Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 81448 / HA ZA 07-665
Vonnis in verzet van 23 april 2008
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
gedaagden in het verzet,
procureur mr. S. Smeets,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
eiseres in het verzet,
procureur mr. B.C.A. Reijnders.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. Inhoud van het procesdossier
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 april 2007, houdende producties;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 16 mei 2007;
- de verzetdagvaarding van 6 augustus 2007, houdende producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie van 2 oktober 2007, houdende één productie;
- de conclusie van repliek in oppositie van 14 november 2007.
2. De vaststaande feiten
2.1. [eisers] heeft in maart 2006 aan [gedaagde] de onroerende zaak aan de [locatie] verkocht. Makelaar [naam] is in opdracht van [eisers] de bemiddelende makelaar bij de verkoop van de woning.
In het koopcontract, conform het NVM model september 2003, zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
"artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 12.000,00 zegge twaalfduizend euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(...)
artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(….)
d. op 15 juni 2006 koper de eigen woning aan de [locatie] niet verkocht heeft. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van laatstgemelde onroerende zaak te geraken.
(...)
16.3 De verkoopactiviteiten van onderhavig object zullen onverkort doorgaan. Indien een derde zich als koper meldt, zal de verkopende makelaar koper hierover informeren. Dit informeren gebeurt telefonisch en/of schriftelijk. Koper dient binnen 48 uur, nadat de verkopend makelaar koper heeft geïnformeerd, af te zien van enige ontbindende voorwaarde, op deze wijze wordt de koopovereenkomst onherroepelijk. Indien koper niet binnen 48 uur afziet van enige ontbindende voorwaarde, is deze koopovereenkomst ontbonden en kan koper géén rechten meer kunnen doen gelden.
16.4 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hiervoor bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er voor zorg te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door de koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.
Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd."
2.2. Bij brief van 18 oktober 2006 heeft makelaar [naam] aan de rechtshulpverlener van [eisers] bericht dat [gedaagde] conform artikel 16 een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en dat [eisers] hiervan op de hoogte is gesteld.
3. Vordering, grondslag en verweer
3.1. [eisers] vordert samengevat – een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 12.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening alsmede de proceskosten.
3.2. [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen door de woning niet af te nemen en dat zij mitsdien de contractuele boete groot EUR 12.000,00 verschuldigd is geworden. [eisers] stelt dat [gedaagde] zich niet tijdig en op de juiste wijze op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. De koopovereenkomst is dan ook niet ontbonden door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, zodat [gedaagde] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst diende na te komen. [gedaagde] is daarin tekortgeschoten deswege heeft [eisers] de koopovereenkomst ontbonden.
3.3. [gedaagde] betwist gemotiveerd de stellingen van [eisers] en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nog nader ingegaan.
4. Beoordeling
4.1. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of door [gedaagde] tijdig en op juiste wijze een beroep op de ontbindende voorwaarde zoals vastgelegd in artikel 16 van de koopovereenkomst is gedaan.
4.2. [eisers] stelt primair dat hij op en na 16 juni 2006 geen aangetekende schrijven of faxbericht heeft ontvangen van [gedaagde] waaruit blijkt dat de ontbindende voorwaarde door [gedaagde] wordt ingeroepen. Voorts heeft [gedaagde] niet kunnen aantonen dat de betreffende mededeling op de voorgeschreven wijze is gedaan aan [eisers] of diens makelaar.
4.3. [gedaagde] betwist gemotiveerd de stelling van [eisers] door te stellen dat zij binnen de overeengekomen termijn een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde aan de makelaar van [eisers]. De betwisting wordt ondersteund door het overleggen van een brief van 13 juni 2006 van makelaarskantoor [naam] aan [eisers] waarin, voor zover relevant, het volgende is opgenomen:
“Hierbij stellen we u per ommegaande in kennis van het feit dat mw. [gedaagde] haar appartement helaas niet heeft kunnen verkopen en derhalve de koopovereenkomst moet ontbinden.”
Tevens overlegt [gedaagde] een verklaring van 16 juli 2007 van [makelaar] waarin wordt verklaard dat deze op 13 juni 2006 een brief heeft verstuurd aan zijn opdrachtgever de heer en mevrouw [eisers] inzake de ontbinding van de koopovereenkomst betreffende het pand aan de [locatie].
4.4. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. Op grond van artikel 16.4 van de koopovereenkomst dient de partij die de ontbinding inroept er voor zorg te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank door overlegging van de onder 4.3 gemelde stukken op voldoende wijze de door [eisers] ingenomen stelling dat [gedaagde] niet tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, betwist. De stelling van [eisers] dat hij op of na 16 juni 2006 geen schrijven of mededelingen van [gedaagde] heeft ontvangen, kan hem niet baten nu in artikel 16.4 van de koopovereenkomst is bepaald dat bedoelde mededeling ook aan diens makelaar mag worden gericht. Ook het door [eisers] ingenomen standpunt, dat de brief van de makelaar en diens verklaring uitermate merkwaardig en twijfelachtig zijn vanwege het ontbreken van een handtekening, kan niet slagen. Deze stelling is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Indien [eisers] hiermee beoogd heeft te stellen dat de brieven niet daadwerkelijk door betrokkenen zijn opgesteld, vanwege het ontbreken van een handtekening, had het op de weg van [eisers] gelegen.– zeker gezien het feit dat het hier een brief en verklaring betreft van diens eigen makelaar – deze stelling nader te onderbouwen. Dit had [eisers] kunnen doen door bijvoorbeeld overlegging van een verklaring van de makelaar waaruit blijkt dat een dergelijke brief dan wel een dergelijke verklaring niet door of namens hem is opgesteld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat door partijen eveneens een wel door de makelaar ondertekende brief is overgelegd, zoals gemeld onder 2.2. In deze brief wordt verklaard dat [gedaagde] conform artikel 16 een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en dat [eisers] hiervan op de hoogte is gesteld.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, trekt de rechtbank de conclusie dat [gedaagde] de ontbindende voorwaarde tijdig heeft ingeroepen. Nu [eisers] onvoldoende heeft gesteld, is voor bewijslevering geen plaats.
4.5. [eisers] stelt voorts dat de mededeling door [gedaagde] niet overeenkomstig de vormvereisten van artikel 16.4 is gedaan. [gedaagde] erkent dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde niet is geschied bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of per telefaxbericht met verzendbevestiging echter stelt - samengevat - dat de in artikel 16.4 genoemde eisen slechts een bewijsfunctie hebben.
4.6. Nu [gedaagde] niet heeft voldaan aan de vormvoorschriften die artikel 16.4 verbindt aan een geldig beroep op de ontbindende voorwaarde, kan [eisers] zich er in beginsel op beroepen dat de ontbindende voorwaarde niet in vervulling is gegaan. Dat is alleen anders wanneer het beroep van [eisers] op deze voorschriften naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De stellingen van [gedaagde] komen mede erop neer dat dat laatste het geval is. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
4.7. Ingevolge artikel 3:37 lid 1 BW kunnen verklaringen in iedere vorm geschieden. Uit de wet of uit de overeenkomst kan echter een vormvoorschrift voortvloeien. Artikel 16.4 van de koopovereenkomst bevat een uitzondering op de hoofdregel van artikel 3:37 lid 1 BW door te bepalen dat het beroep op een ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd dient te geschieden bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefax met verzendbevestiging. Anders dan door [gedaagde] betoogt hebben deze vormvoorschriften niet alleen een bewijstechnisch doel. De voorschriften van artikel 16.4 zijn bedoeld om de verkoper niet langer dan nodig in het ongewisse te laten over de vraag of de koper een beroep wil doen op de ontbindende voorwaarde. Voorts zijn deze voorschriften bedoeld om de verkoper in de gelegenheid te stellen te controleren of terecht een beroep gedaan wordt op de ontbindende voorwaarde.
Echter wanneer een koper weliswaar niet (volledig) aan de vormvoorschriften van artikel 16.4 voldoet, maar dit doel van de voorschriften wel op andere wijze wordt bereikt, kan het niet naleven van de vormvoorschriften de koper onder omstandigheden niet worden tegengeworpen.
De rechtbank is mede gezien het onder 4.4 overwogene van oordeel dat [eisers] niet is geschaad in zijn belangen door de schending van deze vormvoorschriften. Dit betekent dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om [gedaagde] de contractuele boete te laten betalen enkel en alleen vanwege een gebrek in de wijze waarop de mededeling is geschied. De door [eisers] ingestelde vordering dient dan ook te worden afgewezen.
4.8. Gezien al het vorenstaande vernietigt de rechtbank het verstekvonnis van 16 mei 2007 en doet opnieuw recht. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verstek- en verzetprocedure worden verwezen. De kosten van het uitbrengen van de verzetdagvaarding zullen echter op grond van het bepaalde in art. 141 Rv voor rekening van [gedaagde] komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat [gedaagde] in eerste instantie niet is verschenen.
5. Beslissing
Vernietigt het door deze rechtbank op 16 mei 2007 onder zaaknummer 81448 gewezen verstekvonnis;
en opnieuw beslissend
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding. De door [eisers] te vergoeden kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot aan deze uitspraak begroot op:
- vast recht 251,00
- salaris procureur 904,00
Totaal EUR 1.155,00
welke kosten voldaan dienen te worden aan de griffier der gerechten in het arrondissement Roermond op rekening 19.23.25.884 ten name van Arrondissement 544 Roermond, onder vermelding van proceskostenveroordeling, de namen van partijen en het zaaknummer;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.J.J. Derks-Voncken en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2008.?