Uitspraak
uitspraak : 15 december 2005
VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
in de zaak van:
1. [opposant 1] en
2. [opposant 2],
beiden wonende te [woonplaats],
opposanten,
gemachtigde: eerst: mr. C.W.F. Jansen te Rotterdam, thans: mr. M.M.E. Bowmer te Rotterdam,
tegen
[geopposeerde],
wonende te [woonplaats],
geopposeerde,
gemachtigde: mr. M. Brüll te Weert.
Partijen worden hierna aangeduid als [opposanten], respectievelijk [geopposeerde].
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- inleidend exploot van dagvaarding van 29 maart 2005, met producties;
- verstekvonnis van 26 april 2005;
- dagvaarding in oppositie van 13 juni 2005, tevens incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [betrokkene], met producties;
- conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident, tevens conclusie van antwoord in oppositie, tevens houdende akte vermeerdering van eis, met producties;
- vonnis van 25 augustus 2005, waarbij het [opposanten] is toegestaan om [betrokkene] in vrijwaring op te roepen;
- conclusie van repliek in oppositie, met één productie.
2. De feiten
2.1. [geopposeerde] is eigenaar van het penthouse aan de [adres] te [woonplaats]. Hij heeft deze woonruimte (met bijbehorende parkeerplaats) aan [opposanten] verhuurd met ingang van 19 maart 2004. De huurprijs bedroeg toen € 1.733,= per maand en bedroeg per 1 februari 2005 € 1.783,=.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar.
[opposanten] hebben nimmer gebruik gemaakt van deze woonruimte. Zonder toestemming en zonder medeweten van [geopposeerde] hebben zij deze woning onderverhuurd aan [betrokkene].
2.2. Medio januari 2005 is [geopposeerde] door de politie geïnformeerd over een op handen zijnde inval in het penthouse. Toen enige dagen nadien de inval plaats vond, werd in het penthouse een volledig in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Het penthouse bleek voor dit doel volledig verbouwd en omgebouwd. In de muren van de slaapkamers, woonkamer en keuken waren op diverse plaatsen gaten geslagen met een diameter van 50 à 60 cm, waar pijpen waren aangelegd ten behoeve van lucht- en koolstoffilters. In de plafonds waren grote gaten geboord voor de ophanging van groeilampen. De plafonds en wanden waren afgekit en beplakt. De ramen waren afgetimmerd met stellages en afgedicht met landbouwfolie. In het hele penthouse waren nieten geslagen om de folie vast te zetten.
De aangetroffen ravage was enorm. Het penthouse was volstrekt onbewoonbaar gemaakt.
2.3. De raadsman van [geopposeerde] heeft op 20 januari 2005 een brief aan [opposanten] geschreven met – voor zover te dezen van belang – de volgende inhoud:
… Inmiddels is gebleken dat aan het gehuurde ernstige schade is toegebracht. De eerste schattingen komen erop neer dat het tussen de € 15.000 en € 20.000 exclusief BTW zal gaan kosten om het gehuurde weer in oude staat terug te brengen.
….
Cliënt zegt dan ook de huurovereenkomst op tegen de eerstmogelijke datum. Cliënt is van oordeel dat de feiten en omstandigheden een tussentijdse opzegging rechtvaardigen, die afwijkt van de contractuele termijn, zodat de overeenkomst wordt opgezegd tegen 1 mei 2005. De huur wordt opgezegd omdat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
….
Van cliënt kan niet worden verwacht dat hij u in de tussentijd in het gehuurde toelaat, omdat hij terecht vreest dat u aan het gehuurde alleen verdere schade zult toebrengen. Dat betekent dat u niet wordt toegelaten tot het gehuurde. Het gehuurde is bovendien niet bruikbaar, vanwege de toegebrachte schade.
Cliënt is ook van oordeel dat hij u niet in de gelegenheid hoeft te stellen om zelf tot herstel toe te laten, gegeven de wijze waarop de schade is ontstaan. U bent er vorige week bij geweest toen met de politie is afgesproken dat in opdracht van cliënt alvast opruim- en herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd door cliënt. In hetzelfde gesprek is aan u kenbaar gemaakt dat de schade op u verhaald gaat worden. Alleen een deskundige aannemer kan het herstel deugdelijk uitvoeren. Bovendien kan vanwege het behoud van het gehuurde niet langer worden gewacht met herstel en dient dat op de kortst mogelijke termijn plaats te vinden.
…
2.5. Op 29 maart 2005 heeft [geopposeerde] [opposanten] in rechte betrokken. Hij vorderde toen primair de ontbinding van de huurovereenkomst – met nevenvorderingen – en subsidiair de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen.
Daarnaast vorderde [geopposeerde] betaling van de achterstallige huurtermijnen
(vanaf 1 februari 2005 tot de datum van ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst), vergoeding van de schade die aan het gehuurde was toegebracht, alsmede vergoeding van de schade als gevolg van gederfde huurinkomsten.
2.6. Bij verstekvonnis van 26 april 2005 is de huurovereenkomst ontbonden en zijn de vorderingen tot betaling van achterstallige huurpenningen en van schade aan het gehuurde toegewezen. De vordering tot betaling van schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten is naar de schadestaatprocedure verwezen.
Dit verstekvonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.7. Hoewel het bij vonnis van 25 augustus 2005 aan [opposanten] is toegestaan om
[betrokkene] in vrijwaring op te roepen, hebben [opposanten] van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt omdat de huidige verblijfplaats van voornoemde [betrokkene] hen niet bekend is.
3. Het geschil
3.1. [geopposeerde] vordert onder meer betaling van diverse bedragen, die na zijn vermeerdering van eis als volgt zijn gespecificeerd:
a. achterstallige huurpenningen tot en met maart 2005 € 3.566,00
b. schoonmaak/opruim- en herstelwerkzaamheden:
factuur schoonmaakbedrijf Gaiser € 7.385,14
factuur Smans Schilderwerken € 14.945,39
factuur Installatiemaatschappij H. Ek € 3.332,00
factuur Meijrink Projecten € 5.670,35
factuur Bemmel & Kroon Keukenstores € 1.730,00
c. gederfde huurpenningen 6 maandhuren € 10.698,00
3.2. In oppositie vorderen [opposanten] dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hen zal ontheffen van de tegen hen bij verstek uitgesproken veroordelingen en [geopposeerde] alsnog niet ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze alsnog zal ontzeggen, dan wel een zodanige beslissing zal nemen als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.
De stellingen van [opposanten] komen – kort gezegd – op het volgende neer:
- er was geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden nu de huur al was opgezegd tegen 1 mei 2005 en [opposanten] zich daarbij hadden neergelegd;
- er was geen reden om [geopposeerde] te machtigen de ontruiming zelf te doen uitvoeren omdat het penthouse reeds in januari 2005 verlaten was;
- bij aanvang van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt, zodat het er (op grond van het bepaalde in artikel 7:224 BW) voor gehouden moet worden dat het gehuurde bij oplevering in dezelfde staat verkeerde als bij aanvang van de huurovereenkomst;
- [opposanten] hadden in de gelegenheid gesteld moeten worden om het herstel zelf ter hand te nemen; nu dit is nagelaten, kunnen zij niet aangesproken worden voor de kosten daarvan;
- de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden in februari en maart 2005 en dus vóór het einde van de huurovereenkomst; [opposanten] zijn dan ook niet in verzuim geraakt, nu een ingebrekestelling achterwege is gebleven. De herstelkosten kunnen dan ook in redelijkheid niet op hen worden verhaald;
- voor het geval [opposanten] wel gehouden zouden zijn tot vergoeding van de aan het penthouse toegebrachte schade, kunnen slechts die kosten op hen worden verhaald die zij zelf zouden hebben moeten maken voor oplevering in goede staat; ook betwisten zij de omvang van de door [geopposeerde] gestelde schade;
de schade die [geopposeerde] stelt te lijden als gevolg van gederfde huurinkomsten, komt niet voor toewijzing in aanmerking omdat [geopposeerde] van de onjuiste veronderstelling uitgaat dat de huurovereenkomst na ommekomst van de termijn van één jaar stilzwijgend zou worden verlengd met eenzelfde periode;
- de vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen vanaf februari 2005 komt evenmin voor toewijzing in aanmerking omdat [opposanten] sindsdien geen genot van het gehuurde hebben gehad: de toegang was hen eind januari 2005 ontzegd.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. De kantonrechter gaat ervan uit dat [opposanten] tijdig in verzet zijn gekomen, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is.
achterstallige huurpenningen
4.2. [opposanten] betwisten dat zij over de periode vanaf februari 2005 tot het moment waarop een einde aan de huurovereenkomst is gekomen, huurpenningen verschuldigd zijn.
In dit verband voeren zij aan dat hen in januari 2005 de toegang tot het penthouse is ontzegd en dat zij sindsdien van het genot van het gehuurde verstoken zijn geweest.
Deze stelling van [opposanten] gaat niet op.
Immers: wanneer de huurder de woonruimte totaal ongeschikt heeft gemaakt voor bewoning, heeft hij het de verhuurder onmogelijk gemaakt om diens verplichting na te komen het gehuurde voor het ‘overeengekomen gebruik’ te beschikking te stellen en te laten. Uiteraard komt zulks voor rekening en risico van de huurder.
4.3. [opposanten] zijn dan ook gehouden tot betaling van de achterstallige huur vanaf februari 2005. Hiermee ligt de vraag voor wanneer aan de huurovereenkomst een einde is gekomen.
De kantonrechter begrijpt de stelling van [opposanten] dat zij tot 1 februari 2005 de huur hadden kunnen en ook willen opzeggen aldus, dat zij zich – nu voor hen een opzegtermijn van één maand geldt – op het standpunt stellen dat de huurovereenkomst een einde heeft genomen na ommekomst van de termijn waarvoor deze is aangegaan, en dus per 16 maart 2005.
In dit betoog kunnen [opposanten] niet gevolgd worden omdat zij geen uiting hebben gegeven aan deze intentie, hetgeen noodzakelijk was om het effect te bereiken dat zij met deze intentie voor ogen hebben gehad. Aan hun bewijsaanbod op dit punt kan dan ook voorbijgegaan worden.
4.4. [geopposeerde] heeft op 20 januari 2005 de huurovereenkomst, met inachtneming van de voor de verhuurder geldende termijn van drie maanden, opgezegd tegen 1 mei 2005. Bij die opzegging heeft hij aan [opposanten] verzocht om hem binnen zes weken schriftelijk mede te delen of zij met deze opzegging akkoord gingen. Een reactie hierop van de zijde van [opposanten] is uitgebleven.
[geopposeerde] kon dan ook niet anders dan zich tot de kantonrechter wenden om te bewerkstelligen dat aan de huurovereenkomst een einde kwam. Hieraan doet niet af dat [opposanten] zich, naar zij thans stellen, bij de opzegging tegen 1 mei 2005 hadden neergelegd, omdat bij uitblijven van een schriftelijke toestemming van de huurder de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft.
4.5. Bij verstekvonnis van 26 april 2005 is de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Het verstekvonnis zal op dit onderdeel worden bekrachtigd, nu de ernstige tekortkomingen en onrechtmatige handelingen van [opposanten] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dit brengt met zich dat ervan uitgegaan moet worden dat aan deze overeenkomst per 26 april 2005 een einde gekomen is.
Aan achterstallige huurpenningen zijn [opposanten] dan ook € 5.111,27 verschuldigd.
(machtiging tot) ontruiming
4.6. [opposanten] hebben gesteld dat het niet nodig was om de ontruiming te bevelen en om [geopposeerde] te machtigen de ontruiming zo nodig zelf ter hand te (doen) nemen.
De kantonrechter overweegt dienaangaande als volgt.
Bij de inval van de politie in januari 2005 zijn in het penthouse enkel zaken aangetroffen die verband hielden met de kweek van hennep. Vanaf de politie-inval is [geopposeerde] doende geweest met het laten opruimen, schoonmaken en herstellen van het penthouse. De laatste hand is hieraan gelegd, zo valt uit de door hem in het geding gebrachte facturen op te maken, in de eerste helft van april 2005, derhalve vóór de ontbinding van de huurovereenkomst.
Het ziet er dan ook naar uit dat ten tijde van de ontbinding van de huurovereenkomst het pand leeg, schoongemaakt en hersteld was. Onder deze omstandigheden had het op de weg van [geopposeerde] gelegen om nader aan te geven waarom een bevel tot ontruiming en een machtiging tot het (doen) ontruimen van de woonruimte nog nodig was. Nu hij dit heeft nagelaten, heeft hij onvoldoende gesteld ter staving van deze vordering.
schadevergoeding wegens gederfde huur
4.7. Aan zijn vordering tot vergoeding van schade wegens gederfde huur heeft [geopposeerde] ten grondslag gelegd dat bij reguliere voortzetting van de huurovereenkomst de huur opnieuw zou zijn aangegaan voor de duur van één jaar.
Terecht echter wijzen [opposanten] erop dat in het huurcontract is opgenomen dat bij het verstrijken van de duur waarvoor de overeenkomst is aangegaan, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt ingeval opzegging van de overeenkomst niet heeft plaatsgevonden.
Het uitgangspunt van [geopposeerde] dat de huur bij reguliere voortzetting opnieuw zou zijn aangegaan voor de duur van één jaar is dan ook onjuist.
De vordering tot vergoeding van schade wegens gederfde huur komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
Het verstekvonnis zal te zijner tijd dan ook op dit punt worden vernietigd en [opposanten] zullen van deze veroordeling dan ook worden ontheven.
schadevergoeding wegens herstel e.d.
4.8. Partijen zijn het erover eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt van het verhuurde. [opposanten] menen dat er, gelet op het bepaalde in artikel 7:244 BW, tot op tegenbewijs van uit moet worden gegaan dat zij het penthouse in dezelfde staat hebben ontvangen als zij dit hebben achtergelaten.
[opposanten] zien er echter aan voorbij dat het in artikel 7:224 BW neergelegde wettelijk vermoeden niet opgaat voor schade aan het gehuurde. De huurder wordt immers vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen (artikel 7: 218 lid 3 BW). Hieraan doet niet af dat dit derde lid aanvangt met ‘onverminderd artikel 224 lid 2’, omdat de wetgever hiermee slechts heeft beoogd de huurder tegen onzichtbare schade te beschermen, zoals uit de wetsgeschiedenis valt af te leiden.
4.9. Van de huurovereenkomst maken de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte onderdeel uit.
In deze algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
2.4. Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. … Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. …
2.6. Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren …
[opposanten] menen dat zij niet gehouden zijn tot vergoeding van deze schade omdat [geopposeerde] deze in de huurovereenkomst opgenomen procedure niet heeft nageleefd.
De gevolgen van het niet nakomen van deze in de algemene bepalingen neergelegde verplichting worden door de omstandigheden van het geval bepaald. Dat kan betekenen dat deze niet-nakoming leidt tot het verlies van recht op schadevergoeding, maar – anders dan [opposanten] menen – een noodzakelijk gevolg is dat niet. Wanneer de wanprestatie zo ernstig is als in het voorliggende geval en [opposanten] dus ernstig rekening dienden te houden met een verplichting tot schadevergoeding, brengt het niet nakomen van deze in de algemene bepalingen neergelegde procedure geen verval van het recht op schadevergoeding met zich.
Voorts zij in dit verband nog het volgende opgemerkt.
Reeds bij schrijven van 20 januari 2005 is aan [opposanten] medegedeeld dat de eerste schattingen van de omvang van de schade uitkwamen op € 15.000 à € 20.000, dat [opposanten] niet in de gelegenheid zouden worden gesteld om het herstel zelf uit te voeren (‘gegeven de wijze waarop de schade is ontstaan’) en dat deugdelijk herstel slechts kon worden uitgevoerd door een ‘deskundige aannemer’.
Op deze brief hebben [opposanten] in het geheel niet gereageerd. [geopposeerde] mocht er dan ook van uitgaan dat [opposanten] zich bij de inhoud ervan neerlegden.
4.10. [opposanten] stellen verder nog dat zij niet gehouden zijn tot vergoeding van deze schade omdat zij terzake niet in verzuim zijn komen te verkeren nu een ingebrekestelling achterwege is gebleven. In dit verband wijzen zij er nog op dat de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden voordat de huurovereenkomst een einde heeft genomen.
Voor verbintenissen echter die strekken tot vergoeding van schade, is een ingebrekestelling niet nodig en treedt verzuim in op het moment van het (moedwillig) aanrichten van de schade (artikel 6:83 BW).
Met herstel van dergelijke schade als waarvan te dezen sprake is, behoeft, anders dan [opposanten] menen, niet gewacht te worden tot het einde van de huurovereenkomst.
4.11. Een en ander leidt tot de conclusie dat [opposanten] gehouden zijn tot vergoeding van herstelschade.
Voor dit geval hebben [opposanten] betoogd dat slechts die kosten op hen kunnen worden verhaald die zij zelf zouden hebben moeten maken voor oplevering van het penthouse in goede staat.
De jurisprudentie op dit terrein betreft echter uitsluitend reparaties en herstellingen die door de gemiddelde huurder te hand genomen kunnen worden. Deze jurisprudentie kan dan ook niet gevolgd worden in de voorliggende situatie, reeds om reden dat van een gemiddelde huurder niet kan worden verwacht dat deze een zo duur penthouse als het onderhavige na het aanrichten van zulke beschadigingen en vernielingen als waarvan in casu sprake is, terugbrengt in een zo onberispelijke staat dat het tenminste voor dezelfde prijs aan een ander te verhuren is. Hierop doelde [geopposeerde] reeds in zijn brief van
20 januari 2005, waar hij aankondigde dat voor deugdelijk herstel een ‘deskundige aannemer’ in de arm genomen moest worden.
4.12. Hiermee wil echter nog niet gezegd zijn dat ook alle door [geopposeerde] gevorderde kosten voor vergoeding door [opposanten] in aanmerking komen.
Bij alle in het geding gebrachte facturen hebben [opposanten] bij repliek in oppositie de nodige vraagtekens gesteld. Het komt geraden voor dat [geopposeerde] alsnog de gelegenheid krijgt om daarop te reageren.
4.13. De hierboven weergegeven eindoordelen zullen pas in het dictum worden opgenomen, zodra ook een eindoordeel gegeven kan worden over de nog resterende geschilpunten.
5. De beslissing
De kantonrechter:
- verwijst de zaak naar de openbare rolzitting van 12 januari 2006 voor uitlaten aan de zijde van [geopposeerde] met het hierboven onder 4.12. weergegeven doel;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W.M. Dekkers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.