Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 91849 / KG ZA 09-28
Vonnis in kort geding van 31 maart 2009
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J.W.J. Hopmans,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J.A.N. Lap.
Partijen zullen hierna eisers en gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van gedaagden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eisers zijn de ouders van gedaagde sub 1, [gedaagde sub 1] respectievelijk de schoonouders van gedaagde sub 2, [gedaagde sub 2].
2.2. Gedaagden hebben bij notariële akte van 15 oktober 1990 van eisers gekocht een woning staande en gelegen aan de [adres], waarbij eisers het recht van gebruik en bewoning van de woning behielden. Een en ander is vastgelegd bij notariële akte, voormeld. In deze akte is onder meer bepaald: “Het is de koper verboden om tijdens het leven van de gerechtigden of de langstlevende hunner (lees: eisers) het hiervoor omschreven woonhuis (lees: de woning aan de [adres]) te vervreemden of te verhuren […], mits de ongestoorde uitoefening van hun recht van gebruik en bewoning gewaarborgd is in gemeld woonhuis ofwel in een ander perceel (onderstreping door de rechtbank) door de koper aan te kopen of te huren”.
2.3. In 1995 is de woning aan de [adres] verkocht aan derden als gevolg waarvan eisers de woning hebben verlaten. Vervolgens hebben eisers in 1997 hun intrek genomen in een (zelfstandig) gedeelte van een nieuwe door gedaagden aangeschafte woning aan [adres]. Daartoe hebben partijen een huurovereenkomst gesloten. Op 21 februari 2007 hebben gedaagden eisers in kort geding gedagvaard en gevorderd dat eisers de woning dienden te verlaten en te ontruimen. Het kort geding is vervolgens op 28 februari 2007 geëindigd doordat partijen tijdens de mondelinge behandeling een schikking hadden getroffen. Deze luidt als volgt:
1. Eisers trekken bij deze het kort geding in.
2. Partijen komen overeen dat gedaagden de woning aan [adres] zullen verlaten. Zij zullen die woning verlaten op het moment dat de woning in het plan [H], te Groesbeek geheel klaar zal zijn. Zij zullen dus niet in de tussentijd naar een tussenwoning gaan.
3. De woning in het plan [H], wordt aangekocht door eisers. Gedaagden zullen die woning bewonen op basis van een in een op kosten van eisers op te stellen notariële akte opgenomen recht van gebruik en bewoning. Gedaagden zullen voor die woning de kosten van het gas, water en licht betalen, alsmede de servicekosten en de overige gebruikerslasten. Zij zullen dus geen huur betalen.
4. Eisers betalen binnen twee weken na definitieve oplevering van de woning in het plan [H] een bedrag aan verhuiskosten en inrichtingskosten van EUR 30.000,- aan gedaagden.
5. Na de verkoop en levering van het pand aan [adres] betalen eisers aan gedaagden ineens een bedrag aan geldlening terug van EUR 4.084,02.
6. Partijen dragen elk de eigen kosten van deze procedure.
2.4. Eisers zijn op 3 november 2007 in de woning met bouwnummer [...] van het plan [H] getrokken, thans bekend als [adres], van welke woning gedaagden de eigenaren zijn en enkel eisers het recht van gebruik en bewoning hebben. Tot op heden is in weerwil van de tussen partijen getroffen schikking het recht van gebruik en bewoning niet notarieel vastgelegd.
3. Het geschil
3.1. Eisers vorderen dan ook dat de voorzieningenrechter, van de rechtbank Arnhem, in plaats van Roermond – hetgeen de voorzieningenrechter als een kennelijke verschrijving beschouwd – :
- gedaagden veroordeeld – om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis - tot het notarieel doen vastleggen van het aan eisers toekomend recht van gebruik en bewoning, een en ander zoals in het proces-verbaal van 28 februari 2007 is overeengekomen, bij gebreke waarvan gedaagden (hoofdelijk) een dwangsom verschuldigd zijn van EUR 500,- per dag of dagdeel dat zij nalatig zijn aan de veroordeling te voldoen,
- bepaalt dat ingeval gedaagden na ommekomst van een periode van twee weken na betekening van dit vonnis nog steeds in gebreke blijven met het notarieel doen vastleggen van het recht van gebruik en bewoning van eisers, dit vonnis in de plaats zal treden van de handtekening van gedaagden, welke nodig zijn om de notariële akte te doen passeren,
- gedaagden veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 1.687, 49 aan wettelijke rente,
- gedaagden veroordeeld in de kosten van dit geding.
3.2. Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. spoedeisend belang
De voorzieningenrechter is van oordeel dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de door hen gevorderde voorziening vanwege het door hen onweersproken gestelde mogelijk op hand zijnde faillissement van gedaagde sub 1. Het is alsdan voor eisers van belang dat de afspraak tussen partijen tot notariële vestiging van het recht en gebruik van bewoning door gedaagden wordt nagekomen.
4.2. wettelijke rente
Op 3 november 2007 hebben eisers de woning aan de [adres] betrokken. Echter betaling van de afgesproken verhuisvergoeding van gedaagden aan eisers ten bedrage van EUR 30.000,- binnen twee weken na oplevering van de woning bleef uit. Gelet op het feit dat gedaagden niet tijdig, te weten binnen twee weken na definitieve oplevering – door eisers onweersproken gesteld op 3 november 2007, de dag van intrek in de woning - voor betaling hebben zorg gedragen, zijn zij vanaf 17 november 2007 in verzuim geraakt als gevolg waarvan gedaagden wettelijke rente verschuldigd zijn geworden. Het verweer van gedaagden dat zij betaling van het bedrag ad EUR 30.000,- mochten opschorten, omdat eisers in schuldeisersverzuim verkeerden doordat zij het notarieel doen vastleggen van het recht van gebruik en bewoning traineren en doordat zij de servicekosten onbetaald laten, slaagt namelijk niet. Het slaagt niet, omdat vooralsnog niet vaststaat of eisers in plaats van gedaagden de servicekosten verschuldigd zijn en daarom in verzuim zijn komen te verkeren en indien en voor zover eisers al de servicekosten verschuldigd zouden zijn, dan rechtvaardigt het onbetaald laten daarvan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet het opschorten door gedaagden van betaling van het bedrag van EUR 30.000,-. Ook zijn eisers naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet in verzuim komen te verkeren, zoals door gedaagden gesteld als gevolg van het frustreren van het passeren van de notariële akte tot vestiging van het recht en gebruik van de woning, nu het vooralsnog in dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat door toedoen van eisers de notariële akte tot vestiging van het recht van gebruik en bewoning niet is gepasseerd. Op grond van het vorenstaande wordt dan ook de vordering strekkende tot veroordeling van gedaagden tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van EUR 30.000,- gerekend vanaf 17 november 2007 tot de dag van volledige betaling, zijnde 24 oktober 2008, toegewezen.
4.3. notariële vestiging van het recht van gebruik en bewoning
Partijen zijn verdeeld over de vraag of eisers servicekosten aan gedaagden verschuldigd zijn en voor wiens rekening de mogelijk verschuldigde overdrachtsbelasting vanwege het notarieel vestigen van het recht van gebruik en bewoning dient te komen. Deze verdeeldheid weerhoudt partijen, althans eisers tot het notarieel passeren van de akte tot vestiging van gebruik en bewoning. Gedaagden willen namelijk ook in de akte vastleggen dat eisers voormelde kosten en belasting verschuldigd zijn alsook de overige lasten van de woning.
4.3.1.overdrachtsbelasting
Met betrekking tot de overdrachtsbelasting overweegt de voorzieningenrechter dat deze in beginsel als onderdeel van de kosten van verkrijging voor rekening van de verkrijgers komen tenzij anders is overeengekomen. In onderhavig geval bestaat aanleiding om aan te nemen dat partijen anders zijn overeengekomen. In de vaststellingsovereenkomst is namelijk opgenomen dat de kosten voor de notariële akte voor rekening van gedaagden komen. Nu die kosten eveneens onderdeel uitmaken van de kosten die normaliter als kosten van verkrijging gelden, en partijen hebben vastgesteld dat die kosten desondanks voor rekening van de 'verkopers' komen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om ook voor de overdrachtsbelasting vooralsnog aan te nemen dat deze (indien verschuldigd) voor rekening van gedaagden blijven.
4.3.2. servicekosten
Met betrekking tot de servicekosten die verbonden zijn aan de hoedanigheid van appartementseigenaren, is de voorzieningenrechter van oordeel dat gedaagden als eigenaren aansprakelijk zijn voor het voldoen van die kosten. Uit de vaststellingsovereenkomst blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat in weerwil daarmee eisers die kosten aan gedaagden zouden vergoeden door betaling rechtstreeks aan de vereniging van eigenaren. Uit het feit dat in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat eisers alle gebruikerslasten zullen voldoen en (ook) geen huur hoeven te betalen, is daarentegen af te leiden dat gedaagden deze kosten voor hun rekening zullen nemen.
4.3.3. Slotsom
Partijen hebben reeds uitvoerig overleg gevoerd over de inhoud van de akte waarin het recht van gebruik en bewoning notarieel zou worden vastgelegd. Met uitzondering van bovenstaande punten hebben partijen over de inhoud van die akte kennelijk overeenstemming bereikt. Uitgaande van het concept van notariële akte van 15 december 2008, waarin de bovengenoemde geschilpunten in de artikelen 1, 3 en 'Bepalingen van de beperkte rechten van gebruik en bewoning' sub 7 tot uitdrukking komen, behoeven alleen die artikelen naar aanleiding van dit vonnis te worden aangepast. In verband met enig overleg over de redactie van die aanpassingen zal de termijn waarbinnen dat moet gebeuren, verlengd worden tot zeven dagen na betekening.
4.4. proceskosten
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecom-penseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.5. dwangsom
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagden om, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis tot het notarieel doen vastleggen van het aan eisers toekomend recht van gebruik en bewoning, een en ander zoals in voormeld proces-verbaal van 28 februari 2007 tussen partijen is overeengekomen en met inachtneming van hetgeen in rechtsoverwegingen 4.3.1., 4.3.2 en 4.3.3 van dit vonnis is overwogen,
5.2. bepaalt dat gedaagden (hoofdelijk) voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelen met het onder 5.1. bepaalde, aan eisers een dwangsom verbeuren van EUR 500,- , tot een maximum van EUR 3.500,-,
5.3. bepaalt dat indien gedaagden na ommekomst van een periode van twee weken na betekening van dit vonnis met het notarieel doen vastleggen van het recht van gebruik en bewoning van eisers in gebreke blijven, de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 3:300 BW machtiging aan eisers verlenen om dit vonnis in de plaats te doen stellen van de benodigde wilsverklaring en medewerking van gedaagden aan de notariële akte tot vestiging van een recht van gebruik en bewoning ten behoeve van eisers, zulks met aanhechting van dit vonnis aan die akte,
5.4. veroordeelt gedaagden tot betaling van de wettelijke rente ten bedrage van
EUR 1.687,49,
5.5. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2009.?