Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 12037364 \ CV EXPL 25-2306
Vonnis van 10 februari 2026
in de zaak van
STICHTING VIVERION,
te Lochem,
eisende partij,
hierna te noemen: de verhuurder,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de huurder,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 december 2025;
- de (mondelinge) conclusie van antwoord met producties van 6 januari 2026;
- de akte indiening stukken tevens vermeerdering van eis van de verhuurder ten behoeve van de mondelinge behandeling van 27 januari 2026.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 27 januari 2026. Namens de verhuurder is verschenen mevrouw [naam 1] , vergezeld van [naam 2] , werkzaam bij Groothuis Ligtermoet & Nijhuis gerechtsdeurwaarders & incasso. De huurder is eveneens verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De huurder huurt van de verhuurder de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] ( [gemeente] ) tegen een huurprijs van op dit moment € 533,89 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen.
3.Het geschil
3.1.
De verhuurder vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
De verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurder is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
De huurder voert verweer. De huurder heeft naar voren gebracht dat, kort samengevat, zij gestopt is met het betalen van de huur omdat de politie haar voordeur heeft ingetrapt en deze kapot is. Volgens de huurder moet de verhuurder hiervoor met een oplossing komen, maar doet de verhuurder dat niet. Volgens de huurder levert de verhuurder daardoor geen bewoonbare woning. Daarnaast heeft de verhuurder toegezegd dat zij ervoor zou zorgen dat haar buurman ( van nummer [adres 2] ) in verband met door hem veroorzaakte overlast uit de woning zou vertrekken. De verhuurder komt deze afspraken niet na.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde overgelegde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de hoofdsom, gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval voor de gevorderde hoofdsom en de gevorderde vergoeding van rente maar wel voor de buitengerechtelijke incassokosten. Verwezen wordt naar overweging 4.10.
De huurachterstand
4.2.
Tussen partijen is niet in discussie dat de huurder niet alle verschuldigde huur heeft betaald. De verhuurder heeft bij haar akte een recente specificatie van de huurachterstand overgelegd waaruit blijkt dat de huurachterstand tot en met januari 2026 € 3.480,27 bedraagt. De huurder heeft deze achterstand niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom uit van dat de door de verhuurder genoemde hoogte van de huurachterstand van € 3.480,27 juist is.
4.3.
In haar antwoord heeft de huurder geschreven:
“Ik ga pas weer betalen nadat Viverion “hij gaat eruit” is nagekomen, mbt het eerst eiergooi-incident en de 2 agenten die de deur kapot hebben geschopt hebben er een door mij gekozen deur persoonlijk in hebben gehangen”.
De kantonrechter begrijpt hieruit dat zij een beroep doet op opschorting van haar huurbetalingsverplichting. Dit beroep gaat niet op, hieronder wordt uitgelegd waarom niet.
De verhuurder heeft de huurder op 9 september 2025 gemaild:
“Wij worden geïnformeerd door de politie als zij schade maken door een woning binnen te gaan. Dat zijn wij niet in jouw geval. Wanneer de inval terecht is zijn de kosten voor jezelf. Bij een onterechte inval zijn de kosten voor de politie. Wij hebben dus geen melding gehad. Heb je misschien zelf een verklaring van de politie. Je kan dan via de klantenservice een reparatieverzoek aanvragen.”
Dat de huurder een dergelijke verklaring van de politie niet heeft gevraagd (of wel heeft gevraagd, maar niet heeft gekregen) moet voor haar rekening blijven. Dit is geen geldige reden om haar huur niet te betalen.
Uit de stellingen van de huurder begrijpt de kantonrechter verder dat zij bepaalde uitlatingen van de verhuurder heeft opgevat als een garantie dat de buurman zijn woning uitgezet zou worden. De verhuurder heeft betwist dat zij dergelijke uitlatingen heeft gedaan en dit is dan ook niet komen vast te staan. Daarbij komt dat, zoals de verhuurder terecht opmerkt, het niet aan een verhuurder is om een overlast veroorzakende huurder “het huis uit te zetten”. Daarvoor is een procedure bij een rechter nodig, waarbij het aan de verhuurder is om de gestelde overlast deugdelijk te onderbouwen. Dat de buurman nog steeds op nummer [adres 2] woont, is dus ook geen geldige reden voor de huurder om haar huur niet te betalen.
4.4.
Dat betekent dat aan huurachterstand (tot en met januari 2026) zal worden toegewezen een bedrag van € 3.480,27.
De ontbinding en ontruiming.
4.5.
De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [2]
4.6.
Gelet op de huurachterstand zal de ontbinding worden toegewezen. Omstandigheden op grond waarvan daarvan zou moeten worden afgezien, zijn er naar het oordeel van de kantonrechter niet. Ook de gevorderde ontruiming is toewijsbaar. Alleen zal de ontruimingstermijn worden bepaald op veertien dagen in plaats van de gevorderde drie dagen.
4.7.
De verhuurder vordert betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding en daarnaast betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Deze vordering zal ook worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.8.
De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
De verhuurder heeft een bedrag van € 340,89 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. In artikel 15 van Pro de “Algemene huurvoorwaarden voor woonruimte Viverion” van 1 januari 2009, is het volgende opgenomen:
“Indien één der partijen een verplichting uit de wet/en of de huurovereenkomst niet nakomt en daardoor de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voorvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. De daarbij door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft. Deze buitengerechtelijke incassokosten bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.”
4.10.
De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment dat de vordering uit handen is gegeven direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [3] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [3] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
De proceskosten
4.11.
De huurder is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
De proceskosten van de verhuurder worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
529,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.306,95
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] [woonplaats] , ( [gemeente] );
5.2.
veroordeelt de huurder om het perceel, met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en geheel ter vrije beschikking van de verhuurder te stellen, met aanzegging dat, indien de huurder daarmee in gebreke mochten blijven, de ontruiming door de deurwaarder zal worden bewerkstelligd en de huurder met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan de verhuurder toebehorende roerende zaken uit genoemd perceel te doen brengen naar de openbare straat;
5.3.
veroordeelt de huurder om tegen bewijs van kwijting te betalen aan de verhuurder:
€ 3.480,27 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huur berekend tot en met de maand januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.946,38 vanaf 9 december 2026 tot de dag van volledige betaling;
€ 24,92 aan wettelijke rente, berekend tot 9 december 2025;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 februari 2026 en de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt de huurder in de proceskosten van € 1.306,95, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien de huurder niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door
mr. M.M. Verhoeven op 10 februari 2026.