Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, meervoudige kamer
Procedurenummer: AWB 09 / 1165
Uitspraak van de rechtbank als bedoeld in artikel 8:70 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[eiseres]. te Wanssum, eiseres,
gemachtigde G.L.M. Damhuis,
tegen
het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Venray, als rechtsopvolger van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meerlo-Wanssum, verweerder.
Procesverloop
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen een besluit van verweerder d.d. 1 juli 2009, verzonden 2 juli 2009, waarbij is beslist op haar bezwaar tegen een eerder besluit van 12 februari 2009 tot toekenning aan derden van een planschadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de ruimtelijke Ordening (WRO). Deze planschadevergoeding heeft verweerder ten laste van eiseres toegekend aan derden.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 april 2010. Eiseres heeft zich daar laten vertegenwoordigen door haar directeur [naam] en haar gemachtigde. Tevens is van de zijde van eiseres als deskundige meegebracht [deskundige]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S.E. Nijkamp. Van degenen aan wie de planschadevergoeding was toegekend, hebben [namen derdepartijen] als partij aan het geding deelgenomen (verder te noemen: derde-partijen) en zij zijn eveneens ter zitting verschenen, behoudens de twee laatstgenoemden, die zich vooraf hebben afgemeld.
Overwegingen
1.1. Bij besluit van 19 december 2006 heeft verweerder aan eiseres vrijstelling van het bestemmingsplan “Kern Wanssum 1989” en bouwvergunning verleend voor de bouw van 15 woningen met bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde op percelen plaatselijk bekend [straatnamen] in Wanssum. In de voorbereiding voor deze vrijstelling en bouwvergunning heeft eiseres als aanvraagster een planschade(risico)analyse laten uitvoeren en heeft eiseres met verweerders gemeente een overeenkomst gesloten tot het verhalen van planschade.
Naar aanleiding van een twaalftal (gezamenlijk in een brief van 18 maart 2008 gedane) aanvragen van onder meer de derde-partijen heeft verweerder advies ingewonnen van [naam bedrijf]. ten behoeve van vaststelling van planschade en heeft verweerder, overeenkomstig dit advies, bij besluit van 12 februari 2009 de planschade vastgesteld op in totaal € 76.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum dat de aanvraag is ontvangen tot de dag van betaalbaarstelling.
Verweerder heeft op het bezwaar van eiseres tegen dit besluit van 12 februari 2009 reactie ingewonnen van [bedrijfsnaam], waarin [naam bedrijf]. is geïntegreerd, en heeft overeenkomstig het advies van de commissie bezwaarschriften, bij het nu bestreden besluit van 1 juli 2009 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. De rechtbank dient op basis van de aangevoerde beroepsgronden te beoordelen of het bestreden besluit de rechterlijke toets kan doorstaan. Zij overweegt daartoe het volgende.
1.3. Verweerder heeft de aanvragen om planschadevergoeding beoordeeld aan de hand van het juiste wettelijke kader, te weten artikel 49 van Pro de WRO, zoals dit artikel laatstelijk gold tot de intrekking van de wet op 1 juli 2008.
Zoals de commissie bezwaarschriften in haar advies met juistheid heeft overwogen, dient voor de beoordeling van een schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeligere positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voordien geldende regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
1.4. De vrijstelling en de bouwvergunning, die zijn verleend bij besluit van 19 december 2006, hebben betrekking op de bouw van 15 woningen op een terrein dat ligt ingesloten tussen de [straat 1] en de [straat 2]. De te bouwen woningen grenzen aan de achtertuinen van huizen aan die twee straten, waaronder die van de derde-partijen.
Ingevolge het bestemmingsplan “Kern Wanssum 1989”, dat de raad van de voormalige gemeente Meerlo-wanssum heeft vastgesteld op 6 mei 1991 en Gedeputeerde Staten op 10 september 1991 hebben goedgekeurd, rust op de percelen waarop nu gebouwd wordt de bestemming “wonen”, maar is oprichting van woningen, met de daarbij behorende bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, achter de bestaande woningen aan de [straat 1] en de [straat 2] belemmerd door de eis dat één gevel moet worden geplaatst in, dan wel tot maximaal 4 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens. Het vrijstellingsbesluit neemt deze belemmering weg en maakt oprichting van woningen, met de daarbij behorende bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, op de bedoelde inbreidingslocatie wel mogelijk.
1.5. In navolging van het planschadeadvies heeft verweerder betoogd, dat er bij geen enkel object van de aanvragers van planschadevergoeding sprake is van vermindering van uitzicht of van schaduwwerking en nauwelijks van toename van het aantal verkeersbewegingen ter hoogte van de objecten en/of tot een toename van de parkeerdruk. Wel wordt er geconcludeerd, dat er sprake is van nadelige wijziging op de volgende drie aspecten (die per object kunnen verschillen):
1. inbreuk op de privacy door inkijk vanuit de nieuwbouw op de objecten, als gevolg van meerdere bouwlagen en ramen en intensiever gebruik van woningen in vergelijking met de eerder wel toegestane mogelijke bijgebouwen van de andere bestaande woningen,
2. geluidoverlast vanwege toename van gebruiksintensiteit achter de objecten;
3. situeringswaarde.
Planschadeadviseur en verweerder hebben geconcludeerd, dat de planologische wijziging voor de aanvragers niet voorzienbaar was en dat er geen aanwijzing was dat de schade anderszins verzekerd is.
1.6. Eiseres heeft aangevoerd, dat het op grond van het bestemmingsplan in beginsel mogelijk was geweest in het onderhavige gebied woningbouw te realiseren overeenkomstig artikel 3 van Pro de van dat plan deel uitmakende voorschriften, en dat de enige belemmering was gelegen in het bepaalde met betrekking tot plaatsing van de gevel in of achter de bouwgrens. Volgens eiseres staat het nieuwe plan niets meer en niets minder toe dan planologisch gezien op grond van het vigerende plan al mogelijk was en is daarom van een planologische verslechtering absoluut geen sprake.
Eiseres heeft in dit verband ook gewezen op de toelichting op het bestemmingsplan onder 3.1 Wonen, waar wordt gesteld: “Aangezien het bestemmingsplan grotendeels een legalisering van de bestaande situatie betreft, betekent dit dat grootschalige woningbouw uit zal blijven. Incidentele woningbouw kan nog geschieden tussen bestaande bebouwing.” Deze toelichting zou de betrokken belanghebbenden laten zien welke toekomstige planologische ontwikkelingen mogelijk zijn.
1.6.1. Naar het oordeel van de rechtbank hebben planschadeadviseur, bezwarencommissie en verweerder uit de door eiseres aangeduide belemmering terecht geconcludeerd dat op grond van het vigerende bestemmingsplan op de onderhavige inbreidingslocatie woningen met de daarbij behorende bijgebouwen en bouwwerken niet zijnde gebouwen niet zijn toegestaan. Eiseres heeft ook niet betwist dat juist in verband daarmee de vrijstelling vereist was.
Voor zover eiseres met deze beroepsgrond heeft beoogd te stellen, dat de planologische wijziging voor de aanvragers van de planschadevergoeding voorzienbaar was volgt de rechtbank die stelling evenmin. Zoals verweerder terecht heeft gesteld, kan volgens vaste rechtspraak pas dan van voorzienbaarheid van een nadelige planologische ontwikkeling worden gesproken, als dit is verwoord in een concreet beleidsvoornemen (onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 januari 2006, LJN AV0284). Daarvan is niet gebleken in de situatie die nu aan de orde is. Ook spreekt de door eiseres geciteerde passage uit de toelichting op het bestemmingsplan niet van concreet voorgenomen planologische ontwikkelingen, toegespitst op deze locatie. Dat ligt anders in de uitspraken van de afdeling bestuursrechtspraak van 29 augustus 1991, LJN AN5470, en van 20 november 2000, LJN AN6804, waarop eiseres zich ter zitting heeft beroepen.
Deze beroepsgrond faalt daarom.
1.7. Ten aanzien van een aantal objecten (eiseres heeft in het bezwaarschrift 10 objecten uitdrukkelijk genoemd) vindt eiseres dat verweerder, gezien de afstand vanuit de achtergevels van deze woningen naar de nieuw te bouwen woningen niet heeft gemotiveerd waarom er sprake zou zijn van planologische verslechtering. Eiseres beroept zich daarbij op het volgens haar in de planschaderechtspraak gehanteerde nabijheids- of zichtcriterium.
In dat verband wijst eiseres erop, dat er door bestaande schuttingen, andere erfafscheidingen en bijgebouwen geen rechtstreekse inkijk vanaf de begane grond van de woningen van aanvragers mogelijk is op de nieuwbouwlocatie. Eiseres heeft betoogd en ter zitting uitvoerig toegelicht, dat er volgens haar door de al in het bestemmingsplan bestaande mogelijkheid van het oprichten van bijgebouwen op de eigen percelen van de aanvragers niet gesproken kan worden van een planologische verslechtering door de nu toegevoegde bebouwingsmogelijkheden op het binnenterrein.
1.7.1. Met betrekking tot deze beroepsgrond benadrukt de rechtbank, dat uitzicht vanuit de objecten van aanvragers bij geen van die objecten een rol heeft gespeeld bij de schadebepaling. Eiseres gaat bovendien ten onrechte uit van de afstand van woning tot woning, terwijl ook van belang is de afstand van woning tot de perceelsgrens (tuin) van de aanvragers.
Hoewel in het planschadeadvies aanvankelijk ervan was uitgegaan, dat de mate waarin bijgebouwen volgens het bestemmingsplan kunnen worden opgericht op de percelen van de aanvragers geringer zou zijn dan door eiseres gesteld, blijkt uit de nadere opstelling van de zijde van verweerder naar aanleiding van het bezwaar, dat partijen daarover niet meer van opvatting verschillen, en dat ook verweerder voor wat betreft de mogelijkheden van bijgebouwen is uitgegaan van de maximaal mogelijke invulling van het bestemmingsplan. Verweerder heeft in de planschadebepaling echter terecht een rol laten spelen, dat in het binnengebied volgens het bestemmingsplan geen bijgebouwen konden worden opgericht, omdat die alleen maar mogelijk zijn ten behoeve van woningen en in dat binnengebied vóór de vrijstelling bouw van woningen nou juist niet was toegestaan. Zoals verweerder verder op goede gronden heeft opgemerkt, is er door de nu ontstane mogelijkheid van bebouwing van het binnenterrein, en gezien de toepasselijke afstanden van de nieuw te bouwen woningen tot die objecten sprake van invloed op de leefomgeving van de aanvragers in de zin van afname van privacy en toename van overlast. Bij dat laatste moet worden gedacht aan verkeersbewegingen van en naar de nieuwe woningen en intensiever gebruik van het binnengebied. Verweerder heeft in de schadebepalingen ook terecht meegenomen, dat een en ander gevolgen heeft voor de situeringswaarde.
Ook de in 1.7 genoemde beroepsgrond slaagt niet.
1.8. Ten aanzien van de planschadevergoeding voor de aanvragers van de [straat 1] [huisnummer] en [huisnummer] heeft eiseres het volgende aangevoerd.
Omdat de situatie aan de [straat 1] [huisnummer] en [huisnummer] vrijwel identiek is aan die bij de huisnummers [huisnummers] en deze laatste twee percelen geen schade lijden komen ook de woningen met de huisnummers [huisnummer] en [huisnummer] volgens eiseres niet voor planschadevergoeding in aanmerking.
Eiseres heeft verder gesteld, dat de panden [straat 1] [huisnummer] en [huisnummer] zijn gebouwd na de vaststelling van het bestemmingsplan “Kern Wanssum 1989”, zich daarmee kennelijk beroepend op het voorzienbaarheidscriterium. Bovendien vindt eiseres, gezien de afstand vanuit de achtergevels van deze woningen naar de dichtstbijzijnde nieuw te bouwen woning, naast het voorzienbaarheidscriterium, niet gemotiveerd waarom er sprake zou zijn van planologische verslechtering.
1.8.1. Zoals verweerder terecht heeft opgemerkt, hebben de eigenaren van de [straat 1] [huisnummers] geen verzoek ingediend en is om die reden mogelijke planschade voor die twee percelen niet onderzocht. Dat betekent dus nog niet dat er geen planschade zou zijn en de rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar opvatting, dat om die reden de aanvragers van de [straat 1] [huisnummer] en [huisnummer] niet voor planschadevergoeding in aanmerking zouden kunnen komen.
Dat deze laatste twee woningen na de vaststelling van het bestemmingsplan “Kern Wanssum 1989” zijn gebouwd maakt verder niet dat voor de eigenaren daarvan de planologische wijziging voorzienbaar zou zijn. De rechtbank verwijst daartoe naar haar overwegingen onder 1.6.1 waar de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkeling is besproken.
Verder blijkt uit de motivering van de planologische wijziging voor de panden aan de [straat 1] [huisnummer] en [huisnummer], dat verweerder vanwege de afstand tot de dichtstbijzijnde nieuwe woning weliswaar geen afname van de privacy heeft aangenomen (anders dan bij de andere objecten) en dat de toename van de geluidsoverlast en de afname van de situeringswaarde ten opzichte van het oude planologische regime weliswaar minder zijn dan bij de getaxeerde andere panden, maar desondanks aanwezig zijn.
Daarom slagen ook deze, in 1.8 genoemde, beroepsgronden van eiseres niet.
1.9. Ten aanzien van de [straat 1] [huisnummer] voert eiseres aan dat er bij die woning een uitbouw is gerealiseerd ruim vóór de verlening van vrijstelling en bouwvergunning van 16 december 2006 en dat deze uitbreiding wordt aangewend als ruimte voor bed & breakfast. Vanuit de woning zelf is er daarom absoluut geen rechtstreeks uitzicht op de bouwlocatie en de toegekende planschadevergoeding voor de [straat 1] [huisnummer] dient in zijn geheel te vervallen.
1.9.1. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het planschadeadvies duidelijk, dat uitzicht vanuit de woning [straat 1] [huisnummer] geen aspect is geweest dat een rol heeft gespeeld bij de vaststelling van de planschade, maar dat er wel sprake is van een beperkte inbreuk op de privacy, van toename van geluidoverlast en van afname van de situeringswaarde. Deze drie laatste aspecten hebben geleid tot de schadevaststelling.
Ook deze beroepsgrond faalt daarom naar het oordeel van de rechtbank.
1.10. Ten aanzien van de [straat 2] [huisnummer] voert eiseres aan dat de in de nabijheid daarvan liggende bouwkavels 1, 2 en 3 nauwelijks op dat object gericht zijn en er op geen enkele wijze aan grenzen. Het object [straat 1] [huisnummer], dat wel aan deze kavels grenst ondervindt geen schade. Daarom moet het aan de [straat 2] [huisnummer] toegerekende schadebedrag vervallen.
1.10.1. Zoals verweerder ook hier terecht heeft opgemerkt, heeft de eigenaar van de [straat 1] [huisnummer] geen verzoek ingediend en is om die reden mogelijke planschade voor dit perceel niet onderzocht. Dat betekent dus nog niet dat er geen planschade zou zijn en de rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar opvatting, dat om die reden de aanvrager van de [straat 2] [huisnummer] niet voor planschadevergoeding in aanmerking zou kunnen komen.
Verder is in het planschadeadvies uitgelegd, dat er zicht bestaat in de achtertuin en in de woning van de [straat 2] [huisnummer], en dat er toename van geluidsoverlast ontstaat vanwege de komst van de weg achter de objecten naar de nieuwe locatie.
Deze beroepsgrond faalt.
1.11. Eiseres heeft zich met betrekking tot de wijze van taxeren op het standpunt gesteld, dat het bij de bepaling van de waardedaling gaat om marginale verschillen en dat de getaxeerde waarden na planologische wijziging wegvallen in het normale verkeer van taxeren, onderhandelen en het eens worden over een koopsom.
1.11.1. Ten aanzien van deze beroepsgrond overweegt de rechtbank dat voor de toepassing van artikel 49 van Pro de WRO een methode wordt gehanteerd (“de schadefactoren methode”), waarbij de individuele schadefactoren en de mate waarin deze zich voordoen worden vastgesteld en daaraan een kwalitatief schadeoordeel en waardeverminderingspercentage worden gekoppeld. Aan deze methode is inherent, dat de vaststelling resulteert in relatief kleine, zoals eiseres noemt marginale, verschillen. De rechtbank is niet gebleken, dat de aan de aanvragers toegekende schadebedragen op onjuiste wijze zijn vastgesteld, nu een deskundige taxateur deze heeft begroot en er van de zijde van eiseres geen door een deskundige opgemaakte begroting tegenover is gesteld.
Ook deze laatste beroepsgrond treft daarom geen doel.
1.12. Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de beslissing dat het beroep ongegrond is. Van omstandigheden op grond waarvan een der partijen zou moeten worden veroordeeld in de proceskosten van een andere partij is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mrs. P.J. Voncken (voorzitter), Th.M. Schelfhout en L.M.J.A. van Hövell tot Westerflier-Dassen, in tegenwoordigheid van mr. C.H.M. Bartholomeus als griffier en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2010.
w.g. mr. C.H.M. Bartholomeus,
griffier w.g. mr. P.J. Voncken,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
verzonden op: 22 april 2010.
Een belanghebbende en het bestuursorgaan kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ingevolge artikel 6:5 van Pro de Awb bevat het beroepschrift een of meer gronden tegen de uitspraak en moet een afschrift van de uitspraak bij het beroepschrift worden overgelegd.