Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 85428 / KG ZA 08-58
Vonnis in kort geding van 23 april 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. P.A.M. van Hoef,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. J.B.J.G.M. Schyns.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
* de dagvaarding
* de mondelinge behandeling op 14 april 2008
* de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De moeder van [gedaagde], mevrouw [naam], (hierna: [moeder]) is eigenaresse van de woning met achtertuin aan de [adres 1] te [woonplaats]. [moeder] heeft [C.F.] Makelaardij BV (hierna: makelaar) opdracht gegeven om haar woning en grond te verkopen.
2.2. [gedaagde] is eigenaar van de woning met achtertuin aan de [adres 2] te [woonplaats]. [gedaagde] heeft dezelfde makelaar als [moeder] opdracht gegeven om zijn onroerende zaak te verkopen. Inmiddels is deze opdracht ingetrokken.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen nadat ter zitting de medegevorderde dwangsom is ingetrokken samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot medewerking aan de levering van een strook grond (1,40 are) tegen een prijs van EUR 40.000,00 k.k. en indien [gedaagde] hieraan niet mocht voldoen vorderen [eisers] te bepalen dat dit vonnis in plaats van de notariële transportakte wordt gesteld en in de openbare registers in te schrijven is. Tevens vorderen [eisers] proceskosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Volgens vaste jurisprudentie is het mogelijk om door middel van een voorlopige voorziening veroordeling tot medewerking aan het notarieel transport van een onroerende zaak te vorderen. Onweersproken is dat in de aanvankelijk ook bij [gedaagde] op 11 januari 2008 bekend geworden concept-koopovereenkomst als transportdatum 31 maart 2008 was voorzien. Volgens [eisers] heeft [moeder] – na de ontstane perikelen tussen [eisers] en [gedaagde] – zich bereid getoond de transportdatum te verzetten mits het transport niet later dan eind april 2008 zou plaatsvinden. Gelet daarop hebben [eisers] naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen.
4.2. Centraal staat de vraag of tussen [eisers] en [gedaagde] een koopovereenkomst met betrekking tot de circa 1,40 are grond (behorende bij de woning van [gedaagde]) tot stand is gekomen. Daartoe dient binnen de beperkingen eigen aan een kort geding-procedure te worden onderzocht of [eisers] op grond van de verklaringen en gedragingen van [gedaagde] en diens makelaar erop hebben vertrouwd en hebben mogen vertrouwen dat die koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.3. Uit het verhandelde ter zitting en de overgelegde processtukken is het volgende beeld naar voren gekomen:
a. In december 2007 hebben [eisers] bij de makelaar een bod gedaan van
EUR 290.000,00 op de woning aan de [adres 1], inclusief 1,40 are grond behorende tot het perceel van [gedaagde] ([adres 2]). [eisers] hebben ter zitting duidelijk gemaakt dat zij de woning aan de [adres 1] alleen wilden kopen als zij een achterom kregen met de mogelijkheid om hun auto achterom op hun perceel te parkeren; daartoe hebben zij hun bod/belangstelling afhankelijk gesteld van het in eigendom verwerven van die 1,40 are grond van [gedaagde];
b. Na een overleg tussen de makelaar en [gedaagde] op 17 december 2007 heeft de makelaar aan [eisers] kenbaar gemaakt dat [gedaagde] bereid was tot verkoop van 1,40 are tegen een prijs van EUR 40.000,00 k.k..
c. Op 8 januari 2008 hebben [eisers], [gedaagde] en zijn makelaar ter plekke in het veld bekeken hoe de grenzen zullen gaan lopen zoals door [gedaagde] eerder was ingetekend op de kadastrale kaart. [eisers] konden zich vinden in de tekening van [gedaagde].
d. Nadat [moeder] te kennen heeft gegeven EUR 40.000,00 voor het perceelsgedeelte van [gedaagde] “wel veel” te vinden, krijgen [eisers] via de makelaar van [gedaagde] te horen dat deze niets van de EUR 40.000,00 af wilde doen. Vervolgens blijken [eisers] bereid hun bod te verhogen tot (naar de rechtbank begrijpt) EUR 295.300,00, waarvan EUR 40.000,00 voor [gedaagde]. [moeder] is daarmee akkoord gegaan.
e. Zowel [eisers] als [gedaagde] ontvangen de twee concept overeenkomsten die blijkens hun inhoud onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. [gedaagde] krijgt van zijn makelaar de concepten op 11 januari 2008 overhandigd, met daarbij de uitnodiging om op 23 januari 2008 om 16.00 uur te komen tekenen. Een en ander is ter zitting door [gedaagde] bevestigd.
f. Op 12 januari 2008 zijn [eisers], [gedaagde] en zijn makelaar ter plekke naar de 1,40 are gaan kijken en is er gesproken over een aantal bijkomende zaken. Ter zitting is duidelijk geworden dat tijdens die bijeenkomst partijen het eens zijn geworden over het door [gedaagde] dichtmetselen van de poort en het gezamenlijk plaatsen van een tijdelijke erfafscheiding op de nieuwe erfgrens. Gezien het feit dat [gedaagde] nota bene zelf de ligging van de 1,40 are op de kadastrale kaart eerder had aangegeven en [eisers] daarvan uitgegaan was, is aannemelijk dat voor wat betreft de schuur van [gedaagde] is afgesproken dat deze op termijn (gedeeltelijk) zou worden gesloopt, zodat [eisers] aan de achterzijde over de volle breedte van het perceel zou kunnen beschikken. In het verlengde hiervan – temeer nu [gedaagde] dat ter zitting niet heeft bestreden – staat voldoende vast dat verder is afgesproken dat [gedaagde] het slot van zijn achterpoort zal vervangen en meerdere sleutels aan [eisers] zal overhandigen.
g. Op 23 januari 2008 hebben [eisers] van de makelaar van [gedaagde] vernomen dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet zal ondertekenen.
4.4. Uit de onder a tot en met f besproken feiten en omstandigheden is met voldoende zekerheid af te leiden dat [eisers] erop heeft mogen vertrouwen dat er een koopovereenkomst betreffende 1,40 are voor EUR 40.000,00 k.k. tot stand is gekomen. Op geen enkel moment heeft [gedaagde] via zijn makelaar of zelf – bijvoorbeeld tijdens het samenkomen op 8 of 12 januari 2008 – aan [eisers] kenbaar gemaakt dat de verkoop van de 1,40 are afhankelijk was van de gelijktijdige verkoop van zijn totale onroerende zaak. [gedaagde] heeft zich erop beroepen dat de lezing zoals door de makelaar in zijn verklaring weergegeven op diverse punten onjuist is. Echter, wat daarvan zij, het regardeert [eisers] niet. Immers, op geen enkel moment is aan [eisers] kenbaar geweest dat [gedaagde] slechts bereid was een deel van zijn grond aan [eisers] te verkopen, onder de voorwaarde dat ook de rest van zijn onroerende zaak zou worden verkocht.
4.5. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zowel [moeder] de koopovereenkomst betreffende haar onroerende zaak heeft ondertekend als schriftelijk afstand heeft gedaan van haar recht van overpad als van haar voorkeursrecht op het perceel van [gedaagde]. Verder heeft [eisers] ter zitting gesteld dat ook de broer van [gedaagde] schriftelijk afstand heeft gedaan van zijn voorkeursrecht op het perceel van [gedaagde]. [eisers] heeft verzuimd deze bescheiden in het geding te brengen, terwijl [gedaagde] bij gebrek aan wetenschap het bestaan van die overeenkomst met [moeder] en de ondertekende afstandsverklaringen heeft betwist. De rechtbank komt hierop terug in de overwegingen 4.11 en volgende.
4.6. Tot slot heeft [gedaagde] nog twee hierna te bespreken verweren gevoerd waaruit zou moeten worden geconcludeerd dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter zal daaraan voorbij gaan, zoals hierna zal worden gemotiveerd.
4.7. [gedaagde] stelt dat artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing is, omdat het een beweerdelijke koop/verkoop betreft van een stuk grond aan een particuliere koper, welke schriftelijk dient te worden aangegaan. Nu geen sprake is van een schriftelijke overeenkomst, dient de vordering te worden afgewezen.
4.8. Artikel 7:2 BW stelt nadere eisen aan de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter gaat het in de onderhavige zaak om de koop/verkoop van een stuk grond van 1,40 are en niet van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan. Artikel 7:2 BW is derhalve niet van toepassing.
4.9. Als laatst aangevoerde verweer beroept [gedaagde] zich op artikel 1:88 BW, waaruit zou blijken dat voor een rechtsgeldige koopovereenkomst zijn echtgenote ook zou moeten instemmen met de verkoop van de strook grond.
4.10. De wetgever heeft met voormeld toestemmingsvereiste beoogt het woonmilieu te beschermen. Nu de echtgenote van [gedaagde] ten tijde van de onderhandelingen en het sluiten van de (mondelinge) overeenkomst nog niet in de woning aan de [adres 2] woonde en de onroerende zaken op dat adres op dat moment nog niet tot het woonmilieu van de echtgenote behoorde, blijft artikel 1:88 BW buiten toepassing.
4.11. De rechtbank is van oordeel dat toewijzing van de vorderingen van [eisers] voorwaardelijk kan plaatsvinden. Uit overweging 4.5. volgt dat [eisers] hun ter zitting, bij monde van hun advocaat, geponeerde stellingen zullen moeten staven. Daartoe zullen [eisers] aan de transporterende notaris uiterlijk 24 april 2008 dienen over te leggen: de door [eisers] en [moeder] ondertekende koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats], de ondertekende afstandsverklaringen van zowel [moeder] als de broer van [gedaagde] ten aanzien van het voorkeursrecht en de ondertekende afstandsverklaring van [moeder] ten aanzien van het recht van overpad. Uitsluitend indien zij die bescheiden compleet en tijdig aan de notaris overleggen en dit door de notaris wordt vastgesteld, rechtvaardigt dat een veroordeling van [gedaagde] zoals is gevraagd. Dat betekent dat het risico voor het afwezig zijn van die bescheiden voor rekening van [eisers] komt. De gevorderde voorlopige voorzieningen zullen dan ook worden toegewezen zoals hieronder geformuleerd.
4.12. [eisers] vordert verder nog [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. Het opgevoerde vast recht voor het beslagrekest zal echter worden afgewezen, omdat dit vast recht al is verrekend met het vast recht dat in deze zaak verschuldigd is. De beslagkosten worden begroot op EUR 277,75 voor verschotten en EUR 894,00 voor salaris procureur (1 rekest x EUR 894,00).
4.13. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,44
- vast recht 155,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.056,44
4.14. Indien [eisers] niet tijdig en compleet aan het hierboven gestelde voldoen, leidt dat er de facto toe dat [eisers] als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [gedaagde] dient te betalen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] wordt begroot op EUR 816,00.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter,
5.1. gebiedt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis op eerste verzoek van [eisers], althans van de transporterende notaris, aan de levering van de strook grond tegen de genoemde koopprijs van EUR 40.000,00 k.k. mee te werken, mits [eisers] uiterlijk 24 april 2008 aan de transporterende notaris overlegd: de door [eisers] en [moeder] ondertekende koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats], de ondertekende afstandsverklaringen van zowel [moeder] als de broer van [gedaagde] ten aanzien van het voorkeursrecht en de ondertekende afstandsverklaring van [moeder] ten aanzien van het recht van overpad
5.2. bepaalt dat dit vonnis in plaats van de notariële transportakte wordt gesteld en in de openbare registers in te schrijven is, als [gedaagde] niet aan het gebod onder punt 5.1. voldoet,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 1.171,75, mits [eisers] uiterlijk 24 april 2008 aan de transporterende notaris overlegd: de door [eisers] en [moeder] ondertekende koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats], de ondertekende afstandsverklaringen van zowel [moeder] als de broer van [gedaagde] ten aanzien van het voorkeursrecht en de ondertekende afstandsverklaring van [moeder] ten aanzien van het recht van overpad,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.056,44, mits [eisers] uiterlijk 24 april 2008 aan de transporterende notaris overlegd: de door [eisers] en [moeder] ondertekende koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats], de ondertekende afstandsverklaringen van zowel [moeder] als de broer van [gedaagde] ten aanzien van het voorkeursrecht en de ondertekende afstandsverklaring van [moeder] ten aanzien van het recht van overpad,
5.5. veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot op heden begroot op EUR 816,00, tenzij [eisers] uiterlijk 24 april 2008 aan de transporterende notaris overlegd: de door [eisers] en [moeder] ondertekende koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats], de ondertekende afstandsverklaringen van zowel [moeder] als de broer van [gedaagde] ten aanzien van het voorkeursrecht en de ondertekende afstandsverklaring van [moeder] ten aanzien van het recht van overpad,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.J. Frénay en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2008.?
SR