Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1414
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR),
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 597.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 16 januari 2024 en het aanvullend beroepschrift van 2 april 2024 vervallen. Op 1 april 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een definitieve matrix ingediend, ter vervanging van de eerder opgestelde voorlopige matrix.
1.6.
Op 23 juni 2026 heeft belanghebbende aanvullende gronden ingediend.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning is gebouwd in 1997, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 192 m² en staat op een kavel van 440 m². De woning beschikt over een aangebouwde berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde definitieve waardematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 604.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen in [plaats]:
- [adres 2], op 29 oktober 2021 notarieel geleverd voor € 541.000,-;
- [adres 3], op 2 februari 2022 notarieel geleverd voor € 585.000,-;
- [adres 4], op 25 januari 2022 notarieel geleverd voor € 650.000,-.
8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en onderhoud, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 3] niet bruikbaar is in de waardering, omdat dit een familietransactie betreft. De woning is niet op de openbare markt te koop aangeboden. De overige twee vergelijkingsobjecten onderbouwen volgens belanghebbende een lagere WOZ-waarde.
9.1.
De heffingsambtenaar stelt dat een verkoop binnen een familiekring niet per definitie een beletsel is om een object als vergelijkingsobject te gebruiken, omdat enerzijds kennelijk zo de meest biedende gegadigde is gevonden, en - zo dat niet het geval zou zijn - anderzijds er in de ‘markt’ zonder meer een betere koper te vinden zou zijn geweest, omdat familieverhoudingen in beginsel en doorgaans juist tot een lagere koopsomtransactie leiden dan verkoop via bijvoorbeeld Funda. Ter onderbouwing verwijst de heffingsambtenaar naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 januari 2024. [2] Volgens de heffingsambtenaar is [adres 3] goed vergelijkbaar met belanghebbendes woning en heeft het object een eenheidsprijs die goed aansluit bij de andere twee referentiewoningen.
9.2.
In het aanvullend beroepschrift van 23 juni 2026 heeft belanghebbende het verweer van de heffingsambtenaar opnieuw betwist.
10. De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar. Het ligt in de rede dat een familietransactie eerder een verlagende werking heeft op de verkoopprijs dan dat het de prijs opdrijft, aangezien er bij een familietransactie geen concurrentie is van aspirant-kopers. Dat [adres 3] een familietransactie betreft, leidt dan ook eerder tot een te lage dan tot een te hoge WOZ-waarde van belanghebbendes woning. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.