Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, meervoudige kamer
Procedurenummer: AWB 08 / 1897
Uitspraak van de rechtbank als bedoeld in artikel 8:70 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[eiseres] B.V. te Venray, eiseres,
gemachtigde mr. J.H.P. Hardy
tegen
het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Venray, verweerder.
1. Procesverloop
1.1. Bij besluit van 21 oktober 2008 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 9 mei 2008, waarbij aan [vergunninghoudster] (hierna vergunninghoudster) vrijstelling ex artikel 17 van de (voormalige) Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en een bouwvergunning is verleend voor het vestigen van een tijdelijke winkel, ongegrond verklaard. Tegen dat besluit is bij deze rechtbank beroep ingesteld.
1.2. Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:26 lid 1 van de Awb is vergunninghoudster in de gelegenheid gesteld als partij aan het geding deel te nemen. Vergunninghoudster heeft daarvan gebruik gemaakt.
1.3. De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van de Awb ingezonden stukken en zijn in afschrift aan eiseres en vergunninghoudster gezonden.
1.4. Aan partijen is medegedeeld dat de gedingstukken uit de zaak met procedurenummer AWB 08/1937 ad informandum aan de onderhavige zaak zijn toegevoegd.
1.5. Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 3 maart 2009, waar eiseres is verschenen bij [persoon A], bijgestaan door mr. J.H.P. Hardy. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. M.H.J. Seelen. Vergunninghoudster is verschenen bij [persoon B] en [persoon C], bijgestaan door haar gemachtigde mr. B. de Haan. Tevens was [bestuurder] aanwezig, bestuurder van [bedrijf A] B.V.
2. Overwegingen
2.1. Op 19 juli 2007 heeft vergunninghoudster bij verweerder een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend ten behoeve van het plaatsen van een tijdelijke winkel aan de [adres] te [plaats]. Tevens heeft vergunninghoudster verweerder verzocht om een vrijstelling van het bestemmingsplan op grond van artikel 17 WRO. Vergunninghoudster heeft daarbij aangegeven dat het perceel na 2010 zal worden herontwikkeld. De tijdelijkheid van de vergunning zal worden geborgd in de op te stellen overeenkomst tussen de eigenaren van het perceel en vergunninghoudster.
2.2. Bij brief van 6 maart 2008 heeft verweerder het ontwerp vrijstellingsbesluit aan vergunninghoudster toegezonden. In het weekblad Peel en Maas heeft verweerder aangekondigd dat het voornemen tot vrijstelling met de daarbij behorende stukken gedurende de periode van 7 maart tot en met 17 april 2008 ter inzage ligt en dat de mogelijkheid bestaat tegen dit voornemen een zienswijze in te dienen.
2.3. Bij besluit van 9 mei 2008 heeft verweerder met toepassing van artikel 17 van de WRO aan vergunninghoudster ten behoeve van het vestigen van een tijdelijke winkel op [adres] te [plaats] vrijstelling verleend van het vigerende bestemmingsplan “Burggraaf”. Tevens heeft verweerder een bouwvergunning verleend voor het oprichten van voornoemde winkel.
2.4. Tegen het besluit van 9 mei 2008 heeft eiseres op 19 juni 2008 bezwaar gemaakt. In het kader van de bezwaarschriftenprocedure heeft de Commissie Bezwaarschriften op 13 oktober 2008 verweerder geadviseerd tot ongegrondverklaring van het bezwaar. Onder verwijzing naar dit advies heeft verweerder bij besluit van 21 oktober 2008 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Verweerder heeft zich ten aanzien van de vraag of er voldoende objectieve aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat de vergunde noodwinkel niet langer dan vijf jaar in stand zal blijven op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst tussen de eigenaar van de grond, [bedrijf A] B.V. (hierna [bedrijf A]), en vergunninghoudster hieromtrent voldoende duidelijkheid biedt. Verweerder verwijst naar artikel 3 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de huurovereenkomst met betrekking tot de grond voor de noodwinkel geldt tot de datum waarop door [bedrijf A] aan vergunninghoudster de nieuwbouw supermarkt wordt opgeleverd met een maximum van vijf jaar. De huurovereenkomst zal na afloop niet worden verlengd. Dat partijen na deze vijf jaar beogen een nieuwe overeenkomst te sluiten voor de vestiging van een permanente supermarkt in een nog te realiseren permanent gebouw op (een groter gedeelte) van het perceel, na de nog te realiseren sanering van het ter plaatse aanwezige LPG-vulpunt, maakt dit niet anders, aldus verweerder. Uit de aanvraag om bouwvergunning, de wijze van uitvoering en de fundering van het betreffende bouwwerk blijkt dat sprake is van een tijdelijke situatie.
2.5. Tegen dit besluit heeft eiseres beroep ingesteld. Tevens heeft eiseres de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. Bij uitspraak van 29 december 2008 is het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.
2.6. In beroep heeft eiseres met betrekking tot het tijdelijk karakter van de door verweerder verleende vrijstelling – kort samengevat – aangevoerd dat ingevolge recente jurisprudentie van de Afdeling ook in een situatie, waarin een huurovereenkomst expliciet bepaalt dat deze eindigt binnen de termijn dat de tijdelijke vrijstelling is verleend, niet objectief vaststaat dat de vrijstelling tijdelijk is, omdat tussen partijen desgewenst een nieuwe huurovereenkomst kan worden gesloten. Eiseres verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling van 16 mei 2007 (LJN BA5210). De nieuw te bouwen definitieve supermarkt moet volgens de huurovereenkomst binnen vijf jaren na de aanvang van de exploitatie van de noodwinkel worden opgeleverd. Het is goed voorstelbaar dat de nieuwe supermarkt nog niet is opgeleverd op het moment dat de huurovereenkomst reeds vijf jaren heeft geduurd, aldus eiseres.
2.7. De rechtbank dient op basis van de aangevoerde beroepsgronden te beoordelen of het bestreden besluit in strijd is met het geschreven of ongeschreven recht dan wel met enig algemeen rechtsbeginsel.
2.8. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de WRO kunnen burgemeester en wethouders met het oog op een voor een bepaalde termijn voorgenomen afwijking van een bestemmingsplan voor die termijn vrijstelling verlenen van dat plan. De termijn kan, ook na mogelijke verlenging, ten hoogste vijf jaren bedragen.
Ingevolge artikel 19 van het besluit op de ruimtelijke ordening 1985 wordt vrijstelling als bedoeld in artikel 17 van de WRO slechts verleend, indien aannemelijk is dat het beoogde bouwwerk, werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid, dan wel gebruik niet langer dan vijf jaren in stand zal blijven respectievelijk voortduren.
Ingevolge artikel 45, eerste lid, aanhef en onder d, van de Woningwet wordt in een bouwvergunning voor een bouwwerk, ten aanzien waarvan artikel 17 van de WRO wordt toegepast, een termijn gesteld, na het verstrijken waarvan het bouwwerk niet langer in stand mag worden gehouden.
2.9. Niet in geschil is dat de vestiging van een winkel op het onderhavige perceel in strijd is met het vigerende bestemmingsplan. Gelet op de gevraagde vrijstelling op grond van artikel 17 van de WRO, spitst het geschil zich toe op de vraag of verweerder met voldoende concrete en objectieve gegevens de tijdelijkheid van de vrijstelling heeft aangetoond.
2.10. De rechtbank overweegt dat verweerder zijn standpunt met name heeft gebaseerd op de huurovereenkomst tussen de eigenaar van de grond en vergunninghoudster, en met name artikel 3 van de huurovereenkomst. Op grond van dit artikel bedraagt de huurperiode maximaal vijf jaar en is een verlenging van de huurperiode uitgesloten.
2.11. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de voorzieningenrechter in zijn voornoemde uitspraak van 29 december 2008 in r.o 2.9 het volgende heeft overwogen.
<i>“De rechter overweegt voorts dat er met name ter beantwoording van de, in de bodemprocedure te beantwoorden, vraag of er voldoende concrete en objectieve gegevens aanwezig zijn om aan te nemen dat de vergunde noodwinkel niet langer dan vijf jaar in stand zal blijven, door zowel verweerder als vergunninghoudster meer duidelijkheid moet worden geboden. De gegevens die daarop duiden, zoals de gesloten huurovereenkomsten en de aard en materiaalgebruik van de bouw, zijn daarvoor naar voorlopig oordeel namelijk niet zonder meer toereikend. Weliswaar is gesteld dat verweerder de intentie heeft om in 2009 een voorontwerp bestemmingsplan naar buiten te brengen waarvan de definitieve vestiging van een supermarkt van vergunninghoudster deel uitmaakt, maar concrete gegevens waaruit blijkt dat die intentie zal worden verwezenlijkt en welke aannemelijk maken dat de planvorming terzake tijdig zal zijn afgerond, bevinden zich niet in het dossier. Voorts is van de zijde van vergunninghoudster gesteld dat onderhandelingen ter zake van de definitieve vestiging van een supermarkt zich in een afrondend stadium bevinden en dat deze zullen resulteren in contractuele verplichtingen voorzien van boetebedingen, welke zekerheid bieden dat de tijdelijke winkelvestiging binnen vijf jaar overbodig wordt. Ook bewijsstukken ter zake van die stelling ontbreken thans in het dossier. De rechter acht het echter niet op voorhand onaannemelijk dat verweerder en/of vergunninghoudster in de bodemzaak alsnog gegevens zullen kunnen overleggen ter staving van vermelde stellingen.” </i>
2.12. Uit het dossier blijkt dat verweerder na de uitspraak van de voorzieningenrechter geen nadere stukken aan de rechtbank heeft doen toekomen.
2.13. Namens vergunninghoudster zijn nog een aantal stukken aan de rechtbank gezonden, die dienen ter nadere onderbouwing van het standpunt van vergunninghoudster dat er voldoende concrete en objectieve gegevens aanwezig zijn om aan te kunnen nemen dat de vergunde noodwinkel niet langer dan vijf jaar in stand zal blijven. De stukken betreffen:
- Adviesnota aan het College van Burgemeester en Wethouders inzake Herontwikkeling locatie [locatie] van 12 juni 2008;
- Toets wenselijkheid/haalbaarheid voor de (definitieve) herontwikkeling locatie [locatie];
- Projectplan herontwikkeling locatie [locatie] d.d. 17 november 2008;
- Brief van [bedrijf A] B.V. aan [vergunninghoudster] d.d. 12 februari 2009;
- Brief van [...] aan mr. [...] d.d. 9 november 2007;
- Brief van [bedrijf A] B.V. en Built to Build aan [persoon B] d.d. 19 januari 2009.
Vergunninghoudster heeft in het begeleidend schrijven bij voornoemde stukken er op gewezen dat het huurcontract tussen [bedrijf A] en vergunninghoudster voldoende zekerheid biedt dat er binnen de termijn van vijf jaar een nieuwe supermarkt ter vervanging van de noodwinkel zal worden opgeleverd.
2.14. De rechtbank overweegt dat zij het besluit van 21 oktober 2008 heeft te toetsen naar de feiten en omstandigheden zoals die zich voordeden ten tijde van het nemen van dat besluit.
2.15. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling biedt de omstandigheid dat de verleende vrijstelling voor vijf jaar is verleend op zichzelf onvoldoende waarborg dat er slechts sprake is van een tijdelijke situatie. Teneinde het tijdelijk karakter te mogen aannemen, dienen daartoe concrete, objectieve gegevens voorhanden te zijn. Bij het ontbreken daarvan is toepassing van artikel 17 van de WRO niet mogelijk.
2.16. Hetgeen verweerder heeft gesteld ter onderbouwing van de tijdelijkheid biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende waarborgen dat de tijdelijke supermarkt ter plekke niet langer dan de gestelde vijf jaren zal worden gehandhaafd. Ten tijde van het besluit is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat vergunninghoudster binnen de aan de vrijstelling verbonden termijn van vijf jaar haar intrek zou nemen in een nieuw te bouwen vestiging. De voor de periode van vijf jaar afgesloten huurovereenkomst tussen [bedrijf A] en vergunninghoudster biedt hiertoe onvoldoende zekerheid. De (enkele) omstandigheid dat in artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst met betrekking tot de grond voor de noodwinkel geldt tot de datum waarop door [bedrijf A] aan vergunninghoudster de nieuwbouw supermarkt wordt opgeleverd met een maximum van vijf jaar en dat de huurovereenkomst na afloop van deze periode niet wordt verlengd, kan hieraan niet afdoen en biedt, mede gelet op hetgeen hieronder nog zal worden overwogen, onvoldoende grond om de tijdelijkheid verzekerd te achten.
2.17. Ook uit de aanvullende stukken die vergunninghoudster heeft overgelegd, blijkt niet dat de voorziene werkzaamheden die moeten leiden tot de definitieve herontwikkeling van het terrein van [bedrijf A] aan de [locatie] daadwerkelijk binnen vijf jaren zijn voltooid. Dat uit de stukken volgt dat de activiteiten binnen vijf jaar kunnen zijn voltooid, is niet voldoende. De omstandigheid dat verweerder haar medewerking heeft toegezegd aan de herontwikkeling van de locatie [locatie], betekent nog niet dat de termijn van vijf jaar gehaald zal worden. Ten tijde van de besluitvorming bestond nog geen duidelijkheid over de planologische haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie aan de [locatie] (zie onder meer ABRS 14 januari 2009, LJN BH0423, i.h.b. r.o. 2.3.3.).
2.18. Uit de door vergunninghoudster overgelegde stukken blijkt dat begin 2009 nog onderhandelingen tussen [bedrijf A] en de projectontwikkelaar over de definitieve invulling van de locatie [locatie] gaande waren. Uit de brief van [bedrijf A] aan [vergunninghoudster] van 19 januari 2009 blijkt weliswaar dat de vestiging van vergunninghoudster binnen het plangebied geen punt van discussie vormt; het bouwvolume en de vestiging van andere functies binnen het plangebied vormden evenwel nog wel punten van onderhandeling.
2.19. Voorts blijkt dat, wanneer overeenstemming is bereikt tussen[bedrijf A] en de projectontwikkelaar over het projectplan, de projectontwikkelaar een ruimtelijk concept aan verweerder zal presenteren, dat nog door de gemeente goedgekeurd dient te worden. Vervolgens dient een grondexploitatieovereenkomst te worden gesloten tussen[bedrijf A] en de gemeente. Hierna pas, volgens de planning uiterlijk in het derde kwartaal van 2009, aldus de brief van 19 januari 2009, zal de bestemmingsplan-procedure worden opgestart. Van een aanvang van enige, concrete bestuurlijke besluitvorming in dat kader is derhalve nog geen sprake.
2.20. Voormelde omstandigheden, op zichzelf en bezien in onderlinge samenhang, leiden de rechtbank tot het oordeel dat hiermee, gegeven de onzekerheid over de planologische haalbaarheid, ten tijde van het nemen van het besluit onvoldoende concrete, objectieve gegevens aanwezig waren om aan te nemen dat de vestiging van de tijdelijke supermarkt niet langer dan de termijn van vijf jaar zal duren. Hetgeen voor het overige nog is aangevoerd, heeft de rechtbank niet tot een ander oordeel geleid. Uit het vorenstaande volgt dan ook dat verweerder niet bevoegd was om met toepassing van artikel 17 WRO vrijstelling en een bouwvergunning te verlenen.
2.21. Gelet op het vorenstaande dient het beroep voor gegrond te worden gehouden en komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking.
2.22. De rechtbank acht verder termen aanwezig om verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van dit beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden twee punten toegekend. Het gewicht van de zaak wordt bepaald op , hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1.
3. Beslissing
De rechtbank Roermond;
gelet op het bepaalde in de artikelen 8:70, 8:72, 8:74 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht;
verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen met inachtneming van het bepaalde in de uitspraak;
veroordeelt verweerder in de kosten van de beroepsprocedure bij de rechtbank, aan de zijde van eiseres begroot op EUR 644,- te vergoeden door de gemeente Venray;
bepaalt dat de gemeente Venray aan eiseres het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van EUR 288,00 volledig vergoedt.
Aldus gedaan door mrs. B.W.P.M. Corbey-Smits, E.J. Govaers (voorzitter) en N.J.J. Derks-Voncken, in tegenwoordigheid van mr. M.M. van Utteren-Hoving als griffier en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2009.
w.g. mr. M.M. van Utteren-Hoving,
griffier
w.g. mr.drs. E.J. Govaers,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
verzonden op: 25 mei 2009.
Een belanghebbende en het bestuursorgaan kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ingevolge artikel 6:5 van de Awb bevat het beroepschrift een of meer grieven tegen de uitspraak en moet een afschrift van de uitspraak bij het beroepschrift worden overgelegd.