Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10 / 1417
Uitspraak van de rechtbank als bedoeld in artikel 8:70 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[namen], gezamenlijk te noemen eisers,
gemachtigde J.G.N. Bloemers,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nederweert, verweerder.
1. Procesverloop
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te Nederweert (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 279.000,=, voor het tijdvak
1 januari 2010 tot 1 januari 2011.
1.2. Tegen voornoemde beschikking hebben eisers bij schrijven van 31 maart 2010, ontvangen door verweerder op 6 april 2010, bezwaar gemaakt.
1.3. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2010, verzonden op dezelfde datum, de waarde gehandhaafd.
1.4. Bij schrijven van 6 oktober 2010 heeft verweerder de waarde van de woning ambtshalve verminderd tot een bedrag van € 256.000,=.
1.5. Eisers hebben bij brief van 14 oktober 2010, ontvangen door de rechtbank op 19 oktober 2010, beroep ingesteld.
1.6. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eisers hebben bij brief van 2 februari 2011 op het verweerschrift gereageerd.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2011, alwaar eisers zich hebben laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. A. van Bockel, zijnde de heffingsambtenaar, is in persoon verschenen.
2. Feiten
2.1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende niet in geschil zijnde feiten.
2.2. Eisers zijn eigenaren van de woning. De betreffende woning is een vrijstaande woning met een aanbouw en een schuur. Het perceel is groot 4.520m².
3. Geschil
3.1. Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat de waarde van hun woning te hoog is vastgesteld en hiertoe – kort en zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder uitgaat van een onjuist bouwjaar van het hoofdgebouw, de totale inhoud van het pand (inclusief aanbouw) niet 383m³ maar 352³ bedraagt, verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning en de ligging van de woning in agrarisch gebied. Voorts verkeert de schuur in afbraakstaat en kent verweerder een te hoge waarde toe aan het tot de woning behorende afgerasterde stuk grond. Anders dan verweerder stelt, betreft dit stuk grond geen erf / tuin maar is sprake van akkerland / weiland. Eisers zijn, onder verwijzing naar een taxatierapport van A.G. Jacobs, opgemaakt op 26 juli 2010, van mening dat de waarde van hun woning niet meer kan bedragen dan € 231.500,=.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De rechtbank overweegt allereerst dat het beroep, voor zover het is gericht tegen het besluit tot ambtshalve vermindering van 6 oktober 2010 waarbij de waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2009 nader is bepaald op € 256.000,=, niet ontvankelijk is te achten. Ingevolge het bepaalde in artikel 26 van Pro de Algemene wet rijksbelastingen staat immers geen bezwaar of beroep open tegen een ambtshalve vermindering. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 9 september 2010 is echter wel ontvankelijk te achten. In geschil daarbij is of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 met een bedrag ad € 279.000,= niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank staat vervolgens, gelet op de ambtshalve vermindering door verweerder van de waarde tot € 256.000,= na het nemen van het in beroep bestreden besluit van 9 september 2010, vast dat het beroep in zoverre gegrond is te achten. Bij de verdere beoordeling van de vraag of de waarde niet te hoog is, zal de rechtbank dan ook vanwege proceseconomische redenen nader bezien of een waarde ad € 256.000,= per peildatum 1 januari 2009 te hoog is voor de woning.
4.2. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een geautomatiseerd model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij wordt bij wijze van hulpmiddel uitgegaan van een per type woning vast te stellen prijs per kubieke meter. Deze prijs wordt vervolgens voor het te waarderen object gecorrigeerd aan de hand van de voor dit object waarderelevante factoren, zoals ligging, leeftijd, staat van onderhoud en aanwezige voorzieningen.
4.4. Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de waarde van de woning niet te
hoog is vastgesteld, heeft zich beroepen op een waardematrix. In deze waardematrix is de waarde van de woning van eisers nader becijferd op € 256.000,=. Naast gegevens van de woning bevat deze matrix gegevens van een aantal (verkochte) vergelijkingspanden.
4.5. De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 heeft onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning van eisers, wel moeten zij onder meer wat type, bouwjaar, inhoud en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, doch deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten niet onvergelijkbaar met de woning, indien verweerder in voldoende mate rekening houdt met deze verschillen bij de waardebepaling.
4.6. De rechtbank is van oordeel dat de in de matrix genoemde vergelijkingspanden en de onderhavige woning niet in zodanige mate van elkaar verschillen dat de verkoopprijzen van die panden niet als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de woning kunnen dienen. De rechtbank overweegt dat uit de overgelegde matrix blijkt dat de woning van eisers en de vergelijkingspanden voor wat betreft hun objectkenmerken vergelijkbaar zijn. Voor zover eisers hebben gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning in agrarisch gebied nabij agrarische bedrijven overweegt de rechtbank dat de vergelijkingspanden een vergelijkbare ligging hebben. Zo is het pand Meijelsedijk 14 gelegen naast een agrarisch bedrijf. Naar het oordeel van de rechtbank is de eventuele waardedrukkende invloed van de agrarische ligging derhalve reeds in de betreffende koopprijzen verdisconteerd. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder, gelet op de beduidend lagere inhoudsprijs per kubieke meter van de woning van eisers (€ 157,=) in verhouding tot de vergelijkingsobjecten (€ 352,=, € 342,= en € 314,=), voldoende rekening heeft gehouden met de mindere staat van onderhoud van de woning. Eisers hebben ook niet aannemelijk gemaakt dat van de staat van onderhoud van de woning een nog grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan reeds in de waarde is verdisconteerd. De rechtbank heeft voorts geen reden om aan te nemen dat verweerder de in slechte staat verkerende schuur bij de woning op een te hoog bedrag heeft gewaardeerd. De door verweerder aan de schuur toegekende waarde ad € 1500,= wijkt ook niet af van de waarde die in het door eisers overgelegde taxatierapport van Jacobs aan de schuur is toegekend.
4.7. Eisers hebben eveneens nog gesteld dat in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een onjuist bouwjaar van het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw dateert, aldus eisers, niet uit 1955 maar uit [jaartal].
Verweerder heeft dit in zijn verweerschrift, na raadpleging van de bouwvergunningen, erkend en het bouwjaar van het hoofdgebouw in de matrix gecorrigeerd. Verweerder heeft aangegeven dat deze correctie, gelet op het geringe verschil tussen de onderscheiden bouwjaren, geen invloed heeft op de waarde van de woning. Het bouwjaar [jaartal] valt in dezelfde bouwjaarklasse als het bouwjaar 1955. De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn standpunt dat van voormelde onjuistheid geen waardedrukkende invloed uitgaat en aldus op grond hiervan niet kan worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daarbij kunnen, anders dan eisers kennelijk menen, de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, niet apart op hun juistheid worden beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp /controlemiddel bij de waardevaststelling.
4.8. Voor zover eisers zich op het standpunt hebben gesteld dat verweerder uitgaat van een onjuiste inhoud van het pand inclusief aanbouw), overweegt de rechtbank dat verweerder met de op zitting overgelegde bouwtekening en de daarin opgenomen maatvoering aannemelijk heeft gemaakt dat de totaalinhoud circa 383m³ bedraagt. Eisers hebben zich daarentegen enkel beroepen op de in het taxatierapport van Jacobs weergegeven inhoud (352m³) zonder dat daarin een onderbouwing voor de vastgestelde inhoud is gegeven.
4.9. De rechtbank overweegt verder ten aanzien van de waardering van de grond dat tussen partijen niet in geschil is dat de grond niet op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking moet worden gelaten. Van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is immers geen sprake, het betreft in casu een niet meer in gebruik zijnd omheind stuk weiland. Eisers hebben zich, onder verwijzing naar het taxatierapport van Jacobs, op het standpunt gesteld dat verweerder dit weiland ten onrechte heeft aangemerkt als erf/tuin en dit weiland afzonderlijk van de overige grond (de ondergrond met tuin) dient te worden gewaardeerd. Verweerder heeft aangegeven dat hij de waarde van het gehele perceel inclusief het weiland heeft bepaald aan de hand van de grondstaffel vrijstaande woning buitengebied van de gemeente Nederweert. De betreffende grondstaffel, waarbij de prijs per m² afneemt bij een groter perceeloppervlakte, is door verweerder overgelegd. De grondstaffel is, aldus verweerder, gebaseerd op het uitgiftebeleid van de gemeente alsmede op een analyse van gerealiseerde (grond)transacties. Verder heeft verweerder verklaard dat, zo lang geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie, de wijze waarop het stuk grond feitelijk in gebruik is voor de waardebepaling niet relevant is. De rechtbank volgt verweerder in laatstgenoemd standpunt. Voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ is immers niet het huidige gebruik relevant, maar is van belang wat de gebruiksmogelijkheden voor een potentiële koper zijn. Voor de onderhavige zaak brengt dit met zich dat verweerder het weiland, dat door een potentiële koper in gebruik zou kunnen worden genomen als erf of tuin bij de woning, terecht niet afzonderlijk heeft betrokken in de waardebepaling. Daarbij heeft verweerder voorts, naar het oordeel van de rechtbank, de op gronduitgifteprijzen en transactiecijfers gebaseerde grondstaffel niet buiten toepassing hoeven laten, waarbij de rechtbank betrekt dat niet blijkt dat in het taxatierapport van Jacobs de grondwaarde is onderbouwd met gebruikmaking van marktcijfers.
4.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder
heeft aangetoond dat de bij brief van 6 oktober 2010 bepaalde waarde van de woning niet te hoog is. Het door eisers overgelegde taxatierapport van Jacobs geeft de rechtbank, gelet op het vorenoverwogene en nu in dit rapport de totstandkoming van de waarde niet aan de hand van transactiecijfers van vergelijkbare panden inzichtelijk is gemaakt, geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
4.11. Nu verweerder de waarde in de uitspraak op bezwaar echter op € 279.000,= had bepaald en deze waarde vervolgens pas nadien nader heeft bepaald op € 256.000,=, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zal de rechtbank de nadere waarde bepalen op hetzelfde bedrag als reeds door verweerder is bepaald bij de ambtshalve vermindering.
5. Proceskosten en griffierecht
5.1. Nu verweerder voordat eisers beroep hebben ingesteld de waarde reeds nader had bepaald op € 256.000,= en de rechtbank van oordeel is dat deze waarde niet te hoog is, acht de rechtbank in het onderhavige geval vanwege die omstandigheden geen termen aanwezig om verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van Pro de Awb te veroordelen in de proceskosten die eisers redelijkerwijs hebben moeten maken in verband met de behandeling van het beroep.
5.2. Nu verder de brief van eisers waarin zij vragen om vergoeding van de kosten van het in bezwaar opgemaakte taxatierapport weliswaar is gedateerd (woensdag) 8 september 2010, maar door verweerder eerst is ontvangen op (vrijdag) 10 september 2010, derhalve na de uitspraak op bezwaar van 9 september 2010, ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder te veroordelen in deze door eisers gemaakte kosten. Hiertoe verwijst de rechtbank naar artikel 7:15, derde lid, van de Awb, waarin is bepaald dat een dergelijk verzoek dient te worden gedaan voordat het bestuursorgaan heeft beslist op het bezwaarschrift. De rechtbank vat dit gedaan zijn op als ontvangen/bekend zijn bij verweerder voor de uitspraak op bezwaar.
5.3. De rechtbank overweegt vervolgens dat op grond van artikel 8:74 van Pro de Algemene wet bestuursrecht bij een gegrondverklaring van het beroep aan de indiener van het beroepschrift het betaalde griffierecht dient te worden vergoed. Gelet hierop zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht ad € 41,= aan eisers dient te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover dat is gericht tegen de ambtshalve vermindering;
vernietigt de uitspraak op bezwaar van 9 september 2010;
verklaart het beroep gegrond, voor zover het is gericht tegen de uitspraak op bezwaar van
9 september 2010;
bepaalt de waarde van de woning per peildatum 1 januari 2009 op € 256.000,= en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
gelast dat verweerder het betaalde griffierecht ad € 41,= vergoedt aan eisers.
Aldus gedaan door mr. F.H. Machiels in tegenwoordigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur als griffier en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2011
w.g. mr. D.D.R.H. Lechanteur,
griffier
w.g. mr. F.H. Machiels,
rechter
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 15 juli 2011
AC
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep .
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s Gravenhage. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.