaken.
5.2 Hetgeen door de Gemeente subsidiair en meer subsidiair is aangevoerd wordt verworpen. De Gemeente heeft onvoldoende, althans onvoldoende concrete omstandigheden, gesteld op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat de tussen partijen gesloten overeenkomst als hiervoor weergegeven, krachtens gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid aangevuld zou dienen te worden met de hiervoor bedoelde nadere voorwaarden.
5.3 Gezien het voorgaande zal de vordering van [eiser] worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank het redelijk acht dat de Gemeente een iets ruimere periode dan gevorderd wordt gegund om haar medewerking aan de notariële overdracht te verlenen en de rechtbank een maximum aan de te verbeuren dwangsommen zal verbinden.
5.4 De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
6. De beslissing
De rechtbank,
beveelt de Gemeente binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de notariële overdracht van de blooteigendom van de onroerende zaak staande en gelegen te Rotterdam, plaatselijk bekend Alkmaardermeer 30, 3068 KB Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie EA nummer 2797, grootte 2 are en 84 ca, ten kantore van Actua Notarissen, gevestigd en kantoorhoudende te Heerhugowaard, welk kantoor voor het notarieel transport van de akte van levering zorgdraagt, met dien verstande dat deze notariële levering plaatsvindt op grond van de conceptnotariële akte van levering met uitzondering van de bepalingen 11.1 onder e en 11.1 onder g, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom groot € 500,- voor iedere dag dat de Gemeente in gebreke blijft met de tijdige nakoming, met een maximum van € 10.000,- in totaal;
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 241,- aan vast recht, op € 71,93 aan overige verschotten en op € 904,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Cooijmans, mr. Fiege en mr. Koekebakker.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
204/1694/1582