Uitspraak
RECHTBANK Roermond
meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
UITSPRAAK
Procedurenr.: 07 / 729 WET K1
Inzake: [Eiser], wonende te Echt, eiser,
tegen: het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Echt-Susteren, gevestigd te Echt, verweerder.
Datum en aanduiding van het bestreden besluit:
de brief d.d. 10 april 2007,
kenmerk: 2006/12144/2007/2824.
Datum van behandeling ter zitting: 30 augustus 2007
I. PROCESVERLOOP
Bij het in de aanhef van deze uitspraak genoemde besluit heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen een ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) genomen besluit van 7 november 2006 ongegrond verklaard.
Tegen dat besluit is bij deze rechtbank beroep ingesteld.
De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ingezonden stukken en het verweerschrift zijn in afschrift aan eiser gezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 30 augustus 2007, waar eiser is verschenen en waar verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door mevrouw M. Siega-Gulikers.
II. OVERWEGINGEN
feiten
1.
Eiser heeft bij aanvraagformulier van 29 november 2005 verweerder om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO verzocht vanwege het in werking treden van het bestemmingsplan Kern Peij, voor het gedeelte gelegen aan de Pastoor Cramerstraat tegenover de huisnummers 21 tot en met 31 waar de woonbestemming is gewijzigd in industrie. Hij heeft daarbij aangegeven dat het gaat om waardevermindering van zijn woning als gevolg van verkeerstoeloop en parkeeroverlast, verlies aan privacy en woongenot. Voorts heeft hij aangegeven dat er mogelijk verlies van klanten van zijn assurantie/administratiekantoor zal zijn.
Na door de Johan van Oldenbarnevelt Stichting, Centrum voor bestuurlijk schadevergoedingsrecht (JvOS) uitgebracht advies, heeft eiser op 19 juli 2006 zijn zienswijze daarop kenbaar gemaakt. De Stichting heeft het advies vervolgens gecorrigeerd. Bij primair besluit van 7 november 2006 heeft verweerder aan eiser een bedrag van € 4.650,-- toegekend.
Na gemaakt bezwaar heeft de JvOS op verzoek van de Commissie Bezwaarschriften toelichting gegeven op haar advies, waarna laatstgenoemde op 7 februari 2007, onder verwijzing naar dat advies en de toelichting, heeft geadviseerd het bezwaar ongegrond te verklaren. Verweerder heeft conform dit advies bij het thans bestreden besluit besloten.
het oordeel van de rechtbank
2.
Ingevolge artikel 49, eerste lid, van de WRO kent verweerder op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe ingeval een belanghebbende schade lijdt als gevolg van de bepalingen van een bestemmingsplan voor zover deze schade redelijkerwijs niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
Bij het beoordelen van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de betreffende planologische regimes maximaal kon of kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3.
Eiser is sedert 1999 eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Echt, sectie [...] nummer [...], gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam], gemeente Echt-Susteren. Op dat perceel is eisers woning gelegen, op de hoek met de [straatnaam]. Aan de achterzijde van de woning is een vrijstaande bedrijfsruimte gelegen met de hoofdingang aan laatstgenoemde straat.
Tussen partijen staat vast dat er sprake is van een wijziging van planologische regimes met nadelige gevolgen voor eiser. Enkel debatteren partijen over de hoogte van de schade.
De planologische wijziging betreft -voor zover hier van belang- zowel de tegenover eisers perceel en de naastgelegen percelen gelegen gronden aan de [straatnaam] als de gronden van deze percelen zelf. Al deze gronden hadden op grond van het Uitbreidingsplan “Echt I, Echt II en Pey”, 1960 de bestemming Wonen; woningen en bijgebouwen mochten worden gerealiseerd.
Er golden voorschriften ten aanzien van de maatvoering en afstand tot de zij-erfscheiding. In 1966 is het Uitbreidingsplan gewijzigd, en in 1976 en 1983 zijn de bebouwingsvoorschriften deels gewijzigd. De situatie ten tijde van de aankoop door eiser van zijn woning was dat op de hier bedoelde gronden vrijstaande en halfvrijstaande woningen en bijgebouwen tot 60 m2 (90 m2) per woning, maximaal 40% (50%) van het erf mochten worden gebouwd, de woningen met een (goot)hoogte tot 15 meter, tot op 25 meter afstand van eisers woning. Bedrijvigheid (vrij beroep en detailhandel, tot 90m2 per woning) aan huis was toegestaan. De halfvrijstaande woningen dienden op ten minste 2,5 meter van de zij-erfscheiding te zijn gelegen, met de mogelijkheid van vrijstelling van een aan de zijgevel gebouwde aanbouw, die tot op 0,50 meter van de zij-erfscheiding gelegen kon zijn. Bedrijven waren niet toegestaan.
Als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan ” Kern Pey”’, omstreeks oktober 2001, is het regime gewijzigd. Eisers perceel en de naastgelegen percelen hebben de bestemming woondoeleinden behouden. Wel zijn er beperkingen gesteld ten aanzien van de maximale goothoogte (6 meter) van woningen, van wederom het gezamenlijk vloeroppervlak van de bijgebouwen (maximaal 60 m2, tot 40% (50%) van het erf), waarvan de goothoogte wordt gemaximeerd op 3.50 meter, terwijl de mogelijkheden om een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen zijn verruimd (vrij beroep, beperkte detailhandel, geen horeca, tot 30m2 per woning). De bedoelde gronden aan de overzijde van de straat hebben de bestemming Bedrijven gekregen. Bedrijven, bedrijfswoningen en bijbehorende voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Dit zijn bedrijven die voorkomen in de categorieën 1 en 2, zoals aangegeven in de bij de voorschriften behorende Bedrijvenstaat. Detailhandel is beperkt, geen geluidhinderlijke inrichtingen en geen erotisch getinte bedrijven zijn toegestaan, kavels krijgen geen groter oppervlak dan 2000m2, het op te richten aantal bedrijfswoningen en/of bedrijven is maximaal 6, voor bedrijfsgebouwen geldt een maximale goothoogte van 6 (8) meter, en voor andere bouwwerken een maximale hoogte tot 8 meter, en de maximale hoogte van de erfafscheiding bedraagt 2 meter.
Als gevolg van de partiële herziening van het bestemmingsplan “Kern Pey” in 2005 mogen op eisers perceel en de naastgelegen percelen, waarvoor de bestemming Wonen blijft gehandhaafd, bijgebouwen met een gezamenlijk vloeroppervlak tot 70 m2 worden gebouwd tot maximaal 50% van het bouwperceel, de uitoefening van vrije beroepen en bedrijvigheid aan huis is toegestaan, enkel op de begane grond van de woning en/of een aangebouwd bijgebouw dan wel een vrijstaand bijgebouw op aanvaardbare afstand van de woning, tot 55 m2 per woning. Binnen de bestemming Wonen zijn enkel bedrijven toegelaten die voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij de voorschriften behorende Bedrijvenstaat of daar naar hun aard, omvang en invloed op de omgeving mee gelijk te stellen zijn. Geen erotisch getinte bedrijvigheid of horeca is toegestaan, terwijl degene die de bedrijvigheid uitoefent, in de woning dient te wonen, met een verdergaande beperking van de detailhandel als omschreven in de planvoorschriften. Voor wat betreft de toegestane activiteiten op de gronden met de bestemming Bedrijven aan de overzijde van de straat, geldt eveneens dat de bepalingen omtrent de toegelaten detailhandel zijn aangescherpt en enkel bedrijven zijn toegelaten die voorkomen in de categorieën 1 en 2, zoals aangegeven in de bij de voorschriften behorende Bedrijvenstaat. Het maximaal aantal bedrijven is komen te vervallen, terwijl bedrijfswoningen niet meer zijn toegestaan.
4.
Verweerder heeft het bestreden besluit mede gebaseerd op het door de JvOS uitgebrachte advies van oktober 2006, aangevuld met de op verzoek van de Commissie Bezwaarschriften gegeven toelichting. Volgens dit advies levert de planologische vergelijking planologisch nadeel op voor eiser en zijn buren. Eisers schade wordt berekend op € 4.650,-. Bij de berekening van de schade is de waarde van de kantoorruimte aan huis buiten beschouwing gelaten. Voor het overige wordt uitgegaan van een waardevermindering van 3% van de waarde van de woning die voorafgaande aan het inwerkingtreden van het bestemmingsplan Kern Pey in 2001 werd geschat op € 155.000,--. Rekening is onder meer gehouden met de voorheen toegestane bebouwing, de thans toegestane bebouwing en de nadelige gevolgen van de wijzing van de bestemming in bedrijven.
In beroep heeft eiser betoogd dat het nog altijd niet duidelijk is waarom hij slechts 3% van de waarde van zijn woning als schadevergoeding krijgt toegekend en de overbuurman 8%. Evenmin is duidelijk, aldus eiser, waarom de waarde van het kantoor niet is meegenomen in de berekening, terwijl daar ook nog de garage van de woning is inbegrepen. Eiser heeft zijn stellingen ter zitting nader onderbouwd en daarbij in grote lijnen naar voren gebracht hetgeen hij in bezwaar reeds had aangevoerd. Eiser heeft vanwege de kosten geen rapport door een deskundige laten opmaken. Hij heeft de rechtbank verzocht een nieuw rapport te laten opmaken.
5.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder het advies aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, nu niet is gebleken dat dit onzorgvuldig tot stand is gekomen en evenmin dat de JvOS de opeenvolgende planologische regimes en nadelige gevolgen onjuist heeft geanalyseerd en in kaart gebracht. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat dit laatste wel het geval zou zijn, heeft eiser naar voren gebracht dat de waardedaling van de woning aan de [adres] ten onrechte op een hoger percentage van de waarde van de woning is gesteld dan de waardedaling van zijn woning. Hij heeft daarbij gewezen op de te verwachten verkeersoverlast en het feit dat hij vanuit zijn woning uitzicht heeft op het bedrijfsverzamelgebouw, terwijl vanaf het perceel aan de [adres] enkel vanuit de tuin zicht bestaat op het gebouw. Derhalve dient de toe te kennen planschade minimaal 8% van de waarde van zijn woning inclusief zijn kantoor te bedragen.
De JvOS heeft omtrent de proportionaliteit tussen de waardering van de schade van de woning gelegen aan nummer [...] en die van eiser -zakelijk weergegeven- in het aanvullend advies het volgende overwogen. Bij de waardedaling is in belangrijke mate rekening gehouden met de aantasting van de privacy van de bewoners van de betreffende woningen. De aantasting van de privacy van de bewoners van nummer [...] is beduidend groter, te meer daar vanuit de thans toegestane bebouwing direct zicht is op de achtertuin. De voorheen toegestane bebouwing zou op dezelfde hoogte als de woning (nummer [...]) zijn gelegen, waardoor sprake zou zijn van enig zicht in de achtertuin en geen direct zicht vanuit de bebouwing op de achtergevel van de woning.
Thans is evenwijdig aan de (gehele) tuin bebouwing toegestaan, waardoor de mogelijkheid van zicht op de achtertuin sterk is toegenomen en tevens sprake is van mogelijk zicht op de achtergevel van de woning, hetgeen een flinke aantasting van de privacy in de achtertuin en achterzijde van de woning tot gevolg heeft. Zulks is niet het geval ten aanzien van eisers woning. Aantasting van privacy als gevolg van het zicht is zeer beperkt, omdat het een kleine voortuin betreft en reeds vanaf de openbare weg zicht is op de voortuin.
Ter zake het uitzichtverlies overwoog de JvOS (pagina 12 van het advies) dat niet aannemelijk is dat de thans toegestane bedrijfsbebouwing tot beperking leidt van het uitzicht vanuit de voorzijde van de woning van eiser. Ook onder het oude planologische regime kon sprake zijn van verlies van uitzicht. De rechtbank volgt de JvOS daarin en overweegt dat op grond van het oude planologische regime nagenoeg aaneengebouwde bebouwing (met woningen) mogelijk was, zonder dat in het plan sprake was van een beperking ten aanzien van de maximale (goot)hoogte van de gebouwen of de hoogte van de aangebouwde bijgebouwen. Er is voorts geen sprake van verlies van uitzicht vanuit de achtertuin van deze woning.
Omtrent de verkeersoverlast heeft de JvOS (pagina 14 van het advies) aangegeven dat er sprake is van planologisch nadeel als gevolg van de toename van het aantal verkeersbewegingen. In het bestemmingsplan is evenwel ontsluiting voorzien door middel van een weg die loopt op het eigen terrein en uitkomt op de [straatnaam] die weer aansluit aan de [straatnaam]. Deze route loopt niet langs eisers perceel dat meer in de richting van de [straatnaam] is gelegen. De rechtbank overweegt met de JvOS dat het aannemelijk is dat de meeste vrachtauto’s van deze route gebruik zullen maken. Ter zitting heeft eiser aangegeven deze visie te delen. Naar het oordeel van de rechtbank is derhalve onvoldoende aannemelijk dat de geluidshinder van auto’s en vrachtauto’s tot structurele aantasting van het woon- en leefklimaat van eiser leidt.
Met de JvOS overweegt de rechtbank voorts dat structurele toename van parkeeroverlast niet te verwachten is, omdat op grond van de voorschriften in het bestemmingsplan er per bedrijf voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein dient te zijn.
Omtrent eisers stelling dat (niet duidelijk is waarom) geen rekening wordt gehouden met de waardevermindering van de kantoorruimte, overweegt de rechtbank met de JvOS, dat niet aannemelijk is dat de waarde van de kantoorruimte, een vrijstaand bijgebouw met entree aan de [straatnaam], zal verminderen als gevolg van de wijziging van de bestemming van de gronden aan de [straatnaam]. Er zal vanuit de kantoorruimte immers geen noemenswaardig zicht zijn op de bedrijfsgebouwen of omgekeerd. Niet aannemelijk is voorts dat er sprake zal zijn van relevante toename van verkeersbewegingen in de [straatnaam]. Gelet hierop is evenmin aannemelijk dat de wijziging van de bestemming van de gronden aan de [straatnaam] van invloed zal zijn op de bedrijfsactiviteiten van eiser in diens kantoorruimte.
Voor zover eiser heeft willen betogen dat de waardedaling -3%- mede over de waarde van de kantoorruimte had dienen te worden berekend, overweegt de rechtbank dat zij het in lijn met het standpunt van verweerder en de JvOS juist acht dat zulks niet is gedaan.
Immers hield dit standpunt nu juist in dat de kantoorruimte niet in waarde was verminderd. Daarbij mochten verweerder en de JvOS naar het oordeel van de rechtbank rekening houden met het gegeven dat de kantoorruimte een eigen ingang heeft aan de [straatnaam].
Ten slotte overweegt de rechtbank dat, voor zover eiser heeft bedoeld de door verweerder in navolging van het advies van de JvOS gedane waardering van het planologisch nadeel te bestrijden, haar niet is gebleken dat deze onredelijk of onjuist zou zijn. Eisers argument in bezwaar dat mogelijke overdrachtsbelasting bij de aankoop van een nieuwe woning reeds 6% van de aankoopprijs bedraagt, maakt dit niet anders. Derhalve mocht verweerder ook op dit punt het advies van de JvOS volgen.
Al het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het beroep voor ongegrond moet worden gehouden.
III. BESLISSING
De rechtbank Roermond;
gelet op het bepaalde in artikel 8:70 van de Algemene wet bestuursrecht;
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mrs. P.J. Voncken, V.P. van Deventer en M.M.Th. Coenegracht (voorzitter), in tegenwoordigheid van J.N. Buddeke als griffier en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2007.
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
verzonden op: 26 september 2007.
MV
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ingevolge artikel 6:5 van de Awb bevat het beroepschrift een of meer grieven tegen de uitspraak en moet een afschrift van de uitspraak bij het beroepschrift worden overgelegd.