Uitspraak
Uitspraak: 28 juni 2001
V O N N I S
van de Arrondissementsrechtbank te Roermond
in de zaak van:
eiser in conventie,
gedaagde in reconventie:
[eiser in conventie/gedaagde in reconventie],
wonende te [woonplaats], [adres],
procureur mr. H.J.J.M. van der Bruggen;
tegen:
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie:
De gemeente GEMEENTE SWALMEN,
gevestigd te 6071 JS Swalmen, Boutestraat 4,
procureur mr. G.R.A.G. Goorts.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Dit blijkt uit de volgende stukken:
- de conclusie van eis met de dagvaarding en producties;
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie met producties;
- het vonnis tot comparitie van 19 oktober 2000;
- het proces-verbaal van comparitie met bijlagen van 20 december 2000;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met producties
1.2 partijen zullen aangeduid worden als [eiser in conventie of gedaagde in reconventie] en De gemeente Swalmen.
2. Vaststaande feiten
In haar beoordeling gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden:
2.1 Op 14 oktober 1993 heeft de gemeente aan [eiser in conventie] (rechtsopvolger van Tennis- en Fitnesscentrum) een stuk grond aan de [adres] te Swalmen verkocht. Dit stuk grond was weergegeven op een bij de koopovereenkomst en notariële akte gevoegde situatietekening. Die grond was onderdeel van de grotere kadastrale percelen 3648, 3313 en 3127.
2.2 Op de door [eiser in conventie] gekochte grond zou hij een tennishal en horecaruimte bouwen. Daaraan grenzend zou de gemeente op een gedeelte van kadastraal perceel 3648, een sporthal bouwen. Beide gebouwen zouden via een doorgang met elkaar in verbinding staan.
2.3 In artikel 12 van de koopakte werden erfdienstbaarheden overeengekomen. Artikel 12.1, tweede volzin luidt:
"Ten behoeve van het perceelsgedeelte waarop deze sporthal wordt gerealiseerd, welk perceelsgedeelte in eigendom blijft bij de gemeente Swalmen, zal een recht van erfdienstbaarheid worden gevestigd zulks ten laste van het aan koper over te dragen perceelsgedeelte alwaar volgens de genoemde aangehechte tekening de horecaruimte behorende bij de tennishal wordt gerealiseerd, inhoudende het recht voor de gebruikers van de sprothal deze horecaruimte te betreden en aldaar, conform de doelstelling van deze ruimte en de daarin geldende reglementen, aanwezig te zijn".
Artikel 12.2, eerste volzin luidt:
"Bij de genoemde notariële akte zal een recht van erfdienstbaarheid gevestigd worden ten laste van het aan verkoper verblijvende gedeelte (het gedeelte waarop de meergenoemde sporthal wordt gerealiseerd) en ten gunste van het bij deze aan koper verkochte en overgedragen perceel (alwaar de tennishal en horecaruimte worden gevestigd) inhoudend de verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf zich op het lijdend erf te onthouden van ieder gebruik van het lijdend erf, behoudens blijvend gebruik als sporthal, zulks in de ruimste zin des woords (alles voorzover deze activiteiten niet concurreren met de activiteiten van koper in de door deze te realiseren horecaruimte en tennishal".
2.4 Op 21 oktober 1993 is de notariële overdrachtsakte gepasseerd. Daarin zijn de erfdienstbaarheden als volgt geformuleerd. Artikel 7, lid 1, tweede volzin luidt:
"Ten behoeve van het perceelsgedeelte waarop deze sporthal wordt gerealiseerd, welk perceelsgedeelte in eigendom blijft bij de gemeente Swalmen, kadastraal bekend gemeente Swalmen, sectie B nummer 3648 gedeeltelijk, als heersend erf, wordt bij deze -als onderdeel van deze overeenkomst- een recht van erfdienstbaarheid gevestigd, zulks ten laste van het aan koopster bij deze overgedragene, alwaar volgens de genoemde aangehechte situatietekening de horecaruimte behorende bij de tennishal wordt gerealiseerd, als lijdend erf, inhoudende het recht voor de gebruikers van de sporthal deze horecaruimte te betreden en aldaar, conform de doelstelling van deze ruimte en de daarin geldende reglementen, aanwezig te zijn".
Artikel 7, lid 2a luidt:
"Als onderdeel van deze overeenkomst wordt bij deze gevestigd ten laste van het aan verkoopster verblijvende (het gedeelte waarop de meergenoemde sporthal wordt gerealiseerd, gemeente Swalmen, sectie B nummer 3648 gedeeltelijk), als lijdend erf, en ten gunste van het bij deze aan koopster overgedragene (alwaar de tennishal en horcearuimte worden gevestigd), als heerstend erf, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf zich op het lijdend erf te onthouden van ieder gebruik van het lijdend erf, behoudens blijvend gebruik als sporthal, zulks in de ruimste zin des woords (alles voorzover de activiteiten niet concurreren met de activiteiten van koopster in de door deze te realiseren horecaruimte en tennishal".
2.5 Nadat de sporthal zijdens de gemeente en de tennisbanen met horecavoorzieningen zijdens [eiser in conventie] gerealiseerd zijn, is een aantal jaren later toestemming verleend aan tafeltennisvereniging TTC Destatec om naast de tennishallen, op grond, die voorheen onderdeel uitmaakte van perceel 3127, een clubgebouw te bouwen, waarin een kantine aanwezig mag zijn voor frisdranken en zwak alcoholische dranken.
3. Het geschil
In conventie
3.1 [eiser in conventie] wenst een verklaring voor recht dat de erfdienstbaarheid, op grond waarvan de gemeente gehouden is om zich te onthouden van ieder gebruik van het lijdend erf, behoudens blijvend gebruik als sporthal, zich niet alleen uitstrekt tot de daadwerkelijk gebouwde sporthal, maar van toepassing is op de gehele kadastrale percelen 3313 en 3127, waarvan de grond waarop de sporthal is gebouwd, slechts een gedeelte van uitmaakte.
3.2 Voorzover de erfdienstbaarheid in de notariële akte beperkter van redactie is dan in de koopovereenkomst was bedoeld, verlangt [eiser in conventie] dat de Gemeente Swalmen meewerkt aan rectificatie van die akte.
3.3 De gemeente Swalmen betwist de vorderingen van [eiser in conventie]. Het verweer zal voorzover nodig bij de beoordeling worden uiteengezet.
In reconventie
3.4 De Gemeente Swalmen vordert opheffing van het door [gedaagde in reconventie] conservatoir gelegde beslag op het stuk grond aan de [adres] te Swalmen, alwaar het clubhuis van de tafeltennisvereniging gebouwd zou worden.
4. Beoordeling van het geschil
In conventie
4.1 De eerste en tevens doorslaggevende vraag is welke inhoud en betekenis aan de tussen partijen overeengekomen erfdienstbaarheid kan worden toegekend. Zijn partijen overeengekomen dat de erfdienstbaarheid voor alledrie percelen zou gelden, waarvan het stuk grond waarop sporthal en tennisbanen gebouwd zouden worden, slechts een onderdeeltje uitmaakten, of gold de erfdienstbaarheid slechts de sporthal zelf?
4.2 Vastgesteld moet worden dat in elk geval, ook in de visie van [eiser in conventie], de tekst van de notariële akte geen twijfel overlaat voor de interpretatie dat de erfdienstbaarheid alleen betrekking had op de sporthal. Zulks omdat daar de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk wordt beperkt tot "het gedeelte waarop de meergenoemde sporthal wordt gerealiseerd, gemeente Swalmen, sectie B nummer 3648 gedeeltelijk".
4.3 Voorts stelt de gemeente Swalmen dat zij vanaf het begin van de onderhandelingen nooit een ander idee heeft gehad dan dat de erfdienstbaarheid alleen betrekking had op de sporthal zelf. [eiser in conventie] stelt dat bij hem wel van aanvang af het idee leefde dat de erfdienstbaarheid betrekking had op het gehele perceel, maar dit blijkt niet uit schriftelijke bescheiden.
4.4 Ook heeft [eiser in conventie] voor of na het opmaken van de notariële akte nooit commentaar geleverd op de formulering van de erfdienstbaarheid, zoals die in die akte is opgenomen. Pas nadat de bouwplannen van de tafeltennisvereniging actueel werden, omstreeks het jaar 2000, is de uitleg van de erfdienstbaarheid ter discussie gesteld.
4.5 In het licht van het voorgaande: de duidelijke bewoordingen van de notariële akte en gebrek aan kenbare discussie daarover, kan alleen aangenomen worden dat partijen iets anders zijn overeengekomen, als dit ondubbelzinnig uit die overeenkomst blijkt. De rechtbank is van oordeel dat hiervan geen sprake is.
4.6 De voor de hand liggende uitleg van de onderhavige erfdienstbaarheid is dat deze alleen geldt voor de te bouwen sporthal. De kadastrale perceelsgrenzen, waar sporthal en tennisbanen kriskas op gebouwd zijn, zijn in zekere zin volstrekt willekeurig. Die kadastrale grenzen vormen in akten weliswaar doorgaans een belangrijke vastlegging van de positiebepaling van het rechtsobject, ter precieze aanduiding daarvan is veeleer de (meestal achter de akte gehechte) situatietekening doorslaggevend.
4.7 Een aanwijzing dat de gehele kadastrale percelen als lijdend erf van belang zijn, kan zijn dat het betreffende terrein vooraf geheel als sportterrein is ingepland en in dat kader partijen overeengekomen zijn dat al die voorzieningen zijn aangewezen op de horecavoorziening van het heersend erf. Dat inderdaad het gehele terrein als sportterrein was ingepland is evenwel niet gesteld en ook niet gebleken.
4.8 De bewoordingen van de koopakte geven allerminst ondubbelzinnig uitdrukking van een bedoeling om de gehele kadastrale percelen als lijdend erf te benoemen. De uitleg tussen haakjes in artikel 12.2 uit die akte dat onder "het aan verkoper verblijvende gedeelte" moet worden verstaan "(het gedeelte waarop de meergenoemde sporthal wordt gerealiseerd)" geeft naar het oordeel van de rechtbank een beperking van het perceel van verkoper tot dat specifieke gedeelte. Zeker als vervolgens in hetzelfde artikel het "aan koper verkochte en overgedragen perceel" (hier wordt niet gesproken over een gedeelte) wordt gedefinieerd als "(alwaar de tennishal en horecaruimte worden gevestigd).
4.9 De voorgaande overwegingen voeren de rechtbank tot de conclusie dat de erfdienstbaarheid tussen partijen dient te worden uitgelegd in die zin dat deze alleen betrekking heeft op de sporthal als heersend erf. Daarmee staat vast dat de erfdienstbaarheid zich niet uitstrekt tot het te bouwen tafeltennisgebouw en dient de verklaring voor recht dat dit wel zo is, te worden afgewezen.
4.10 Het voorgaande betekent ook dat de subsidiaire kwesties van de mededinging en de vraag of de kantine in het tafeltennisgebouw wel concurrentie vormt, niet meer besproken hoeven worden.
4.11 [eiser in conventie] zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de Gemeente Swalmen worden veroordeeld.
In reconventie
4.12 de rechtbank zal de vordering van [gedaagde in reconventie] tot opheffing van het beslag afwijzen. Aan deze vordering kan de rechtbank niet voldoen, aangezien voor opheffing van het beslag vereist is dat dit wordt doorgehaald in het openbare register. Gelet op de samenhang van deze vordering met die in conventie, zal in reconventie geen proceskosten veroordeling worden uitgesproken.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
in conventie
Wijst de vorderingen van [eiser in conventie] af;
Veroordeelt [eiser in conventie] in de proceskosten van de Gemeente Swalmen, welke tot op heden gesteld worden op:
Fl. 2.580,= (euro 1.170,75) wegens advocaatkosten;
Fl. 400,= (euro 181,51) wegens griffierecht;
Verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
Wijst de vorderingen van de gemeente Swalmen af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en ter openbare civiele terechtzitting van 28 juni 2001 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
Type: HD