Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 82049 / HA ZA 07-745
Vonnis van 16 april 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. F.G.J.W.C. Gielen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [werknemer],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [werknemer],
gedaagden,
procureur mr. J.H. van Seters.
Partijen zullen hierna in mannelijk enkelvoud [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijlagen,
- de conclusie van antwoord met één bijlage,
- het tussenvonnis van 14 november 2007,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 januari 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben op 9 februari 2007 met elkaar een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] van [gedaagde] voor de prijs van EUR 199.000,00, kosten koper, heeft gekocht de woning aan de [adres] te [woonplaats], gemeente Roermond, kadastraal bekend [locatie], groot zeven are en achttien centiare (verder aangeduid als de woning).
2.2. Voor zover voor dit geschil van belang, houdt de koopovereenkomst in:
Artikel 5 lid 2:
Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daarin in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
Artikel 10 sub j:
Het is verkoper wel bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden.
2.3. [gedaagde] heeft de woning op 2 april 2007 aan [eiser] geleverd.
2.4. [eiser] heeft de woning éénmaal in aanwezigheid van de gedaagde [gedaagde sub 3] bezichtigd en wel op 2 februari 2007 gedurende een half uur tot een uur.
2.5. Tijdens de bezichtiging heeft [eiser] op de zolder zaagmeel zien liggen. Tijdens de bezichtiging heeft de gedaagde [gedaagde sub 3] gezegd dat er asbest in de woning aanwezig was. In het dak van de woning waren asbestplaten aanwezig en [eiser] heeft deze platen daar ook gezien.
2.6. [eiser] heeft de asbestplaten op de zolder van de woning verwijderd.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat -: primair de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 37.191,17 ter zake van schadevergoeding (EUR 32.460,92 voor de herstelkosten van het dak, EUR 4.307,80 verwijdering van asbest en EUR 422,45 herstelkosten vloer) en EUR 1.158,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten, subsidiair de gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met het schadebedrag van EUR 37.191,17 of een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen aan [eiser] het bedrag te betalen waarmee de koopprijs wordt verminderd en zowel primair als subsidiair een en ander vermeerderd met rente, proceskostenkosten en zogenaamde nakosten.
3.2. [eiser] is primair van mening dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst omdat deze niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het dak van de woning was zodanig door de boktor aangetast, dat dit vervangen moest worden, op de begane grond bestond de “spouwmuur” uit asbestplaten, de vloer in de woonkamer was aangetast door houtworm, boktor en bonte knaagkever. Subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling. [gedaagde] heeft vóór het sluiten van de koopovereenkomst onjuiste mededelingen gedaan. De woning zou goed onderhouden zijn, maar daarvan kan geen sprake zijn als het dak en de vloer zijn aangetast door ongedierte. Bovendien heeft [gedaagde] weliswaar meegedeeld dat er asbest in de woning aanwezig was, maar alleen in het dak van de woning. Over de aanwezigheid van asbest heeft [gedaagde] haar mededelingsplicht geschonden. Als de rechtbank van oordeel is dat het voorgaande niet opgaat dan beroept [eiser] zich op wederzijdse dwaling: beide partijen zijn bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onujuiste veronderstelling uitgegaan, dat het dak in goede staat zou verkeren, er geen asbest in de muren van de woning zou zitten en dat de vloer niet aangetast zou zijn. Indien [eiser] van die gebreken op de hoogte was geweest, had [eiser] de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden gesloten.
3.3. [gedaagde] voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ten aanzien van de primaire vordering oordeelt de rechtbank als volgt.
4.1.1. [eiser] heeft het dak van de woning laten herstellen omdat dit door de boktor was aangetast. De rechtbank concentreert zich op de vraag of dit gebrek van het dak een voor koper zichtbaar gebrek is in de zin van artikel 5 lid 2 van de koopovereen-komst, zoals door [gedaagde] bepleit is.
Het is naar het oordeel van de rechtbank een feit van algemene bekendheid dat de boktor zich heeft ontwikkeld tot één van de schadelijkste houtvernielende insecten. De larven van deze kever tasten vooral het hout van huizen aan en in het bijzonder het dakbeschot en de dikke steunbalken van daken. De aanwezigheid van “zaagmeel” is een uiterlijk kenteken dat hout door de boktor is aangetast. De koper van een woning, zeker als de woning - zoals in dit geval - in een buitengebied is gelegen en ten tijde van de koop ten minste bijna 70 jaar oud was, dient zich dit te realiseren.
[eiser] heeft gesteld dat hij de woning tijdens de bezichtiging goed heeft geïnspecteerd en daarbij in de wasdroogkamer op de zolder zaagmeel heeft aangetroffen. Op deze kamer waren de balken van het dak zichtbaar en keek men tegen het dakbeschot aan. Nadat de woning was getransporteerd, is [eiser] met de verbouwing ervan begonnen. Toen een klusser-elektriciën zich naar de wasdroogkamer op de zolder begaf en zich aan een balk wilde optrekken, greep hij door de balk heen. Bij nader onderzoek bleek dat 40% van de hoofdspanten door de boktor waren aangetast inclusief 11 kepers. Ze verkeerden alle grotendeels in de staat van de balk waar de elektriciën doorheen gegrepen had.
Het aangetroffen zaagmeel dat zou kunnen duiden op de aanwezigheid van de boktor (bij gebreke van een andere plausibele reden) had [eiser] ertoe moeten brengen nader onderzoek te (laten) doen naar de herkomst van het zaagmeel. Uit hetgeen [eiser] na het transport is gebleken, had een eenvoudig onderzoek voordien hem direct duidelijkheid verschaft over de herkomst van het zaagmeel en het gebrek aan het dak. Aangezien [eiser] dit redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek heeft nagelaten (zie ook AG Huydekoper bij HR 12 oktober 2007, LJN: BA7630), dient het gebrek aan het dak te worden aangemerkt als een voor koper kenbaar gebrek. De gevorderde schade ten aanzien van het dak dient dan ook voor rekening van [eiser] te blijven.
4.1.2. [eiser] vordert een bedrag van EUR 4.307,80 voor de verwijdering van asbest. Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiser] verklaard dat dit bedrag alleen betrekking heeft op de afvoer van de asbest die afkomstig is van het dak van de woning. [eiser] heeft toen ook verklaard dat hij bij de bezichtiging de eternitplaten in originele staat in het dak heeft gezien. Het was [eiser], zoals hij zelf ook heeft aangegeven, vóór het sluiten van de koopovereenkomst bekend dat er in het dak asbest aanwezig was. Nu [eiser] met deze eigenschap van de woning - de aanwezigheid van asbest in het dak - bekend was, kan [eiser] zich er niet op beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat betekent dat [eiser] ook geen recht heeft op de gevorderde schadevergoeding voor de verwijdering van het asbest.
4.1.3. Bij de koop van een woning geldt als uitgangspunt dat het niet zo is dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud, dat meteen verricht moet worden, en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct zichtbaar.
In het onderhavige geval gaat het om een woning die bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen ten minste bijna 70 jaar oud was. Aan de koop van een woning van een dergelijke ouderdom zijn risico’s verbonden, met name ten aanzien van onderdelen die aan bederf onderhavig kunnen zijn, zoals houten vloeren op de begane grond. Ten aanzien van de vloer vordert [eiser] een schadevergoeding van EUR 422,45 voor het verwijderen van de aangetaste vloerdelen en het impregneren van de gehele vloer ter bescherming tegen ongedierte. Uit de hoogte van het gevorderde schadebedrag leidt de rechtbank af dat het een zeer geringe aantasting betrof. Het verwijderen en impregneren zijn naar het oordeel van de rechtbank onderhoudswerkzaamheden, die bij deze woning tot de hiervoor bedoelde risico’s behoren en waarmee [eiser] rekening had moeten houden. Een beroep op de non-conformiteit komt [eiser] dan ook niet toe. In zoverre dient de vordering tot schadevergoeding afgewezen te worden.
4.1.4. In het kader van de non-conformiteit bespreekt [eiser] de kwestie van de perceelsoppervlakte. [gedaagde] heeft [eiser] niet meegedeeld dat de erfafscheiding op de grond van buurman staat. In elk geval had [gedaagde] [eiser] moeten meedelen dat er over de plaats van de erfafscheiding tussen [gedaagde] en de buurman een geschil bestond.
Nu aan deze stelling geen vordering is gekoppeld, zal de rechtbank op deze kwestie niet verder ingaan.
4.1.5. Op grond van hetgeen de rechtbank onder de punten 4.1.1. tot en met 4.1.3. heeft overwogen, dient de vordering tot schadevergoeding afgewezen te worden.
4.2. Over de subsidiaire vordering en in verband daarmee het beroep op (wederzijdse) dwaling oordeelt de rechtbank als volgt.
4.2.1. [eiser] is van mening dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst onjuiste mededelingen heeft gedaan. [eiser] heeft meegedeeld dat de woning goed is onderhouden en dat zich weliswaar asbest in de woning zou bevinden, maar alleen in het dak van de woning. Van een goed onderhouden woning hoeft men niet te verwachten dat de vloer en het dak zijn aangetast door ongedierte. Bovendien hoeft men niet te verwachten dat men asbest tegenkomt in de muren van de begane grond.
4.2.2. Voorop gesteld dient te worden dat in het algemeen bij de koop van een oudere woning er niet zonder meer van kan worden uitgegaan dat deze vrij is van gebreken. Het is immers algemeen bekend dat woningen als de onderhavige veelal niet in alle opzichten voldoen aan de hedendaagse eisen, onder meer door het gebruik van verouderde materialen waaronder asbesthoudende.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] bij de bezichtiging melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van asbest in de woning. In de koopovereenkomst is daar eveneens gewag van gemaakt. [eiser] stelt dat [gedaagde] alleen melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van asbest in het dak. De asbestplaten in het dak waren duidelijk zichtbaar, zoals [eiser] ook heeft bevestigd. Van een eigenschap die duidelijk zichtbaar is, hoeft de verkoper geen mededeling te doen aan de koper. Dit had [eiser] moeten begrijpen. Als dan toch - zoals in dit geval - door [gedaagde] zonder nadere plaatsaanduiding mededeling wordt gedaan van de aanwezigheid van asbest in de woning dan dient [eiser] nadere vragen te stellen dan wel zelf een nader onderzoek in te stellen. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] dit heeft gedaan. Eveneens is gesteld noch gebleken dat de asbestplaten in het dak voor [eiser] een beletsel vormden om de koopovereenkomst niet dan wel onder andere voorwaarden te sluiten. Aldus is voor [gedaagde] niet kenbaar geweest dat de aanwezigheid van asbesthoudende panelen op de begane grond - zo [gedaagde] daarmee al bekend zou zijn geweest - een beslissende factor is geweest voor het al dan niet sluiten van de overeenkomst. De rechtbank neemt ook in aanmerking dat de aanwezige asbestplaten in de benedenverdieping op zichzelf geen bedreiging voor de gezondheid van mensen in zich bergt, omdat daarbij sprake is van hecht-gebonden asbest. Dit in tegenstelling tot niet-hecht-gebonden asbest, die juist wel gevaarzettend is voor de menselijke gezondheid. Gesteld noch gebleken is dat er in de woning asbest van laatstbedoelde hoedanigheid aanwezig was. Uit een en ander heeft [gedaagde] terecht mogen afleiden, dat [eiser] over de eigenschappen van de woning een juiste voorstelling van zaken heeft gehad en dat hij ten aanzien van de aanwezige asbest geen verdere mededelingen hoefde te doen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht dan ook niet geschonden.
4.2.3. Voor een beroep op dwaling ten aanzien van de vloer zal uitgangspunt moeten zijn, dat de koper van een woning, afhankelijk van de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moet houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud, dat meteen verricht moet worden, en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct zichtbaar. Het gaat hier om een woning die bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen ten minste bijna 70 jaar oud was. Zoals gezegd zijn aan de koop van een woning van een dergelijke ouderdom risico’s verbonden, met name ten aanzien van onderdelen die aan bederf onderhevig kunnen zijn, zoals houten vloeren op de begane grond. Met een dergelijk - gelet op de hoogte van de herstelkosten van EUR 422,45 - gering gebrek bij een woning van een dergelijke ouderdom, had [eiser] op grond van het hiervoor weergegeven uitgangspunt rekening moeten houden. Van dwaling ten aanzien van de vloer bij het aangaan van de koopovereenkomst, kan dan ook geen sprake zijn.
4.2.4. Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat [eiser] niet het redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek heeft verricht en dat als hij dat wel had gedaan, hij het gebrek aan het dak had ontdekt. Daarop stuit ook een op dwaling gebaseerde vordering af.
4.2.5. Nu de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld dat [eiser] niet heeft gedwaald, kan er ook geen sprake zijn van wederzijdse dwaling, zodat het beroep van [eiser] op wederzijdse dwaling geen verdere bespreking behoeft.
4.3. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 845,00
- salaris procureur 1.158,00 (2 punt × tarief III)
Totaal EUR 2.003,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 2.003,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.J. Frénay en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2008.?
lghc