Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 09 / 1002
Uitspraak van de rechtbank als bedoeld in artikel 8:70 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[naam] te Roermond, eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond, verweerder.
1. Procesverloop
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1], te Roermond (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op EUR 158.000,=, voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010.
1.2. Tegen voornoemde beschikking heeft eiser bij schrijven van 25 maart 2009, ontvangen door verweerder op 26 maart 2009, bezwaar gemaakt.
1.3. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 mei 2009, verzonden op 10 juni 2009, de waarde verlaagd tot EUR 150.000,=.
1.4. Eiser heeft daartegen bij brief van 20 juli 2009 beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Bij schrijven van 15 februari 2010 heeft eiser de gronden van zijn beroep aangevuld.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2010, alwaar eiser in persoon is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen G.L.F. Thissen, R.A. Schreurs en E.G.J. Vossen.
2. Feiten
2.1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende – niet in geschil zijnde – feiten.
2.2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een omstreeks 1975 gebouwde tussenwoning met een berging van 18m³ en een carport van 18m². De staat van onderhoud van de woning is matig en de woning is gelegen naast een leegstaand pand dat in een bouwvallige staat verkeert. De inhoud van het hoofdgebouw is 351m³ en het perceel is groot 118m².
3. Geschil
3.1. In geschil is of de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
3.2. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hiertoe heeft eiser – kort en zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning naast het in een bouwvallige staat verkerende pand [adres 2]. In zijn beroepschrift heeft eiser de overlast, veroorzaakt door onder meer ongedierte, lekkages en krakers, die hij ondervindt van dit pand nader toegelicht. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser diverse foto’s van zijn pand en het bewuste buurpand overgelegd. Gelet op de waardedrukkende invloed die van het buurpand uitgaat, is eiser van mening dat de waarde van zijn woning niet meer kan bedragen dan EUR 143.000,=, zijnde de per de vorige waardepeildatum aan de woning toegekende waarde.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een geautomatiseerd model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
4.3. Verweerder op wie de bewijslast rust, dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, beroept zich op een taxatierapport, opgemaakt op 3 september 2009 door R.H.E. Steijvers, WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op EUR 150.000,=. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal (verkochte) vergelijkingspanden. Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de woning als van de met de woning vergeleken panden. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waarden van de vergelijkingspanden en de woning nader zijn gespecificeerd.
4.4. De rechtbank overweegt als volgt.
4.5. Aan de orde is de vraag of verweerder heeft aangetoond dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is bepaald. Verweerder heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat uit de matrix blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van eisers woning. De liggingsfactor is bij eisers woning immers vastgesteld op 2, waar dit bij de vergelijkingspanden 3 is. Dit heeft er in geresulteerd dat de grondprijs en de inhoudsprijs van eisers woning ten opzichte van de in dezelfde straat gelegen en nagenoeg identieke vergelijkingspanden lager zijn vastgesteld. De inhoudsprijs van eisers woning bedraagt EUR 350,= per m³, waar dit bij de vergelijkingspanden
EUR 363,= per m³ is. De grondprijs van eisers woning bedraagt EUR 194,= per m² terwijl deze volgens verweerder bij de vergelijkingspanden EUR 205,= per m² bedraagt. Op zichzelf bezien zou hieruit kunnen worden afgeleid dat zowel in de inhoudsprijs als in de grondprijs rekening is gehouden met de slechtere ligging van eisers woning, ware het niet dat de voormelde prijzen per m³ en m² niet herleidbaar zijn uit de transactiecijfers van de betreffende vergelijkingspanden. Zo is het vergelijkingspand [locatie 1] ongeveer twee maanden voor de peildatum verkocht voor een bedrag van EUR 150.000,=, maar zijn de prijzen per m³ en m² gebaseerd op een uitsplitsing van een waarde van EUR 165.000,=. Ook op grond van de twee andere transacties kan niet worden gezegd dat de gehanteerde prijzen per m³ en m² zijn gebaseerd op die betreffende transactiecijfers. Het vergelijkingspand [locatie 2] is immers meer dan vijf maanden ná de peildatum verkocht voor EUR 171.000,=, maar aan dit pand is een waarde van EUR 155.000,= toegekend. Het vergelijkingspand [locatie 3] is negen maanden vóór de peildatum verkocht voor EUR 156.000,= hetgeen niet in verhouding staat tot de waarde van EUR 168.000,= waarop de berekening van een gemiddelde prijs per m² en m³ is bepaald. Ter zitting is in dit verband toegelicht dat de berekende prijzen per m² en m³, los vanwege een correctie wegens het tijdsverloop tussen transactie en peildatum, eveneens zijn gecorrigeerd op basis van diverse andere verkopen zoals die ten grondslag liggen aan de marktanalyse. Die laatste correctie strekt er toe verkopen tegen (extreem) hoge en (extreem) lage prijzen buiten beschouwing te laten. Het vorenstaande leidt de rechtbank echter tot de conclusie dat de gehanteerde prijzen per m³ en m², zoals verweerder ter zitting ook heeft erkend, niet zijn gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopcijfers per de peildatum van de in de vergelijking betrokken panden. De rechtbank overweegt dat voormelde berekeningsmethode voor de rechtbank daarmee niet controleerbaar en/of inzichtelijk is. De rechtbank beschikt immers niet over de marktgegevens waaruit verweerder de door hem gehanteerde prijzen per m³ en m² heeft afgeleid. Dat maakt verder ook dat de betekenis van de opgevoerde vergelijkingspanden voor de bepaalde waarde ook van weinig betekenis is nu de concrete verkoopprijzen van die panden niet in relatie staan tot de voormelde, in de vergelijking betrokken, prijzen. Deze door verweerder gehanteerde prijzen per m³ en m² zijn derhalve niet bruikbaar voor het tot uitdrukking brengen van het verschil in waarde vanwege de door eiser ondervonden overlast en daarmee voor de vaststelling van de (eind)waarde van eisers woning.
4.6. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat verweerder niet voldoende heeft aangetoond dat de bepaalde waarde niet te hoog is. De rechtbank verklaart het beroep, gelet op het vorenoverwogene, gegrond en zal het bestreden besluit vernietigen. Nu eiser zelf geen taxatierapport of een stuk van gelijke waarde heeft ingebracht, zal de rechtbank de waarde van de woning op de peildatum met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, vierde lid, van de Awb in goede justitie bepalen op EUR 143.000,=. De rechtbank gaat hierbij uit van het rond de peildatum voor EUR 150.000,= verkochte vergelijkingspand [locatie 1] (met gelijke inhoud en nagenoeg gelijke kavelgrootte), waarop een door de rechtbank redelijk geachte aftrek van EUR 7.000,= voor de ligging van de woning wordt toegepast.
5. Proceskosten en griffierecht
5.1. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb nu niet is gebleken van zodanige kosten die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht, te weten EUR 41,= aan eiser dient te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde per peildatum 1 januari 2008 tot EUR 143.000,= en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
gelast dat verweerder het betaalde griffierecht van EUR 41,= vergoedt aan eiser.
Aldus gedaan door mr. F.H. Machiels in tegenwoordigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur als griffier en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2010.
w.g. mr. D.D.R.H. Lechanteur,
griffier
w.g. mr. F.H. Machiels,
rechter
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 29 april 2010.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep .
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s-Gravenhage. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.