Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12045267 \ CV EXPL 26-70
Vonnis van 14 juli 2026
in de zaak van
BELEGGINGEN NOORD C.V.,
te Groningen,
eisende partij,
hierna te noemen: Beleggingen Noord,
gemachtigde: mr. P. van der Lans,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
De zaak in het kort
Beleggingen Noord verhuurt een huurwoning aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Beleggingen Noord vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Omdat partijen een betalingsregeling voor de huurachterstand hebben afgesproken zal de kantonrechter, zoals door Beleggingen Noord subsidiair is gevorderd, in dit vonnis opnemen dat als [gedaagde] de regeling niet nakomt de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden. In dat geval moet [gedaagde] ook het gehuurde ontruimen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verwijzingsvonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 23 december 2025,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde],
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 13 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte overlegging producties 9 en 10 tevens akte wijziging c.q. vermeerdering van eis van Beleggingen Noord,
- de reactie van [gedaagde].
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Beleggingen Noord (althans haar rechtsvoorganger) verhuurt met ingang van 1 april 2018 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 684,55 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomsten woonruimte ROZ-versie 20 maart 2017 (hierna: algemene voorwaarden) en het huishoudelijk reglement van toepassing. [gedaagde] woont samen met haar zoon van twaalf jaar.
2.2
Sinds december 2024 heeft [gedaagde] (een deel van) de huur niet betaald.
2.3
Beleggingen Noord heeft [gedaagde] meerdere keren aangemaand om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen.
2.4
Beleggingen Noord heeft [gedaagde] op 1 september 2025 bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
3.Het geschil
3.1
Beleggingen Noord vordert bij dagvaarding – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 4.009,50 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2
Beleggingen Noord heeft aan de vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand van zes maanden rechtvaardigt volgens Beleggingen Noord de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, maar is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan omdat het zelf niet is gelukt om de huur op tijd te betalen nadat budgetbeheer is gestopt. Verder heeft [gedaagde] toegelicht dat zij inmiddels wel de lopende huur op tijd betaalt en dat zij binnenkort een gesprek met een nieuwe budgetbeheerder heeft die haar kan helpen met de financiën. [gedaagde] wil dan ook graag een betalingsregeling treffen om de huurachterstand te betalen, zodat zij en haar zoon van twaalf jaar in de woning kunnen blijven.
3.4
Tijdens de mondelinge behandeling van 13 maart 2026 hebben partijen afspraken gemaakt die door [gedaagde] zouden worden voorgelegd aan de potentiële nieuwe budgetbeheerder.
3.5
In haar akte heeft Beleggingen Noord aangegeven dat op voorstel van [gedaagde] andere betalingsafspraken zijn gemaakt. Verder heeft [gedaagde] aan Beleggingen Noord medegedeeld dat het gesprek met de potentiële bewindvoerder c.q. financiële belangenbehartiger niet goed is verlopen, maar dit zou volgens [gedaagde] geen invloed hebben op haar betalingsverplichtingen. Om deze reden heeft Beleggingen Noord haar eis gewijzigd c.q. vermeerderd met de toevoeging van een subsidiaire vordering tot een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst als stok achter de deur. Ook heeft zij haar subsidiaire eis gewijzigd als het gaat om de totale huurachterstand, die inmiddels volgens Beleggingen Noord € 3.324,95 bedraagt.
3.6
[gedaagde] heeft in haar reactie aangegeven dat het klopt dat zij nog geen juiste partij heeft gevonden om mee te kijken met haar budget. De betalingsregeling loopt echter netjes en er wordt iedere maand op tijd betaald. Ook de huur wordt op tijd betaald. Zij hoopt dat de regeling op deze manier kan doorlopen, aldus [gedaagde].
3.7
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van toepasselijke algemene voorwaarden
4.1
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom, de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.
Ontbinding en ontruiming
4.2
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn zoals hier het geval is, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [1]
4.3
Het woonbelang van [gedaagde] is duidelijk. Zij heeft een groot belang bij behoud van het gehuurde, aangezien een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval niet alleen negatieve gevolgen voor haar zouden hebben, maar ook voor haar minderjarige kind. De belangen van minderjarige kinderen wegen zwaar mee in de afweging of tot ontruiming moet worden overgegaan. Dat betekent overigens niet dat een ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen indien het in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen. [2]
4.4
De kantonrechter overweegt dat de omvang van de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling van een zodanige omvang was (zes maanden) dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in principe kon rechtvaardigen. Tijdens de zitting is echter gebleken dat [gedaagde] over voldoende inkomsten beschikt om iedere maand de huur te kunnen betalen en een deel van de huurachterstand af te lossen, maar dat het haar niet altijd lukt om overzicht te houden en de bedragen daadwerkelijk op tijd te voldoen. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij actief bezig is om hierbij hulp te zoeken. Partijen hebben na afloop van de zitting betalingsafspraken gemaakt, met de volgende inhoud:
- [gedaagde] betaalt de reguliere huurpenningen tijdig conform artikel 3.3 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling, derhalve op de dag voorafgaand aan de nieuwe maand op de rekening van de beheerder;
- Naast de reguliere huurpenningen, betaalt [gedaagde] maandelijks een bedrag van minimaal € 400,00 ter zake van terugbetaling van de huurachterstand, voor het eerst uiterlijk op 21 april 2026 en telkens uiterlijk op de laatste dag van de maand;
- [gedaagde] heeft de gehele huurachterstand, van € 3.324,95, terugbetaald op uiterlijk 31 december 2026;
- Indien [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de voornoemde betalingsregeling niet tijdig of niet volledig nakomt, dan is het restant wederom ineens en algeheel opeisbaar.
Uit de akte van Beleggingen Noord en de reactie van [gedaagde] blijkt dat [gedaagde] zich aan deze afspraken houdt. Gelet op deze gang van zaken en het woonbelang van [gedaagde] en haar minderjarige zoon, zal de kantonrechter de primair gevorderde ontbinding en ontruiming met bijbehorende vorderingen afwijzen en de subsidiair gevorderde voorwaardelijke ontbinding en ontruiming toewijzen, met inachtneming van wat hierna zal worden overwogen.
4.5
In haar gewijzigde petitum, onder VII, noemt Beleggingen Noord slechts twee voorwaarden die volgens haar tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zouden moeten leiden: namelijk dat [gedaagde] de huurachterstand niet uiterlijk op 31 december 2026 voldoet en dat [gedaagde] de maandelijkse huurtermijnen tot en met 1 januari 2027 niet tijdig en volledig voldoet. Uit het lichaam van de akte van Beleggingen Noord (met name de randnummers 5, 8 en 9) blijkt echter dat ook als [gedaagde] nalaat maandelijks minimaal € 400,00 aan huurachterstand af te lossen Beleggingen Noord de huurovereenkomst wenst te ontbinden. De kantonrechter legt het petitum dus zo uit dat Beleggingen Noord bedoeld heeft drie voorwaarden te benoemen die ieder afzonderlijk tot een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zouden moeten leiden, namelijk:
[gedaagde] betaalt de reguliere huurpenningen op tijd conform artikel 3.3 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling, derhalve op de dag voorafgaand aan de nieuwe maand op de rekening van de beheerder;
[gedaagde] betaalt naast de reguliere huurpenningen maandelijks een bedrag van minimaal € 400,00 ter zake van terugbetaling van de huurachterstand, voor het eerst uiterlijk op 21 april 2026 en telkens uiterlijk op de laatste dag van de maand;
[gedaagde] betaalt de gehele huurachterstand, van € 3.324,95, uiterlijk op 31 december 2026 terug.
4.6
De kantonrechter wijst [gedaagde] erop dat als zij één van deze voorwaarden overtreedt de huurovereenkomst automatisch wordt ontbonden en zij het gehuurde alsnog zal moeten ontruimen als Beleggingen Noord dat verlangt (en het vonnis ten uitvoer legt).
4.7
Voor het geval de huurovereenkomst in de toekomst toch mocht worden ontbonden, wil Beleggingen Noord dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 684,55, te rekenen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal als onweersproken worden toegewezen.
Huurachterstand en wettelijke rente
4.8
Beleggingen Noord heeft in haar akte toegelicht dat [gedaagde] de achterstallige huur van maart 2026 inmiddels heeft betaald waardoor de huurachterstand niet meer een bedrag van € 4.009,50 bedraagt, maar een bedrag van € 3.324,95 (voor de maanden december 2024 en april, mei, augustus en september 2025). Nu [gedaagde] de verschuldigdheid van de door Beleggingen Noord gestelde huurachterstand heeft erkend, staat deze achterstand vast en zal dit bedrag worden toegewezen. Omdat partijen door het sluiten van een betalingsregeling zijn overeengekomen dat [gedaagde] de huurachterstand in verschillende termijnen mag betalen, zal de kantonrechter oordelen dat de totale huurachterstand pas opeisbaar is en dus betaald moet worden als [gedaagde] één van de voorwaarden genoemd in 4.5 overtreedt. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand zal worden afgewezen omdat de huurachterstand op dit moment nog niet opeisbaar is en er dus nog geen sprake kan zijn van verzuim.
Nakoming betalingsafspraken
4.9
Beleggingen Noord vordert onder VI ook dat [gedaagde] veroordeeld wordt om de betalingsregeling na te komen en dus om maandelijks de huur te voldoen en de overeengekomen aflossingen te betalen. De kantonrechter wijst deze vordering echter af. Ten aanzien van de lopende huur overweegt de kantonrechter dat dit een toekomstige vordering betreft, die afhankelijk is van een toekomstige en op dit moment nog onzekere tegenprestatie, namelijk het verschaffen van huurgenot. Daarom zal dit niet worden toegewezen. Ten aanzien van de vordering tot het betalen van de maandelijkse aflossingen geldt dat deze mogelijk wel met inachtneming van het in artikel 3:296 lid 2 BW Pro bepaalde zouden kunnen worden toegewezen, maar dat Beleggingen Noord in dit geval niet heeft aangevoerd welk belang zij hierbij heeft. Hiervoor is overwogen dat de volledige huurachterstand ineens opeisbaar wordt op het moment dat [gedaagde] niet aan haar aflossingsverplichtingen voldoet. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is dus niet duidelijk welk belang Beleggingen Noord heeft bij een afzonderlijke veroordeling van [gedaagde] om de huurachterstand in termijnen te voldoen.
4.1
Ter voorkoming van misverstanden wijst de kantonrechter [gedaagde] erop dat de afwijzing van dit deel van de vordering van Beleggingen Noord geen gevolgen heeft voor de betalingsregeling die zij met Beleggingen Noord heeft gesloten. [gedaagde] blijft, ondanks deze beslissing, tegenover Beleggingen Noord verplicht om haar afspraken na te komen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11
Beleggingen Noord heeft een bedrag van € 457,50 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Beleggingen Noord heeft aan [gedaagde] aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen, zoals gevorderd.
Proceskosten
4.12
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat Beleggingen Noord na de mondelinge behandeling haar primaire vordering heeft gehandhaafd en deze vordering (en dan met name punt V) ertoe heeft geleid dat een hoger griffierecht betaald moest worden vanwege het oplopen van de gevorderde huur c.q. gebruiksvergoeding, dient het griffierecht voor zover dit een bedrag van € 514,00 te boven gaat voor rekening van Beleggingen Noord te blijven. De proceskosten van Beleggingen Noord worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.354,21
4.13
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
veroordeelt [gedaagde] om aan Beleggingen Noord te betalen een bedrag van € 3.324,95,
5.2
bepaalt dat de veroordeling in 5.1 pas opeisbaar is op het moment dat [gedaagde] de voorwaarden van de betalingsregeling zoals genoemd in 4.5 niet (tijdig) nakomt,
5.3
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit
vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en goederen die zich door of vanwege [gedaagde] in of nabij het gehuurde bevinden, teneinde het gehuurde geheel leeg bezemschoon en onder overhandiging van alle sleutels ter vrije beschikking van Beleggingen Noord te stellen, indien tussen de datum van dit vonnis en het moment waarop de huurachterstand zoals genoemd in 5.1 volledig is voldaan, niet (tijdig) aan minimaal één van de voorwaarden van de betalingsregeling zoals genoemd in 4.5 wordt voldaan,
5.4
veroordeelt [gedaagde] om, na ontbinding als bedoeld onder 5.3., tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Beleggingen Noord te betalen een bedrag van € 457,50 ter zake van de buitengerechtelijke kosten binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vijftiende dag na de betekening van het vonnis, tot de dag van volledige betaling,
5.5
veroordeelt [gedaagde] om vanaf het moment van ontbinding als bedoeld onder 5.3., aan Beleggingen Noord tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs van thans € 684,55 per maand tot de dag van ontruiming voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft, ten titel van schadevergoeding c.q. gebruiksvergoeding,
5.6
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.354,21,
5.7
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald,
5.8
verklaart het onder 5.1 en 5.4 tot en met 5.7 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad,
5.9
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.O. Frentrop en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.