Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
106899 / HA ZA 11-12314 december 2011
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 106899 / HA ZA 11-123
Vonnis van 16 november 2011 (bij vervroeging)
in de zaak van
[X],
wonende te Lommel,
eiseres,
advocaat mr. M.A.P. Peeters,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Y],
gevestigd te Helden,
2.
[Z ],
[Z ],
wonende te Helden,
gedaagden,
advocaat mr. J. Mencke.
Partijen zullen hierna [X] en [Y c.s.] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 februari 2011 met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek met productie 4;
- het pleidooi en de daarbij ingediende pleitnota’s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[X] is de voormalige echtgenote en enig erfgename van
[erflater A], die eind 2010 is overleden.
2.2.
Bij leveringsakte van [datum] hebben [B] en
[C], zonen van [erflater A] (hierna ook te noemen: [gebroeders A]) , de eigendom verkregen van het pand [adres] (hierna: het pand) tegen een koopprijs van fl. 230.000,-- (€ 104.369,44). In die leveringsakte is een aanbiedingsplicht opgenomen met -onder meer- de volgende inhoud:
A. Indien één der comparanten onder 2. genoemd (=[gebroeders A], toevoeging rechtbank) (daaronder uiteraard ook te verstaan diens erfgenamen of rechtverkrijgenden) zijn aandeel in het bij deze akte gekochte onroerend goed geheel of gedeeltelijk wenst te vervreemden, is degene die wenst te vervreemden verplicht, alvorens tot vervreemding over te gaan, diens aandeel in het betreffende onroerend goed eerst schriftelijk ter verkrijging aan te bieden aan de comparant onder 3. genoemd (=[erflater A], toevoeging rechtbank) (daaronder niet te verstaan diens erfgenamen indien de comparant onder 3. genoemd mocht zijn overleden), en wel voor een prijs gelijk aan het te vervreemden aandeel in de hiervoor gemelde koopsom.
Indien van de aanbieding overeenkomstig het vorenstaande gebruik gemaakt wordt, zal de notariële akte moeten worden verleden binnen één maand na de acceptatie van het aanbod, en zal de tegenprestatie moeten worden betaald bij het passeren van de notariële akte.
Alle rechten en kosten, vallende op de gebruikmaking van het recht tot verkrijging en de notariële akte, zijn voor rekening van diegene die van het recht tot verkrijging gebruik maakt.
Indien één der verkrijgers vorenstaande verplichting niet nakomt, verbeurt deze een onmiddellijk opeisbare boete groot EENHONDERD DUIZEND GULDEN (f. 100.000,--), ten behoeve van de comparant onder 3. genoemd.”
2.3.
In een e-mail van 5 september 2006 heeft [erflater A] zich gewend tot de [gebroeders A], hen gewezen op het bestaan van de aanbiedingsplicht, en verzocht, nu het pand bij een makelaar in de verkoop was gedaan, daarmee rekening te houden.
2.4.
Bij brief van 7 september 2006 hebben de [gebroeders A] het pand aan
[erflater A] aangeboden voor een bedrag van € 395.000,--, onder de vermelding dat die prijs is inclusief de aan het pand gedane verbouwingen en aanpassingen, waardoor het pand in waarde is vermeerderd. In die brief is verder vermeld als volgt:
“Indien [erflater A] het pand wil verkrijgen tegen de waarde zoals vermeld, dient dit conform akte (blad 3, sub A) binnen een maand na dagtekening van dit schrijven te zijn verleden bij de notaris. Daarna vervallen de aanspraken hieromtrent.
Hiermee is aan de aanbiedingsplicht voldaan, deze geldt tot uiterlijk 8 oktober 2006, zijnde 1 maand na dagtekening.”
2.5.
In een e-mail van 11 september 2006 heeft [erflater A] daarop gereageerd met de mededeling dat de brief van 7 september 2006 was ontvangen, dat hij zich er verder niet mee gaat bemoeien maar dat de notaris contact zal opnemen en de zaak verder zal afhandelen.
2.6.
In een brief van 15 september 2006 van [erflater A] aan de [gebroeders A] is nogmaals gereageerd. In die reactie is -onder meer- als volgt vermeld:
“Bij deze wil ik jullie wijzen op deze aanbiedingsplicht. Conform vorenbedoelde akte zijn jullie verplicht om bij voorgenomen verkoop van bovenbedoeld registergoed, dit registergoed aan mij aan te bieden, zulks met inachtneming van in de akte dienaangaande is overeengekomen. Ook de prijs waarvoor het registergoed moet worden aangeboden is in de akte bepaald.
Jullie dienen dan ook met het vorenstaande rekening te houden.”
2.7.
Bij brief van 10 oktober 2006 hebben de [gebroeders A] aan
[erflater A] bericht dat de aanbiedingsplicht door het verstrijken van de gestelde termijn is geëindigd, doch dat indien toch interesse bestaat in het pand daartoe contact opgenomen kan worden met de verkopend makelaar, onder vermelding van de vraagprijs van € 395.000,--.
2.8.
In een e-mail van 14 juni 2007 heeft [E], accountant van de [gebroeders A], aan [F], medewerker van [Y c.s.], -onder meer- als volgt bericht:
“Zoals u kunt lezen, is er het een en ander te doen geweest omtrent deze aanbiedingsplicht. Wij willen u dan ook vragen om te beoordelen en te bevestigen of de aanbiedingsplicht is komen te vervallen en het pand alsdan verkocht kan worden aan een derde.
Indien vorenstaande vraag bevestigend wordt beantwoord, willen wij u verzoeken een concept akte op te stellen ten aanzien van de verkoop. Mocht u de onderliggende correspondentie nodig hebben, dan hoor ik het graag. Verdere gegevens ten aanzien van de kopende partij volgen.”
2.9.
Op 20 juni 2007 heeft tussen [E] en [F] voornoemd een telefoongesprek plaatsgevonden, waarvan de volgende telefoonnotitie is opgemaakt:
“Zoons willen niet meer in discussie met vader over aanbiedingsplicht. Ze nemen het eventueel boetebeding op de koop toe. Bevestigen in brief zodra de akte hier is.”
2.10.
Op [datum] heeft [Y c.s.] de inmiddels met betrekking tot het onderhavige pand gesloten koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers.
2.11.
Op [datum] is op het kantoor van [Y] door mr. [G], kandidaat-notaris, als waarnemer van [Y] c.q. [Z ], de leveringsakte gepasseerd van het pand, met als verkopers de [gebroeders A] en als koper
[H]. De koopprijs bedroeg € 300.000,-- (exclusief € 5.000,-- aan roerende zaken).
3.Het geschil
3.1.
[X] vordert samengevat- hoofdelijke veroordeling van [Y c.s.] om aan [X] te voldoen € 195.630,56, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.2.
[Y c.s.] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[X] grondt haar vordering op de stelling dat -samengevat- [Y] c.q. [Z ] een onrechtmatige daad heeft gepleegd door de akte te passeren zonder dat de aanbiedingsplicht was geëindigd, waardoor de op de notaris rustende zorgplicht is geschonden en [erflater A] schade heeft geleden.
4.2.
[Y c.s.] verweert zich -samengevat- als volgt: de aanbiedingsplicht is niet van toepassing (1); de notaris heeft de zorgplicht niet geschonden (2); het meewerken aan wanprestatie is niet onrechtmatig jegens [erflater A] (3); het causaal verband tussen het handelen van de notaris en de gevorderde schade ontbreekt (4).
4.3.
De rechtbank stelt allereerst vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [Y] alsmede [Z ] beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het handelen van kandidaat-notaris mr. [G].
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat het eerste verweer van [Y c.s.] als zou de aanbiedingsplicht niet van toepassing zijn, omdat deze slechts geldt ingeval één van de eigenaren zijn aandeel wenst te verkopen, en niet -zoals hier aan de orde- ingeval beide eigenaren hun beider aandelen verkopen, geen doel treft. De rechtbank is, met de Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te [Q] in haar beslissing van [datum] (productie 12 bij dagvaarding, bladzijde 5), van oordeel dat voor deze beperkte uitleg van de in de akte van [datum] vervatte aanbiedingsplicht geen ruimte is. Het gaat hier juist om een minimumvereiste: reeds wanneer een van de beide eigenaren wil verkopen geldt de aanbiedingsplicht, nu in dit geval beide eigenaren hun aandeel willen verkopen geldt de aanbiedingsplicht voor beiden en voor beide aandelen.
4.5.
In het kader van het tweede verweer, inhoudend dat de notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt.
Op een notaris -als openbaar ambtenaar- rust een zorgvuldigheidsplicht die zich niet alleen uitstrekt tot degene die zich tot hem wendt met het verzoek een aan de notaris voorbehouden ambtshandeling te verrichten, zoals het verlijden van een notariële akte tot levering van registergoederen, maar die onder omstandigheden ook betrekking heeft op derden, wier belangen gemoeid zijn of kunnen zijn met de voorgenomen ambtshandeling. Relevante omstandigheden kunnen onder meer zijn de aard van en het inzicht in het belang van de derde en de voorzienbaarheid en de omvang van de schade.
4.5.1.
De rechtbank is van oordeel, voor zover dit tussen partijen nog in geschil is, dat de aanbieding zoals die door de [gebroeders A] is gedaan in de brief van
7 september 2006 niet als geldige aanbieding als bedoeld in de akte van [datum] beschouwd kan worden, reeds omdat daarin als vraagprijs is vermeld € 395.000,-- in plaats van € 104.369,44. Vanwege die ongeldige aanbieding kan er ook geen sprake van zijn, zoals vermeld in de brief van de [gebroeders A] van 10 oktober 2006, dat de aanbiedingsplicht is geëindigd.
Voorts is de rechtbank van oordeel, dat uit de omstandigheid dat [erflater A] na diens brief van 15 september 2006 niet meer van zich heeft laten horen, niet de conclusie getrokken kon worden dat hij afzag van zijn recht op aanbieding van het pand tegen de koopprijs van [datum]. Uit de brief van 15 september 2006, volgend op de
-hierboven als ongeldig geoordeelde- aanbieding van 7 september 2006, valt immers niet anders af te leiden dan dat [erflater A] zijn ook al in zijn e-mail van 5 september 2006 gedane beroep op de aanbiedingsplicht volgens de voorwaarden als vervat in de leveringsakte van [datum] handhaafde, en de [gebroeders A] (nogmaals) verzocht daarmee rekening te houden.
Het voorgaande betekent dat er geen aanknopingspunten zijn voor de stelling van [Y c.s.], dat deze er gelet op het zwijgen van [erflater A] na 15 september 2006 op mocht vertrouwen dat laatstgenoemde afzag van zijn recht op aanbieding. Overigens kan de vraag gesteld worden of dat vertrouwen er bij [Y c.s.] ooit daadwerkelijk is geweest. De inhoud van de brief van [Y c.s.] van 19 december 2008 aan [L], daarvan bladzijde 1, laatste alinea, wijst allesbehalve in die richting: blijkbaar had ook [Y c.s.] zelf, naast de accountant van de [gebroeders A], de nodige twijfels. Nog sterker geldt dit voor de inhoud van het telefoongesprek tussen de accountant van de [gebroeders A] en de medewerker van [Y c.s.] van 20 juni 2007 (hierboven aangehaald onder 2.9.), waaruit blijkt dat de [gebroeders A] blijkbaar het risico van verbeurte van de boete op het niet nakomen van de aanbiedingsplicht op de koop toe nemen. Daaruit zal niet licht de indruk kunnen zijn ontstaan dat die aanbiedingsplicht van de baan was.
4.5.2.
Het (financiële) belang van de aanbiedingsplicht voor [erflater A] -welke aanbiedingsplicht nota bene in de akte van levering van [datum] (de aankomsttitel) met zoveel woorden is opgenomen en daarmee voor de notaris niet te missen- kan substantieel genoemd worden. Dit temeer, nu het hier niet slechts een standaard voorkeursrecht betreft, zoals dat vaak voorkomt en zoals dat -bijvoorbeeld- ook aan de orde was in het in deze procedure genoemde arrest van het Hof Arnhem van 27 december 1995 (NJF 2006, 153), waarbij een eerste recht van koop wordt toegekend tegen een koopprijs die door een derde wordt geboden dan wel die door partijen wordt overeengekomen (oftewel een marktconforme, actuele koopprijs). In casu gaat het echter om het recht om het pand te kopen voor dezelfde prijs (€ 104.369,44) als waarvoor het in 1988 van eigenaar is gewisseld, hetgeen gelet op de prijsontwikkeling van onroerend goed zoals die zich heeft voorgedaan in de periode 1988 tot 2008, en zoals die zich ook daadwerkelijk heeft gemanifesteerd in de ook voor de notaris kenbare verkoopprijs in 2008 van € 300.000,-- (en voorafgaand daaraan ook reeds in de vraagprijs van € 395.000,--) bepaald lucratief te noemen is. Dat negatie van een dergelijk recht kan leiden tot substantiële schade bij de rechthebbende is voor eenieder helder, en kan ook [Y c.s.] niet zijn ontgaan. Onder die omstandigheden had [Y c.s.] zich óók de belangen van de derde,
[erflater A], moeten aantrekken, en had daartoe van de [gebroeders A] uitsluitsel dienen te verlangen over de kwestie van de aanbiedingsplicht. De inhoud van het telefoongesprek van 20 juni 2007 heeft dat uitsluitsel allerminst gegeven, maar vormde nu juist een extra aanleiding om dat te verlangen, waarbij overigens anders dan door [Y c.s.] is gesteld, de geheimhoudingsplicht niet in geding zou zijn gekomen. Door dit na te laten heeft ook [Y c.s.], in navolging van -blijkbaar- de [gebroeders A], willens en wetens het voorzienbare risico genomen dat aanzienlijke schade zou kunnen ontstaan bij de rechthebbende op de aanbiedingsplicht, waarmee naar het oordeel van de rechtbank [Y c.s.] zijn in dit specifieke geval óók jegens de derde geldende bijzondere zorgplicht als notaris in ernstige mate heeft geschonden. Hiermee heeft [Y c.s.] onrechtmatig gehandeld jegens [erflater A].
4.5.3.
De vraag, of dit onrechtmatig handelen al dan niet ook gegrond kan worden op het verlenen van medewerking aan het plegen van wanprestatie (het derde verweer van [Y c.s.]), behoeft derhalve niet meer aan de orde te komen.
4.6.
Zijdens [Y c.s.] is als vierde verweer naar voren gebracht dat het causale verband (tussen het handelen van [Y c.s.] en de gestelde schade) ontbreekt omdat onvoldoende is komen vast te staan dat [erflater A] het pand daadwerkelijk zou hebben gekocht.
4.6.1.
Inderdaad moet worden vastgesteld dat er geen volstrekte zekerheid over bestaat dat [erflater A] het pand daadwerkelijk zou hebben gekocht. Echter, het alsnog verkrijgen van die volstrekte zekerheid door bewijslevering is niet alleen niet mogelijk
-reeds omdat [erflater A] indertijd de kans om het pand aan te kopen is ontnomen doordat de [gebroeders A] het aanbiedingsrecht de facto hebben genegeerd en [Y c.s.] niettemin heeft meegewerkt aan de levering van het pand-, maar ook niet vereist voor het aannemen van het causale verband.
4.6.2.
Naar het oordeel van de rechtbank dient in casu immers als maatstaf te worden gehanteerd of het in de rede ligt dat een redelijk denkend en handelend houder van dit aanbiedingsrecht hiervan gebruik zou maken. Vanwege het, zoals al gezegd, onmiskenbaar lucratieve karakter van dit aanbiedingsrecht (de mogelijkheid om een pand voor iets meer dan éénderde van de werkelijke waarde aan te kopen, en daardoor een vermogensstijging van bijna € 200.000,-- te genereren, hetzij door het pand te behouden, hetzij door het weer te verkopen voor de werkelijke waarde), alsmede in aanmerking nemend de omstandigheid dat [erflater A] bij herhaling heeft gevraagd het recht van aanbieding te respecteren, hetgeen toch zinledig zou zijn geweest indien niet de intentie bestond om daarvan ook daadwerkelijk gebruik te maken, beantwoordt de rechtbank voormelde vraag bevestigend. Er zijn geen aanknopingspunten om te oordelen dat [erflater A], ware hij wél in de gelegenheid gesteld het pand te kopen voor het in de akte van [datum] genoemde bedrag, daarvan geen gebruik zou hebben gemaakt, bijvoorbeeld omdat hem daartoe de financiële middelen ontbraken. Aldus heeft [erflater A] schade geleden, bestaande in gederfde vermogensstijging, doordat [Y c.s.], zonder acht te slaan op het aanbiedingsrecht van [erflater A], het mogelijk heeft gemaakt om het pand aan een derde over te dragen.
4.7.
De vraag is vervolgens hoe groot de schade als gevolg van dat handelen is.
Volgens [X] bedraagt die schade het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs (€ 300.000,--) en de ingevolge de aanbiedingsplicht geldende koopprijs
(€ 104.369,44), zijnde € 195.630,56.
[Y c.s.] heeft als subsidiair verweer gevoerd, dat voor zover er sprake zou zijn van schade, die dan maximaal twee maal de in de leveringsakte van [datum] op het niet nakomen van de aanbiedingsplicht gestelde boete bedraagt, derhalve een bedrag van
fl. 200.000,-- (€ 90.756,04).
4.7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de schadevergoeding (als gezegd gebaseerd op onrechtmatig handelen van de notaris) inderdaad gemaximeerd dient te worden tot het bedrag van de boete (welke boete zijn grondslag vindt in de niet-nakoming van de aanbiedingsplicht door de [gebroeders A]). Dit boetebedrag is immers het maximale bedrag dat [erflater A] ingevolge de aanbiedingsplicht mis zou lopen, indien de [gebroeders A] de aanbiedingsplicht naast zich neer hadden gelegd (hetgeen de facto ook is gebeurd), en daarmee ook zijn maximale schade. De regeling omtrent de aanbiedingsplicht in de akte van [datum] voorziet niet in aanvullende schadevergoeding, terwijl er zijdens [X] onvoldoende is gesteld om te komen tot het oordeel dat de billijkheid klaarblijkelijk vergt dat overgegaan wordt tot toekenning van aanvullende schadevergoeding, zodat het ervoor moet worden gehouden dat die boete in de plaats treedt van de wettelijke schadevergoeding.
4.8.
De overige weren van [Y c.s.] hebben niet tot een ander oordeel geleid. Met name niet de stelling, als zou [X] verplicht zijn om -uitsluitend- de [gebroeders A] aan te spreken voor de geleden schade. Het is ter vrije bepaling van [X] wie zij in rechte aanspreekt, en in het onderhavige geval geschiedt dit ook op een andere grondslag dan die welke zich jegens de [gebroeders A] voor zou doen.
De omstandigheid dat [Y c.s.] de koopovereenkomst van het onderhavige pand op [datum] heeft ingeschreven in de openbare registers ontslaat [Y c.s.] in casu niet van de taak om zich voorafgaand aan de levering duidelijkheid te laten verschaffen door de [gebroeders A] over het al dan niet gelden van de aanbiedingsplicht.
4.9.
Het vorenoverwogene betekent dat [Y c.s.] veroordeeld zal worden tot betaling van € 90.756,04, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding. De rechtbank ziet geen aanleiding om de veroordeling van [Y c.s.] niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.10.
Bij de beoordeling van de vraag of de gevorderde buitengerechtelijke (incasso-) kosten voor vergoeding in aanmerking komen, hanteert de rechtbank het uitgangspunt, dat verrichtingen voorafgaand aan het geding worden gezien als voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. Bij afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten moet het gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Daarvan is in deze zaak niet gebleken. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
4.11.
[Y c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu slechts een deel van het door [X] gevorderde bedrag is toegewezen, zal de rechtbank daarbij het tarief hanteren behorend bij het toegewezen bedrag, in casu tarief IV. De kosten aan de zijde van [X] worden begroot op
€ 5.092,71 (salaris advocaat € 3.576,--; dagvaarding € 102,71; griffierecht € 1.414,--).
5.De beslissing
De rechtbank
4.12.
veroordeelt [Y c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [X] te betalen een bedrag van
€ 90.756,04, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
4.13.
veroordeelt [Y c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 5.092,71;
4.14.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.15.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.E. Derks, mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en
mr. J.F.C. Schnitzler en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2011.(HJMD