Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/4142
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg,
gemachtigde: [gemachtigde].
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 521.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hardenberg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op 2 juli 2025 op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft op 17 mei 2026 een reactie ingediend op het verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 28 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld door zijn echtgenote, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aan de rechtbank en aan belanghebbende een video getoond en een aantal foto’s van de woning van belanghebbende laten zien. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar op 3 juni 2026 een link naar deze video en de getoonde foto’s aan het digitale dossier toegevoegd.
1.7.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende op 4 juni 2026 een nader stuk aan het digitale dossier toegevoegd. De rechtbank heeft hierin geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning, gebouwd in 2021, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 164 m² en staat op een kavel van 476 m². De woning beschikt over een aangebouwde woonruimte, twee carports en een aangebouwde garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde waardematrix, opgesteld door [taxateur] , WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 531.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vier vrijstaande woningen in de gemeente Hardenberg:
- [adres 2] te Balkbrug, op 4 oktober 2022 verkocht voor € 515.000,-;
- [adres 3] te Balkbrug, op 28 maart 2024 verkocht voor € 490.000,-;
- [adres 4] te Gramsbergen, op 2 februari 2024 verkocht voor € 702.000,-;
- [adres 5] te Dedemsvaart, op 5 augustus 2024 verkocht voor € 801.000,-.
8. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de woning ten onrechte vergelijkt met referentieobjecten die geen warmtepomp hebben.
8.1.
De heffingsambtenaar stelt dat verkooptransacties van woningen met een warmtepomp nog niet vaak voorkomen, omdat het merendeel van de woningen met een warmtepomp nieuwgebouwde woningen betreft waar de eigenaren nog maar relatief kort wonen. Daarom is de heffingsambtenaar uitgeweken naar twee referentieobjecten die geen warmtepomp hebben, namelijk [adres 4] en [adres 5] . De overige twee referentieobjecten, [adres 2] en [adres 3] , beschikken wel over een warmtepomp.
8.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Dat een referentieobject niet over een warmtepomp beschikt, is op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat dit object niet bij de waardering mag worden gebruikt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er voor wat betreft feitelijke gerealiseerde verkopen rondom de waardepeildatum weinig vergelijkbare woningen beschikbaar waren met warmtepomp en dat daarom is uitgeweken naar woningen die geen warmtepomp hebben. Belanghebbende heeft bovendien niet genoegzaam onderbouwd dat de verschillen tussen woningen met en zonder warmtepomp zodanig zijn dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van zijn woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondergedimensioneerde warmtepomp. Het vermogen van de warmtepomp is te klein om de woning voldoende te kunnen verwarmen en koelen. Dit is financieel nadelig voor belanghebbende bij de verkoop van zijn woning. Het vervangen van de warmtepomp kan € 20.000,- kosten. Belanghebbende verzoekt de rechtbank daarom de WOZ-waarde met € 20.000,- te verlagen en de factor ‘voorzieningen’ neerwaarts bij te stellen naar kwalificatie 2 (matig) dan wel kwalificatie 1 (slecht).
9.1
De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet. Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de eventuele kosten die gemoeid zijn met het verbeteren van de werking van de warmtepomp door een zogenoemd rompslompforfait op te nemen van € 15.000,-. Ook als rekening wordt gehouden met dit rompslompforfait, ligt de getaxeerde waarde van de woning van belanghebbende van € 531.000,- nog altijd hoger dan de beschikte waarde van € 521.000,-. Ook bij een rompslompforfait dat gelijk is aan de door belanghebbende gestelde kosten, zijnde € 20.000,-, komt de door de heffingsambtenaar in beroep onderbouwde waarde hoger uit dan de beschikte waarde.
Nu de heffingsambtenaar al door toepassing van het rompslompforfait rekening heeft gehouden met de ondergedimensioneerde warmtepomp, bestaat geen aanleiding om de voorzieningen van de woning op lager dan ‘gemiddeld’ (kwalificatie 3) te waarderen. Belanghebbende heeft ook overigens niet aannemelijk gemaakt dat de overige voorzieningen in zijn woning zodanig zijn dat dit een verlaging van de m²-prijs van zijn woning rechtvaardigt.
10. Verder voert belanghebbende aan dat bij alle buitendeuren in meer of mindere mate sprake is van luchtlekkage. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een foto overgelegd, waarop is te zien dat zand onder een deur naar binnen is gewaaid. Verder heeft belanghebbende ter zitting een filmpje getoond, waarop te zien is dat een lucifer, die bij een van de buitendeuren wordt gehouden, na enig flakkeren uit gaat.
Ook de energiecoach, die mede namens de gemeente Hardenberg het huis heeft geïnspecteerd op 11 november 2024, heeft volgens belanghebbende geconstateerd dat lucht ontsnapt bij de buitendeuren. Het huis is daarmee niet energiezuinig.
10.1
De rechtbank overweegt in dit kader dat belanghebbende met het door hem aangevoerde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een en ander een waardedrukkend effect op de WOZ-waarde van zijn woning heeft. Zo heeft belanghebbende de bevindingen van de energiecoach, van wie eiser ter zitting desgevraagd de personalia niet heeft kunnen noemen, niet overgelegd. Namens de heffingsambtenaar is ter zitting verklaard dat wat dit betreft navraag is gedaan bij het energieloket, maar dat niet duidelijk is geworden wie bij de woning van belanghebbende is geweest.
11. Tot slot voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een ‘aanbouw woonruimte’ in de matrix heeft opgenomen. Volgens belanghebbende betreft de aanbouw geen woonruimte maar een berging. Hier staan onder meer de wasmachine, wasdroger, strijkplank, werkschoenen en wandelschoenen. Voor de ‘aanbouw woonruimte’ moet dan ook dezelfde prijs per m2 gerekend te worden als voor de aangebouwde garage, wat neerkomt op een verlaging van de WOZ-waarde van € 14.421,-.
Belanghebbende heeft daar ter zitting aan toegevoegd dat in de oorspronkelijke bouwtekeningen de garage als één ruimte was ingetekend en dat die ruimte is opgesplitst in de berging en een technische ruimte.
11.1
Namens de heffingsambtenaar heeft de taxateur ter zitting aan de hand van de bouwtekeningen uitgelegd waarom de door belanghebbende als ‘berging’ aangeduide ruimte als ‘aanbouw aan de woonruimte’ is aangemerkt. De taxateur heeft bij de inpandige opname geconstateerd dat zich een wasmachine en koelkast in de ruimte bevinden en dat deze ruimte wordt verwarmd en gekoeld. Bepalend is dat de ruimte zich binnen dezelfde isolatieschil als de woning bevindt. Deze aanbouw is wel tegen een lagere m²-prijs gewaardeerd. Het deel dat geen verwarming in de vloer heeft, is als garage benoemd.
11.2
De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Uit het door eiser bij het beroepschrift als bijlage 6 overgelegde verwarming-legplan volgt dat de oorspronkelijke garage/berging [2] is opgesplitst in een berging zonder vloerverwarming en een bijkeuken met vloerverwarming. De heffingsambtenaar heeft voldoende onderbouwd dat aan de – in de matrix - als ‘aanbouw woonruimte’ aangeduide ruimte [de rechtbank leest: de bijkeuken met vloerverwarming] een hogere waarde moet worden toegekend dan aan de ruimte, aangeduid als ‘garage’ [de rechtbank leest: de berging zonder vloerverwarming].
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde van de woning in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.W.H. Oude Aarninkhof, rechter, in aanwezigheid van H. Blekkenhorst, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.