Uitspraak
Zaaknummer:32851/HAZA 99-404
V O N N I S
van de Arrondissementsrechtbank te Roermond
in de zaak van:
Uitspraak:
25 mei 2000
A
B
beiden wonende te 6041 CW Roermond,
eisers in conventie/gedaagden in reconventie,
procureur: mr. O.J.H.M. van Eijndhoven;
tegen:
1. X
2. DE VERENIGING VAN APPARTEMENTSEIGENAREN CASTRUM RURAE,
gevestigd te Roermond,
3. Y
gedaagden in conventie/ eisers in reconventie,
procureur: mr. H.J.J.M. van der Bruggen.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de volgende door partijen ter vonniswijzing overgelegde stukken:
-de conclusie van eis met 4 produkties;
-de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie met 3 produkties;
-de akte depot zijdens gedaagden in conventie, eisers in reconventie;
-het tussenvonnis van 28 juli 1999;
-het proces-verbaal van descente en comparitie d.d. 29 november 1999;
-de conclusie van repliek in conventie, tevens van antwoord in reconventie;
-de conclusie van dupliek in conventie, tevens van repliek in reconventie, tevens akte verzoek tot aanpassing van de vordering;
-conclusie van dupliek in reconventie.
De inhoud van voormelde stukken dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet, dan wel niet voldoende weersproken, alsmede op basis van de niet betwiste inhoud van door partijen overgelegde stukken, staat tussen partijen het volgende vast:
-Aan de Swalmerstraat 59 te Roermond is een onroerende zaak gelegen- in het vervolg aan te duiden als nummer 59 - die bij akte verleden op 4 oktober 1985 is opgesplitst in appartementen. De rechthebbenden tot de apparte- mentsrechten zijn verenigd in de vereniging van appartementseigenaren, gedaagde sub 2, hierna "Castrum Rurae".
-Gedaagden sub 1 zijn eigenaar van het appartement aan de Swalmerstraat 59 B dat gehuurd wordt door gedaagden sub 3.
-Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de Swalmerstraat 57, hierna aan te duiden met "nummer 57".
-Nummer 57 en 59 waren eigendom van de familie M van K Nummer 57 was tot de Tweede Wereldoorlog de bediendenwoning behorende bij het pand aan de Swalmerstraat 59.
-Beide panden zijn op enig moment na de oorlog eigendom van de gemeente Roermond geworden. Na de Tweede Wereldoorlog tot eind jaren '70 is nummer 59 gebruikt door het Groene Kruis. Nummer 57 is van 1939 tot 1967 gehuurd door een zekere N. In 1967 heeft nummer 57 enige tijd leeg gestaan, waarna de heer F. N het pand heeft gehuurd van de gemeente Roermond. De Gemeente Roermond heeft nummer 57 in 1972 verkocht en in eigendom overgedragen aan deze N die het in 1994 aan een zekere A heeft verkocht en in eigendom overgedragen. In 1995 zijn eisers in conventie/gedaagden in reconventie eigenaar geworden van het pand.
-De gemeente Roermond en de Stichting Stadsherstel hebben eind jaren '70 door een architect de renovatie van nummer 59 doen voorbereiden.
-Zoals voor praktisch alle woningen aan de Swalmerstraat geldt, bevinden zich onder de nummers 57 en 59 verschillende kelders. Deze kelders dateren veelal uit 1300/1500 en zijn ouder dan de huizen in de Swalmerstraat. De architect die in verband met de renovatie van nummer 59 tekeningen heeft gemaakt, heeft op die tekeningen alle kelders - voorzover bekend - gelegen onder nummer 59 in kaart gebracht en de thans in het geding zijnde kelder, hierna "de Kelder" als behorend bij nummer 59 ingetekend. Het betreft met name de door gedaagden als produktie 1 overgelegde tekeningen gedateerd 5 november 1979 van Architectenburo Ir John van Schaijk.
Ook op de bij de splitsingsakte d.d. 4 oktober 1985 behorende tekening van de kelders (overgelegd als produktie 4 bij conclusie van antwoord) is de Kelder ingetekend als behorend bij nummer 59.
-In de door partijen overgelegde notariële akten wordt niet aangegeven bij welk pand de "de Kelder", behoort.
-Via de binnenplaats van nummer 59 voert een trap naar de Kelder, die feitelijk grotendeels is gelegen onder 57. Vanuit de Kelder kan men via een smalle doorgang een kelder gelegen onder nummer 59 (eigendom van nummer 59) bereiken. Krachtens een aanwijzing die op 12 februari 1973 heeft plaatsgevonden behoort de trap bij nummer 59.
-In de Kelder is, komende vanaf de trap, enkele meters rechts naast de trap een muurtje gemetseld waar vroeger kennelijk een doorgang was. In dit muurtje dat reeds enige tijd geleden gemetseld is, zijn twee openingen gemaakt waardoor men een trap kan zien die uitkomt op de binnenplaats van nummer 57.
-Nummer 57 heeft een kelder aan de achterzijde gelegen en toegankelijk vanuit de hal van dit pand. Deze kelder is afgescheiden van de kelders van nummer 59 door een brede funderingsmuur.
-Vanuit nummer 57 was en is de Kelder niet bereikbaar. Nederveen heeft de Kelder nooit gebruikt.
3. De vorderingen en stellingen van partijen
3.1. De vorderingen en stellingen van eisers in conventie/gedaagden in reconventie
Eisers in conventiege/daagden in reconventie hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
-voor recht verklaart dat eisers in conventie/gedaagden in reconventie eigenaar zijn van de Kelder gelegen onder nummer 57 en grenzend aan het perceel nummer 59;
-gedaagden sub 3 veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis de Kelder af te geven door de blokkering van de toegang naar de binnenplaats van nummer 57 te verwijderen en verwijderd te houden en de Kelder, vrij van hun persoonlijke bezittingen, volledig ter beschikking van eisers in conventie/gedaagden in reconventie te stellen, op straffe van een dwangsom van ¦ 1.500,- per dag, dat gedaagden sub 3 in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen;
-Eisers in conventie/gedaagden in reconventie op grond van artikel 3:299 Burgerlijk Wetboek machtigt om, indien gedaagden sub 3 niet aan deze veroordeling voldoen, de blokkering van de doorgang tussen de Kelder en de binnenplaats van nummer 57 te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede de persoonlijke bezittingen van gedeaagden sub 3 te verwijderen, en de kosten van het verwijderen op gedaagden sub 3 te verhalen door hen te gelasten deze kosten op vertoon van een deurwaardersexploit aan eisers in conventie/gedaagden in reconventie te voldoen;
-gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van de procedure.
Daartoe hebben eisers in conventie/gedaagden in reconventie onder meer het volgende gesteld:
Eisers in conventie/gedaagden in reconventie zijn eigenaar van de Kelder op grond van artikel 5:20 sub e Burgerlijk Wetboek en wel op grond van vertikale natrekking. De Kelder is geheel gelegen onder het huis van eisers in conventie/gedaagden in reconventie zodat van horizontale natrekking geen sprake kan zijn. Dat de trap naar de Kelder krachtens een aanwijzing in 1973 is getrokken bij het pand nummer 59 is niet verwonderlijk nu die trap, via de doorgang in de Kelder de enige toegang tot de aangrenzende kelder onder het pand 59 biedt. De kelder onder nummer 57 is nimmer in eigendom overgedragen aan een eigenaar van nummer 59. Hieraan doet niet af dat de Kelder op de tekening behorende bij de splitsingsakte uit 1985 is ingetekend als behorend bij nummer 59. De toenmalige eigenaar van nummer 57 is niet bij de totstandkoming van de splitsingsakte betrokken geweest.
Evenmin hebben gedaagden sub 1 door verjaring de eigendom verkregen dan wel is daardoor een erfdienstbaarheid ontstaan.
3.2 Het verweer van gedaagden en hun vordering in reconventie
Gedaagden hebben de rechtbank in conventie verzocht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van eisers in conventie/gedaagden in reconventie af te wijzen, althans hen niet ontvankelijk te verklaren en in reconventie, na eiswijziging:
1. Voor recht te verklaren dat de Kelder toebehoort aan het appartementen complex Castrum Rurae en dat de appartementsrechten van gedaagden sub 1 zich ook uitstrekken tot de Kelder.
2. Eisers in conventie/gedaagden in reconventie te veroordelen tot het vrijhouden van de scheidingsmuur tussen de Kelder en hun eigendom en tot herstel van schade die in de Kelder is opgetreden door vochtinwerking welk herstel zal dienen te omvatten het schoonmaken van de muren, het vrijmaken van de muren van verfresten, het opruimen van het afvalmateriaal en het opnieuw op basis van een deskundig verfadvies aanbrengen van een verflaag op de muren van de Kelder.
3. gedaagden sub 1 en Castrum Rurae te machtigen om, indien en voorzover eisers in conventie/gedaagden in reconventieaan enige veroordeling in dit vonnis niet voldoen, de oorspronkelijke situatie te herstellen waaronder het repareren van de keldermuren zoals sub 2. omschreven, zulks voor rekening van eisers in conventie/gedaagden in reconventie en met veroordeling van Eisers in conventiegedaagden in reconventie om die kosten op vertoon van de daartoe door gedaagden sub 1 en Castrum Rurae over te leggen bescheiden binnen veertien dagen nadien te voldoen.
Daartoe hebben zij het volgende aangevoerd:
Gedaagden sub 3. zijn ten onrechte in deze procedure betrokken, nu het om een geschil over zakelijke rechten tussen de eigenaren van het door hen gehuurde appartement en de eigenaar van nummer 57 gaat. Een veroordeling tegen de eigenaren-verhuurder uitgesproken strekt zich immers ook tot hen als huurder uit.
De Kelder behoort bij nummer 59 omdat zich hier de uitzondering van artikel 5:20 lid e Burgerlijk Wetboek voordoet: de Kelder is te beschouwen als een gebouw of werk, bestanddeel van nummer 59.
Subsidiair hebben gedaagden sub 1 door verjaring de eigendom verworven dan wel is een erfdienstbaarheid ontstaan. Ten tijde van de splitsing gold nog artikel 747 van het tot 1992 geldende Burgerlijk Wetboek: er is sprake van een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid tot het hebben en houden van de Kelder onder 57 ten behoeve van 59.
Er is nooit sprake geweest van een toegang vanuit nummer 57 naar de Kelder, anders dan vanuit nummer 59.
De situatie zoals omschreven bestaat al meer dan 20 jaar sinds de gemeente de eigendom van nummer 57 heeft overgedragen.
Eisers in conventie/gedaagden in reconventie hebben de trap en de ruimte die vanuit hun binnenplaats bereikbaar is kort na aankoop van het pand in 1995 volgestort met puin. Daardoor is het ventilatiesysteem in de Kelder verstoord waardoor in de Kelder het pleisterwerk heeft losgelaten en er schimmel is ontstaan.
3.3. Het verweer van eisers in conventie/gedaagden in reconventie naar aanleiding van de vordering in reconventie
Eisers in conventie/gedaagden in reconventie hebben de rechtbank verzocht de vordering van eisers sub 1. en 2. in reconventie af te wijzen en hen te veroordelen in de kosten van de procedure.
Daartoe hebben zij aangevoerd dat de vordering in reconventie niet aan de orde is, nu de eigendom van de Kelder toebehoort aan hen. Bovendien hebben eisers in reconventie zelf een gat in de muur gemaakt en heeft er nooit een ventilatierooster in de muur gezeten zodat zij ook niet tot herstel daarvan veroordeeld kunnen worden.
4. Het oordeel van de rechtbank
In conventie:
4.1. Ten aanzien van gedaagden sub 3
gedaagden sub 3 hebben zich op het standpunt gesteld dat zij ten onrechte zijn gedagvaard nu zij het appartement nummer 59 B huren en de onderhavige procedure een geschil over zakelijke rechten tussen de eigenaar van het appartement Swalmerstraat nummer 59 B en de eigenaar van 57 betreft. Van enig onrechtmatig handelen van hen is immers niet gebleken.
De rechtbank deelt deze opvatting. Slechts de eigenaren van appartement 59 B zouden veroordeeld kunnen worden tot afgifte van de Kelder en een dergelijke veroordeling zou zich vervolgens uitstrekken tot de feitelijke gebruikers van de Kelder. Er is niets gesteld op grond waarvan geconcludeerd zou moeten worden dat gedaagden sub 3 onrechtmatig handelen zodat eisers in conventie/gedaagden in reconventie belang zouden hebben bij een rechtstreekse veroordeling van gedaagden sub 3.
De vordering van eisers in conventie/gedaagden in reconventie jegens gedaagden sub 3 dient dan ook reeds op grond van het voorgaande te worden afgewezen.
4.2. Is de kelder bestanddeel van het appartementencomplex Swalmerstraat 59 ?
Op grond van artikel 5:20 onder e Burgerlijk Wetboek omvat de eigendom van de grond gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voorzover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak.
De vraag doet zich voor of de Kelder die onder nummer 57 is gelegen, bestanddeel is van het appartementencomplex aan de Swalmerstraat nummer 59.
De rechtbank heeft bij gelegenheid van de op 29 november 1999 plaatsgevonden hebbende descente vastgesteld dat - zoals meestal het geval is - hier geen sprake is van een kelder - die in de ogen van de vermeend rechthebbende - slechts gedeeltelijk uitsteekt onder eens anders huis, maar van een kelder die bijna geheel gelegen is onder eens anders huis.
De rechtbank is op de eerste plaats van oordeel dat er geen rechtsregel bestaat op grond waarvan alleen gedeeltelijk uitstekende kelders bestanddeel zouden kunnen zijn van eens anders onroerende zaak.
Uitgemaakt dient te worden of de kelder naar verkeersopvatting geacht moet worden deel uit te maken van nummer 59. Wat in deze zaak naar verkeersopvatting heeft te gelden wordt grotendeels bepaald door de historie.
Op de eerste plaats dient vastgesteld te worden dat de kelders ouder zijn dan de erboven gelegen huizen. De kelders dateren uit de periode 1300 - 1500; de huizen zijn van latere datum.
Voorts is van belang dat de nummers 57 en 59 tot de Tweede Wereldoorlog eigendom waren van de familie M van K en dat nummer 57 de bediendenwoning behorende bij nummer 59 vormde. Door eisers in conventie/gedaagden in reconventie is niet, althans onvoldoende betwist dat - volgens mededeling van ex-personeel van de familie M van K - de Kelder altijd ter beschikking is geweest van nummer 59 en dat vanuit nummer 57 nooit gebruik werd gemaakt van de kelder.
Na de Tweede Wereldoorlog zijn beide panden in eigendom van de gemeente Roermond gekomen. Nummer 57 is eerst gehuurd door N (tot 1967) en vervolgens door F.N die het pand in 1972 heeft gekocht. Nummer 59 was tot eind jaren '70 in gebruik bij het Groene Kruis.
Nummer 57 heeft een eigen kelder die vanuit de hal van nummer 57 bereikbaar is en niet in verbinding staat met de Kelder.
De Kelder kan uitsluitend vanuit de binnenplaats van nummer 59 bereikt worden. De trap die naar de Kelder leidt is in 1973 aangewezen als behorende bij nummer 59. De Kelder staat via een smalle doorgang in verbinding met een aan nummer 59 toebehorende kelder.
F.N heeft nimmer gebruik gemaakt van de Kelder. Vanuit zijn huis kon de Kelder - voorzover tussen partijen vaststaat - sinds de jaren '70 ook niet meer bereikt worden omdat, waarschijnlijk in de jaren '70, deze doorgang is dichtgemetseld.
Door de doorgang tussen de Kelder en de ruimte van waaruit een trap naar de binnenplaats van nummer 57 voert (waarschijnlijk) in de jaren '70 dicht te metselen en de toegang tot de aangrenzende ruimte dicht te maken door daarover een betonnen plaat te leggen en daarop weer aarde te storten, is eens temeer duidelijk gemaakt dat de bewuste kelder niet bij nummer 57 hoort, doch bij nummer 59. Architect Van Schaijk heeft in 1979 dan ook terecht de conclusie getrokken dat de Kelder die alleen vanuit nummer 59 bereikbaar was en die via een smalle doorgang in verbinding stond met de geheel onder 59 gelegen kelder, behoorde bij nummer 59.
De rechtbank acht minder van belang dat niet vaststaat dat de Kelder ook daadwerkelijk is gebruikt door het Groene Kruis. In ieder geval staat vast dat de Kelder tot de Tweede Wereldoorlog ten dienste stond van nummer 59 en, toen de panden nummer 57 en 59 niet langer in één hand waren, in ieder geval vanaf 1967, door de bewoners van nummer 57 nimmer gebruik is gemaakt van de kelder.
De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de kelder bestanddeel is van de onroerende zaak aan de Swalmerstraat 59 zodat geen nadere bespreking behoeven de stellingen van gedaagden dat door verjaring de eigendom is verworven dan wel daardoor een erfdienstbaarheid is ontstaan.
De vorderingen van eisers in conventie/gedaagden in reconventie dienen dan ook afgewezen te worden.
In reconventie
Gelet op het in conventie overwogene is de in reconventie gevraagde verklaring voor recht alsmede de vordering tot het vrijhouden van de scheidingsmuur tussen de Kelder en de eigendom van Spa-tjes c.s. toewijsbaar.
Ten aanzien van de vorderingen tot herstel van schade overweegt de rechtbank als volgt:
Vaststaat dat eisers in conventie/gedaagden in reconventie de ruimte inclusief trap bereikbaar vanuit de binnenplaats van nummer 57 en grenzend aan de Kelder hebben volgestort met puin dat er zo'n 4 jaar heeft gelegen. Uit hetgeen de adviseur van eisers in conventie/gedaagden in reconventie in zijn brief d.d. 21 oktober 1999 schrijft, kan de conclusie getrokken worden dat het vochtprobleem daarin voor een groot deel zijn oorzaak vindt. Niet, althans onvoldoende betwist is dat het vochtprobleem door het verwijderen van het puin is verminderd.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat eisers in conventie/gedaagden in reconventie in ieder geval mede aansprakelijk gehouden kunnen worden voor de door eisers in reconventie geleden schade. Een andere oorzaak voor het vochtprobleem is vermoedelijk gelegen in onvoldoende ventilatie van de kelders doordat derden in het verleden ventilatiekanalen hebben dichtgemetseld. Nu eisers in conventie/gedaagden in reconventie niet geheel aansprakelijk gehouden kunnen worden is de vordering zoals die na wijziging luidt, niet zonder meer toewijsbaar.
De rechtbank zou partijen het volgende in overweging willen geven:
Het ligt het meest in de rede dat gedaagden sub 1 en Castrum Rurae zelf zorgdragen voor herstel van de schade en dat zij 50% van de met herstel gemaakte kosten in rekening brengen aan eisers in conventie/gedaagden in reconventie. Daarbij dienen buiten beschouwing te blijven de kosten gemoeid met het aanbrengen van ventilatieroosters.
Het komt de rechtbank voor - partijen (deels) aanschouwd en gehoord hebbend tijdens de descente - dat zij in staat moeten worden geacht dit punt in goed overleg te regelen in welk geval de rechtbank kan volstaan met het geven van de gevraagde verklaring voor recht en - zonodig - met het doen van een uitspraak met betrekking tot de proceskosten.
Eventueel zou deze kwestie in een comparitie nader aan de orde kunnen komen, al dan niet na eiswijzing.
De rechtbank nodigt partijen uit zich bij akte over het voorgaande uit te laten en zal de zaak met het oog daarop terugverwijzen naar de rol.
Zowel in conventie als in reconventie
Gelet op de in reconventie te nemen akte zal de rechtbank iedere beslissing aanhouden.
B E S L I S S I N G:
De rechtbank:
In reconventie:
Verwijst de zaak naar de rol van 6 juli 2000 peremptoir voor het nemen van een akte door beide partijen.
Zowel in conventie als in reconventie
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Bepaalt dat hoger beroep van dit tussenvonnis niet dan tegelijk met hoger beroep van het eindvonnis zal kunnen worden ingesteld.
Dit vonnis is gewezen door mr W.Th.M. Raab en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 25 mei 2000 in tegenwoordigheid van de griffier.
type : WR/GS
coll :