Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector Kanton
Locatie Roermond
zaaknr: 200121 CV EXPL 07-3355
vonnis van 1 juli 2008
in de zaak van
Stichting Woonzorg Nederland,
gevestigd te Amstelveen,
eisende partij in conventie, tevens verweerster in reconventie,
verder ook te noemen Stichting Woonzorg,
gemachtigde: mr. H.J.M. Hofman (Jongejan Wisseborn gerechtsdeurwaarders)
tegen
1. [gedaagde],
2. [gedaagde],
beiden wonend te [adres],
gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie,
verder ook te noemen [X],
gemachtigde: mr. M.S. Dormans-Janssen te Weert.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Allereerst wordt verwezen naar het door de kantonrechter op 8 april 2008 gewezen tussenvonnis, bij welk vonnis de kantonrechter volhardt.
In conventie en in reconventie:
De partijen zijn de navolgende stukken ingediend/overgelegd:
- exploot van dagvaarding met bijlagen d.d. 21 september 2007;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie met producties;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie met producties;
- conclusie van dupliek in reconventie
De bij het tussenvonnis bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 2 juni 2008. Van hetgeen ter gelegenheid daarvan door partijen is verklaard is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden
MOTIVERING VAN DE BESLISSING:
Het geschil in conventie en in reconventie:
Bij inleidende dagvaarding vordert Stichting Woonzorg dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [X] (hoofdelijk) zullen worden veroordeeld om tegen bewijs van kwijting aan haar te betalen € 2.707,52, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.297,43 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. Tevens vordert zij [X] te veroordelen in de kosten van deze procedure. Bij conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie heeft Stichting Woonzorg deze vordering met € 426,80 verminderd.
Stichting Woonzorg betrekt de stelling - onder verwijzing naar voor haar vaststaande feiten en omstandigheden - dat [X] een bedrag aan huur over de maanden mei, juni en juli 2007 onbetaald hebben gelaten, waarop een bedrag van € 420,54 (verrekening kosten levering en diensten) en een bedrag van € 6,26 (teveel betaalde huur) in mindering gebracht dienen te worden.
[X] verweren zich, onder verwijzing naar hetgeen door hen in de stukken nader is omschreven, gemotiveerd en stellen van hun kant een tegenvordering in tot veroordeling van Stichting Woonzorg om aan hen te betalen een bedrag van € 6.000,-(schilderwerk en verlies parketvloer), vermeerderd met de wettelijke rente. Voorts vorderen zij dat bepaald zal worden dat zij over de periode juni tot en met september 2006 en juni tot en met augustus 2007 geen huur verschuldigd zijn, althans deze op een lager bedrag te stellen. Het vorenstaande bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met verwijzing van Stichting Woonzorg in de kosten.
Ter onderbouwing van hun vordering stellen [X] dat zij welbewust hebben gekozen voor een woning met een zogenaamd zorgcontract. Dat de temperatuur in deze woning in de zomermaanden ondraaglijk zou worden, was niet voorzien. Omdat Stichting Woonzorg, ondanks toezeggingen, het probleem niet oploste, restte hen niets anders dan te verhuizen. [X] hebben veel geld in de woning geïnvesteerd, waaronder een dure parketvloer. Deze parketvloer hebben zij moeten achterlaten.
Stichting Woonzorg betwist dat er grond bestaat tot vermindering van de huurprijs én tot het door haar betalen van schadevergoeding, laat staan in de omvang als door [X] is gevorderd. Door Stichting Woonzorg is aan [X] een woning verhuurd gelegen op de bovenste verdieping (een zogenoemd penthouse), voorzien van glazen wanden en een plat dak. [X] wisten, althans hadden kunnen weten, dat deze woning ingeval van een warme dag behoorlijk kan opwarmen. Van een gebrek aan de woning is echter geen sprake. Het aanbieden van zonwering heeft Stichting Woonzorg geheel vrijblijvend gedaan; zij was daartoe niet verplicht. [X] hadden ook zelf maatregelen kunnen nemen. Dit hebben zij echter nagelaten. Dat zij uiteindelijk verhuisd zijn is hun eigen keuze geweest. Zo zij al schade hebben, dan kan deze niet afgewenteld worden op Stichting Woonzorg.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties, alsook uit hetgeen partijen ter gelegenheid van de comparitie naar voren hebben gebracht, staat tussen partijen het navolgende vast:
Het echtpaar [X] heeft vanaf eind 2005 van Stichting Woonzorg gehuurd, een appartement, gelegen op de bovenste verdieping (penthouse) van een nieuw appartementen-complex in Roermond. Dit wooncomplex is uitsluitend bestemd voor bewoning door senioren/bejaarden; Stichting Woonzorg faciliteert desgewenst aan haar huurders zorg van verzorgingshuis Roncali te Roermond. Het appartement, dat een plat dak heeft, ziet uit op het westen en zuiden. Aan die kant zijn er geen buitenmuren, maar glazen puien gevat in kunststof kozijnen. De enige ventilatiemogelijkheid die [X] hebben, is een smalle deur in de westelijke pui. Op warme zomerdagen loopt de temperatuur zeer hoog op; zo ook in de zomer van 2006. Door [X] is hierover bij Stichting Woonzorg regelmatig geklaagd; ook andere bewoners hebben geklaagd over warmteoverlast. Stichting Woonzorg heeft bij schrijven van 24 juli 2006 medegedeeld op eigen kosten bij alle woonkamerramen op het zuiden en zuidwesten zonwering aan te zullen brengen, zo ook aan het door [X] gehuurde appartement. Het plaatsen van de schermen heeft vertraging opgelopen omdat Stichting Woonzorg in dispuut was (en is) met de leverancier van de kozijnen. [X] was het niet toegestaan om aan de buitenkant iets op te hangen; enkel aan de binnenzijde van de ramen. [X] erkennen de huur over de maanden mei, juni en juli 2008 niet te hebben voldaan.
De kantonrechter overweegt het navolgende.
In conventie:
Hoewel in beginsel de verminderde vordering voor toewijzing gereed ligt - [X] hebben deze vordering immers erkend -, wordt een beslissing op dat gebied aangehouden totdat in reconventie zal worden beslist.
In reconventie:
De reconventionele vordering is tweeledig:
a. vordering schadevergoeding ad € 6.000,-;
b. huurprijsvermindering op grond van het bepaalde in artikel 7:207 BW Pro.
Ad a.
[X] baseren hun vordering tot schadevergoeding op de door hen gestelde noodzaak tot huuropzegging.
Hoewel [X] kan worden nagegeven dat de woning gedurende bepaalde perioden erg warm werd, is van een noodzaak tot huuropzegging niet gebleken. Dit vooral niet omdat voor [X] andere wegen hebben opgestaan om dit door hen gestelde gebrek te verhelpen (7:206 BW) dan wel in financiële zin te compenseren (7:207 BW).
Al om die reden wordt de vordering tot schadevergoeding afgewezen.
Ad b.
Door [X] is huurvermindering gevorderd vanwege de gestelde genotvermindering, dit op basis van het bepaalde in artikel 7:207 BW Pro. Zij vorderen die huurvermindering vanaf 30 oktober 2007 (datum indienen conclusie van eis in reconventie), dit met het oog op de vervaltermijn in artikel 7:257 lid 1 juncto Pro lid 3 BW.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 BW Pro geldt voor de vordering van de huurder (lees: [X]) tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:201 lid 1 BW Pro een toe te passen vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.
[X] stellen weliswaar dat zij in de zomer van 2006 geklaagd hebben, maar een exacte datum is daarbij niet genoemd, zodat de ingangsdatum van de vervaltermijn ook niet vast te stellen is. Wat daar ook van zij, nu de vordering eerst op 30 oktober 2007 is ingesteld, staat vast dat [X] in elk geval de termijn van zes maanden hebben overschreden voor zover de vordering betrekking heeft op de maanden juni tot en met september 2006.
Rest de vordering met betrekking tot de maanden mei, juni en juli 2007.
Voor een dergelijk geval (het verstrijken van de termijn) biedt artikel 7:257 lid 3 BW Pro uitkomst. Lid 3 van artikel 7:257 BW Pro beperkt de mogelijkheid van vermindering echter tot maximaal 6 maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Nu de vordering tot vermindering van de huurprijs is ingesteld bij conclusie van eis in reconventie van
30 oktober 2007 is vermindering mogelijk tot (teruggerekend) uiterlijk 30 april 2007. Door [X] is voor wat betreft 2007 gevorderd de huurprijs te verminderen voor zover het betreft de huur over de maanden mei, juni en juli 2007. Voor zover hierna geoordeeld zal worden dat een huurprijsvermindering toegewezen dient te worden, zal deze huurvermindering dan ook enkel betrekking hebben op de maanden mei, juni en juli 2007.
De vraag of er in casu gesproken kan worden van een woongenotschadend gebrek dient getoetst te worden aan de hand van de norm van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
Dit artikel luidt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.
Rekeninghoudend met het vorenstaande is van belang dat Stichting Woonzorg niet
heeft weersproken:
- dat het hier een seniorencomplex betreft;
- dat zij al bij brief van 24 juli 2006 - kennelijk naar aanleiding van klachten - heeft aangeboden “bij alle woonkamerramen op het zuiden en zuidwesten zonwering te zullen aanbrengen, op eigen kosten”;
- dat zij in haar nieuwsbrief van 27 juli 2006 nogmaals heeft aangegeven om bij alle woningen die aan de zuidzijde van het gebouw liggen zonwering te zullen plaatsen in de gevellijn voor de ramen van de woonkamer en slaapkamer(s);
- dat de zonwering nog altijd niet is aangebracht in het eerder door [X] bewoonde appartement;
- dat [X] – in afwachting van het plaatsen van de zonwering niet toegestaan was zelf maatregelen te nemen.
Gelet hierop, maar ook op hetgeen al hierboven onder de vaststaande feiten is opgenomen, kan, naar het oordeel van de kantonrechter, niet anders geconcludeerd worden dat sprake is van een niet aan de huurder, in casu [X], toe te rekenen woongenot schadend gebrek. [X] hebben niet het genot gehad dat zij hadden (mogen) verwachten van het appartement. Een lagere huurprijs voor de maanden mei, juni en juli 2007 oordeelt de kantonrechter dan ook alleszins gerechtvaardigd echter niet in die mate als door [X] is gevorderd. De kantonrechter vermindert de over die periode verschuldigde huurprijs met 50%. De vordering met betrekking tot de maanden juni tot en met september 2006 wordt, rekeninghoudend met het hierboven overwogene met betrekking tot het bepaalde in artikel 7:257 leden Pro 1 en 3 BW afgewezen.
In conventie:
Het vorenoverwogene in reconventie brengt met zich dat de hoofdvordering in conventie (het betalen van de huurprijs over de maanden mei, juni en juli 2007) slechts voor de helft zal worden toegewezen.
Ten aanzien van de meegevorderde buitengerechtelijke incassokosten is de kantonrechter van oordeel dat Stichting Woonzorg over de aan de procedure voorafgegane incasso(pogingen) onvoldoende (gespecificeerd en gemotiveerd) heeft gesteld om daaruit te kunnen concluderen dat werkzaamheden zijn verricht en kosten zijn gemaakt die de normale voorbereiding van een gerechtelijke procedure te buiten gaan. Daarmee is niet komen vast te staan dat de door Stichting Woonzorg bedoelde werkzaamheden en kosten verder strekten dan de verrichtingen en kosten waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv een voorziening geven, zodat op de voet van artikel 241 Rv Pro geen ruimte bestaat voor afzonderlijke vergoeding van vermogensschade in de vorm van kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub Pro c. BW. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
In conventie en in reconventie:
Nu partijen deels in het gelijk, deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
BESLISSING:
In conventie:
Veroordeelt [X] (hoofdelijk) om tegen bewijs van kwijting aan Stichting Woonzorg te betalen (50% van de verschuldigde huurprijs over de maanden mei, juni en juli 2007=) € 1.148,72, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 september 2007 tot aan de dag der algehele voldoening.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie:
Bepaalt dat [X] over de huurperiode van mei, juni en juli 2007 50% van de verschuldigde huurprijs verschuldigd zijn.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
In conventie en in reconventie:
Verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. R.H.J. Otto, kantonrechter-plaatsvervanger en in het openbaar uitgesproken door mr. G.M.P. Brouns, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.
JS