Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, meervoudige kamer
Procedurenummer: AWB 2010 / 1107
Uitspraak van de rechtbank als bedoeld in artikel 8:70 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[eiseres] te [plaatsnaam], eiseres,
gemachtigde mr. M.P. Wolf,
tegen
het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Weert, verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 16 juli 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen toekenning van planschadevergoeding aan [aanvragers], hierna aanvragers, als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan “Stramproy”, ongegrond verklaard. Tegen dat besluit is door eiseres bij deze rechtbank beroep ingesteld.
Aan aanvragers is gevraagd of zij als derde-belanghebbende partij aan het geding willen deelnemen, maar zij hebben daarop niet gereageerd.
De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van de Awb ingezonden stukken en het verweerschrift zijn in afschrift aan de gemachtigde van eiseres gezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 28 januari 2011, waar namens eiseres zijn verschenen [naam] en haar gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. P.A.P.J. Hecker.
2. Overwegingen
2.1. Aanvragers hebben verweerder op 30 januari 2009 verzocht om toekenning van planschadevergoeding in verband met wijzigingen in de onmiddellijke omgeving van hun woning die het gevolg zijn van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Stramproy”. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van voormeld bestemmingsplan is op 15 juni 2007 vrijstelling van het destijds vigerende bestemmingsplan “Kern Stramproy” verleend op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) voor de bouw van 53 woningen. De desbetreffende gronden zijn vervolgens positief bestemd in het bestemmingsplan “Stramproy” dat is vastgesteld op 27 juni 2007, goedgekeurd op
12 februari 2008 en in werking getreden op 3 april 2008.
2.2. Naar aanleiding van de aanvraag is door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), na commentaar van verweerder en van eiseres op het concept-rapport, aan verweerder advies uitgebracht in oktober 2009. Naar aanleiding van vragen van verweerder heeft SAOZ bij brief van 28 december 2009 nader advies uitgebracht en daarbij aangegeven het eerdere advies niet te wijzigen. Bij besluit van 22 februari 2010 heeft verweerder aan aanvragers planschadevergoeding toegekend van € 20.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2009 tot de dag der uitbetaling.
2.3. Eiseres heeft op 22 maart 2010 een bezwaarschrift ingediend. Naar aanleiding van het bezwaarschrift is SAOZ opnieuw om nader advies gevraagd. Dit advies is door verweerder ontvangen op 14 april 2010. De gemachtigde van eiseres heeft daarop vervolgens commentaar geleverd. Bij het thans bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
2.4. Op 1 juli 2008 is de WRO ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Uit het daarbij behorende overgangsrecht volgt dat op een aanvraag om planschadevergoeding die op of na 1 juli 2008 wordt ingediend de Wro van toepassing is. Het verzoek van aanvragers, bij verweerder ontvangen op 3 februari 2009, is na 1 juli 2008 gedaan, zodat verweerder terecht toepassing heeft gegeven aan artikel 6.1 van de Wro.
Artikel 6.1 van de Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2.5. Voor de beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding op grond van artikel 6.1 van de Wro moet worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeligere positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voordien geldende regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. In dit verband is voorts van belang dat burgemeester en wethouders in beginsel op het advies van een deskundige op het gebied van planschade mogen afgaan, tenzij blijkt dat dit op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen, inhoudelijk niet concludent - in de zin van onvolledig of gebaseerd op onjuiste uitgangspunten-, niet consistent of niet voldoende kenbaar is.
2.6. In dit geding staat vast dat de beweerdelijk schadeveroorzakende ruimtelijke ontwikkelingen niet onder het oude planologische regime mogelijk waren, nu vrijstelling is verleend om van het bestemmingsplan af te wijken en vervolgens die afwijking in een nieuw bestemmingsplan positief is bestemd. Er is dus sprake van een wijziging van het planologisch regime, ten aanzien waarvan tussen partijen in geschil is of verweerder van een correcte planvergelijking is uitgegaan, in hoeverre aanvragers daardoor in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en, zo dit het geval is, of de waardering van het nadeel op goede gronden berust.
2.7. Ten aanzien van de planologische vergelijking heeft eiseres betoogd dat SAOZ wat betreft de wijziging in zuidwestelijke richting van het perceel van aanvragers geen correcte planvergelijking heeft gemaakt voor zover uit de planvoorschriften van het voormalige regime is geconcludeerd dat er nagenoeg geen bebouwing is toegestaan in de bestemming “Tuin”. Eiseres meent namelijk dat er in de oude situatie bouwwerken waren toegestaan tot grotere hoogte dan volgens het nieuwe regime. Voorts is eiseres van mening dat SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat er sprake is van een aanzienlijke intensivering van het gebruik ten zuidwesten van het perceel van aanvragers. De rechtbank constateert dienaangaande dat bedoelde bouwmogelijkheden binnen de bestemming “Tuin” waren beperkt door de restricties “in overeenstemming met het gebruik als tuin” en “qua aard en afmetingen passend bij de bestemming”, waaraan inherent is dat deze een aanzienlijk geringere hoogte en omvang mochten hebben dan de onder het nieuwe regime mogelijke woningbouw. Voorts is SAOZ er op goede gronden van uitgegaan dat de ten zuidwesten van bedoeld perceel mogelijk gemaakte woningbouw een intensivering van het gebruik met zich heeft meegebracht. De rechtbank volgt derhalve niet het betoog van eiseres dat de door SAOZ gemaakte planvergelijking op dit punt ondeugdelijk is. De beroepsgrond faalt dan ook.
2.8. Ten aanzien van het regime in zuidelijke richting van het perceel van aanvragers heeft eiseres voorts in het bijzonder betoogd dat de situering van het woonhuis van aanvragers is verbeterd door het verdwijnen van de voorheen ten zuiden daarvan gelegen bebouwing op het LLTB-complex. In zuidelijke richting was het namelijk onder het oude regime toegestaan om bedrijfsbebouwing te realiseren tot een hoogte van 15 meter en was er in werkelijkheid zelfs bebouwing aanwezig tot ruim 22 meter hoog. Eiseres is van mening dat dit in het SAOZ-advies is veronachtzaamd. Zulks geldt in haar ogen eveneens voor het wegvallen van de hinder van de bedrijfsvoering die voorheen ter plaatse mogelijk was.
2.9. De rechtbank stelt dienaangaande vast dat SAOZ zich desgevraagd in haar nadere adviezen uitdrukkelijk over deze door eiseres opgeworpen punten heeft uitgelaten. SAOZ heeft daarover opgemerkt dat slechts een klein deel van het plangebied, ten zuiden van de woning van aanvragers, de bestemming “Handelsdoeleinden” had, terwijl het perceel van aanvragers zijdelings op het bedrijventerrein was georiënteerd en daarvan was gescheiden door tussenliggende woningen met bijgebouwen. Bij de planvergelijking is SAOZ ervan uitgegaan dat onder het oude regime bedrijfsgebouwen met een maximale goothoogte van
6 meter en een maximale nokhoogte van 15 meter mogelijk waren en dat in de nieuwe situatie woningen met een maximale goothoogte van 3 meter en maximale bouwhoogte van 10,5 meter mogelijk zijn geworden. Bezien in samenhang met de wijzigingen in zuidwestelijke richting is er in de opvatting van SAOZ daardoor geen sprake van een relevante verbetering, behoudens het aspect dat milieuhinderlijke bedrijvigheid uit de omgeving is verdwenen. Het uit die verbetering voortvloeiende voordeel is evenwel volgens SAOZ verdisconteerd in het geadviseerde schadebedrag. Dat er feitelijk op het bedrijventerrein gebouwen met bouwvergunning zijn opgericht welke een bouwhoogte hadden tot maximaal 22,6 meter, heeft SAOZ buiten beschouwing gelaten. SAOZ heeft er in dat verband op gewezen dat de destijds verleende bouwvergunningen met de realisering van de daarmee beoogde objecten zijn uitgewerkt en voorts dat die bouwwerken voor de peildatum zijn gesloopt en derhalve niet meer aanwezig waren. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het advies van SOAZ op dit punt heeft mogen volgen. De daarbij toegepaste benadering dat bij de berekening van het planologisch nadeel geen rekening mag worden gehouden met de vóór de peildatum gesloopte bouwwerken voor zover die de in het voormalige bestemmingsplan “Kern Stramproy” opgenomen maximale maten overschrijden, acht de rechtbank juist. Voor zover voor die bouwwerken bouwvergunning was verleend, is dat niet anders. Zulks zou weliswaar kunnen betekenen dat die vergunningen tevens moeten worden beschouwd als impliciete vrijstellingen van het destijds geldende bestemmingsplan, maar ook voor zodanige vrijstellingen geldt dat die zijn uitgewerkt met de realisering van het object waarvoor deze zijn verleend (zie rechtsoverweging 2.3 van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 4 augustus 2004, LJN AQ6033). Nu de (eventuele) impliciete vrijstellingen geen doorwerking tot de peildatum hadden en de bedoelde bouwwerken op die datum ook niet meer aanwezig waren, zijn deze door SAOZ terecht niet in de vergelijking van de planologische situatie voor en na de peildatum betrokken. Dat de sloop van de bouwwerken mogelijk heeft plaatsgevonden om de bouw van de in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen woningen te kunnen realiseren, acht de rechtbank onvoldoende grond om anders te oordelen. Ook de desbetreffende beroepsgrond slaagt derhalve niet.
2.10. Eiseres heeft voorts betoogd dat de door SAOZ in aanmerking genomen schadefactoren niet op goede gronden berusten. Zij is van opvatting dat SAOZ niet had mogen uitgaan van een verminderde situeringswaarde en wijst in dat verband op het verdwijnen van de milieuhinderlijke bedrijfsbestemming en voert aan dat de woning ten onrechte is gekwalificeerd als gelegen aan de rand van een gebied waarop nagenoeg geen bebouwing was toegestaan. De rechtbank is van oordeel dat reeds in hetgeen is overwogen onder 2.9 besloten ligt dat het betoog ten aanzien van het wegvallen van de voormelde hinder niet kan slagen. Voor het betoog dat de ligging van de woning door SAOZ onjuist is gekwalificeerd, vindt de rechtbank voorts geen steun in de voorhanden gegevens. SAOZ heeft voldoende gemotiveerd dat de oprukkende bebouwingsgrens richting het perceel van aanvragers leidt tot vermindering van het uitzicht en privacyverlies en heeft daarin een overwegend planologisch nadeel mogen zien liggen.
2.11. Eiseres heeft voorts betoogd dat de grondslag van de raming van het schadebedrag door SAOZ onvoldoende inzichtelijk is en dat de daarbij gehanteerde beschrijving van het object van aanvragers, gelet op een op verzoek van eiseres door [naam bedrijf] gegeven visie, ondeugdelijk is. De rechtbank overweegt daaromtrent dat in het advies van SAOZ, bezien in samenhang met haar nadere adviezen, voldoende inzicht is gegeven in de totstandkoming en grondslagen van de waardering en de betrokkenheid van een deskundige taxateur. Daarbij zijn de nadelig planologische effecten voor de waarde van de onroerende zaak van aanvragers aangeduid en in onderlinge samenhang beoordeeld. Zodoende is de taxatie voldoende transparant en controleerbaar. Gelet op de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dienaangaande, waarvan in het bijzonder de uitspraak van 18 augustus 2010 (LJN BN4288) volgt de rechtbank eiseres niet in haar betoog dat de totale waardevermindering per afzonderlijke schadefactor had moeten worden gekwantificeerd. Nu in het advies van SAOZ de bij de taxatie gebruikte criteria zijn vermeld en een deskundig te achten taxateur bij de advisering is betrokken, hoefde er naast het advies geen afzonderlijk taxatierapport te worden opgesteld.
2.12. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de beschrijving van het object van aanvragers niet correct is, is in het verweerschrift betoogd dat, wat er ook zij van een eventueel niet geheel correcte beschrijving, dit niet betekent dat de conclusie(s) onjuist zijn. Verweerder heeft er onder meer op gewezen dat bij de berekening van de waardevermindering marges in aanmerking moeten worden genomen, welke in dit geval niet zijn overschreden. De rechtbank is van oordeel dat, voor zover de visie van [naam bedrijf] aanleiding geeft om aan de juistheid van de door SAOZ gehanteerde uitgangswaarde van het object te twijfelen, dit niet aannemelijk maakt dat sprake kan zijn van een substantieel effect op de raming van de waardevermindering. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen grond is om te oordelen dat de door SAOZ aangenomen waardevermindering daardoor de zojuist bedoelde marges overschrijdt. Ook dit betoog slaagt derhalve niet.
2.13. Naar aanleiding van hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd met de strekking dat de aan het bestreden besluit ten grondslag liggende advisering zorgvuldigheids- en motiveringsgebreken bevat, overweegt de rechtbank dat de waardering van de planschade, als resultante van de totale planologische nadelige effecten, op een bedrag van € 20.000,00 toereikend is onderbouwd. Eiseres heeft met dat betoog voor de rechtbank niet aannemelijk kunnen maken dat de advisering van SAOZ wezenlijke gebreken bevat.
2.14. Uit het voorgaande volgt dat het beroep ongegrond is.
2.15. De rechtbank acht geen termen aanwezig om een partij te veroordelen in de kosten van de andere partij.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mrs. T.M. Schelfhout (voorzitter), F.H. Machiels en P.M.S. Dijks, in tegenwoordigheid van J.N. Buddeke als griffier en in het openbaar uitgesproken op
8 maart 2011.
w.g. J.N. Buddeke,
griffier w.g. mr. T.M. Schelfhout,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
verzonden op: 8 maart 2011
Een belanghebbende en het bestuursorgaan kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ingevolge artikel 6:5 van de Awb bevat het beroepschrift een of meer gronden tegen de uitspraak en moet een afschrift van de uitspraak bij het beroepschrift worden overgelegd.