Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
UITSPRAAK
Procedurenr. : 07 / 1192 WET K1
Inzake : Dhr. en Mw. [eisers], wonende te Nederweert, eisers
tegen : de Raad van de gemeente Nederweert, gevestigd te Nederweert, verweerder.
Datum en aanduiding van het bestreden besluit:
de brief d.d. 29 juni 2007,
kenmerk: .
Datum van behandeling ter zitting: 28 november 2007.
I. PROCESVERLOOP
Bij het in de aanhef van deze uitspraak genoemde besluit, waartegen mr. L.M.A Schrieder namens eisers beroep heeft ingesteld, heeft verweerder beslist op een bezwaar van eisers tegen een eerder besluit van 19 december 2006 waarbij verweerder het verzoek van eisers om planschade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) heeft afgewezen.
De stukken en het verweerschrift, die verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft ingezonden, zijn aan de gemachtigde van eisers gezonden.
Bij de behandeling van het beroep ter zitting van de rechtbank zijn eisers in persoon verschenen bijgestaan door hun gemachtigde, terwijl verweerder zich heeft laten vertegenwoordigen door mr. W.L.J. Bijlmakers.
II. OVERWEGINGEN
Op 31 augustus 2005 hebben eisers een verzoek om schadevergoeding, als bedoeld in artikel 49 van de WRO, bij verweerder ingediend. Zij stellen schade te hebben geleden door waardevermindering van het woonhuis [adres] te [woonplaats]-welk is gebouwd op het door eisers daartoe op 24 augustus 1995 aangekochte bouwperceel- als gevolg van het per 17 september 2004 van kracht worden van het bestemmingsplan “Kerneelhoven”.
Nu het verzoek is ingediend voor 1 september 2005 is volgens verweerder de Procedureverordening Planschadevergoeding Nederweert 1998 nog van toepassing, op grond waarvan Adviesbureau Van Montfoort te Amersfoort (verder: Van Montfoort) is aangewezen als schadebeoordelingscommissie met de opdracht een advies uit te brengen.
Op 11 augustus 2006 heeft Van Montfoort advies uitgebracht. Daarbij is -na een vergelijking van het planologische regime “Nederweert-Noord 1995” en “Buitengebied 1998”, zoals tot 17 september 2004 heeft gegolden, met het thans vigerende regime “Kerneelhoven”- vastgesteld dat:
- in de oude situatie vanaf het perceel [adres] in noordelijke richting kon worden uitgekeken over niet te bebouwen agrarisch gebied;
- het bestemmingsplan “Nederweert-Noord 1995” reeds in bebouwing van de westelijk langs de [straat] gelegen kavel voorzag, zodat rekening diende te worden gehouden met zicht op de achtertuin en op de achtergevel vanaf de verdieping en de kap van een daar te bouwen huis, doch dat voor het overige sprake was van een grote mate van privacy;
- ook in noordoostelijke richting, ten noorden van de langs de [straat] aanwezige of nog te bouwen woningen, geen rekening behoefde te worden gehouden met woningen en kon men uitkijken tot aan de bestaande woningen aan [weg];
- het woonhuis [adres] thans ligt ingebed in de aan de noordzijde van de [straat] gerealiseerde nieuwe woonwijk, waardoor er geen sprake meer is van vrij uitzicht in noordelijke en noordoostelijke richting;
- thans naast het woonperceel een ander woonhuis is gebouwd;
- thans achter het woonperceel, op geen kortere afstand van het eigen woonhuis dan circa 50 meter, een school is opgericht.
Van Montfoort is dan ook tot de conclusie gekomen dat een en ander niet alleen een aanzienlijke verstening van de omgeving betekent, doch ook een intensivering van de woonomgeving door toegenomen menselijke activiteiten. Het voordeel van het wegvallen van agrarische grondbewerkingen met de daaraan inherente stof-, stank- en geluidsoverlast weegt daar geenszins tegenop. Van Montfoort heeft aan het eigendom van eisers in de oude planologische situatie een waarde van € 515.000,- toegekend en in de planologische situatie vanaf 1 september 2004 een waarde van € 495.000,-. De door eisers geleden planschade bedraagt derhalve € 20.000,-.
Echter, volgens Van Montfoort kon ten tijde van de verwerving van de bouwgrond reeds rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat deze nadelige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen, nu op basis van het vermelde in de toelichting van het bestemmingsplan “Nederweert-Noord 1995”, gezien ook het kaartbeeld van dat plan en de eigen erkenning terzake van eisers, vast staat dat bij de verwerving van het bouwperceel reeds bekend was dat aansluitend verdere woonbebouwing zou worden opgericht. Geadviseerd is dan ook de aanvraag van eiser om planschade af te wijzen.
Bij schrijven van 30 oktober 2006 hebben eisers gereageerd op het advies van Van Montfoort, waarbij zij ten aanzien van de voorzienbaarheid hebben opgemerkt dat de toelichting in het bestemmingsplan “Nederweert-Noord 1995” zich in vage bewoordingen over een toekomstig woongebied in de directe omgeving uit. Ook gemeente-ambtenaren hebben zich hierover in vage bewoordingen uitgelaten, waardoor eiser niet expliciet op de hoogte had kunnen zijn van de ontwikkelingen.
Bovendien zijn eisers van mening dat zij geen rekening hebben hoeven houden met de komst van een school, daar anders het begrip “voorzienbaar” wel erg zou worden opgerekt.
Voorts hebben eisers opgemerkt dat het aan de zuidwestelijke kant aangrenzende perceel in het bestemmingsplan “Nederweert-Noord 1995” een gewijzigde vorm heeft gekregen en dat als gevolg van de bebouwings- en vrijstellingsmogelijkheden de woning op dit perceel op circa 7 meter in de richting van het perceel van eisers is opgeschoven ten opzichte van de vorige planologische mogelijkheden. Tevens heeft Kerneelhoven een beduidend hoger peil dan de “oude” bebouwing, waardoor aantoonbare schade is ontstaan. De tuinmuur op het aangrenzende perceel heeft een sterk afwijkende en dominante kleur steen en is beduidend hoger dan de tuinmuur van eisers. Eisers hebben zich genoodzaakt gezien de muur af te breken, omdat het geheel “er niet uitzag”.
Ten aanzien van de school hebben zij verder nog opgemerkt dat het hier een zogenaamde brede school betreft, hetgeen betekent dat er niet alleen overdag, maar ook ’s avonds en in de weekeinden activiteiten (kunnen gaan) plaatsvinden. Ook is er sprake van een aanzienlijke toename van het aantal verkeersbewegingen aan weerszijden van de tuin en hebben maatregelen ter bestrijding van parkeeroverlast in [straat] slechts beperkt effect.
Van Montfoort heeft bij schrijven van 13 november 2006 zijn reactie gegeven op het schrijven van eisers van 30 oktober 2006. Hij heeft daarbij gesteld dat eisers erkennen dat zij, hoewel niet expliciet, wel van de mogelijke toekomstige woningbouwontwikkelingen op de hoogte waren, immers, zij wisten dat (op termijn) aangrenzend een nieuw woongebied zou worden ontwikkeld. In de wetenschap dat omtrent de exacte invulling van een dergelijk nieuw woongebied nog niets vaststaat, wordt het risico aanvaard dat de verwachtingen die men terzake meent te kunnen hebben, niet worden ingelost, of dat nu de hoogteligging van de woonpercelen betreft of de situering van een (brede) school in de omgeving.
Bij besluit van 19 december 2006 heeft verweerder de aanvraag om planschade ex artikel 49 van de WRO afgewezen. Verweerder heeft daarbij de conclusie van het adviesrapport, dat naar zijn oordeel op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, volledig en goed gemotiveerd is, overgenomen.
Tegen dit besluit hebben eisers bezwaar gemaakt. Grondslag hiervoor is het in opdracht van hen door Servicebureau Planschaderecht te Haarlem (verder: het Servicebureau) opgestelde contra-advies van 28 maart 2007. Het Servicebureau heeft op grond van eenzelfde planologische vergelijking als Van Montfoort, geconcludeerd dat in de nieuwe bestemming de verkeersintensiteit zal toenemen, de (directe) leefomgeving zal intensiveren, de woonomgeving zal verstenen en het uitzicht in noordelijke en westelijke richting zal worden beperkt. Tevens zal de privacy enigszins verminderen. In de nieuwe situatie zal de stank-, stof- en geluidshinder afnemen door het wegvallen van het agrarisch grondgebruik, maar dit voordeel weegt evenwel niet op tegen de nadelen. Het Servicebureau heeft aan de onroerende zaak van eisers onder de vigeur van de oude planologische situatie een waarde toegekend van € 515.000,- en onder de vigeur van de nieuwe situatie een waarde van € 490.000,-. De door eisers geleden planschade wordt dan ook gesteld op € 25.000,-. Het verschil met de in het advies van Van Montfoort gestelde planschade is volgens het Servicebureau gelegen in de factor “verkeersintensiteit”.
Ten aanzien van de voorzienbaarheid heeft het Servicebureau gesteld dat de peildatum het tijdstip dient te zijn waarop rechten en verplichtingen zijn aangegaan. Normaliter zullen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en het aangaan van rechten en verplichtingen hierbij samenvallen. Echter, in casu zijn reeds vóór de koopovereenkomst van 24 augustus 1995 rechten en verplichtingen ontstaan met betrekking tot de bouwkavel, nu bij besluit van 6 februari 1995 de kavel aan eisers in reservering is gegeven. Krachtens de algemene voorwaarden behorende bij het reserveringsbesluit kon de reservering door eiser niet zonder financieel nadeel, te weten een vergoeding van de rente over de reservering, ongedaan worden gemaakt. Dit brengt met zich mee dat het peilmoment voor het bepalen van de voorzienbaarheid op 6 februari 1995 en niet op 24 augustus 1995 gesteld dient te worden.
Bij het thans bestreden besluit van 27 juni 2007 (verzonden 12 juli 2007) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het besluit van 19 december 2006 ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij overwogen dat in het advies van het Servicebureau op dezelfde gronden als in het advies van Van Montfoort is geconcludeerd dat er sprake is van planologisch nadeel. Hoewel het Servicebureau in tegenstelling tot Van Montfoort de verkeersintensiteit expliciet noemt, is verweerder van mening dat met de omschrijving “intensivering van de woonomgeving door toegenomen menselijke activiteiten” tevens de toename van verkeersbewegingen is ondervangen. Het contra-advies maakt niet dan wel onvoldoende aannemelijk dat het primaire advies van Van Montfoort gebrekkig is en/of onzorgvuldig tot stand is gekomen. Ook voert het Servicebureau geen relevante aanvullende schadeveroorzakende elementen aan die niet terugkomen in het rapport van Van Montfoort.
Ten aanzien van de voorzienbaarheid is verweerder van mening dat het moment van het sluiten van de koopovereenkomst bepalend is. Een reservering schept een recht tot koop, maar geen verplichting tot afname van een bouwkavel. In tegenstelling tot hetgeen eisers beweren, hadden zij de reservering kosteloos kunnen beëindigen door de waarborgsom niet binnen twee weken na 6 februari 1995 te betalen. Conform de algemene voorwaarden was de reservering dan beëindigd. Eisers waren ten tijde van de reservering al bekend met de toelichting van het bestemmingsplan “Nederweert-Noord 1995” en op 10 februari 1995 is het voorontwerp- bestemmingsplan “Kerneelhoven” ter inzage gelegd. Zij zijn derhalve in de mogelijkheid geweest om met deze kennis te kiezen voor een kosteloze beëindiging.
Daarnaast is verweerder van mening dat het niet kosteloos beëindigen van de reservering (als daar al sprake van zou zijn) niet moet worden gezien als een zodanig zware verplichting dat eisers in alle redelijkheid niet anders konden dan het bouwperceel afnemen. De renteplicht staat in geen verhouding tot de mogelijke schade die eisers bewust aanvaarden door over te gaan tot de koop in de wetenschap dat er in de toekomst in de directe omgeving zal worden gebouwd.
Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld, waaraan zij een aanvullend advies van het Servicebureau van 27 juni 2007 ten grondslag hebben gelegd. In dit advies is gesteld dat het element “intensivering van menselijke activiteiten” de toename van de verkeersintensiteit niet ondervangt, nu de aan de toename van de verkeersintensiteit verbonden aspecten zoals geluidsproductie, stof, stank en gevaar buiten beschouwing zijn gebleven. De verkeersintensiteit dient dan ook als een zelfstandige schadefactor te worden aangemerkt.
Ten aanzien van de peildatum van de voorzienbaarheid is (wederom) gesteld dat uit het beginsel van contractvrijheid in combinatie met de essentie van de jurisprudentie volgt dat niet de vorm waarin de verplichting is gesteld, maatgevend is, doch uitsluitende de vraag of een verplichting ten aanzien van een onroerende zaak is aangegaan welke verband houdt met het verwerven van de onroerende zaak.
In de planschadejurisprudentie is geen steun te vinden voor de stelling dat op grond van planologische ontwikkelingen welke zich voordoen na het moment van het aangaan van rechten en verplichtingen (welke zijn aangegaan in verband met het verwerven van de onroerende zaak) dient te worden afgezien van deze rechten en verplichtingen om zo schade te voorkomen dan wel te beperken. Daarnaast is van belang dat de periode tussen het aangaan van rechten en verplichtingen en de daadwerkelijke overdracht van de onroerende zaak doorgaans wordt benut voor het aangaan van overige verplichtingen, zoals verplichtingen in verband met de financiering. De reserveringstermijn was blijkens het inwilligingbesluit uitdrukkelijk hiervoor bedoeld.
De rechtbank dient op basis van de aangevoerde beroepsgronden te beoordelen of het bestreden besluit in strijd is met het geschreven of ongeschreven recht dan wel met enig algemeen rechtsbeginsel. Zij overweegt daartoe als volgt.
Ingevolge het bepaalde in artikel 49 van de WRO, zoals die bepaling luidde tot
1 september 2005, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Voor de beoordeling van een zodanig verzoek om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden.
De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat sprake is van een wijziging van het planologisch regime, dat eisers daardoor in een nadeligere positie zijn komen te verkeren en dat zij daardoor schade hebben geleden dan wel zullen lijden. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de planschade en of er al dan niet sprake is van voorzienbaarheid.
Ten aanzien van de voorzienbaarheid overweegt de rechtbank het volgende.
Volgens vaste jurisprudentie (zie o.a. ABRS 29 augustus 1996, LJN: AN5470) maakt de toelichting bij een bestemmingsplan geen deel uit van het bestemmingsplan, heeft deze niet een (zelfstandig) normerende functie en speelt ze derhalve ook geen rol in de planvergelijking. De toelichting is echter wel bepalend voor de vraag of (een gedeelte van) de schade redelijkerwijs ten laste van eisers hoort te blijven.
Hoewel de aanwijzingen in de toelichting bij het bestemmingsplan “Nederweert-Noord 1995” slechts summier en in globale bewoordingen zijn gesteld, is de rechtbank van oordeel dat het voor eisers ten tijde van de aankoop van het bouwperceel, mede gelet op de structuur van de omgeving, voorzienbaar was dat in de toekomst (uitgebreide) woningbouw zou plaatsvinden.
Door ondanks deze kans op toekomstige woningbouw tot aankoop van het bouwperceel over te gaan, hebben zij het risico op schade aanvaard (zie o.a. ABRS 20 november 2000, LJN: AN6804 en ABRS 29 augustus 1996, LJN: AN5470).
Bovendien is het voorontwerp-bestemmingsplan op 10 februari 1995 ter inzage gelegd. Op dat moment was er nog geen sprake van een (voorlopig) koopcontract, doch enkel van een reservering. Deze reservering schept enkel een recht op aankoop, maar geen verplichtingen. Voor zover de betaling van rente als een verplichting in dit kader gezien dient te worden, had eiser op een weinig bezwaarlijke wijze kunnen besluiten geen gebruik te maken van de mogelijkheid tot aankoop. Daarbij komt dat door het niet betalen van de waarborgsom vóór 21 februari 1995 de reservering zou vervallen, hetgeen in het reserveringsbesluit is vermeld. In het reserveringsbesluit is eveneens vermeld dat de reservering geschiedt onder de “Algemene voorwaarden voor het reserveren en verkopen van bouwterreinen voor particuliere woningen”. Ingevolge artikel 2.4 en 2.5 van deze algemene voorwaarden is geen rente verschuldigd indien de reservering vervalt doordat de waarborgsom niet binnen de gestelde termijn is voldaan. Het besluit en de algemene voorwaarden laten aan duidelijkheid niets te wensen over.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat eisers op het moment van aankoop van het bouwperceel, het moment waarop rechten en verplichtingen zijn ontstaan, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende koper, de nieuwbouw hebben kunnen voorzien. Verweerder heeft zich dan ook op het standpunt kunnen stellen dat de schade om die reden redelijkerwijze geheel te hunnen laste kan worden gelaten.
Mitsdien wordt als volgt beslist.
III. BESLISSING
De rechtbank Roermond;
gelet op het bepaalde in artikel 8:70 van de Algemene wet bestuursrecht;
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. drs. E.J. Govaers, in tegenwoordigheid van mr. N.F.M. Roelofs als griffier en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2007.
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
Verzonden op: 21 december 2007.
MV
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ingevolge artikel 6:5 van de Awb bevat het beroepschrift een of meer grieven tegen de uitspraak en moet een afschrift van de uitspraak bij het beroepschrift worden overgelegd.